Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Торговый дом «Сигма» о государственной регистрации перехода права на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «Торговый Дом «Сигма» о государственной регистрации перехода права на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи жилого помещения – квартиры с временным номером №, номер по ПИБ - № в <адрес>, в полном объеме исполнил обязанность по оплате стоимости квартиры. ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали договор купли-продажи квартиры и акт приема-передачи жилого помещения, которые были представлены для государственной регистрации в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу. Государственная регистрация перехода права на квартиру приостановлена, в связи отсутствием полномочий у генерального директора ФИО2 на подписание договора. При таком положении истец был вынужден обратиться в суд.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала, указала на невозможность регистрации перехода права на квартиру во внесудебном порядке в связи с введением в отношении ответчика процедуры банкротства.

Ответчик ООО «Торговый Дом «Сигма», третьи лица Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, УФССП по Санкт-Петербургу, временный управляющий ООО «Торговый дом «Сигма» ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, доказательств наличия уважительных причин для неявки, ходатайств об отложении судебного разбирательства заблаговременно суду не представили.

В силу положений ст. 167 ГПК РФ суд пришел к выводу о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя истца изучив и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ№ «О проектировании и строительстве жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес> пр.), ФГУП «Научно-исследовательский институт электрофизической аппаратуры им. Д.В. Ефремова» установлены инвестиционные условия при проектировании и строительстве жилого дома со встроенными помещениями на закрепленному земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>), за счет собственных и привлеченных средств.

Во исполнение вышеуказанного Постановления правительства Санкт-Петербурга ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению городским имуществом и ФГУП «Научно-исследовательский институт электрофизической аппаратуры им. Д.В. Ефремова» заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от ДД.ММ.ГГГГ№

ДД.ММ.ГГГГ Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение на строительство №, действие которого продлено до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФГУП «Научно-исследовательский институт электрофизической аппаратуры им. Д.В. Ефремова» (застройщик) и ООО «Торговый Дом «Сигма» (инвестор) заключен договор № № об инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>). Доля инвестора в объекте определена как все помещения объекта. Инвестор вправе самостоятельно определять источник инвестирования строительства объекта, в том числе путем привлечения к финансированию строительства объекта третьих лиц на основании заключаемых с ними договоров в соответствии с действующим законодательством РФ.

ДД.ММ.ГГГГ Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение на ввод вышеуказанного многоквартирного дома в эксплуатацию.

Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора № № ФГУП «Научно-исследовательский институт электрофизической аппаратуры им. Д.В. Ефремова» передал, а ООО «Торговый Дом «Сигма» принял в жилом доме по адресу: <адрес> для оформления в собственность квартиры, в том числе, квартиру под условным номером №, номером по ПИБ – № (л.д. №).

Право собственности ООО «Торговый Дом «Сигма» на <адрес>, площадью № кв.м. зарегистрировано Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован запрет на совершение регистрационных действий в соответствии с постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Торговый Дом «Сигма» и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи № (№ ПИБ) №, в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения в жилом доме со встроенными помещениями по строительному адресу: <адрес>) (л.д. №).

Согласно п. № договора стороны обязались в течение № дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру заключить основной договор купли-продажи.

Цена договора определена сторонами в пункте № Предварительного договора и составляет <данные изъяты> долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты, но не ниже чем на дату заключению договора.

В соответствии с Приложением № к предварительному договору № (№ ПИБ) №, предметом договора купли-продажи является квартира в жилом доме по строительному адресу: <адрес>), временный №, милицейский номер по результатам ПИБ – №, общей площадью № кв.м., № кв.м., этаж – № (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Торговый Дом «Сигма» и ФИО1 заключен договор купли-продажи №№, в соответствии с которым ООО «Торговый Дом «Сигма» продало, а ФИО1 купил <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью № кв.м. (л.д. 19№

Согласно п. № Договора квартира продана ООО «Торговый Дом «Сигма» по цене <данные изъяты> рублей, которую покупатель уплатил продавцу до подписания договора купли-продажи.

Факт уплаты истцом стоимости квартиры подтверждается актом сверки, квитанциями и чеками (л.д. №).

В соответствии с актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Торговый Дом «Сигма» передало ФИО1<адрес> (л.д. №).

Договор купли-продажи и акт приема передачи квартиры, подписаны от имени ООО «Торговый Дом «Сигма» генеральным директором ФИО2 Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Санкт-Петербургу приостановило государственную регистрацию перехода права на квартиру, указав на то, что решение учредителей об избрании на должность генерального директора ФИО2 недействительно (л.д. №).

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № решение об избрании на должность генерального директора ФИО4 признано недействительным.

Определением Арбитражного суда <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Торговый Дом «Сигма» введено наблюдение, утвержден временный управляющий ФИО3

Определением Арбитражного суда <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Торговый Дом «Сигма» применена процедура «Банкротство застройщика».

Согласно части 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, признаются оспоримыми, а не ничтожными, сделки, совершенные представителем от имени представляемого при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий.

Часть 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

В ходе судебного разбирательства ответчик не оспорил ни факт заключения с истцом договора купли-продажи жилого помещения, ни факт получения от него стоимости жилья, требования о недействительности договора купли-продажи по основанию отсутствия у лица, подписавшего договор от имени общества, полномочий, не заявил, тем самым, одобрил вышеуказанную сделку. При таком положении, отсутствие полномочий у ФИО2 на представление интересов юридического лица не может являться основанием для ущемления интересов истца на надлежащее оформление ее права собственности на объект недвижимости. Данное право приобретено по возмездной сделке, юридическое лицо получило денежные средства в полном объеме, и в дальнейшем одобрило данную сделку, фактически передало квартиру по акту приема-передачи, иное означало бы неосновательное обогащение юридического лица.

В силу ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно положениям ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу положений ч. 1 и ч. 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Учитывая, что спорная квартира находится в собственности ответчика, который был вправе распорядится ею по своему усмотрению, в том числе, путем продажи истцу, который в свою очередь в полном объеме исполнил обязанность по оплате стоимости квартиры, принял квартиру по акту приема-передачи, однако лишен возможности зарегистрировать свое право ввиду банкротства ответчика, и в отсутствии сведений о наличии иных лиц, претендующих на спорный объект недвижимости, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

Так как определением Арбитражного суда <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Торговый Дом «Сигма» применена процедура «Банкротство застройщика», истец лишен возможности зарегистрировать свои права на спорный объект недвижимости во внесудебном порядке.

Факт вынесения судебным приставом-исполнителем постановлений от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ о запрете регистрационных действий, в том числе, в отношении спорного объекта недвижимости, в связи с наличием долговых обязательств у ответчика, не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска, так как в силу положений п. 1 ст. 61 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" наложенные в ходе исполнительного производства аресты на имущества подлежат снятию.

При таком положении и в отсутствие доказательств иного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на <адрес>, общей площадью № кв.м. от ООО «Торговый Дом «Сигма» к ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцу <адрес>, пол: мужской, гражданство: Р. Ф., паспорт: №, выдан <данные изъяты> области ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №, зарегистрированному по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Торговый Дом «Сигма».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.