Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Иванова Николая Борисовича к Департаменту земельных и имущественных отношений г. Новосибирска, ООО УК «Регион» об устранении препятствий в пользовании собственностью,

У С Т А Н О В И Л :

Иванов Н.Б. обратился в суд с иском к Департаменту земельных и имущественных отношений г. Новосибирска, ООО УК «Регион» об устранении препятствий в пользовании собственностью, мотивированным тем, что он проживает в квартире в г. Новосибирска, которая принадлежит истцу и членам его семьи на праве личной собственности. Данный 40 квартирный жилой дом был построен на средства из государственного бюджета п/я 32 – Новосибирского предприятия «Химаппарат», что подтверждается решением № 1024 Исполнительного комитета Новосибирского городского Совета депутатов трудящихся от 1 октября 1958 года «О вводе в эксплуатацию дома». С даты ввода дома в эксплуатацию подвальное помещение дома № 36 используется как технический подвал, общая площадь которого при постановке в 1962 году на инвентаризационный учет составляет 614 кв.м., в помещениях № 2,3,4,6,12,15 размещались кладовые комнаты граждан, проживающих в доме, подтверждается выпиской из технического паспорта № от 09.09.09. В 80-х годах в подвале дома рабочие ЖЭУ-№ намеренно долго устраняли следы возгорания, обосновались там, при этом, убрав часть кладовых комнат, с нарушением законных прав, интересов граждан, проживающих в доме № № устроили себе склад, позже мастерскую, затем бытовки ЖЭУ-№. На требования граждан – собственников помещений дома № 36 освободить помещение технического подвала дома № 36 от мастерских, склада, бытовок ЖЭУ-№, администрация ООО УК «Регион» сообщает, что собственником данного подвального помещения является Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Новосибирска, с которым у ООО УК «Регион» заключен договор аренды. В ходе переписки из администрации Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии г. Новосибирска получена информация о том, что нежилое помещение, площадью 377,7 кв.м., 372,2 кв.м., 317, 3 кв.м., является муниципальной собственностью и включено в реестр муниципального имущества города Новосибирска на основании распоряжения КУГИ по НСО от 19.03.1996г. № 161-р «о передаче жилого фонда АООТ НЗХК в муниципальную собственность». Договор № 39715в от 30.03.1994г. на передачу квартиры № в собственность граждан Горб А.Н., Горб А.М., Горб Л.А. в порядке приватизации, зарегистрированный в Новосибирском Бюро технической инвентаризации от 16.05.1994г., подтверждает то, что на дату включения подвального помещения дома № площадью 394,4 кв.м., 16,8 кв.м. в собственность муниципального образования, данное подвальное помещение общей площадью 614 кв.м. находилось в общей совместной собственности граждан дома № и не могло быть включено в 1996 году в реестр муниципального имущества, тем более как отдельный объект. С 1994 года по настоящее время приватизация квартир дома выполнена на 92,5 %, из 40 квартир-37 приватизированы. В силу ст.ст.289, п.1 ст.290 ГК РФ, ч.1 ст.36 ЖК РФ, только собственники помещений многоквартирного жилого дома являются собственниками общей долевой собственности на общее имущество дома, каковым имуществом является технический подвал дома помещение которого состоит из основных несущих конструкций дома – фундамент дома, опорно-несущие стены дома, ж/б перекрытия подвала дома, в данном подвальном помещении расположено : электрическое, санитарно-техническое оборудование, инженерные коммуникации дома, обслуживающие более одного помещения в доме – трубы системы канализации дома, трубы системы магистрального водоснабжения дома, трубы системы электроснабжения дома, электрощитовая дома (помещение № 5), элеваторный узел дома (помещение № 10). Труба отопительной системы дома «обратка» проходит через каждое подвальное помещение (19 шт.), разветвляясь трубами отопительных стояков квартир и подъездов дома (32 шт.). Каждое подвальное помещение дома с первого по девятнадцатое предназначено для обслуживания жилых помещений, мест общего пользования дома и имеет не менее шести признаков общего имущества собственников помещений многоквартирного дома с учетом земли под домом. Однако, данные подвальные помещения заняты ООО УК «Регион» на основании незаконно заключенного договора аренды. В подвальных помещениях № 2,3,6,15 проживают рабочие данной организации, в помещении № 8 организован склад с пиломатериалом. В связи с чем, доступ к запорной арматуре стояков горячей и холодной воды водоснабжения и отопительной системы дома затруднен. ООО УК «Регион» не только препятствует собственникам дома пользоваться подвалом, но и грубо нарушает правила противопожарной безопасности, чем создает угрозу для жизни граждан дома и их имуществу. Собственники помещений дома согласия на передачу в аренду подвального помещения дома никому не давали, собрания по данному вопросу не проводили, решение в соответствии с п.4 ст.36 ЖК РФ не принимали. На законодательном уровне подвал дома является общим долевым имуществом собственников помещений дома. Просит освободить подвальные помещения технического этажа от ООО УК «Регион», исключить из реестра муниципального имущества города помещение общей площадью 411,2 кв.м. технического подвала дома, решение КУГИ по данному вопросу признать незаконным и отменить, существующие договоры аренды подвального помещения дома признать недействительными.

01.10.2010г. истец Иванов Н.Б. уточнил исковые требования, просил пресечь действия ответчиков, препятствующие в пользовании собственностью и обязать ответчиков освободить помещения технического подвала (№ 2,3,4,6,7,8,9,11,12,15) занятые ответчиками, по адресу: город Новосибирск, ул. от ООО УК «Регион» (мастерской, склада, бытовок с проживающими в них людьми); Распоряжение КУГИ, Акт о передаче помещений технического подвала дома № 36 по ул. Богдана Хмельницкого в муниципальную собственность на которые ссылаются ответчики, признать незаконным, недействительным, все помещения технического подвала дома №.36 по ул. Богдана Хмельницкого из реестра собственности муниципального имущества исключить; Признать существующий договор аренды помещения технического подвала многоквартирного жилого дома № города Новосибирска между Департаментом имущественных отношений мэрии города Новосибирска с ООО УК « Регион» не действительным и истребовать его из владения ответчиков. В обоснование уточненных исковых требований указал, что согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Согласно ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое, и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Указал, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности технические этажи и подвалы, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (п.1 ст.36 ЖК РФ). Следовательно, находящиеся в многоквартирном доме технические помещения предназначенные для обслуживания помещений собственников, принадлежат последним на праве общей долевой собственности и не могут быть переданы отдельно от права на квартиру и не предназначены для самостоятельного использования. Согласно Постановлению Правительства РФ от.13.08.2006г.№491, в состав общего имущества включается:

- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков...., коллективных (общедомовых) приборов учёта холодной и горячей воды,....электрического, санитарно-технического и иного оборудования,.....внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии,......внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств..... Согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491 «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», состав общего имущества собственников помещений (квартир) дома №36 по ул. Богдана Хмельницкого определен на общем собрании, что подтверждает протокол общего собрания №12 от 8.04.2010г., где отмечено и подтверждено, что помещение технического подвала дома №36 общей площадью 614кв.м. является общим долевым имуществом собственников помещений (квартир) многоквартирного дома №, в отношении которого домовладельцами не принималось решение о передаче его ответчикам. Через данные помещения (с 1 по 19е) технического подвала дома № с внутренней стороны наружной стены дома проходит труба отопительной системы данного дома - «обратка», которая обслуживает жилые помещения (с 1 по 40е) и все помещения мест общего пользования данного дома.

Помещение № 1 :

а) По стене горизонтально проходит труба отопительной системы дома - «обратка», обслуживающая жилые помещения данного дома (с 20 по 40).

б) По стене вертикально проходит труба отопительного стояка с запорной арматурой, обслуживающего жилые помещения вышерасположенных трёхкомнатных квартир четвёртого подъезда № 32, 34,36,38,40.

Помещение № 2 :

а) По двум стенам горизонтально проходит труба отопительной системы дома-«обратка», обслуживающая жилые помещения данного дома(с20по40).

б) По стене вертикально проходят трубы двух отопительных стояков с запорной арматурой обслуживающие жилые помещения вышерасположенных квартир № №

Помещение № 3:

а) По двум стенам горизонтально проходит труба отопительной системы дома, «обратка», обслуживающая жилые помещения данного дома (с 20 по 40).

б) По стене вертикально проходят трубы трёх отопительных стояков с запорной арматурой, обслуживающие жилые помещения вышерасположенных квартир № №

в) Проходят трубные ответвления с запорной арматурой на стояках горячей и холодной воды, обслуживающие жилые помещения вышерасположенных квартир № №.

г) Проходит труба канализационного стояка, обслуживающего жилые помещения вышерасположенных квартир № №.

Помещение № 4 :

а) По стене горизонтально проходит труба отопительной системы дома «обратка», обслуживающая жилые помещения данного дома (с 20 по 40).

б) По стене вертикально проходят трубы четырёх отопительных стояков с запорной арматурой, обслуживающие жилые помещения вышерасположенных двухкомнатных квартир четвертого подъезда №№, двухкомнатных квартир третьего подъезда №№.

в) Проходит магистральная труба горячего водоснабжения дома, обслуживающая жилые помещения четвёртого и третьего подъездов (с № данного дома.

г) Проходит магистральная труба холодного водоснабжения дома, обслуживающая жилые помещения четвертого и третьего подъездов (с №) данного дома.

д) Проходят трубные ответвления с запорной арматурой на стояках горячей и холодной воды, обслуживающие жилые помещения вышерасположенных кварт № №

е) Проходят трубы двух канализационных стояков, обслуживающие жилые помещения вышерасположенных двухкомнатных квартир четвертого подъезда №№ двухкомнатных квартир третьего подъезда №№

ж) Проходит общая канализационная труба «лежак», обслуживающая жилые помещения квартир четвертого и третьего подъездов (с №) данного дома.

Помещение № 5:

а) Расположена электрощитовая дома ВРУ, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительного устройства, аппаратуры защиты, труб с силовой электропроводкой и т.д., обслуживающая жилые помещения (с № помещения технического подвала (с № помещения мест общего пользования четвёртого, третьего, второго, первого, подъездов данного дома.

Помещение № 6:

а) По стене горизонтально проходит труба отопительной системы дома – «обратка», обслуживающая жилые помещения данного дома (с №).

б) По стене вертикально проходят трубы двух отопительных стояков с запорной арматурой, обслуживающие жилые помещения вышерасположенных квартир четвёртого подъезда №№ третьего подъезда№№ дома.

в) Проходит общая канализационная труба «лежак», обслуживающая жилые помещения вышерасположенных квартир четвертого и третьего подъездов (с №данного дома с выпуском в общую городскую канализацию.

г) Проходит труба с силовой электропроводкой (вводно-распределительное устройство), обслуживающая жилые помещения (с № и помещения мест общего пользования дома четвертого подъезда.

Помещение № 7:

б) По стене вертикально проходят трубы двух отопительных стояков с запорной арматурой, обслуживающие жилые помещение вышерасположенных трёхкомнатных квартир третьего подъезда №№, трёхкомнатных квартир второго подъезда №№.

в) Проходит труба с силовой электропроводкой (вводно-распределительное устройство), обслуживающая жилые помещения (с 1 по 20) и помещения мест общего пользования второго и первого подъездов дома.

Помещения № 8 :

а) По стене проходит магистральная труба горячего водоснабжения дома обслуживающая жилые помещения четвертого третьего и второго подъездов (12,14.16,18,20,с 21 по 40) данного дома.

б)По стене проходит магистральная труба холодного водоснабжения дома, обслуживающая жилые помещения четвертого, третьего и второго подъездов (12,14,16,18,20,с 21 по 40) данного дома.

в) Проходят трубные ответвления с запорной арматурой стояков горячей и холодной воды, обслуживающие жилые помещения вышерасположенных трёхкомнатных квартир третьего подъезда № 21,23,25,27,29, трёхкомнатных квартир второго подъезда № 12,14,16,18,20.

г) Проходят трубы двух канализационных стояков, обслуживающие жилые помещения вышерасположенных трёхкомнатных квартир третьего подъезда № 21,23,25,27,29, трёхкомнатных квартир второго подъезда № 12,14,16,18,20.

Помещение № 9:

б) По стене вертикально проходят трубы двух отопительных стояков с запорной арматурой, обслуживающие жилые помещения вышерасположенных трёхкомнатных квартир третьего подъезда № 21,23,25,27,29, трёхкомнатных квартир второго подъезда № 12,14,16,18,20.

Помещение № 10:

а) Расположен элеваторный узел, состоящий из элеватора, запорной арматуры, труб прямой и обратной подачи тепловой энергии, обслуживающий жилые помещения (с 1 по 40) и помещения мест общего пользования первого, второго, третьего, четвёртого подъездов данного дома.

б) Проходят трубные ответвления с запорной арматурой на стояках горячей и холодной воды, обслуживающие жилые помещения вышерасположенных двухкомнатных квартир второго подъезда № 11,13,15,17,19.

в) Проходит магистральная труба горячего водоснабжения дома с запорной арматурой, обслуживающая жилые помещения (с 1 по 40) данного дома первого, второго, третьего, четвёртого подъездов.

г) Проходит магистральная труба холодного водоснабжения дома (ввод) с запорной арматурой, обслуживающая жилые помещения (с 1 по 40) данного дома первого, второго, третьего, четвёртого подъездов.

д) Расположен общедомовой прибор учёта расхода тепловой энергии, учёта расхода горячей и холодной воды типа СПТ 943, обслуживающей жилые помещения (с 1 по 40), помещения технического подвала(с1по19), помещение чердака данного жилого дома.

е) По стене проходит груба отопительной системы дома - «обратка», обслуживающая жилые помещения данного дома (с 1 по 40).

ж) Проходят трубы двух отопительных стояков с запорной арматурой, обслуживающие жилые помещения вышерасположенных трёхкомнатных квартир №12, 14,16,18,20, двухкомнатных квартир №11,13,15,17,19.

Помещение № 11:

а) Проходит труба канализационного стояка, обслуживающего жилые помещения вышерасположенных двухкомнатных квартир №11,13,15,17,19.

Помещение № 12:

а) По стене горизонтально проходит труба отопительной системы дома - «обратка», обслуживающая жилые помещения данного дома (с 1 по 20).

б) По стене вертикально проходят трубы трёх отопительных стояков с запорной арматурой, обслуживающие жилые помещения вышерасположенных двухкомнатных квартир второго подъезда №11,13,15,17,19, двухкомнатных квартир первого подъезда №2,4,6,8,10.

в) Проходит магистральная труба горячего водоснабжения дома, обслуживающая жилые помещения второго и первого подъездов( № 11,13,15,17,19, с 1 по 10).

г) Проходит магистральная труба холодного водоснабжения дома, обслуживающая жилые помещения второго и первого подъездов( № 11,13,15,17,19, с 1 по 10).

д) Проходят трубные ответвления с запорной арматурой стояков горячей и холодной воды, обслуживающие жилые помещения вышерасположенных двухкомнатных квартир первого подъезда № 2,4,6,8,10.

е) Проходит труба канализационного стояка, обслуживающего жилые помещения вышерасположенных двухкомнатных квартир первого подъезда № 2,4,6,8,10.

ж) Проходит общая канализационная труба - «лежак», обслуживающая жилые помещения второго и первого подъездов (с 1 по 20) данного дома.

Помещение № 13:

а) По двум стенам проходит труба отопительной системы дома, «обратка», обслуживающая жилые помещения данного дома (с 1 по 20).

б) По стене проходят трубы трёх отопительных стояков с запорной арматурой, обслуживающие жилые помещения вышерасположенных трёхкомнатных квартир первого подъезда № 1,3,5,7,9.

в) Проходят трубные ответвления с запорной арматурой стояков горячей и холодной воды, обслуживающие жилые помещения вышерасположенных трёхкомнатных квартир первого подъезда № 1,3,5,7,9.

г) Проходят трубы канализационного стояка, обслуживающего жилые помещения вышерасположенных трёхкомнатных квартир первого подъезда №1,3,5,7,9.

Помещение № 14:

а) По двум стенам проходит труба отопительной системы дома - «обратка», обслуживающая жилые помещения данного дома (с 1 по 20).

б) Проходят трубы двух отопительных стояков с запорной арматурой, обслуживающие жилые помещения вышерасположенных трёхкомнатных квартир первого подъезда № 1,3,5,7,9.

Помещение № 15:

а) По стене горизонтально проходит труба отопительной системы дома -«обратка», обслуживающая жилые помещения данного дома (с 1 по 20).

б) По стене вертикально проходят трубы двух отопительных стояков с запорной арматурой, обслуживающие жилые помещения вышерасположенных двухкомнатных квартир второго подъезда №11,13,15,17,19, двухкомнатных квартир первого подъезда № 2,4,6,8,10.

в) Проходит общая канализационная труба - «лежак», обслуживающая жилые помещения вышерасположенных квартир второго и первого подъездов (c по 20) данного дома с выпуском в общую городскую канализацию.

г) Проходит труба с силовой электропроводкой (вводно-распределительное устройство), обслуживающая жилые помещения вышерасположенных квартир(с 1 по 10) и помещения мест общего пользования дома первого подъезда.

Помещения № 16, 17, 18, 19:

а) В данных помещениях по стене горизонтально проходит труба отопительной системы дома - «обратка», обслуживающая жилые помещения (20 по 40,1 по 20) и помещения мест общего пользования четвёртого, третьего, второго, первого подъездов данного дома.

б) В данных помещениях проходит по одной трубе отопительного стояка с запорной арматурой, обслуживающая помещения мест общего пользования четвертого, третьего, второго, первого подъездов данного дома.

в) В данных помещениях проходит труба с силовой электропроводкой, обслуживающая жилые помещения (с 1 по 40) и помещения мест общего пользования дома первого, второго, третьего, четвертого подъездов.

Поскольку все помещения относятся к техническому подвалу, следовательно, являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. Данное имущество не может быть не только отчуждено, но и передано в пользование, поскольку это нарушает возможность эксплуатации и обслуживания дома №36 в целом и помещений в нем. В настоящее время в помещении № 7 технического подвала дома № № ответчики расположили мастерскую ООО УК «Регион», где установлены деревообрабатывающие станки такого класса, как стационарная циркулярная электропила, стационарный электрофуганок, что из - за шума издаваемого данными станками при работе, на производстве им специально отводят отдельно стоящее помещение, а в данном случае станки нелегально расположены в подвале жилого дома. В помещении №2,3 проживают техничка ООО УК «Регион» Попова О.Б. с сыном Сенцовым С. В помещении № 15 проживает кровельщик ООО УК «Регион» Стрельников А. с женой Стрельниковой А., данные лица из-за своих интересов не желают проживать по месту их регистрации, ведут себя нагло. В помещении № 4,11 ими сделан временный душ, испарения воды от которого начали гноить общедомовое электрооборудование ВРУ, суду предоставлены цветные фото, где отчётливо видно, что в помещении № 5 распределительный шкаф электрощитовой ВРУ начал ржаветь. В помещении № 10 на деньги собственников квартир данного дома стоимостью в 390 тысяч рублей установлен (общедомовой) электронный счётчик типа СПТ 943. Из-за душа плотные испарения воды из помещения № 11 растекаются по всему помещению № 10, что в дальнейшим приведёт в негодность данное дорогостоящее оборудование. Вентиляция в данном подвале для проживания людей проектом не предусмотрена и отсутствует, теплоизоляцию с трубы отопительной системы дома - «обратка» ответчики сняли, что привело к большой потере тепловой энергии в подвале данного дома, за расход которой уже дополнительно высчитываются деньги с собственников квартир данного дома. Нелегально проживающие в техническом подвале дома №№ работники ООО УК «Регион» пользуются горячей и холодной водой из-за чего на собственников квартир данного дома дополнительно ложатся денежные расходы. Освещение в данном подвале ограничено, работники ООО УК «Регион» круглые сутки жгут лампочки, расходуют электроэнергию. Суду предоставлена проектная однолинейная схема электроснабжения дома №№ по ул. на которой отсутствуют изменения или дополнения к проекту по вопросу электроснабжения мастерской и помещений, где проживают работники ООО УК «Регион», это показывает, что действия ответчиков бесконтрольны. Для нормального проживания в доме № № собственники помещений (собственники квартир) данного дома неоднократно требовали восстановления в подвале дома из негорючих материалов кладовых комнат, восстановления проходов к инженерным коммуникациям дома, организовать помещение для хранения общего хозяйственного инвентаря дома, выделить помещение для ведения общих собраний и т.д.. Ответчики не имеют в доме № № жилых площадей, не являются лицом уполномоченным распоряжаться имуществом, принадлежащим физическим лицам на праве общей долевой собственности, представленные ответчиками в суд выписка из реестра, акт, постановление органов местного самоуправления не могут служить основанием для возникновения права (перечень правоустанавливающих документов приведён в п.1 ст. 17 ФЗ РФ от 21.07.1997 № 122 - ФЗ). Вышеизложенное указывает на то, что ответчики грубо нарушают действующее законодательство РФ - Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Постановление Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491, ФЗ РФ от 21.07.1997 №122-ФЗ (л.д. 145-152).

21.10.2010г. Иванов Н.Б. уточнил исковые требования, согласно которых просит суд : 1. Распоряжение КУГИ администрации НСО от. 9.03.1996 №161- Р о передачи в муниципальную собственность жилого дома с нежилыми помещениями, находящимися по адресу: г.Новосибирск ул. признать как противоречащее Закону РФ и отменить. 2. Признать незаконными действия ответчиков по включению в реестр Муниципального имущества г.Новосибирска все помещения технического подвала дома № , города Новосибирска и исключить из реестра муниципального имущества города Новосибирска все помещения технического подвала дома №36 по улице Богдана Хмельницкого, г.Новосибирск. 3. Признать договор аренды помещений технического подвала многоквартирного Жилого дома № города Новосибирска между Департаментом имущественных отношений мэрии города Новосибирска с ООО УК «Регион» не действительным, последствия применения данной ничтожной сделки недействительными. 4. Пресечь действия ответчиков, препятствующих в пользовании собственностью и обязать ответчиков освободить помещения технического подвала №2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,15 занятые ответчиками (мастерская, склад, бытовки с проживающими в них людьми) по адресу: город Новосибирск, ул. (л.д. 170-171).

Истец Иванов Н.Б. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить по изложенным основаниям. Пояснил, что ООО УК «Регион» фактически занимает помещения технического подвала под номерами 2, 3, 4, 6, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 15. Помещения под номерами 1, 13, 14, 16, 17, 18, 19 находятся в пользовании собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Представитель ответчика Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии г. Новосибирска – Проскурин И.А., действующий на основании доверенности от 18.03.2010г. сроком действия до 31.12.2010г. (л.д.175), исковые требования не признал и суду пояснил, что спорные подвальные помещения являются муниципальной собственностью, включены в реестр муниципального имущества, в связи с чем, не могут быть объектом общей долевой собственности собственников жилья многоквартирного дома. Считает, что спорные подвальные помещения не являются техническим подвалом.

Представитель ответчика ООО УК «Регион» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом (л.д.173), просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.156), представил письменные отзыв (л.д. 157), из которого следует, что в нежилые помещения подвального помещения дома 36 по ул.Б.Хмельницкого граждане были заселены руководством МУ ЖКУ № 1 Калининского района г. Новосибирска, в связи с чем, ООО УК «Регион» ответственности за факт заселения граждан нести не может. Также ООО УК «Регион» приняло решение о расторжении договора аренды указанных подвальных помещений.

Выслушав пояснения сторон, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

Нежилое помещение в подвале, площадью 317,3 кв.м. по адресу : г. Новосибирск, ул. , включено в реестр муниципального имущества на основании Распоряжения КУГИ НСО от 19.03.1996г. № 161-р (л.д. 137).

Нежилые помещения с 1 по 19, общей площадью 614 кв.м., находятся в подвале жилого дома по ул. в г. Новосибирске.

Данное обстоятельство подтверждается представленным техническим паспортом (л.д.20-23), приложением к договору аренды подвального помещения, расположенного в д. (л.д.33), и не оспаривается ответчиком.

В соответствии с п.1 ст.290 ГК РФ, Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч.1 ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч.3 ст.36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Из выписки из технического паспорта жилого дома по состоянию на 09 сентября 2009г. усматривается, что в доме имеются центральное отопление, водоснабжение, канализация, проводка электроснабжения ( л.д.20-23).

Из приложенной к договору аренды (л.д.138-144) схемы следует, что в подвальном помещении дома в г. Новосибирске, ООО УК «Регион» занимает следующие подвальные помещения : 4,5,6,7,8,9, 10,11,12,15, фактический размер занимаемой площади 363,4 кв.м. (л.д.33).

Из обозреваемых судом материалов о привлечении к административной ответственности ООО УК «Регион» в связи с нарушениями противопожарной безопасности в подвальных помещениях дома в г. Новосибирске, следует, что в подвальных помещениях имеются канализация, водопровод, электроснабжение, через подвальные помещения проходят трубы разного диаметра (дело № 5-15/10 л.д. 4-11; № 5-16/10 л.д.4-12; № 5-17/10 л.д.3-10; № 5-18/1- л.д.3-9).

Из представленной справки главного инженера ООО УК «Регион» следует, что в помещении подвала № 5 расположено ВРУ (электрощитовая) данного дома, в помещении № 10 расположены элеваторный узел, прибор учета затрат тепловой энергии типа СПТ 943 (л.д. 104). Данное обстоятельство подтверждается и фотографиями на л.д. 105-107.

Как следует из схемы элеваторного узла (л.д.115), расположенного в подвальном помещении № , от элеваторного узла имеется ввод прямой и обратной линий горячего водоснабжения, задвижки домовые, имеется арматура сброса воды из системы. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что в подвальном помещении дома находится система отопления, проходящая по всему подвальному помещению и предназначенная для обслуживания имеющихся помещений данного дома на всех этажах. Указанное полностью подтверждает пояснения истца в части расположения во всех подвальных помещениях горизонтальной трубы отопительной системы дома - «обратка».

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Правительством РФ от 13.08.2006г. № 491, установлено, что состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

2. В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома

Указанное свидетельствует о том, что не все подвальные помещения являются объектом общей долевой собственности, а только технические, которые предназначены для обслуживания более одного помещения.

Из пояснений истца, из текста уточненного искового заявления (л.д. 145-152), из обозреваемых фотографий на л.д.105-107, из справки на л.д. 104, схемы элеваторного узла д., признанных судом доказательствами, исходя из правил ст.55 ГПК РФ, следует, что в подвальных помещениях дома 36 по ул. Б.Хмельницкого в г. Новосибирске находятся инженерно - технические коммуникации дома, и обслуживание коммуникаций дома без использования подвальных помещений дома невозможно. Следовательно, данные подвальные помещения функционально предназначены для обеспечения эксплуатационных возможностей жилого дома, т.е. обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. В связи с тем, что занятые ответчиками подвальные помещения предназначены для ввода и обслуживания централизованных сетей холодного, горячего водоснабжения, теплоснабжения, канализации квартир верхних этажей и первого этажа жилого дома, спорные помещения являются техническим подвалом.

Кроме того, ранее подвал дома использовался исключительно жильцами дома и в целях обслуживания имеющихся в нем технических коммуникаций.

Так, свидетель Синцов В.М. пояснил, что ранее в подвале дома у каждой квартиры имелись кладовки для хранения имущества. В подвал был свободный доступ. В настоящее время в подвал попасть невозможно, проход в подвал заложен кирпичом. В подвале находятся все технические коммуникации дома, к которым у жильцов нет доступа. Пояснил, что собственники квартир платят за подвал как за места общего пользования однако, собственники подвалом не пользуются.

Таким образом, ранее подвал также имел предназначение для обслуживания технических коммуникаций и потребностей жильцов дома. В связи с чем, самостоятельного назначения для использования его в иных целях, как это делается в настоящее время ответчиками, указанные подвальные помещения не имели.

Приходя к выводу о том, что спорные подвальные помещения являются техническими подвальными помещениями, поскольку предназначены для обслуживания более одного помещения, при наличии указанных и исследованных обстоятельств, суд учитывает, что ответчиками, в соответствии со ст.56 ГПК РФ, доказательств обратного не представлено.

Согласно ст.289 ГК РФ наделает собственника квартиры в многоквартирном доме правом на долю в праве собственности на общее имущества дома в силу закона.

Согласно ст.8 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992г. № 4218-1 собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, в том числе подвалы и технические этажи, обслуживающие более одной квартиры.

Следовательно, еще в 1992 году Законом было изменено правовое положение технических подвалов в многоквартирных домах, и указано на их принадлежность на праве общей долевой собственности собственникам квартир в жилом доме.

Из представленных договоров передачи квартир в собственность граждан в порядке приватизации, следует, что в указанном доме имеются граждане - собственники квартир (л.д.28, 103, 164).

28.04.2010г. на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома № в г. Новосибирске, собственники помещений подтвердили состав общего долевого имущества собственников помещений данного дома, состоящий из земельного участка, общей площадью 2453 кв.м.; несущие конструкции дома, фундамент, несущие опорные стены, плиты перекрытий, балконные плиты, несущие колонны, ограждения; помещения технического подвала дома, общей площадью 615 кв.м., инженерные коммуникации, электрическое, санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме; помещения мест общего пользования в доме, межквартирные, лестничные площадки, коридоры, перила, крыльца, лестницы, подъезды, тамбуры, окна, двери, балконы; технический чердак, люки, крыша, парапет (л.д.68-69).

В связи с тем обстоятельством, что в данном доме имеются приватизированные и неприватизированные жилые помещения, а в подвальных помещениях находятся инженерно-технические коммуникации, необходимые для обслуживания одного и более помещений, спорные подвальные помещения не могут находиться в единоличной собственности Департамента имущественных и земельных отношений Мэрии г. Новосибирска, поскольку относятся к объектам общей долевой собственности собственников многоквартирного дома.

Учитывая указанное, помещения подвала дома в г. Новосибирске общей площадью 317,3 кв.м., подлежат исключению из реестра муниципального имущества.

Исследовав договор аренды от 20 ноября 2009г., заключенный между Департаментом земельных и имущественных отношений Мэрии г. Новосибирска и ООО УК «Регион» (л.д.138-144), суд приходит к выводу, что данный договор является ничтожной сделкой по правилам ст.168 ГК РФ, поскольку спорные нежилые помещения, обслуживающие жилой дом, являются общей долевой собственностью владельцев помещений в многоквартирном жилом доме и Департамент, передав в аренду ООО УК «Регион» указанные нежилые помещения подвала жилого дома, незаконно распорядился имуществом, не относящимся к муниципальной собственности. В связи с чем, необходимо применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания ответчика ООО УК «Регион» освободить занимаемые помещения технического подвала, фактический размер общей площадью 363,4 кв.м., под номерами 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 15.

Поскольку, ООО УК «Регион» незаконно занимает еще помещения подвала под № 2, 3, общей площадью 60,7 кв.м., являющиеся объектами общей долевой собственности, и которые не передавались ООО УК «Регион» по договору аренды, исковые требования в части устранения препятствий в пользовании данными помещениями, а именно их освобождении, также являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Однако, исковые требования в части признания распоряжения КУГИ по НСО от 19.03.1996г. № 161-Р «О передаче жилого фонда АООТ НЗХК в муниципальную собственность» не могут быть удовлетворены судом, в связи с тем, что удовлетворение данных требований влечет за собой признание передачи не только данного жилого дома со спорными подвальными помещениями, но и других объектов недвижимости в муниципальную собственность, незаконными, что повлечет ущемление прав собственников недвижимого имущества, которое не является предметом спора настоящего гражданского дела.

Признание незаконным решения КУГИ в части передачи подвального помещения, площадью 317,3 кв. м., включенного в реестр муниципальной собственности, также не может быть принято судом, поскольку жилой дом № 36 по ул. Б.Хмельницкого, передавался в муниципальную собственность с подвальными помещениями без определения их площади и основным объектом, передаваемым в муниципальную собственность, являлся многоквартирный дом в целом, а не его составляющие части.

Учитывая изложенное, исковые требования Иванова Н.Б. подлежат удовлетворению частично.

Руководствуясь ст.ст. 194,198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Иванова Николая Борисовича к Департаменту земельных и имущественных отношений г. Новосибирска, ООО УК «Регион» об устранении препятствий в пользовании собственностью - удовлетворить частично.

Исключить из реестра муниципального имущества города Новосибирска помещения технического подвала дома 36 по ул.Б.Хмельницкого в г. Новосибирске, общей площадью 317,3 кв.м.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки Договора № 033846-050 аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 20 ноября 2009 года, заключенного между Департаментом земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска и ООО УК «Регион», обязав освободить ООО УК «Регион» помещения технического подвала дома в г. Новосибирске, общей площадью 363,4 кв.м., обозначенные номерами 4, 6, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 15, 12, согласно выписки из технического паспорта жилого дома в г. Новосибирске по состоянию на 09 сентября 2009 г.

Обязать ООО УК «Регион» устранить препятствия в пользовании общей долевой собственностью подвальными помещениями, общей площадью 60,7 кв.м., обозначенными номерами 3, 2, согласно выписки из технического паспорта жилого дома в г. Новосибирске по состоянию на 09 сентября 2009 г., расположенными в доме 36 по ул.Б.Хмельницкого в г. Новосибирске, освободив указанные помещения.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения суда через суд Калининского района г. Новосибирска.

Судья - Тайлакова О.В.