Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Алексанова Владимира Ивановича, Соловьевой Виктории Андреевны, Соловьевой Натальи Александровны к ООО «Владспецстрой -5 о признании права долевой собственности на квартиру, недействительным пункта 3.5 предварительного договора купли – продажи, уменьшении покупной цены, встречному иску ООО «Владспецстрой-5» к Алексанову Владимиру Ивановичу, Соловьевой Виктории Андреевны, Соловьевой Натальи Александровны о расторжении предварительного договора купли – продажи квартиры, возврате квартиры, взыскании денежных средств за пользование коммунальными услугами,

УСТАНОВИЛ:

Соловьева Н.А., Соловьева В.А., Алексанов В.И. обратились в суд с иском к ООО «Владспецстрой -5 о признании права собственности на квартиру, мотивировав свои требования тем, что 09.04.2010 между истцами и ответчиком заключён предварительный договор купли-продажи квартиры №10, расположенной по адресу: <адрес> ориентировочной общей площадью 38 м2.Стоимость квартиры составляет 1 850 000 (один миллион восемьсот пятьдесят тысяч)руб. В соответствии с п. 3.1 договора истцы внесли первоначальный взнос за квартиру в размере 600 000 (шестьсот тысяч) руб. Последующие платежи за квартиру согласно п. 3.1 предварительного договора производились в рассрочку с уплатой 18% годовых на остаток задолженности. Истцами, произведено внесение денежных средств на расчетный счет ответчика в счет оплаты стоимости квартиры на общую сумму 1 800 011 (один миллион восемьсот тысяч одиннадцать) руб.

Позднее общая площадь квартиры изменилась с ориентировочной 38 м2 на 35,5 м2. В связи с уменьшением общей площади квартиры, истцы полагают, что обязательства по предварительному договору купли - продажи квартиры исполнены ими в полном объёме, а ответчик уклоняется от заключения с ним основного договора купли -продажи квартиры. С учетом изложенного, истцы просили суд признать за ними право собственности на квартиру №10 с кадастровым номером № общей площадью 35,5 м2, расположенную по адресу: <адрес>.

12.03.2020 истцами уточнены исковые требования, в соответствии с которыми, они просят суд: признать право собственности на квартиру №10, с кадастровым номером №, в которой: за Соловьевой Н.А. – ? доля в праве; за Соловьевой В.А. – ? доля в праве; за Алексановым В.И. – ? доля в праве; уменьшить покупную цену квартиры соразмерно фактической площади квартиры – 35,5 м2 до 1 591 974 (один миллион пятьсот девяносто одна тысяча девятьсот семьдесят четыре) руб.; признать недействительным пункт 3.5 предварительного договора купли-продажи квартиры № 10 от 09.04.2010.

10.02.2020 ответчиком подано встречное исковое заявление о расторжении предварительного договора купли -продажи от 09.04.2010; возврате квартиры № 10 и взыскании с ответчиков по встречному иску денежных средств в размере 1 770 000 (один миллион семьсот семьдесят тысяч) руб. от использования спорной квартиры за время неосновательного обогащения. В обоснование встречных требований указано, что по условиям предварительного договора купли -продажи, предмет договора – квартира № 10, стоимость её должна была быть полностью оплачена покупателями в срок до апреля 2016 года. Данное условие предварительного договора покупателями не соблюдено. Кроме того, ответчики по встречному иску не оплачивали взносы за квартиру за август 2010года, декабрь 2010 года, август 2011 года, октябрь 2011 года, ноябрь 2011 года, с января по май 2012 года, с августа по декабрь 2012 года. С февраля 2013 года ответчики по встречному иску прекратили в одностороннем порядке выполнять условия предварительного договора касающиеся оплаты квартиры.

12.03.2020 ответчиком поданы уточненные требования встречного искового заявления, согласно которым представитель ООО «Владспецстрой-5» просит суд: расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 09.04.2010 №10, заключенный между Соловьевой Н.А., Соловьевой В.А., Алексановым В.И. и истцом по встречному иску в отношении квартиры №10 с кадастровым номером № обязать ответчиков по встречному иску вернуть истцу по встречному иску квартиру №10; ООО «Владсвпецстрой-5» возвращает ответчикам по встречному иску уплаченную сумму по предварительному договору купли-продажи в следующих размерах: Алексанову В.И. – 485 450 (четыреста восемьдесят пять тысяч четыреста пятьдесят)руб., Соловьевой Н.А. – 337 250 (триста тридцать семь тысяч двести пятьдесят) руб., Соловьевой В.А. – 897 750 (восемьсот девяносто семь тысяч семьсот пятьдесят) руб.; взыскать с ответчиков по встречному иску доход от пользования коммунальными услугами за время неосновательного обогащения в сумме 470 000 (четыреста семьдесят тысяч).

Истец Алексанов В.И. и его представитель по первоначальному иску в судебное заседание явились, доводы уточнённого искового заявления поддержали в полном объёме, просили их удовлетворить. Уточненные встречные исковые требования не признали.

Истцы Соловьева В.А. и Соловьева Н.А. в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истец по встречному иску) ООО «Владспецстрой-5» в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении заявленных уточненных требований, против удовлетворения уточненных требований первоначального иска возражал.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ суд определил перейти к рассмотрению дела по существу при данной явке.

Выслушав явившихся участников процесса, проверив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор передачи имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а так же другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст. 445 ГК РФ.

В соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратится в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Часть 1 ст. 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое имущество возникает с момента государственной регистрации. Отсутствие регистрации влечет нарушение прав собственника по распоряжению, владению и пользованию, приобретенным имуществом.

Суд установил, что ООО «Владспецстрой-5» приобрело по договору купли – продажи от 9.07.2002 №15/2002 незавершённый строительством дом №15, площадью 2 097,60 кв.м., в мкр. Механического завода №1, дер. Радумля, Солнечногорского района, Московской области (свидетельство о праве 50 АГ № 941314 от 19.07.2002), земельный участок с кадастровым номером № (по договору аренды от 5.04.2004 № 607). На основании разрешения на строительство №RU50631301/023ю-09 от 1.09.2009 сельского поселения Пешковское, по разработанной привязке типового проекта 9-ти этажных домов серии 114-86-28 ООО «Владспецстрой-5» возвело на земельном участке с кадастровым номером № многоквартирный дом № 15 с кадастровым номером № расположенный по вышеуказанному адресу.

09.04.2010 между Соловьевой Н.А., Соловьевой В.А., Алексановым В.И. и ООО «Владспецстрой-5» заключён предварительный договор купли-продажи квартиры №10, расположенной по адресу: <адрес>, ориентировочной общей площадью 38 м2.Стоимость квартиры составляет 1 850 000 (один миллион восемьсот пятьдесят тысяч) руб. В соответствии с п. 3.1 договора истцы внесли первоначальный взнос за квартиру в размере 600 000 (шестьсот тысяч) руб., что подтверждается квитанцией к приходно – кассовому ордеру (л.д. 20). Данный пункт договора также предусматривает внесение оставшейся суммы в размере 690 000 (шестьсот девяносто тысяч)руб. в счёт оплаты квартиры, которая делится равными долями на 72 месяца и оплачивается под 18% годовых с неоплаченной суммы, оплата производится 20-го числа каждого месяца.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску Алексанова В.И. – Хисяметдинов Р.М. (допущен к участию в деле в качестве представителя Алексанова В.И. по ходатайству Алексанова В.И. в судебном заседании от 12.03.2020 (л.д.168)) указал, что истцами произведено внесение денежных средств на расчетный счет ответчика по первоначальному иску в счет оплаты стоимости квартиры на общую сумму 1 800 011 (один миллион восемьсот тысяч одиннадцать) руб.

Пункт 1.2 предварительного договора устанавливает, что стороны обязуются в течение 30 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру и при условии исполнения покупателем всех своих обязательств, указанных в разделе 3 (расчёты сторон) настоящего договора, заключить основной договор купли – продажи квартиры, при этом продажная цена квартиры составляет сумму в размере 1 850 000 (один миллион восемьсот пятьдесят тысяч) руб. При этом стоимость квартиры, указанная в настоящем пункте договора может быть увеличена продавцом в одностороннем порядке с обязательным письменным уведомлением покупателя, если покупатель допустит просрочку во внесении оплаты за приобретаемую им квартиру. Государственная регистрация основного договора, перехода права собственности на квартиру по основному договору и права собственности покупателя на квартиру осуществляется в Управлении Федеральной регистрационной службы только после надлежащего и полного исполнения покупателем своих денежных обязательств, указанных в ст. 3 предварительного договора №10 (л.д.69).

В день заключения предварительного договора купли – продажи квартиры №10, покупателям предоставлено право начать производство отделочных работ и/или перепланировки (переоборудования) квартиры (л.д. 73, п. 9.1. предварительного договора).

Решением Арбитражного суда Московской области от 26.12.2017 признано право собственности ООО «Владспецстрой-5» на завершенный строительством и пригодный к эксплуатации 9-и этажный двух секционный многоквартирный кирпичный дом №15, расположенный по адресу: <адрес>

Из материалов дела следует, что Соловьевой Н.А. в счет оплаты стоимости спорной квартиры № 10 уплачена сумма в общем размере – 355 000 (триста пятьдесят пять тысяч) руб., что следует и подтверждается квитанциями к приходно – кассовым ордерам (л.д. 25-26); Соловьевой В.А. оплачена сумма в общем размере 620 000 (шестьсот двадцать тысяч) руб., что следует и подтверждается квитанциями к приходно – кассовым ордерам (л.д. 19-20); Алексановым В.И. перечислена сумма в общем размере – 511 000 (пятьсот одиннадцать тысяч) руб., что следует и подтверждается квитанциями к приходно – кассовым ордерам (л.д. 21-24). Таким образом, истцами по первоначальному иску уплачено во исполнение предварительного договора купли-продажи сумма в размере – 1 486 000 (один миллион четыреста восемьдесят шесть тысяч)руб.

В счет оплаты спорной квартиры №10 Пивоваровой З.Н. перечислена сумма в размере 325 000 (триста двадцать пять тысяч) руб., что подтверждается квитанцией №9 от 20.04.2010 (л.д. 18). При этом, Пивоварова З.Н. не принимала участия в подписании предварительного договора купли- продажи спорной квартиры №10.

Согласно п. 3.1 договора продавец вправе в одностороннем порядке отказаться от заключения и подписания основного договора с покупателем, если покупатель допустит просрочку в исполнении своих денежных обязательств, предусмотренных п. 3.1 и п. 3.3 настоящего договора более 1 месяца. В соответствии с п. 3.5 договора при оплате покупателем квартиры в сроки согласно данного договора цена квартиры является фиксированной (изменению не подлежит). После окончания строительства и обмера БТИ цена квартиры остается неизменной независимо от увеличения или уменьшения площади. Оплата за спорную квартиру №10 должна была быть произведена истцами в полном объеме до апреля 2016 года, чего не произошло, поскольку итоговая стоимость квартиры в соответствии с договором при условии соблюдения истцами по первоначальному иску сроков оплаты составляет 2 227 775 (два миллиона двести двадцать семь тысяч семьсот семьдесят пять тысяч) руб. Соловьева В.А., Соловьева Н.А. и Алексанов В.И. прекратили оплату стоимости квартиры №10 в одностороннем порядке в феврале 2013 года, при этом пропустив оплату по договору за август 2010 года, декабрь 2010 года, август 2011 года, октябрь-ноябрь 2011 года, январь – февраль-март-апрель-май 2012 года, август – сентябрь-октябрь-ноябрь-декабрь 2012 года. На связь с ответчиком по первоначальному иску не выходили, прекращение внесение оплат по графику не объяснили.

При таких обстоятельствах, суд считает требования уточнённого первоначального искового заявления несостоятельными, подлежащими отказу в их удовлетворении, поскольку стоимость предмета предварительного договора купли - продажи от 09.04.2010 Алексановым В.И., Соловьевой Н.А., Соловьевой В.А. своевременно и в полном объёме не оплачена, пункт 3.5 предварительного договора купли- продажи истцами по первоначальному иску ранее не признавался недействительным. Истцы по первоначальному иску при подписании предварительного договора купли- продажи с его условиями ознакомились и согласилась. Иные требования уточнённого первоначального искового заявления являются производными от основного требования и также подлежат оставлению без удовлетворения.

Уточненные требования встречного искового заявления относительно расторжения предварительного договора купли - продажи от 09.04.2010 и обязании ответчиков (по встречному исковому заявлению) вернуть предмет предварительного договора купли -продажи от 09.04.2010 – квартиру №10, расположенную по адресу: <адрес>, суд считает возможным удовлетворить, поскольку покупателями нарушены условия предварительного договора купли – продажи (раздел 3 – расчёты сторон).

В соответствии с положениями п. 5.2 предварительного договора купли-продажи №10 от 09.04.2010 в случае уклонения покупателя от заключения основного договора либо его одностороннего отказа от исполнения обязательств по настоящему договору, а также при неисполнении или ненадлежащем исполнении покупателем своих обязательств по оплате квартиры, продавец имеет право в одностороннем порядке (без согласия покупателя) отказаться от исполнения настоящего договора, письменно уведомив об этом покупателя, при отказе продавца от настоящего договора по основаниям, указанным в настоящем пункте, фактически уплаченные покупателем денежные средства в качестве аванса на оплату покупки квартиры частично возвращаются ему продавцом на условиях, указанных в п.8.2 настоящего договора с удержанием штрафа в размере 5% от суммы внесенного аванса.

В связи с чем, уточненные требования встречного искового заявления о возврате ООО «Владспецстрой-5» уплаченных ответчиками по встречному иску денежных суммы по предварительному договору купли –продажи №10 с применением п. 5.2 предварительного договора купли – продажи №10 в следующих размерах: Алексанову В.И. – 485 450 (четыреста восемьдесят пять тысяч четыреста пятьдесят) руб.; Соловьевой Н.А. – 337 250 (триста тридцать семь тысяч двести пятьдесят) руб.; Соловьевой В.А. – 897 750 (восемьсот девяносто семь тысяч семьсот пятьдесят) руб. – подлежат удовлетворению.

В удовлетворении остальных требований встречного искового заявления, суд полагает возможным отказать, так как ООО «Владспецстрой-5» не представило в материалы дела относимых и допустимых доказательств обращения в суд ранее с иском к Алексанову В.И., Соловьевой Н.А., Соловьевой В.А. об обязании вернуть спорную квартиру №10.

В соответствии с положениями ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Представителем ответчика по первоначальному иску заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к требованию о признании права собственности на спорную квартиру №10, в связи с тем, что последняя оплата по предварительному договору купли – продажи от 09.04.2010 осуществлена Соловьевой Н.А. – 28.10.2010; Соловьевой В.А. – 21.05.2010; Алексановым В.И. – 15.01.2013, однако требования о признании права собственности в долях на спорную квартиру заявлено истцами по первоначальному иску лишь 10.01.2020 (л.д. 6).

С учетом обстоятельств дела, суд находит заявление представителя ответчика по первоначальному иску о применении срока исковой давности обоснованным, поскольку материалы дела не содержат доказательств уважительности причин пропуска срока истцами по первоначальному иску, в то время, как пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Алексанова Владимира Ивановича, Соловьевой Виктории Андреевны, Соловьевой Натальи Александровны к ООО «Владспецстрой -5 о признании права долевой собственности на квартиру, недействительным пункта 3.5 предварительного договора купли – продажи, уменьшении покупной цены – отказать.

Встречные исковые требования ООО «Владспецстрой-5» к Алексанову Владимиру Ивановичу, Соловьевой Виктории Андреевны, Соловьевой Натальи Александровны о расторжении предварительного договора купли – продажи квартиры, возврате квартиры, взыскании денежных средств за пользование коммунальными услугами-удовлетворить частично.

Расторгнуть, заключенный между Алексановым Владимиром Ивановичем, Соловьевой Викторией Андреевной, Соловьевой Натальей Александровной и ООО «Владспецстрой-5», предварительный договор купли – продажи квартиры от 09.04.2010 №10.

Обязать Алексанова Владимира Ивановича, Соловьеву Викторию Андреевну, Соловьеву Наталью Александровну вернуть ООО «Владспецстрой – 5» квартиру №10, расположенную по адресу: <адрес>

Взыскать с ООО «Владспецстрой-5» в пользу Алексанова Владимира Ивановича авансовый платеж в размере 485 450руб.

Взыскать с ООО «Владспецстрой-5» в пользу Соловьевой Виктории Андреевны авансовый платеж в размере 897 750руб.

Взыскать с ООО «Владспецстрой-5» в пользу Соловьевой Натальи Александровны авансовый платеж в размере 337 250руб.

В удовлетворении остальной части требований встречного искового заявления - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд Московской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Н. Артемова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 27.07.2020

Судья Е.Н. Артемова