Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1558/2014 по иску прокурора Куйбышевского района города Иркутска, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Приоритет» о признании сделки недействительной в части,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Куйбышевского района г.Иркутска (далее по тексту – истец) обратился в суд с иском (с учетом изменения требований в соответствии со ст.39 ГПК РФ) в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц о признании недействительным договора № 14 оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома, заключенного 01.01.2011 года между собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> ответчиком, в части, предусмотренной пунктами 3.1.8, 3.1.9, 3.2.6, 4.1.1, 4.1.9, 4.1.10, 4.1.12, 4.2.5, 6.2, 6.1.

В обоснование требований указал на то, что на основании решения общего собрания собственников названного многоквартирного дома, принятого в форме заочного голосования 20.10.2008 года, 01.01.2011 года между ответчиком и собственниками помещений в многоквартирном доме по названному адресу был заключен договор оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома. Договор заключен на срок до 31.12.2011 года, продлевается на тех же условиях и срок, если ни одна из сторон не уведомит другую о его расторжении за 30 дней до окончания срока договора. Поскольку таких уведомлений до настоящего времени не поступало, то договор продолжает действовать в настоящее время.

В соответствии с п. 2.1 Договора ООО «УК Приоритет» обязывается оказывать собственникам помещений в многоквартирном доме платные услуги и выполнять работы по содержанию и текущему ремонту, а собственники, в свою очередь, берут на себя обязанность вносить платежи в пределах согласованных тарифов. При этом обслуживающей организации предоставлено право в одностороннем порядке один раз в год индексировать плату за содержание и текущий ремонт в пределах коэффициента дефлятора либо максимальных индексов, ежегодно устанавливаемых Службой по тарифам Иркутской области (п. 3.1.8 и п. 4.1.1); организовать начисление платежей за потребление коммунальных услуг, открытие и ведение лицевых счетов; осуществлять перерасчет платы за предоставление услуг в случае их отсутствия либо некачественного предоставления, а также временного отсутствия пользователей; производить ограничение коммунальных услуг; осуществлять отдельный учет денежных средств, поступивших от собственников (пользователей) за оплату коммунальных услуг (п. 3.1.9); заключать договоры аренды на общее имущество в многоквартирном доме (подвалы, проходные подъезды, фасады, крыши, чердаки) (п. 4.1.12); ограничивать собственников в предоставлении коммунальных услуг при наличии задолженности, и в случае просрочки оплаты отказывать им в выдаче справок паспортного стола и бухгалтерии (п. 4.1.9); контролировать и в случае необходимости ограничивать доступ собственников (пользователей) к общему имуществу многоквартирного дома в целях его сохранности (п. 4.1.10); самостоятельно установить размер платы за содержание и ремонт помещений, а также уменьшить объем и периодичность предоставляемых услуг, если собственники помещений на своем общем собрании не приняли решения по данному вопросу (п. 4.2.5). ООО «УК Приоритет» наряду с собственниками и органами местного самоуправления вправе устанавливать размер платы за жилое помещение (п. 6.2). При этом пунктом 6.1 Договора установлено, что размер платы за жилое помещение определяется с учетом площади занимаемого жилого (нежилого) помещения, иных количественных и качественных характеристик помещения и жилого дома.

В указанных частях истец считает договор ничтожным с момента заключения как противоречащий п.3, 6, 8, 10, 11 ч.1 ст.4, ст.10, 36, 44, 46 Жилищного кодекса Российской Федерации. Так, общее собрание собственников, в повестку которого были бы включены вопросы о распоряжении общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме на ул.Красногвардейская, 20/1, не проводилось. При заочном голосовании, проведенном в период с 09.10.2008 года по 19.10.2008 года, эти вопросы не обсуждались. Следовательно, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не принимало решений о предоставлении ООО «УК Приоритет» права заключать договоры аренды на общее имущество в многоквартирном доме (подвалы, проходные подъезды, фасады, крыши, чердаки); контролировать и в случае необходимости ограничивать доступ собственников (пользователей) к общему имуществу многоквартирного дома. При отсутствии таких решений соответствующие положения заключенного договора противоречат федеральному закону.

Порядок определения размера платы за жилое помещение установлен статьей 156 ЖК РФ, согласно которой, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. В этой связи условия договора, изложенные в п.3.1.8, 4.1.1, 4.2.5, 6.1 и 6.2, позволяющие ООО «УК Приоритет» самостоятельно устанавливать, индексировать и изменять размер платы за содержание и ремонт помещений в многоквартирном доме, являются незаконными.

В нарушение ст.153, 164 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о наделении ООО «УК Приоритет» и его генерального директора ФИО2 полномочиями по заключению от имени собственников дома договоров с энергоснабжающими организациями о предоставлении коммунальных услуг не принималось; письменная доверенность на представление интересов собственников многоквартирного дома у обслуживающей организации и ФИО2 отсутствует. Однако договором урегулированы отношения по предоставлению коммунальных услуг, в которых ООО «УК Приоритет» незаконно выступает в роли исполнителя, т.е. организации, предоставляющей коммунальные услуги собственникам помещений в многоквартирном доме: организует начисление платежей за потребление коммунальных услуг, открывает и ведет лицевые счета, осуществляет перерасчет платы за предоставление услуг в случае их отсутствия либо некачественного предоставления, а также временного отсутствия пользователей, производит ограничение коммунальных услуг, осуществляет отдельный учет денежных средств, поступивших от собственников (пользователей) за оплату коммунальных услуг (п. 3.1.9); ограничивает предоставление коммунальных услуг собственникам-должникам (п. 4.1.9), собирает показания приборов учета (п. 3.2.6).

Кроме того, правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 года № 354, в которых отсутствует такой вид ответственности потребителя коммунальной услуги, имеющего задолженность по ее оплате, как отказ в получении справок паспортного стола и бухгалтерии, что однако имеет место в договоре (п.4.1.9).

Также сослался на то, что поскольку ответчик оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества всем жителям многоквартирного дома, число которых в силу миграционных процессов подвержено постоянному изменению, то прокурор считает возможным обращение в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержал по изложенным в нем доводам, просил его удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности в судебном заседании иск прокурора признала в части признания незаконными пунктов 3.1.8, 3.1.9, 3.2.6, 4.1.1, 4.1.9, 4.1.10, 4.1.12, 4.2.5, 6.2, 6.1, однако считала, что п. 3.1.9. договора содержит перечень обязанностей ООО УК «Приоритет», не все из которых противоречат действующему законодательству. Так, обязанность о своевременности информирования нанимателей и собственников об изменении размера платы за жилое помещение закреплена п. 13 ст. 155 ЖК РФ; открытие и ведение лицевых счетов необходимо для начисления платы за содержание и ремонт общего имущества собственников, оказание услуг паспортного стола так же не противоречит закону; обязанность осуществлять перерасчет платы за некачественное предоставление услуг закреплена правилами «Изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491; право и обязанность ООО УК «Приоритет» осуществлять расчеты из средств квартирной платы за предоставление услуг и выполнение работ подрядными организациями вытекает из понятия договора подряда, определенного в п.1 ст.702 ГК РФ, в соответствии с которым по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Обязанность взыскания задолженности по оплате за жилое помещение возложена на ООО УК «Приоритет» пп. Е, п. 6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 года № 290.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующему выводу.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. При этом недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей. Если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

Судом установлено, что 01.01.2011 года между собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> ответчиком был заключен договор № 14 оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома.

Признание ответчиком иска прокурора о недействительности договора № 14 оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома, заключенного 01.01.2011 года между собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> ответчиком, в части, предусмотренной пунктами 3.1.8, 3.2.6, 4.1.1, 4.1.9, 4.1.10, 4.1.12, 4.2.5, 6.2, 6.1, не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Напротив, удовлетворение указанной части иска защитит права и законные интересы неопределенного круга лиц – собственников и пользователей жилых помещений, расположенных по адресу: <...>.

В соответствии со ст.39 ГПК РФ суд принимает признание иска ответчиком, если оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Согласно абз.2 ч.4 ст.198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым принять признание ответчиком иска в части признания недействительным договора № 14 оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома, заключенного 01.01.2011 года между собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> ответчиком, в части, предусмотренной пунктами 3.1.8, 3.2.6, 4.1.1, 4.1.9, 4.1.10, 4.1.12, 4.2.5, 6.2, 6.1, удовлетворив, тем самым, иск прокурора в указанной части.

Разрешая иск в остальной части, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. При этом недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей. Если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

Согласно п. 3.1.9 указанного договора, обслуживающая организация обязалась осуществлять следующие виды услуг: своевременно ставить в известность собственников об изменениях ставок оплаты оказываемых услуг; организовать начисление платежей, в том числе за потребление коммунальных услуг на основании договоров, заключенных собственниками с поставщиками услуг, открытие и ведение лицевых счетов, ведение домовых книг, принимать документы на регистрацию и снятие с регистрационного учета, давать справки и выписки; осуществлять перерасчет платы за предоставление услуг в случае их отсутствия либо некачественного предоставления, а также временного отсутствия пользователей в соответствии с действующими нормами; осуществлять расчеты за предоставленные услуги по настоящему договору, за выполнение работ по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома из денежных средств, поступающих от собственников (пользователей) в качестве платы за жилое помещение; осуществлять мероприятия по взысканию с собственников (пользователей) задолженности по оплате за жилое помещение, в случае нарушения ими сроков оплаты, предусмотренных п. 6.3 настоящего договора; при просрочке оплаты выдавать собственникам (пользователям) предупреждения о необходимости погашения суммы долга, а также производить ограничение коммунальных услуг, предоставляемых по средствам использования общедомовых инженерных систем; обращаться с исковыми заявлениями, заявлениями о выдаче судебных приказов о взыскании суммы долга; ежегодно, в рамках контроля за выполнением обслуживающей организацией обязательств по настоящему договору, в течение квартала по истечении каждого года, предоставлять собственникам (пользователям) отчет о выполнении настоящего договора за предыдущий год по форме приложения № 4. В случае, если собственники не выступают с инициативой проведения общего собрания собственников, отчет передается председателю Совета многоквартирного дома и вывешивается для всеобщего обозрения на досках объявления. Если по истечении 30 календарных дней после предоставления отчета от собственников не поступило заявлений о несогласии с отчетом, отчет считается принятым без замечаний; осуществлять отдельный учет денежных средств, поступивших от собственников (пользователей) на оплату работ (услуг), предусмотренных настоящим договором за содержание, ремонт многоквартирного дома и денежных средств, поступивших от собственников (пользователей) за оплату коммунальных услуг; иная, направленная на достижение целей управления деятельность (установка домофонов, почтовых ящиков, установка приборов учета и т.д.).

Пункт 3.1.9 договора № 14 от 01.01.2011 года противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц частично.

Согласно ч.2 ст.164 ЖК РФ, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Из смысла оспариваемого договора № 14, следует, что он заключен на оказание ответчиком услуг и выполнение работ по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома.

Следовательно, обязанности обслуживающей организации организовать начисление платежей, в том числе за потребление коммунальных услуг на основании договоров, заключенных собственниками с поставщиками услуг; обязанности обслуживающей организации при просрочке оплат производить ограничение коммунальных услуг, предоставляемых посредством использования общедомовых инженерных систем; обязанности обслуживающей организации осуществлять отдельный учет денежных средств, поступивших от собственников (пользователей) за оплату коммунальных услуг являются недействительными, поскольку они носят производный характер и вытекают из полномочий управляющей организации на заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг на холодное, горячее водоснабжение, водоотведение и отопление, которыми ООО УК «Приоритет» в силу ч.2 ст.164 ЖК РФ не наделено.

Поскольку в силу договора ООО УК «Приоритет» не наделено полномочиями на заключение от имени собственников жилых помещений договоров с поставщиками коммунальных услуг на холодное, горячее водоснабжение, водоотведение и отопление, указанные договоры будут заключаться непосредственно самими собственниками с поставщиками. В связи с чем, все расчеты и платежи в рамках заключенных договоров будут производиться непосредственно между собственниками и поставщиками. Ответчик же при таких обстоятельствах не может исполнять обязанности, предусмотренные абзацами 2,6,9 п. 3.1.9 договора № 14 от 01.01.2011 года, поскольку это будет противоречить ч.3 ст.164 ЖК РФ, согласно которой, иное лицо вправе действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме только на основании решения общего собрания собственников и при наличии доверенности, выданной в письменной форме, ему всеми или большинством собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, суд с учетом признания ответчиком иска, считает необходимым признать договор № 14 от 01.01.2011 года недействительным в частях, предусматривающих обязанности обслуживающей организации организовать начисление платежей за потребление коммунальных услуг на основании договоров, заключенных собственниками с поставщиками услуг, открытие и ведение лицевых счетов, ведение домовых книг, прием документов на регистрацию и снятие с регистрационного учета, выдачу справок и выписок для этого; осуществлять перерасчет платы за предоставление услуг в случае их отсутствия либо некачественного предоставления, а также временного отсутствия пользователей в соответствии с действующими нормами постановления Правительства № 307 от 23.05.2006 года; производить ограничение коммунальных услуг, предоставляемых посредством использования общедомовых инженерных систем; осуществлять отдельный учет денежных средств, поступивших от собственников (пользователей) на оплату работ (услуг), предусмотренных настоящим договором за оплату коммунальных услуг.

В остальной части п.3.1.9 договора предусматривает функции ответчика, которые входят в его компетенцию, как на основании настоящего договора, так и на основании ст.421 ГК РФ.

В этой связи иск в этой части удовлетворению не подлежит.

С учетом изложенного, руководствуясь требованиями статей 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск прокурора Куйбышевского района города Иркутска, действующего в интересах неопределенного круга лиц, удовлетворить частично.

Признать недействительными пункты 3.1.8, 3.2.6, 4.1.1, 4.1.9, 4.1.10, 4.1.12, 4.2.5, 6.2, 6.1 договора № 14 оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома, заключенного 01.01.2011 года между собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Приоритет».

Признать недействительными условия п.3.1.9 договора № 14 оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома, заключенного 01.01.2011 года между собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Приоритет», предусматривающие право Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Приоритет» организовать начисление платежей за потребление коммунальных услуг на основании договоров, заключенных собственниками с поставщиками услуг, открытие и ведение лицевых счетов, ведение домовых книг, прием документов на регистрацию и снятие с регистрационного учета, выдачу справок и выписок для этого; осуществлять перерасчет платы за предоставление услуг в случае их отсутствия либо некачественного предоставления, а также временного отсутствия пользователей в соответствии с действующими нормами постановления Правительства № 307 от 23.05.2006 года; производить ограничение коммунальных услуг, предоставляемых посредством использования общедомовых инженерных систем; осуществлять отдельный учет денежных средств, поступивших от собственников (пользователей) на оплату работ (услуг), предусмотренных настоящим договором за оплату коммунальных услуг.

В остальной части иска прокурора Куйбышевского района города Иркутска, действующего в интересах неопределенного круга лиц, отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Куйбышевский районный суд города Иркутска в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья:Т.Д. Алсыкова