Гражданский кодекс часть 1

Елизовский районный суд Камчатского края в составе председательствующего судьи Конышевой Я.А., при секретаре судебного заседания Воронкиной И.А., с участием: представителя истца ФИО1-ФИО2, представителя ответчика Управления имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения- ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Управлению имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения о признании договора недействительным в части,

установил:

ФИО1 обратилась с иском в суд к ответчику о признании недействительным договор № 10 аренды земельного участка от 17 марта 2017 года заключенный между Управлением имущественных отношений Администрации Елизовского городского поселения и ФИО1, ФИО4, ФИО5 в части установления в приложении № 2 к договору- расчет арендной платы за землю Кв=20,25, вместо Кв=4,5.

В обоснование иска истец ссылается на то, что ФИО1 является собственником нежилых помещений в здании <данные изъяты> по адресу: <адрес>, общей площадью 109,8 кв.м. В марте 2017 года между Управлением имущественных отношений Администрации Елизовского городского поселения и ФИО1, ФИО4, ФИО5 был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора на земельный участок с кадастровым номером № на котором расположено здание <данные изъяты>. Здание <данные изъяты> является объектом бытового назначения и коэффициент Кв должен быть применен для всех собственников помещений единый Кв=4,5. Вместе с тем в приложениях № 2,3,4 к договору аренды от 17 марта 2017 года содержаться разные коэффициенты для собственников помещений в здании, в то время как в аренду был передан один земельный участок, а соответственно установление в отношении ФИО1 коэффициента Кв =20,25 с ссылкой на фактическое использование земельного участка, а именно продажи алкогольной продукции не законно и приводит к неравенству участников договора. Фактическое использование земельного участка связано с эксплуатацией здания <данные изъяты> и предоставление земельного участка в аренду было осуществлено как собственникам помещений в здании <данные изъяты>. Кроме того, указывает, что коэффициент применен к площади земельного участка 335 кв.м., пропорционально доле в праве на нежилые помещения, принадлежащие ФИО1, что противоречит положениям Земельного кодекса РФ.

В судебном заседании истец ФИО1 не присутствовала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца-Торопкин М.С. исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить. Пояснил, что в пользовании всех собственников здания химчистки, расположенного по адресу: <адрес> находится один земельный участок, выделение долей земельного участка не производилось, соответственно для всех собственников здания должна рассчитываться арендная плата исходя из коэффициента Кв= 4,5.

Представитель ответчика- Управления имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения- ФИО3 полагала, что исковые требования необоснованные и удовлетворению не подлежат по основаниям, изложенных в возражениях на иск ( л.д. 39-43). Пояснила, что в здании химчистки имеется несколько собственников нежилых помещений и ведется разная хозяйственная деятельность, в частности истцу принадлежат помещения 1-7 первого этажа в здании <данные изъяты>, площадью 109,8 кв.м. где находится магазин «<данные изъяты>» и в котором осуществляется в том числе продажа алкогольной продукции. Поскольку 25 января 2017 года от собственников здания <данные изъяты>, в том числе и от истца поступили заявления о разделении арендной платы за земельный участок пропорционально долям в праве на нежилые помещения и тот факт, что нежилые помещения в здании <данные изъяты> используются собственниками по разному целевому назначению арендодателем была рассчитана арендная плата истцу исходя из фактического использования земельного участка- в связи с осуществлением реализации алкогольной продукции Кв=20.25 и применен к площади 335 кв.м. пропорционально доли в праве на нежилые помещения.

На основании определения Елизовского районного суда от 24 января 2018 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО4, ФИО6 и ФИО7

Третьи лица ФИО4, ФИО6 и ФИО7 о времени и месте рассмотрения дела извещены, в судебное заседание не явились причина неявки суду не известна.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие истца и третьих лиц.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что истец с 27 марта 2013 года является собственником нежилого помещения поз.1-7 первого этажа в здании <данные изъяты>, назначение: нежилое, общая площадь 109,8 кв.м., по адресу: <адрес> ( л.д.11).

17 марта 2017 года между Управлением имущественных отношений Администрации Елизовского городского поселения и ФИО4, ФИО1, ФИО6 заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендодатель из категории земель населенных пунктов обязуется предоставить в аренду с множественностью лиц на стороне «арендатора» земельный участок, по адресу: <адрес> плошадь участка <данные изъяты> кв.м. с разрешенным использованием объектов торгового и коммерческого назначения ( л.д.12-16).

Исходя из приложения № 1 к договору аренды общая площадь занимаемого здания 220,6 кв.м., при этом ФИО1 принадлежит 25/50 доли в праве собственности на указанное здание (109,8 кв.м); ФИО4 9/50 доли в праве собственности на здание (39,4 кв.м.); ФИО6 18/50 доли в праве собственности на здание ( 71,4 кв.м.) ( л.д.18),

Как следует из протокола расчета арендной платы договора № 10 от 17 марта 2017 года, который истец просит признать недействительным истцу рассчитана арендная плата за землю исходя из площади участка пропорционального доли в праве 335 кв.м. и применен Кв=20.25 ( л.д.19).

В отношении собственников ФИО4 и ФИО6 при расчете арендной платы применен Кв=4.5 ( л.д.20,21).

Так, в силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Общие положения о заключении договора в обязательном порядке содержатся в ст. 445 ГК РФ. Специальные нормы, регулирующие порядок заключения договоров аренды земельных участков, предусмотрены Земельным кодексом РФ.

В соответствии с положениями ст. 39.20 ЗК РФ, действующей с 1 марта 2015 г., если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 1, 2).

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с п. п. 2 - 4 ст. 39.20 ЗК РФ, должны быть соразмерны долям в праве на них, которые принадлежат правообладателям. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных п. п. 2 - 4 ст. 39.20 ЗК РФ, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (п. 9 ст. 39.20 ЗК РФ).

Таким образом, в силу названных правовых норм, размер долей в праве общей собственности на земельный участок, в данном случае, должен быть соразмерен долям в праве на здание, принадлежащим его правообладателю и определяться с учетом мнения собственника земельного участка. При этом, размер арендной платы для каждого арендатора устанавливается пропорционально площади помещений, находящихся в собственности отдельного арендатора, к общей площади помещений в здании, на которые зарегистрированы права в ЕГРП.

В судебном заседании установлено, что общая площадь помещения здании <данные изъяты> составляет 220,6 кв.м., ФИО1 принадлежит 109,8 кв.м. нежилых помещений, что соответствует 25/50 доли в праве на все здание <данные изъяты>. Соответственно исходя из общей площади предоставляемого в аренду земельного участка 670 кв.м. у ФИО1 исходя из выше установленной доли в праве на здание <данные изъяты> возникает обязательство по оплате земельного участка площадью 335 кв.м., что соответствует протоколу расчета арендной платы договора № 10 от 17 марта 2017 года.

Доводы истца и его представителя о том, что к размеру арендной платы в отношении истца неверно применен коэффициент Кв=20,25, тогда как для всех собственников одного здания и неделимого земельного участка должен применяться коэффициент равный Кв=4,5, несостоятельны.

В п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ.

Такие принципы определены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". В частности, указывается на принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Верховный Суд РФ в деле об оспаривании нормативного акта субъекта РФ, устанавливающего ставки и порядок уплаты арендной платы, указал следующее: "Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться для определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры. Эти ставки и коэффициенты призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов. Таким образом, при принятии нормативного правового акта... помимо оценки местоположения и градостроительной ценности участков необходимо проводить анализ и оценку экономических факторов, влияющих на уровень их доходности" (Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 22.09.2016 N 31-АПГ16-7).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером № на котором размещено нежилое здание с помещениями, принадлежащим в том числе ответчику, до настоящего времени относится к объектам земельных отношений, права государственной собственности на которые, не разграничены суд приходит выводу о том, что расчет арендной платы должен производиться с учетом нормативного регулирования порядка определения размера арендной платы по видам использования земель, который установлен органами государственной власти субъекта РФ – постановлением Главы Елизовского муниципального района Камчатского края от 01 апреля 2009 года № 384 «Об утверждении коэффициентов, устанавливающих зависимость арендной платы от состава вида разрешенного использования земельных участков, расположенных на территории Елизовского муниципального района, государственная собственность на которые не разграничена и на которых расположены здания, сооружения, а также предоставленных для целей не связанных со строительством».

Так, согласно п.4.4 Постановления от 01 апреля 2009 года № 384 для объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м. (с продажей алкогольной продукцией составляет Кв=20,25.( л.д.70-75).

В судебном заседании установлено, что на площади, принадлежащей истцу в здании химчистки, по адресу: <адрес> расположен магазин «<данные изъяты>», согласно выписки из ЕГРЮЛ ООО «<данные изъяты>» имеет лицензию на продажу алкогольной продукции и осуществляет её реализацию, что подтверждается кассовым чеком ( л.д.60-69,123,124).

Истец, оспаривая размер применяемой в спорных правоотношениях ставки арендной платы, фактически оспаривает установленный вид разрешенного использования земельного участка, учитывая прямую зависимость ставки арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка: объекты торгового и коммерческого назначения и его фактического использования.

Таким образом, судом установлено, что арендная плата для истца была определена арендодателем исходя из утвержденных результатов определения кадастровой стоимости с учетом вида разрешенного использования земельного участка и фактического использования объекта недвижимости. При этом, судом установлено, что собственники иных помещений ФИО4, ФИО6 использует их для целей не связанных с торговлей и не обязаны нести бремя арендных платежей в размере более, чем установлено нормативно правовыми актами Камчатского края и Елизовского муниципального района.

Такой подход в полной мере обеспечивает реализацию принципа платности использования земли и является отражением принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, а также обеспечивает дифференциацию размера арендной платы по договору с множественностью лиц на стороне арендатора в зависимости от вида осуществляемой деятельности и фактического использования как части земельного участка, так и расположенного на нем объекта недвижимости. Иной подход поставит общество в равное и не соответствующее фактическому использованию как части земельного участка, так и расположенного на нем объекта недвижимости положение с субъектом, использующим как земельный участок, так и расположенные на нем объекты недвижимости в иных целях, не связанных с торговой деятельностью.

Таким образом, перерасчет арендной платы был бы правомерен, если бы изменилось фактическое использование земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, поскольку с учетом принципа экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, его разрешенного и фактического использования.

Доводы о том, что истец самостоятельно не эксплуатирует помещения, а передает их в аренду третьим лицам не могут являться основанием для удовлетворения иска.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Положениями статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Учитывая вышеизложенное, оснований для при применения положений ст. 168,180 ГК РФ как на то указывает истец и признании недействительным договор № 10 в части установления в приложении № 2 к договору расчета арендной платы за землю коэффициента Кв=20,25, вместо Кв=4.5 не имеется, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Управлению имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения о признании недействительным договор № 10 аренды земельного участка от 17 марта 2017 года заключенный между Управлением имущественных отношений Администрации Елизовского городского поселения и ФИО1, ФИО4, ФИО6 в части установления в приложении № 2 к договору- расчет арендной платы за землю Кв=20,25, вместо Кв=4,5 –отказать.

Решение может быть обжаловано в Камчатский краевой суд через Елизовский районный суд Камчатского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 20 февраля 2018 года.

Председательствующий Я.А. Конышева