Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Пристань», Общества с ограниченной ответственностью «Крыша», Общества с ограниченной ответственностью «Домбай», Общества с ограниченной ответственностью «Матросский», Общества с ограниченной ответственностью «Ритм» к ФИО11, ФИО12, ФИО13 о признании не приобретшим право собственности, признании сделки недействительной, признании права общей долевой собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Пристань», Общество с ограниченной ответственностью «Крыша», Общество с ограниченной ответственностью «Домбай», Общество с ограниченной ответственностью «Матросский», Общество с ограниченной ответственностью «Ритм» обратилось в суд с иском к ФИО11, ФИО12, ФИО13, ИП ФИО7, ... о признании право общей долевой собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения, указав, что истцы являются сособственниками нежилых помещений, расположенных по адресу: .... ООО «Пристань» в соответствии с договором на осуществление обслуживания теплосетей осуществляет обслуживание теплопункта, расположенного в подвале здания по адресу: ..., который находится на балансе Общества. ООО «Пристань» осуществляло техническое обслуживание теплопункта и имело к нему доступ, однако в настоящее время доступ к теплопункту ограничен ответчиками. Так ФИО11 известил ООО «Пристань» о том, что помещение, в котором расположен теплопунк, принадлежит ему на праве собственности и ему причиняются неудобства тем, что ООО «Пристань» имеет постоянный доступ в это помещение. Вместе с тем, помещения принадлежащие ответчикам находятся в подвале здания, включают в себя инженерные коммуникации и являются общим имуществом здания. В связи с чем истцы считаю, что спорные подвальные помещения перешли в собственность ФИО11, а в дальнейшем и в собственность ФИО12, без установленного законом основания.

Просили суд:

признать за истцами право общей долевой собственности с определением доли в праве пропорционально площади нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности ООО «Пристань», ООО «Крыша», ООО «Домбай», ООО «Матросский», ООО «Ритм» на следующие нежилые помещения, являющиеся общим имуществом всех собственников административного здания, расположенного по адресу: ...

номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь ... кв.м.

номер на поэтажном плане № N (места- общего пользования - технический подвал), площадь ... кв.м.

номер на поэтажном плане № N (места общего пользования - технический подвал), площадь ... кв.м.

номер на поэтажном плане N (места общего пользования -технический подвал), площадь ... кв.м.

номер на поэтажном плане № N (места общего пользования - технический подвал), площадь ... кв.м.

Истребовать указанные нежилые помещения из чужого незаконного владения ответчиков.

Далее представитель истцов неоднократно уточнял заявленные требования, в итоге также просил суд:

Признать не приобретшим право собственности ФИО11 на нежилые комнаты № N подвального помещения литера N административного здания, расположенного по адресу: ... на основании договора купли-продажи от ... г.; признать недействительной сделку купли-продажи 1/2 доли нежилою помещения ... кв.м от .... совершенную между ФИО11 и ФИО12; признать за ООО «Пристань» право общей долевой собственности с определением доли в праве пропорционально площади нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности ООО «Пристань» на подвальное помещение литера N, являющиеся общим имуществом всех собственников административного здания, расположенного по адресу: ... и состоящее из следующих нежилых комнат:

номер на поэтажном плане N (места общего пользования - технический подвал), площадь ... кв.м.

номер на поэтажном плане № N (места- общего пользования - технический подвал), площадь ... кв.м.

номер на поэтажном плане № N (места общего пользования - технический подвал), площадь ... кв.м.

номер на поэтажном плане N (места общего пользования -технический подвал), площадь ... кв.м.

номер на поэтажном плане № N (места общего пользования - технический подвал), площадь ... кв.м.

Регистрационную запись права собственности ФИО11 в ЕГРП – погасить (аннулировать); регистрационную запись права собственности ФИО12 в ЕГРП - погасить (аннулировать); истребовать из чужого незаконного владения ответчиков, вышеуказанные нежилые комнаты подвального помещения литера N административного здания, расположенного по адресу: ...

Определением суда производство по делу по иску ООО «Пристань», ООО «Крыша», ООО «Домбай», ООО «Матросский», ООО «Ритм» к ИП ФИО7 о признании не приобретшим право собственности, признании сделки недействительной, признании права общей долевой собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения – было прекращено в связи с отказом представителей истцов от заявленных требований.

Определением суда производство по делу по иску ООО «Пристань», ООО «Крыша», ООО «Домбай», ООО «Матросский», ООО «Ритм» к ... о признании не приобретшим право собственности, признании сделки недействительной, признании права общей долевой собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения – было прекращено в связи с отказом представителей истцов от заявленных требований.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица было привлечено ОАО КБ «Солидарность», в порядке ст. 43 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель ООО «Пристань» ФИО8, действующий на основании решения общего собрания, представитель истцов ФИО14, действующий на основании доверенностей, требования искового заявления с учетом уточнений поддержали, просили об удовлетворении. Пояснили суду, что право собственности ответчиков зарегистрировано без каких либо материально-правовых оснований. Спорные помещения являются общим имуществом здания, использовались в таком качестве длительное время, более 20 лет. Теплопункт в подвальном помещении был смонтирован при строительстве теплотрассы ...» в ... году. Система отопления здания не может эксплуатироваться без теплопункта. Ответчики единолично владеют и пользуются спорным подвальным помещением, запрещая доступ к нему и к расположенному в нем теплопункту собственникам остальных помещений в здании.

Представитель ответчиков ФИО11 и ФИО12 – ФИО10, действующая на основании доверенностей, возражала против удовлетворения требований. Пояснила суду, что истцы не являются лицами, интересы которых затрагиваются оспариваемыми сделками. Спорные подвальные помещения не предназначены для обслуживания нужд более одного собственника помещений в здании. Доказательств того, что теплопункт существовал на момент первой приватизации помещений в здании истцами не представлено. Кроме того, к теплопункту согласно технического плана имеется самостоятельный вход, а также имеется возможность его выноса из подвала в отдельный пристрой. Кроме того, спорные подвальные помещения никогда не использовались для обслуживания более чем одного помещения в здании, поскольку всегда учитывались в составе помещения, предназначенного для организации общественного питания – столовой.

В судебном заседании ответчики ФИО11, ФИО12, ФИО13, представители третьих лиц Управления Росреестра по Оренбургской области, ОАО КБ «Солидарность» в судебном заседании не присутствовали, о месте и времени извещены надлежащим образом.

Судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц в порядке статьи 167 ГПК РФ.

Заслушав доводы явившихся лиц, изучив в ходе рассмотрения дела показания свидетелей, специалиста ФИО1, эксперта ФИО4, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований.

Судом установлено, что одно-трех-пятиэтажное административное здание по ... согласно данным документов технической инвентаризации, состоит из литеров N, было построено в ... году и неоднократно перестраивалось до ... года.

Конструктивно указанное здание представляет собой два отдельно стоящих наземных корпуса, объединенных между собой общим подвалом.

В настоящее время, как все истцы, так и ответчики ФИО11 и ФИО12 являются собственниками отдельных помещений в указанном здании, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, представленные в материалы дела.

В подвале спорного здания сформировано и поставлено на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимого имущества помещение №N, общей площадью ... кв.м., расположенное в литере N подвала в составе которого по данным кадастрового паспорта от ... имеются помещения под номерами N, в отношении которых заявлен спор (далее спорные помещения).

Права на указанное помещение №N. зарегистрированы за ответчиками ФИО11 и ФИО12 по 1/2 доли за каждым.

Согласно имеющихся в материалах дела заключения судебной строительно-технической экспертизы, выполненной экспертом ФИО4, а также копии заключения судебной строительно-технической экспертизы, выполненной экспертом ФИО2 в рамках рассмотрения другого судебного спора между одним из истцов и ответчиками, поэтажных и технических планов, актов разграничения балансовой принадлежности и иных документов следует, что в помещении №N расположен тепловой пункт, а также разводящие коммуникации (трубопроводы) системы отопления, водоснабжения, вентиляции, канализации и ливневой канализации, а также приборы учета.

По мнению истцов часть подвала литер N и составляющие его комнаты из которых было сформировано помещение №N являются общим имуществом собственников иных помещений в здании, поскольку предназначены для обслуживания и обеспечения функционирования более одного помещения в здании.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Указанная правовая позиция приведена в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, а также в раде судебных актов Конституционного суда РФ, оснований не соглашаться с которой у суда не имеется.

Согласно статья 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Статья 289 ГК РФ закрепляет за собственником квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, также право на долю в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Под общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме согласно статьи 290 ГК РФ понимается общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно части 2 данной статьи собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В силу вышеизложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении подобной категории споров следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на расположенные в здании подвальные помещения и площадки является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Из материалов дела следует, что ранее указанное здание целиком находилось в собственности ... (до реорганизации ... на основании плана приватизации, утвержденного распоряжением Госкомимущества РФ ... года №N

Согласно решению совета директоров ... на основании акта раздела площадей от ... (свидетельство о государственной регистрации права от ... года) часть помещений в здании, площадью ... кв.м. была передана в собственность ...

Согласно договору купли-продажи от ... часть помещений в здании площадью ... кв.м. было передано в собственность ... (свидетельство о государственной регистрации права от ... года).

В последующем оставшиеся помещения в здании ... также передало в собственность иных лиц, и ... было ликвидировано вследствие банкротства.

Таким образом, с момента передачи части помещений в собственность ... право собственности ... на здание в целом как на объект недвижимого имущества было прекращено.

Из исследованных судом материалов инвентаризационного дела следует, что по состоянию на ... год и ранее спорные помещения в подвале здания литер N числились как подсобные (вспомогательные) помещения предприятий общественного питания.

Разрешая вопрос о том использовались ли спорные помещения на указанную дату в качестве самостоятельных помещений, не предназначенных для обслуживания иных помещений в здании, а также предназначены ли они для обслуживания более одного помещения, суд руководствуется следующим:

Истец утверждал в ходе рассмотрения дела о том, что тепловой пункт расположенный в подвале здания и система отопления здания были построены в ... году после того, как была проложена городская централизованная система отопления, а именно теплотрасса «... к которой была подключена система отопления здания. Указанный тепловой пункт является неотъемлемой частью системы отопления здания, поскольку включает в себя элеваторный узел (нижняя разводка подающей магистрали), систему задвижек для управления отоплением в здании, и комплект приборов учета подаваемой тепловой энергии. Эксплуатация системы отопления здания без указанного теплового узла невозможна. Для обеспечения исправного функционирования системы отопления здания требуется регулярный доступ для обслуживания и управления отопительной системой здания и ежедневный контроль в отопительный период.

Суд находит данные доводы обоснованными и подтвержденными документальными и иными доказательствами.

Из ответа ... от ... N на обращение ООО «Пристань» следует, что согласно данным МУП ... участок теплотрассы от ..., являющийся вводом в здание по ..., подключенный от теплотрассы ... был принят в эксплуатацию в ... году.

Согласно ответа режимно-секретного отдела Администрации г. Оренбурга от ... следует, что теплотрасса к зданию по ... отображена в картографических материалах города Оренбурга до ... года.

В материалах дела также имеется соответствующая выкопировка из планшета города Оренбурга, с отображением проложенных теплотрасс и подключений к ней.

Согласно показаниям свидетеля ФИО3 следует, что он с апреля ... года работал слесарем по ремонту оборудования и тепловых сетей ...». Занимался обслуживанием и ремонтом тепловых сетей расположенных в центральной части города. Неоднократно в ... века занимался ремонтом и обслуживанием теплового пункта и системы отопления в здании по .... Тепловой пункт располагался в подвале здания. В этом помещении всегда был беспорядок, никакого кафе или столовой не было. Тепловой пункт эксплуатировался на протяжении всех лет и был построен вместе с теплотрассой в ...-х годах. Тепловой пункт состоит из задвижек и элеваторного узла.

В материалах дела также имеется и переписка датированная ... годами между ... ... ... а также иные документы (акты разграничения балансовой принадлежности, договор на отпуск тепловой энергии от ...) по поводу организации подключения через существующий тепловой пункт сторонних потребителей, заключения договора на поставку тепловой энергии, ремонта и эксплуатации системы отопления здания, а также подводящей теплотрассы к зданию собственниками помещений в спорном здании.

В совокупности изложенное свидетельствуют о том, что теплопункт системы отопления здания существовал до ... года и использовался для обеспечения исправного функционирования системы отопления здания и расположенных в нем помещений, принадлежащих разным собственникам.

Доводы ответчиков о том, что спорные помещения были учтены как подсобные (вспомогательные) для предприятий общественного питания, что свидетельствует о самостоятельном их предназначении, судом не могут быть приняты во внимание.

Действовавшим на рассматриваемую судом дату Государственным стандартом Российской Федерации ГОСТ Р 51303-99 "Торговля. Термины и определения", утвержденным Постановлением Госстандарта России от 11 августа 1999 г. N 242-ст, предусмотрено такое понятие как "подсобное помещение магазина". Согласно указанному ГОСТу подсобным помещением магазина признается часть помещения магазина, предназначенная для размещения вспомогательных служб и выполнения работ по обслуживанию технологического процесса. В состав подсобного помещения магазина входят помещения для хранения упаковочных и обвязочных материалов, технологического оборудования, инвентаря, тары, уборочных машин, отходов упаковки, мойки инвентаря и производственной тары, приема стеклянной посуды от населения, экспедиция по доставке товаров на дом, коридоры, тамбуры, вестибюли.

Вместе с тем никаких иных доказательств, кроме ссылки на экспликации поэтажных планов здания, о том, что спорные помещения являлись и использовались в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества, суду не представлено, несмотря на длительное рассмотрение дела.

То обстоятельство, что в экспликации к поэтажному плану назначение части помещений здания указано как подсобное и вспомогательное для предприятий общественного питания, решающего правого значения для разрешения спора не имеет, поскольку в ходе технической инвентаризации зданий, назначение помещений здания указано ответчиком со слов собственника в соответствии с рекомендациями по технической инвентаризации зданий гражданского назначения, принятыми Росжилкоммунсоюзом, введенными в действие с 01.01.1991 г. Так в пункте 2.4 указанных Рекомендаций установлено, что классификация помещений по назначению в инвентарной документации указывается со слов владельца и рассматривается как учетно-техническая.

Аналогичные положения содержались и в ранее действующих нормативных документах, регулирующих порядок технического учета и инвентаризации (указаны в самих Рекомендациях), так и в последующем Положении об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 года N 921 и др.

Поскольку здание является дореволюционной постройки и в последующем неоднократно перестраивалось, то отражение в экспликации помещений сведений на основе проектной документации или распорядительных актов действовавших в то время органов государственной власти является невозможным. На данное обстоятельство также указывают и материалы инвентарного дела по зданию, где не содержатся какие-либо вышеперечисленные документы, закрепляющие целевое назначение помещений в здании.

Кроме того, в период пока здание находилось в собственности одного лица, не исключается возможность использования свободных помещений как вспомогательных (для хранения чего-либо и т.д.), однако данное обстоятельство не может свидетельствовать о том, что спорные помещения являлись самостоятельными объектами прав.

Следовательно, возражения ответчиков в указанной части не доказаны.

Далее, согласно заключения эксперта ФИО4 и пояснений данных в судебном заседании, в подвальных помещениях литера N проходят трубопроводы теплоснабжения, холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, электроснабжения, вентиляции и канализации. Установлены приборы учета тепловой энергии, контрольные приборы давления, запорная арматура и отключающая других потребителей арматура, которые требуют систематического, ежедневного доступа для его проверки и обслуживания для обеспечения функционирования административного здания по .... Нежилые комнаты, входящие в литер N не предназначены для индивидуального использования и являются техническими и служат для энергообеспечения здания.

Указанное заключение согласуется с материалами дела, в том числе с заключением судебной строительно-технической экспертизы, выполненной экспертом ФИО2 в рамках рассмотрения другого гражданского дела, а также с приведенными судом обстоятельствами и доказательствами. Эксперт ФИО4 имеет необходимое образование и опыт работы, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Возражения ответчиков относительно заключения эксперта ФИО4 по существу сводятся к несогласию с выводами эксперта, однако иных доказательств, свидетельствующих о том, что спорные помещения и расположенные в них коммуникации не предназначены для обслуживания более одного помещения в здании, суду не представили.

Следовательно, и в указанной части доводы истцов не опровергнуты.

Согласно ответа на запрос суда ... от ... года, подключение здания по ... произведено через элеваторный узел и без использования существующего теплового пункта организация централизованного отопления здания невозможна.

Согласно Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, также применяемых судом в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ в состав общего имущества включаются:

помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование) - подпункт а пункта 2;

в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе – пункт 5.

в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях – пункт 6.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что спорные помещения не предназначены для индивидуального использования, являются техническими помещениями, служат для энергообеспечения здания и соответственно для обслуживания более одного помещения в здании. Таковыми они являлись и по состоянию на дату прекращения права собственности ... на здание в целом, как на объект недвижимого имущества, в этом же качестве используются и по настоящее время.

Также из материалов дела следует, что имевшийся ранее отдельный вход в помещение теплопункта в настоящее время ликвидирован, что никем не оспаривалось, и доступ к теплопункту (помещение N), ливневой канализации и другим коммуникациям возможен только через другие спорные помещения.

Следовательно, спорные помещения являются общим имуществом собственников помещений в административном здании, право долевой собственности на которые у предыдущих собственников помещений возникло в ... году и перешло к истцам как к их правопреемникам в размере пропорциональном площади нежилых помещений находящихся в их собственности.

Возражения ответчиков о возможности и необходимости выноса теплопункта и коммуникаций за пределы спорных помещений судом отклоняются, поскольку такой перенос без согласия всех собственников помещений в здании нарушит права истцов как сособственников спорного имущества.

Таким образом, судом удовлетворяются требования истцов о признании права общедолевой собственности на спорные помещения, расположенные в подвале литер N здания по ... как на общее имущество собственников помещений в размере пропорциональном площади помещений, принадлежащих на им праве собственности.

Из материалов дела следует, что спорные помещения находятся в единоличном владении ответчиков и используются ими в собственных интересах для организации сауны, препятствуя доступу иных лиц.

На данное обстоятельство указывают представленные истцом копии договоров аренды нежилого помещения между ФИО11 и ФИО13, копии решения Ленинского районного суда от 06 июня 2013 года и апелляционного определения о запрещении деятельности сауны, решение Дзержинского районного суда от 21 февраля 2013 года о взыскании с ответчиков неосновательного обогащения.

Доказательств, свидетельствующих о прекращении арендных отношений или возврату имущества во владении истцов ответчиками суду не представлено, несмотря на соответствующее предложение суда.

Согласно статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

С учетом того, что право собственности истцов на спорные помещения констатировано судом, то и соответствующие исковые требования о возвращении спорного имущества во владение ответчиков также подлежат удовлетворению.

Разрешая заявленные требования ООО «Пристань» о признании ответчика ФИО11 не приобретшими права собственности на спорные помещения, признании недействительными договора купли продажи между ФИО15 и ФИО12 по отчуждению части спорных помещений, аннулировании записей о праве собственности ответчиков на спорные помещения суд руководствуется следующим:

анулированиыгина А.В. не приобретшими права собственности на спорные помещения, признании о отчуждению части спорных помещений Согласно части 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Часть 1 статьи 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Как уже было судом указано ранее собственником всего здания по ... являлось ... впоследствии ликвидированное.

На основании совета директоров ... от ... в счет оплаты обыкновенных акций ... было принято решение о передаче в собственность закрытого акционерного общества части нежилых помещений указанного здания, в числе которых передавались сформированные нежилые помещения в подвале литера N, общей площадью ... кв.м.

Из акта приема - передачи имущества, поэтажных планов следует, что в состав передаваемого имущества спорные помещения не входили.

Органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано право собственности ... на нежилое помещение №N, состоящего из комнат №N общей площадью ... кв.м. расположенных в подвале литер N здания по ...

... по договору купли-продажи ... произвело отчуждение данного помещения ответчику ФИО11

Право собственности ответчика было в установленном порядке зарегистрировано на основании данного договора.

... ФИО11 обратился в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации договора купли продажи и перехода права на объект недвижимого имущества в виде нежилого помещения в подвальной части здания, внесении изменений в ЕГРП.

В качестве основания для государственной регистрации им был представлен указанный выше договор купли-продажи от ... с ... в отношении нежилого помещения в подвале литера N площадью ... кв.м., а также кадастровый паспорт нежилого помещения от ... года, общей площадью ... кв.м. в состав которого были включены и спорные помещения, расположенные в подвальной части здания в литере N.

... государственным регистратором ФИО5 выдано повторное свидетельство о праве собственности ФИО11 на нежилое помещение, общей площадью ... кв.м. В качестве документа основания указан договор от ... года.

Однако в материалах дела правоустанавливающих документов на данный объект, отсутствуют документы, подтверждающие факт приобретения ФИО11 подвальных помещений, расположенных в литере N здания, общей площадью, к числу которых относятся и спорные помещения.

Ответчиками и в ходе рассмотрения дела не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих факт приобретения в собственность ФИО11 спорных помещений.

Договор от ... в оригинале суду не представлен, кроме того, из текста данного договора следует, что в совместную собственность ФИО11, ФИО6 ... передает помещения N общей площадью ... кв.м. Кроме того, данный договор для целей государственной регистрации права в регистрирующий орган не предоставлялся, что следует из соответствующих расписок.

Таким образом, государственная регистрация права собственности ответчика ФИО11 на нежилое помещение общей площадью ... кв.м. в подвале здания, была произведена с нарушением закона и при отсутствии необходимых материально-правовых оснований, указанных в части 2 статьи 218 ГК РФ для такого приобретения права.

Поскольку ответчиком не доказан факт надлежащего приобретения в собственность спорных помещений, в том числе по договору купли-продажи от ... года, суд приходит к выводу о том, что и право личной собственности на спорные помещения ответчик не приобрел.

Следовательно, требования истца о признании ФИО11 не приобретшим права собственности на спорные помещения подлежат удовлетворению.

Из дела правоустанавливающих документов, видно, что ФИО11 в ... году подвальное помещение, площадью ... кв.м. было разделено и поставлено на кадастровый учет как два самостоятельных объекта недвижимости – помещение №N. и №N. расположенные в спорном здании.

Помещение №N., площадью ... кв.м. было образовано целиком из спорных помещений в литере N подвальной части здания, на которые у ответчика право личной собственности не возникло, что следует из кадастрового паспорта и поэтажных планов здания.

По договору купли-продажи от ... ФИО11 продал, а ФИО12 приобрел 1/2 долю помещения N., площадью ... кв.м. в подвале здания по ...

Согласно статьи 167 и 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна и не влечет юридических последствий.

Статья 209 ГК РФ предусматривает, что только законному собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом.

Согласно части 2 статьи 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Судом было установлено, что спорное имущество, вошедшее в состав помещения №N. является общим имуществом собственников помещений в здании и права личной собственности на него, как и права самостоятельного распоряжения им, ответчик ФИО11 не приобрел.

Следовательно, сделка по отчуждению спорного имущества между ФИО11 и ФИО12 является ничтожной.

Таким образом, и в указанной части заявленные требования подлежат удовлетворению.

Кроме того, суд считает необходимым признать настоящее решение суда основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записей о правах собственности ФИО11, ФИО12 на спорные подвальные помещения, вошедшие в состав помещения №N.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «Пристань», Общества с ограниченной ответственностью «Крыша», Общества с ограниченной ответственностью «Домбай», Общества с ограниченной ответственностью «Матросский», Общества с ограниченной ответственностью «Ритм» к ФИО11, ФИО12, ФИО13 о признании не приобретшим право собственности, признании сделки недействительной, признании права общей долевой собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения– удовлетворить в полном объеме.

Признать право обще долевой собственности Общества с ограниченной ответственностью «Пристань», Общества с ограниченной ответственностью «Крыша», Общества с ограниченной ответственностью «Домбай», Общества с ограниченной ответственностью «Матросский», Общества с ограниченной ответственностью «Ритм» пропорционально площади помещений, имеющихся в собственности указанных лиц на общее имущество собственников помещений в здании по ... в виде расположенных в подвале литер N данного здания нежилых комнат (согласно поэтажного плана):

номер на поэтажном плане N, площадью ... кв.м.,

номер на поэтажном плане N, площадью ... кв.м.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО11, ФИО12, ФИО13 общее имущество собственников помещений в здании по ... в виде расположенных в подвале литер N данного здания нежилых комнат (согласно поэтажного плана):

номер на поэтажном плане N площадью ... кв.м.,

номер на поэтажном плане N, площадью ... кв.м.,

номер на поэтажном плане N площадью ... кв.м.

Признать ФИО11 не приобретшим право собственности на нежилые помещения (комнаты) в подвале литер N здания по ...

номер на поэтажном плане N, площадью ... кв.м.,

номер на поэтажном плане N, площадью ... кв.м.

Признать недействительным договор купли продажи от ... 1/2 доли в праве собственности помещения №N., площадью ... кв.м., расположенного в подвале одно-трех-пятиэтажного административного здания с подвалом литер N по ... заключенный между ФИО11 и ФИО12.

Настоящее решение является основанием для исключения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о праве собственности ФИО11, ФИО12 на нежилое помещение №N., площадью ... кв.м., расположенного в подвале одно-трех-пятиэтажного административного здания с подвалом литер N по ..., в состав которого входят расположенные в подвале литер N данного здания нежилые комнаты (согласно поэтажного плана):

номер на поэтажном плане N, площадью ... кв.м.,

номер на поэтажном плане N, площадью ... кв.м.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено судом: 20.06.2014 г.

Судья: А.Д. Кириченко