Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя департамента по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» Лавренова Г.Н., Шашкова С.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению департамента по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» к Шашкову С.К. о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды,

у с т а н о в и л:

департамент по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» обратился в суд с исковым заявлением к Шашкову С.К. о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды. В обоснование заявленных требований указано, что ответчик в соответствии с договором о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ принял на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ у прежнего арендатора <данные изъяты>. Таким образом, Шашков С.К. несет права и обязанности и является арендатором по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ для строительства объектов капитального строительства – производственной деятельности, площадью 6000,0 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> плата должна вноситься ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца, а за четвертый квартал не позднее 25 числа ноября текущего года. В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Невнесение платежей по истечении установленного договором срока платежа является нарушением условий договора. Истец ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 направил претензию № об оплате задолженности за пользование земельным участком в сумме 116 065 рублей 93 копейки. Задолженность должника перед взыскателем за аренду земельного участка на момент подачи иска в суд составляет: 101 181 рубль 34 копейки – задолженность за I – III кварталы 2021 года (не оплачены); 3 642 рубля 72 копейки – пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; 6 039 рублей 25 копеек – пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; 5 202 рубля 62 копейки – пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Ответчику в направленной претензии предложено досрочно внести арендную плату за IV квартал 2021 года – I квартал 2022 года в сумме 100 899 рублей 02 копейки (за два срока). Однако со стороны Шашкова С.К. какие – либо действия по внесению арендной платы не последовали. Ответчик не вносит арендную плату по истечении трех сроков подряд. К направленной претензии прилагалось соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон, однако оно не подписано со стороны Шашкова С.К. В связи с чем в иске заявлено требование о взыскании с Шашкова С.К. в пользу департамента по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» задолженности по арендной плате за земельный участок по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, в сумме 116 065 рублей 93 копейки, в том числе основной долг – 101 181 рубль 34 копейки, пени – 14 884 рубля 59 копеек; о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №.

В ходе рассмотрения дела истцом заявленные требования дополнены указанием на то, что ответчик ежегодно задерживает оплату арендных платежей. За 2019 год оплата произведена только спустя год ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. За 2020 год оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. За 2021 года оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, за три года Шашковым С.К. в установленный в договоре срок произведена оплата за 4 квартал 2021 года – ДД.ММ.ГГГГ, что говорит о неоднократности нарушения существенных условий договора. Оплата от Шашкова С.К. поступает только по истечении года. Кроме того, согласно пункту 4.1.2 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором обязанностей, предусмотренных пунктом 4.4 договора, а также в случае неиспользования земельного участка в течение 2-х месяцев подряд. Шашковым С.К. не соблюдается условие договора об использовании земельного участка. Факт неиспользования участка в определенных в договоре целях подтверждается фотоматериалами.

В судебном заседании представитель департамента по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» Лавренов Г.Н. заявленные требования поддержал.

Ответчик Шашков С.К. в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал, ссылаясь на отсутствие задолженности по оплате арендной платы за земельный участок, а также на предпринятые меры по разработке проектной документации на использование земельного участка по назначению.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статьей 42 Земельного кодекса РФ определено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

В силу пунктов 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ установлено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе, фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

В силу норм статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ обязанность доказать названные обстоятельства возлагается на ответчика.

При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил и требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель.

Достаточность и уважительность таких причин, объясняющих длительную просрочку в исполнении обязательства необходимо оценивать применительно к положениям статьи 45 Земельного кодекса РФ, относящихся к таким обстоятельствам стихийные бедствия или иные обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли арендатора и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» (Арендодатель) и <данные изъяты> (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял на условиях аренды сроком до 2025 года (10 лет) земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью №.м., по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для строительства объектов капитального строительства – производственная деятельность.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере 165 000 рублей в год. Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями от указанной в пункте 2.1 договора суммы не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года.

Пунктом 2.6 договора предусмотрено, что неиспользование участка Арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы и невыполнения работ (услуг).

В силу пунктов 4.1, 4.1.2, договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае нарушения Арендатором обязанностей, предусмотренных пунктом 4.4 договора, а также в случае неиспользования земельного участка в течение 2-х месяцев подряд.

Согласно пунктам 4.4, 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3, 4.4.4 договора Арендатор обязан обеспечить освоение участка в установленные договором сроки; использовать участок в соответствии с целью и условиями предоставления «Разрешенным использованием»; выполнять в полном объеме все условия договора, своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату.

Пунктом 6.3 договора установлено, что он может быть досрочно расторгнут Арендодателем в случае нарушения следующих существенных условий договора: неисполнение Арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 4.4.2, 4.4.3, 4.4.4, 4.4.6, 4.4.7, 4.4.8 договора; неиспользование Арендатором земельного участка в течение 2-х месяцев подряд; Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения Арендатором установленного срока внесения арендной платы.

ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» (Арендодатель), <данные изъяты> (Арендатор) и <данные изъяты> (Правоприобретатель) заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого Арендатор передает все права и обязанности Правоприобретателю – новому Арендатору – в отношении земельного участка с кадастровым номером №, предоставленного для строительства объектов капитального строительства – производственной деятельности. Правообладатель гарантирует, что на момент заключения договора все обязательства по договору аренды земельного участка исполнены им своевременно и в полном объеме. Правоприобретатель обязуется принять на себя все права и обязанности по договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» (Арендодатель), <данные изъяты> (Правообладатель) и Шашковым С.К. (Правоприобретатель) заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №, в соответствии с условиями которого Правообладатель – Арендатор по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ передает все права и обязанности Правоприобретателю – новому Арендатору в отношении земельного участка №, предоставленного для строительства объектов капитального строительства – производственной деятельности. Правообладатель гарантирует, что на момент заключения договора все обязательства по договору аренды земельного участка исполнены им своевременно и в полном объеме. Правоприобретатель обязуется принять на себя все права и обязанности по договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 1 статьи 384 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Из системного толкования статей 384, 615 Гражданского кодекса РФ, следует, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перехода прав и обязанностей ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

Переход прав и обязанностей арендатора к ответчику не прерывает и не приостанавливает течение трехлетнего срока, предусмотренного статьями 45, 46 Земельного кодекса РФ, который начинает течь с момента предоставления земельного участка в аренду для целей, связанных со строительством, первому арендатору.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Как указано в Определении Конституционного Суда РФ от 30 сентября 2019 года №2485-О предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ право аренды может быть передано только в совокупности предусмотренных договором прав и обязанностей арендатора земельного участка. Недопустима передача права аренды без обязанностей, определенных договором (Пункт 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 года №90).

Таким образом, при заключении договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> и Шашковым С.К. возникло правопреемство, то есть переход прав и обязанностей от одного субъекта правоотношений к другому. При этом характерным признаком правопреемства является замена субъектного состава правоотношений при сохранении первоначального существа правоотношений.

Из дела видно, что Шашковым С.К. неоднократно нарушались условия договора аренды, касающиеся внесения арендных платежей за пользование арендуемым земельным участком, что подтверждается претензиями от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№ (т.1 л.д.6, т.2 л.д.210-217).

Сама по себе оплата задолженности по договору аренды земельного участка, с учетом принципа платности использования земельного участка, с нарушением условий договора в части сроков ее внесения, и отсутствие данной задолженности на момент рассмотрения спора судом, не свидетельствует об отсутствии у истца права расторгнуть договор в связи с нарушением условий договора.

Спорный земельный участок с момента его первоначального предоставления (ДД.ММ.ГГГГ) до настоящего времени (более 6 лет) по целевому назначению не освоен, объекты недвижимости на нем отсутствуют, что следует из представленных истцом фотоматериалов (т.1 л.д.112-114, т.3 л.д.12-14), и не оспаривается ответчиком.

Между тем, доказательств, объективно исключающих возможность использования земельного участка в соответствии с условиями договора аренды (в том числе и по причинам, зависящим от арендодателя), Шашковым С.К. не представлено.

Доводы ответчика о том, что он является арендатором лишь с ДД.ММ.ГГГГ и с этого момента предпринимает фактические действия по освоению, суд считает не имеющими правого значения для настоящего дела, поскольку приобретая права по договору аренды земельного участка, арендатор несет все обязанности первоначального арендатора, в том числе в части последствий неиспользования земельного участка в виде неосуществления строительства. Трехлетний срок освоения участка, в данном случае, не продлевается.

Неиспользование публичного земельного участка в целях аренды длительное время (более трех лет) свидетельствует о существенном нарушении условий договора, что предоставляет арендодателю в силу положений заключенного договора и закона (ст. ст. 22, 46 ЗК РФ и 450, 619 ГК РФ) право требовать расторжения договора аренды.

Предоставленные в материалы дела копии: договора № от ДД.ММ.ГГГГ, локальных сметных расчетов, проектной документации, подготовленных <данные изъяты> не являются разрешительной документацией и не свидетельствуют о надлежащем исполнении пункта 4.1.2 договора аренды земельного участка №.

Более того, суд не может принять во внимание указанные доказательства представленные ответчиком в обоснование доводов о предпринимаемых действиях в целях освоения земельного участка, поскольку данные доказательства не имеют подписей лиц, их составивших, оттисков печатей, даты составления, в связи с чем являются ненадлежащими.

Более того, использование предоставленного в аренду земельного участка в соответствии с целевым назначением: для строительства объектов капитального строительства – производственная деятельность не осуществлялось и не осуществляется, а предпринимаемые действия использованием не являются.

Доказательства, свидетельствующие о том, что после заключения договора арендатор с должной степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, добросовестно, последовательно, произвел освоение земельного участка, материалы дела также не содержат.

В частности, не представлены доказательства совершения необходимых действий в течение установленного законом периода после заключения договора аренды, в частности получения градостроительного плана земельного участка, заключения договоров на выполнение геодезических работ и непосредственно осуществления строительства.

Доводы ответчика о препятствии органом местного самоуправления в получении градостроительного плана и разрешения на строительство, суд находит несостоятельной, поскольку с таким заявлением ответчик обратился только в ходе рассмотрения настоящего дела судом, при том, что до обращения истца в суд с требованиями о расторжении договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка, ответчик никаких действий, в том числе на получение градостроительного плана и разрешения на строительство не предпринимал.

Доводы ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованиям о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с его неиспользованием, суд находит необоснованными.

Претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру урегулирования спора самими спорящими сторонами, осуществляемую посредством предъявления претензии и направления ответа на нее.

Претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых обязательств без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии возникновения спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся конфликт, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении такого спора.

При разрешении конкретного спора суд исходит из реальной возможности исчерпания конфликта между сторонами в досудебном порядке, при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора.

С момента дополнения истцом требования о расторжении договора в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению и до момента рассмотрения настоящего спора по существу, ответчик принимал участие в судебных заседаниях, однако надлежащих доказательств, свидетельствующих о необоснованности требований департамента по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» и принятием Шашковым С.К. достаточных мер к надлежащему использованию земельного участка в материалы настоящего дела представлены не были. В этой связи очевидно отсутствие воли спорящих сторон к урегулированию рассматриваемого вопроса во внесудебном порядке.

При таких обстоятельствах суд на находит правовых оснований оставления иска без рассмотрения, в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора и, как следствие, заявленного Шашковым С.К. соответствующего ходатайства.

Таким образом, с момента предоставления спорного земельного участка в аренду Шашковым С.К. не произведено ни одного действия, направленного на освоение земельного участка, что прямо подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами и является существенным нарушением условий договора земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца в части расторжения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, с кадастровым номером №, в связи с существенным нарушением его условий.

При этом, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требования о взыскании с Шашкова С.К. задолженности по арендной плате в сумме 116 065 рублей 93 копейки, поскольку данная задолженность Шашковым С.К. оплачена, то есть отсутствует предмет спора, связанный с неуплатой задолженности.

Поскольку истец на основании подпункта 19 пункта 1 статьи 333.36. Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, то с ответчика в соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса РФ, подпунктом 3 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ подлежит взысканию в бюджет муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» государственная пошлина в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

исковое заявление департамента по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» к Шашкову С.К. о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, с кадастровым номером №, заключенный между департаментом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» и Шашковым С.К..

В удовлетворении требования о взыскании с Шашкова С.К. задолженности по арендной плате за земельный участок – отказать.

Взыскать с Шашкова С.К. (ИНН №) в доход муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Курильский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

В окончательном виде решение составлено 10 июня 2022 года.

Судья Н.В. Юхно