Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Иваново 28 сентября 2020 года гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Кохомский мир» о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку внесения арендных платежей,

установил:

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 610, 614, 616, 622 ГК РФ, истец просит:

Отнести на ООО «Кохомский мир» судебные расходы по делу.

Определением Арбитражного суда Ивановской области по делу № А17-7524/2018 от 13 августа 2020 г. установлено, что оплаченные ООО «Кохомский мир» работы по договору подряда от 16 мая 2017 г. по устранению аварии на <данные изъяты> были понесены в рамках договора аренды, по которому возникла задолженность по уплате арендной платы, пришёл к выводу, что имеет место сальдо взаимных встречных обязательство ФИО1 и ООО «Кохомский мир» на сумму 170000 руб.

Учитывая данные выводы суда, в заявлении от 28 сентября 2020 г. представитель истца по доверенности ФИО2 снизил размер исковых требований, заявленных в пункте 4 просительной части искового заявления, а именно, просит суд взыскать с ответчика задолженность по договору аренды №-АР/1 от 01.01.2015 г. в размере 127096,77 руб. (297.096 рублей 77 копеек минус 170000 рублей).

Исковые требования, изложенные в пунктах 1, 2 и 3 просительной части искового заявления представитель истца оставил без изменений.

В судебное заседание истец ФИО1, извещённый о времени и месте его проведения, что подтверждается СМС-извещением и отслеживанием почтового отправления, не явился.

В письменном ходатайстве истец просит рассмотреть дело в его отсутствие при участии его представителя.

Представители истца по доверенности ФИО3 и ФИО2 в судебном заседании подтвердили осведомлённость своего доверителя о времени и месте рассмотрения дела, исковые требования в редакции заявления в порядке ст.39 ГПК РФ поддержали, не возражали против принятия по делу заочного решения.

Ответчик ООО «Кохомский мир» извещался судом по адресу согласно выписке из ЕГРЮЛ, однако, судебная корреспонденция возвращена по истечении срока хранения.

В силу п.3 ст.54 ГК РФ, в едином государственном реестре юридических лиц должен быть указан адрес юридического лица в пределах места нахождения юридического лица.

Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя.

Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Т.о., судебная повестка, доставленная по адресу ответчика, указанному в ЕГРЮЛ, считается им полученной.

Учитывая неявку представителя ответчика в судебное заседание, дело с согласия представителей истца рассмотрено в порядке заочного производства.

Третье лицо ФИО4 (финансовый управляющий истца), извещённая в порядке гл.10 ГПК РФ, в судебное заседание не явилась.

Суд, заслушав представителей истца, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 26 марта 2014 года между ФИО1 (арендодатель) и ООО «Кохомский мир» (арендатор) заключен договор аренды № предоставления недвижимого имущества в пользование, по условиям которого ООО «Кохомский мир» во временное владение и пользование передано здание, расположенное по адресу: <адрес>, назначение: нежилое, этажность - 3, подземная этажность - 1.

В соответствии с п.1.6 договора аренды, срок аренды установлен с 26 марта 2014 года по 28 февраля 2015 года включительно.

После 01 марта 2015 года ООО «Кохомский мир» продолжало пользоваться арендованным имуществом, арендодатель против использования арендованного имущества ООО «Кохомский мир» не возражал, в связи с чем договор аренды на основании ч.2 ст.621 ГК РФ признаётся продленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п.3.1 договора, арендная плата за пользование имуществом составляет 74.442 рубля 60 копеек в месяц.

Арендная плата подлежала уплате арендатором наличными денежными средствами или путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или на счет третьих лиц по письменному распоряжению арендодателя в срок до 30 числа месяца, предшествующего расчетному (п.3.2, договора).

Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В случае задержки какого-либо из платежей по договору, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты пени в размере 0,1 % от суммы неоплаченной части арендной платы за каждый календарный день просрочки платежа (п.4.1. договора).

В соответствии с ч.2 ст.223 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество переходит к приобретателю по договору с даты государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно ч.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, истцу принадлежали права арендодателя, в том числе, право на получение арендной платы, до 15 февраля 2017 года.

ООО «Кохомский мир» не вносил арендную плату за весь период действия договора аренды, в том числе, по арендным платежам за декабрь 2016 года, январь 2017 года, а также период с 01 по 14 февраля 2017 года (включительно), что не оспаривалось представителем ответчика ООО «Кохомский мир» по доверенности ФИО6 в судебном заседании ранее.

Задолженность по арендной плате за период с 01.12.2016г. по 14.02.2017 г. составляет 186.106 рублей 50 копеек.

Размер договорной неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 01.12.2016 года по 28 ноября 2019 года составляет 198.910 рублей 63 копейки.

Расчёт размера арендной платы и расчёт размера неустойки представителем ответчика ООО «Кохомский мир» по доверенности ФИО6 в судебном заседании ранее не оспаривался.

В соответствии с п.1.6 договора, срок аренды установлен с 01.01.2015 г. до 30.11.2015 г.

Дополнительным соглашением от 03.07.2015г. п.1.6 договора изложен в новой редакции, договор признавался заключенным на неопределенный срок.

Арендная плата за использование имуществом была согласована сторонами в размере 10.000 рублей в месяц и подлежала уплате в срок до 30 числа месяца, предыдущего расчетному (п.п. 3.1., 3.2. договора аренды).

ООО «Кохомский мир» на всем протяжении действия договора аренды не вносило арендные платежи, что представителем ответчика по доверенности ФИО6 в судебном заседании ранее не оспаривалось.

02 октября 2017 года ФИО1 через своего представителя уведомил ООО «Кохомский мир» об отказе арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и просил в срок до 03 января 2018 года освободить занимаемое недвижимое имущество и передать его по акту приема-передачи.

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ установлено право арендодателя в одностороннем внесудебном отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, заблаговременно уведомив об этом арендатора.

По смыслу п.2 ст.610 ГК РФ соглашением сторон может быть изменен установленный ГК РФ срок на заблаговременное уведомление контрагента об отказе от договора аренды, но не может быть предусмотрен отказ от данного права, равно как не может быть установлена и ответственность за реализацию данного права.

Пленум Верховного Суда РФ в п.15 постановления №54 от 22.11.2016 г. «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснил, что если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 ГК РФ).

Соответственно, изложенная в п.9 дополнительного соглашения от 03.07.2015 г. редакция п.7.3 договора, в соответствии с которой внесудебный порядок расторжения договора возможен только по соглашению сторон, не может рассматриваться как ограничивающая установленное законом право арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, договор аренды № от 01.01.2015 г. прекратил свое действие с 03 января 2018 г.

Согласно ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

ООО «Кохомский мир» не вернуло своевременно имущество из аренды после прекращения договора аренды № от 01.01.2015г. Фактически, имущество было возвращено ООО «Кохомский мир» из аренды 22 мая 2019 года, когда к использованию здания приступил новый арендатор - ООО «Ково». Данный факт стороной ответчика не оспорен.

Задолженность ООО «Кохомский мир» за период с 01 ноября 2016 года по 02 января 2018 года (период действия договора аренды), а также в соответствии со ст.622 ГК РФ за период с 03.01.2018 года по 21.05.2019г. (за период уклонения ООО «Кохомский мир» от возврата из аренды соответствующего имущества) составляет 297.096 рублей 77 копеек.

Данный расчёт задолженности представитель ответчика в судебном заседании 18 марта 2020 г. не оспаривала.

Представитель ответчика ФИО6 в судебном заседании 18 марта 2020 г. возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку ответчик не уплачивал истцу арендную плату по договорам в силу того, что имеет место зачёт встречных обязательств истца и ответчика. Дополнительным соглашением от 03 июля 2015 г. установлено, что текущий и капитальный ремонт имущества осуществляются арендатором, при этом, арендодатель обязан возместить арендатору затраты на такой ремонт, стороны имеют право зачесть затраты на текущий и капитальный ремонт в стоимость арендной платы. Ответчик получил в аренду «ветхую» фабрику и восстановил те помещения, которые получил в аренду, после чего передал их в субаренду. В противном случае эксплуатировать здание было невозможно. Ответчик понёс расходы на закупку строительных материалов, работы выполнялись силами разнорабочих, которые находятся в штате ответчика. 23 июня 2016 г. истец согласовал взаимозачёт, поставив подпись в обращённом к нему письме. Впоследствии ответчик направлял истцу письма о произведении взаимозачетов за все спорные периоды. Стоимость работ, оплаченных ответчиком по улучшению арендованного имущества превышает размер взыскиваемой с него арендной платы, в связи с чем в рамках дела о банкротстве истца ответчик подал заявление о включении в реестр требований кредиторов денежной суммы, которая представляет собой разницу между стоимостью улучшений арендованного имущества и подлежащими зачёту арендными платежами.

03 июля 2015 г. между истцом и ответчиком заключено Дополнительное соглашение к договору аренды № от 26 марта 2014 г. Пункт 2.10 договора изложен в следующей редакции: «Текущий и капитальный ремонт имущества осуществляется арендатором, при этом, арендодатель обязан возместить арендатору затраты на текущий и капитальный ремонт имущества в полном объёме. Стороны имеют право зачесть затраты на текущий и капитальный ремонты в полном объёме в стоимость арендной платы». Пункт 2.8 договора изложен в следующей редакции: «По истечении или досрочном расторжении договора аренды арендатор обязан передать имущество в исправном состоянии, с учетом произведенных улучшений, а также улучшения, составляющие принадлежность имущества. Компенсация затрат на улучшения производится арендодателем в соответствии со ст.623 ГК РФ».

03 июля 2015 между истцом и ответчиком заключено Дополнительное соглашение к договору аренды от 01 января 2015 г. №. Согласно п. 3 Дополнительного соглашения арендатор осуществляет отделимые и неотделимые улучшения Имущества, при этом арендодатель обязан возместить арендатору затраты на отделимые и неотделимые улучшения в полном объеме. Стороны имеют право зачесть стоимость отделимых и неотделимых улучшений в полном объеме в стоимость арендной платы. Согласно п. 4 Дополнительного соглашения по истечении или досрочном расторжении Договора аренды арендатор обязан передать имущество в исправном состоянии, с учетом произведенных улучшений а так же улучшения, составляющие. принадлежность имущества. Компенсация затрат на улучшения производится Арендодателем в соответствии со ст. 623 ГК РФ. Согласно п. 5 Дополнительного соглашения Текущий и Капитальный ремонт имущества осуществляется арендатором, при этом арендодатель обязан возместить арендатору затраты на текущий и капитальный ремонт Имущества в полном объеме. Стороны имеют право зачесть затраты на текущий и капитальный ремонт в полном объеме в стоимость арендной платы.

Стороной ответчика представлено письмо ООО «Кохомский мир» от 23 июня 2016 г., которым ответчик просит ФИО1 в рамках договора аренды № от 26 марта 2014 г. произвести взаимозачёт арендных платежей и стоимости неотделимых улучшений, а также капитального ремонта.

На данном письме имеется чья-то подпись, над ней надпись «согласовано», даты не имеется.

Из письма не представляется возможным однозначно установить, кем и когда была выполнена подпись, а также установить до подписания, либо после кем-то выполнена надпись «согласовано».

Представители истца не подтвердили подписание истцом данного письма.

Ответчиком в материалы дела также представлены адресованные ФИО1 письма ООО «Кохомский мир» от 06 февраля 2018 г., 20 марта 2018 г., 01 марта 2019 г. с предложением произвести зачёт по обоим договорам аренды.

На двух из данных писем имеется подпись представителя арендатора в получении писем, третье направлено арендатору по почте.

Представитель ответчика в судебном заседании 18 марта 2020 г. полагала, что поскольку арендатор возражений на письма не представил, соответственно, зачёт по договорам состоялся.

В силу ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

13 августа 2020 г. Арбитражным судом Ивановской области в рамках дела о банкротстве № А17-7524/2018 в отношении ФИО1 рассмотрено заявление ООО «Кохомский мир» к ФИО1 о включении в реестр требований кредиторов должника ФИО1 требования в сумме 669322 рубля 98 копеек.

ООО «Кохомский мир» обосновывало требования тем, что арендатор произвел ремонт переданного имущества, стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, составила 709322 рубля 98 копеек. Размер арендной платы за январь – апрель 2019 года составил 40000 рублей. Произведя зачет сумм арендной платы, заявитель пришел к выводу, что у должника перед ним образовалась задолженность в размере 669322 рублей 98 копеек, составляющая стоимость неотделимых улучшений.

Определением Арбитражного суда Ивановской области по делу № А17-7524/2018 от 13 августа 2020 г. во включении в реестр требований отказано.

Исследовав представленные в дело документы, Арбитражный суд Ивановской области пришёл к выводу о необоснованности заявленного требования, исходя из следующего:

02.10.2017 должник Йылдырым А направил ООО «Кохомский мир» уведомление о прекращении с 03.01.2018 Договора аренды от 01.01.2015 №.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 10.04.2019 по делу № А17-9463/2018 установлено фактическое прекращение арендных правоотношений по указанному договору между ФИО1 и ООО «Кохомский мир» в связи с волеизъявлением арендодателя, выраженном в уведомлении от 02.10.2017.

В обоснование заявленных требований Общество ссылается на договор подряда от 14.12.2017 № № По условиям указанного договора подрядчик (ООО «Перспектива») обязался по заданию заказчика (заявителя) выполнить работы по косметическому ремонту офисного помещения по <адрес> в объеме 970,4 м2 и сдать ее результат заказчику, а заказчик – принять результат работ и выполнить его.

Из текста договора и актов выполненных работ невозможно сделать вывод: какое именно помещение было отремонтировано.

Как пояснили Арбитражному суду стороны, по адресу: <адрес> расположены 2 здания: спорное задние, переданное в аренду заявителю должником и здание принадлежащее заявителю ООО «Кохомский мир». Площадь здания, указанная в договоре подряда явно не соответствует площади здания, переданного в аренду.

Общество в обоснование необходимости проведения ремонтных работ ссылается на ненадлежащее техническое состояние здания, которое не позволяло его использовать.

Вместе с тем, договор аренды был заключен в январе 2015 года, а договор подряда в декабре 2017 года, т.е. на протяжении почти трех лет заявитель использовал спорное здание без проведения каких-либо мероприятий по его ремонту, однако, счел необходимым произвести текущий ремонт здания, получив уведомление о расторжении договора аренды.

Общество не сообщило Арбитражному суду о наличии каких-либо экстраординарных обстоятельств, потребовавших срочного ремонта арендованного здания за две недели до прекращения срока аренды имущества.

Довод Общества о том, что оно не было уверено в намерении должника расторгнуть договор, Арбитражный суд отклонил. Уведомление о расторжении договора подписано представителем должника ФИО7.(что следует из указанного в уведомлении номера доверенности представителя). Заявитель (ООО «Кохомский мир») знал указанного представителя, неоднократно получал от нее информацию от должника. При наличии сомнений в ее полномочиях, у заявителя было достаточно времени (3 месяца) для уточнения соответствующей информации у самого должника. Доказательств направления должнику каких-либо запросов с целью уточнения информации о расторжении договора не представлено.

Кроме того, Общество не согласовывало необходимость произведения ремонта здания (доказательств обратного суду также не представлено).

С учетом изложенного Арбитражный суд не нашёл оснований прийти к выводу, что Общество, заключая договор подряда от 14.12.2017, действовало в интересах должника, намереваясь отремонтировать именно предмет договора аренды, и, соответственно, должнику следует компенсировать стоимость произведенных должником неотделимых улучшений.

Кроме того, доводы Общества были основаны на договоре подряда от 16.05.2017 на выполнение работ по устранению аварии на КЛ 6Кв ПС «Кохма» фидер 608-ПС «отделочная фабрика». Стоимость работ по указанному договору с учетом НДС составила 170000 рублей.

Несение расходов в данной части Арбитражный суд признал обоснованным.

Поскольку в пункте 5 дополнительного соглашения стороны согласовали право арендатора зачесть стоимость произведенного ремонта в счет платежей по арендной плате, расходы были понесены в рамках того же договора по которому возникла задолженность по уплате арендной платы (заявитель арендную плату за период действия договора аренды должнику не перечислял) Арбитражный суд пришёл к выводу, что в данном случае имело место сальдо взаимных встречных обязательств.

При выше указанных обстоятельствах не имеется оснований для взаимозачёта встречных требований сторон более, чем на сумму 170000 руб.

Представитель истца, учитывая выводы Арбитражного суда Ивановской области, снизил размер исковых требований на сумму 170000 руб.

Учитывая выше приведённые нормы права и фактические обстоятельства, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

При этом, суд полагает необходимым указать в резолютивной части решения на взыскание договорной неустойки (пени) за просрочку внесения арендной платы не в размере 186 рублей 11 копеек за каждый день просрочки, а в размере 0,1% в день от остатка непогашенной задолженности по арендной плате, поскольку в случае внесения ответчиком платежей остаток основного долга по арендной плате будет меняться и, соответственно, будет меняться размер неустойки (в рублях) исходя из остатка основного долга.

Истец письмом от 11 декабря 2019 г. в связи с его нахождением на территории Турецкой Республики поручил находящимся на территории Российской Федерации ФИО8, либо ФИО9 оплатить за него государственную пошлину за подачу иска к ООО «Кохомский мир».

11 декабря 2019 г. государственная пошлина в размере 10021 руб. была оплачена за истца ФИО8.

В силу ст.98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 8321 рубль.

В связи со снижением представителем истца размера исковых требований, государственная пошлина в оставшейся части подлежит возврату из бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с ООО «Кохомский мир» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате по договору аренды № от 26 марта 2014 года за период с 01 декабря 2016 г. по 14 февраля 2017 г. включительно в размере 186106 рублей 50 копеек, договорную неустойку (пени) за просрочку внесения арендной платы за период с 01 декабря 2016 г. по 28 ноября 2019 г. в размере 198910 рублей 63 копейки, договорную неустойку (пени) за просрочку внесения арендной платы в размере 0,1% в день от остатка непогашенной задолженности по арендной плате начиная с 29 ноября 2019 г. по дату фактического погашения взысканной задолженности по арендной плате.

Взыскать с ООО «Кохомский мир» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате по договору аренды № от 01 января 2015 г. за период с 01 декабря 2016 г. по 22 мая 2019 г. в размере 127096 рублей 77 копеек.

Взыскать с ООО «Кохомский мир» в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 8321 рубль.

Вернуть ФИО8 излишне уплаченную им за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г. по чек ордеру ПАО Сбербанк Ивановское ОСБ 8639/7, операция №, государственную пошлину в размере 1700 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья:

Решение в окончательной форме принято 05 октября2020 г.