Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца Департамента землепользования города Южно-Сахалинска ФИО1, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. представителя ответчика ФИО2 - Чо Т.Х., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Департамента землепользования города Южно-Сахалинска к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами, встречному исковому заявлению ФИО2 к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о признании недействительной даты передачи земельного участка, указанной в акте приема-передачи к договору аренды земельного участка установлении даты фактической передачи земельного участка, признании договора аренды фактически заключенным с ДД.ММ.ГГГГ, взыскании излишне выплаченной арендной платы, расходов по уплате государственной пошлины,

у с т а н о в и л:

ДД.ММ.ГГГГ Департамента землепользования города Южно-Сахалинска обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор аренда №. Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ год включительно. Предметом указанного договора является земельный участок из земель категории «Земли населенных пунктов», имеющий кадастровый № площадью 1043 кв.м, местоположение: <адрес>. Разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства. Пунктом 2.1 Договора предусмотрено, что Арендатор обязуется ежеквартально вносить арендную плату в соответствии с приложением к договору «Расчет арендной платы», которое является неотъемлемой частью настоящего договора. Согласно пункту 2.2 Договора размер годовой арендной платы определен по результатам аукциона в размере 15060 270 руб. 30 коп. В соответствии с пунктом 2.4 Договора арендная пата вносится Арендатором ежеквартально не позднее 20 числа месяца квартала, а за 4 квартал не позднее 25 ноября текущего года. В силу пункта 6.1 Договора в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 01% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. В нарушение взятых на себя обязательств Арендатор ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за Арендатором образовалась задолженность по арендной плате в размере 718 358 руб. 58 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Арендатору начислены пени в размере 18 518 руб. 64 коп.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ., ФИО2 на основании свидетельства № от ДД.ММ.ГГГГ. является собственником земельного участка с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 направлено требования об исполнении обязательств, оформленное письмом № от ДД.ММ.ГГГГ. Однако до настоящего времени задолженность по аренде должника, пени за указанный период и проценты за пользование чужими денежными средствами не оплачены. Просит суд взыскать с ФИО2 в пользу истца задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 718 358 руб. 58 коп., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 18 518 руб. 64 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГв размере 27740, руб. 16 коп., а всего 764 617 руб. 38 коп.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к производству принято встречное исковое заявление, согласно которому просит признать недействительной дату передачи земельного участка, указанную в акте приема-передачи к договору аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1043 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, как ДД.ММ.ГГГГ, установив дату фактической передачи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ год, признать договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 103 кв. м., расположенный по адресу: <адрес> фактически заключенным с ДД.ММ.ГГГГ, взыскать в пользу ФИО2 излишне выплаченную арендную плату в размере 577 654 руб. 21 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 8976 руб. 54 коп.

В судебном заседании представитель истца на заявленных требованиях настоял по доводам, изложенным в иске, пояснив, что расчет платежей, указанных во встречном иске учтен при определении суммы заявленных требований о взыскании задолженности, уплаченный задаток также учтен, в связи с чем пени на указанную сумму не начислялись, начисления по задолженности произведены с фактической даты заключения договора, а именно с ДД.ММ.ГГГГ, полагает, что поздняя дата подписания ФИО2 договора аренды не должна уменьшать сумму расчета, поскольку Земельным Кодексом прямо предусмотрено, что договор аренды считается заключенным на аукционе, а размер первого платежа определяется по результатам аукциона, пояснил также, что Департаментом был произведен акт обследования земельного участка из которого следует, что ответчица начала пользоваться земельным участком задолго до ДД.ММ.ГГГГ, даты получения ответчицей пакета с проектом договора, полагает, что расчет, представленный истицей во встречном иске составлен неверно, просил иск Департамента землепользования города Южно-Сахалинска удовлетворить в полном объеме, ФИО2 во встречном иске отказать.

ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена о дате и времени проведения судебного разбирательства надлежащим образом, дело рассмотрено с участием ее представителя Чо Тхе Хо, который против удовлетворения иска к ФИО2 возражал по доводам, изложенным во встречном исковом заявлении, полагая, что стороны при подписании договора согласились, что договор считается заключенным с момента его официальной регистрации, в связи с чем считает, что датой заключения договора должна считаться дата ДД.ММ.ГГГГ, а не ДД.ММ.ГГГГ, следовательно должна быть пересчитана задолженность по арендной плате, с учетом изменения даты, такая задолженность отсутствует, а имеется переплата по расчетам, настоял на удовлетворении встречного иска в полном объеме.

Выслушав участников процесса, изучив заявленные требования, материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу положений п. 1 ст. 434 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно п. п. 2, 3 ст. 433 Гражданского Кодекса Российской Федерации если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями п. п. 1, 2 ст. 425 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В соответствии со статьями 39.1, 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 названного Кодекса (далее - уполномоченный орган). При этом договор аренды земельного участка, заключенный уполномоченным органом с гражданином или юридическим лицом, является одним из оснований для такого предоставления.

Согласно части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с частью 2 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Пунктами 21, 24 Решения Городской Думы города Южно-Сахалинска № от ДД.ММ.ГГГГ «О Положении о Департаменте землепользования города Южно-Сахалинска» предусмотрено, что Департамент осуществляет полномочия по предоставлению земельных участков в аренду, в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное пользование в установленном законом порядке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена в пределах компетенции; а также осуществляет полномочия арендодателя земельных участков в соответствии с действующим законодательством.

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом землепользования города Южно-Сахалинска (далее - Арендодатель) и ФИО2 (далее - Арендатор) заключён договор аренды земельного участка № аренды земельного участка из земель категории «земли населённых пунктов», с кадастровым номером № площадью 1043 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>; под индивидуальное жилищное строительство на срок договора – ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год (п.1.1 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно п.п. 2.2, 2.3, 2.4, 2.6 размер годовой арендной платы по Договору определён по результатам аукциона в размере 15 060 270 рублей 30 копейка. Арендная плата начисляется с ДД.ММ.ГГГГ, вносится Арендатором ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за IV кв. не позднее 25 ноября текущего года. Это обязательство возникает у Арендатора с момента получения договора. В случае если Договор распространяет своё действие на период, предшествующий подписанию, то размер задолженности за этот период оплачивается Арендатором в полном объёме в 30-дневный срок после получения Договора. Неиспользование земельного участка Арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы и не выполнения конкурсных условий на право аренды земельного участка.

Согласно п.п. 6.1, 7.1, 7.2 в случае неуплаты арендных платежей в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. День фактической оплаты не подлежит включению в период начисления пени.

В случае если оплата произведена в день, следующий за установленным Договором сроком платежа, пеня не начисляется. В случае неисполнения Арендатором обязанности в сроки, установленные п. 2.4 Договора, на сумму задолженности начисляется пеня за каждый день просрочки. В случае неисполнения одной из сторон обязательств по Договору другая сторона направляет письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательств в 10-ти дневный срок с изложением фактов, составляющих основу нарушения. При неисполнении нарушившей стороны требований, указанных в предупреждении, сторона, направившая письменное предупреждение, вправе направить нарушившей стороне предложение о расторжении договора. Предложение о расторжении договора рассматривается нарушившей стороной в 10-дневный срок.

ДД.ММ.ГГГГ за № Арендодателем направлено требование в адрес Арендатора ФИО2, в соответствии с которым в связи с неисполнением последним обязательств по уплате арендных платежей за земельный участок, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ числится задолженность по арендной плате за землю в размере 1674766 рублей 88 копеек. ФИО2 предупреждена о необходимости погасить имеющуюся задолженность по арендной плате в 10-дневный срок путём перечисления денежных средств на платёжные реквизиты.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ проведен аукцион в отношении спорного земельного участка, результаты аукциона оформлены протоколом, названное обстоятельство сторонами не оспаривалось, согласно условиям договора в случае если Договор распространяет своё действие на период, предшествующий подписанию, то размер задолженности за этот период оплачивается Арендатором в полном объёме в 30-дневный срок после получения Договора. Неиспользование земельного участка Арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы и не выполнения конкурсных условий на право аренды земельного участка (п.2.4,2.6).

Согласно п.3.60. Положения о министерстве имущественных и земельных отношений Сахалинской области, утвержденного Постановлением Правительства Сахалинской области от 31.05.2016 N 270, Министерство проводит торги на право заключения договоров аренды, безвозмездного пользования.

Как следует из положений Административного регламента Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области по предоставлению государственной услуги «По предоставлению государственной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в собственности Сахалинской области, в собственность или в аренду на торгах», утвержденного приказом Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ№-п Срок выдачи (направления) документов, являющихся результатом предоставления государственной услуги - заключение договора аренды (купли-продажи) с победителем аукциона - в течение 30 рабочих дней по истечении 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте торгов; - заключение договора аренды с единственным участником аукциона - не ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте торгов, но не позднее чем через 30 дней после дня проведения аукциона (п.2.4.). Результаты аукциона оформляются протоколом, который составляет организатор аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. Протокол о результатах аукциона размещается на официальном сайте в течение одного рабочего дня со дня подписания данного протокола. (3.2.9).

Согласно материалам дела пакет документов по результатам аукциона в адрес ФИО2 направлен Департаментом ДД.ММ.ГГГГ, в течение 30 рабочих дней по истечении 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте торгов, названное обстоятельство не оспаривалось сторонами в судебном разбирательстве.

Доводы ФИО2 и ее представителя о том, что Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации в соответствии с положениями п.11.1 Договора аренды суд признает несостоятельными, поскольку названное правило в силу ч. 3 ст. 433 Гражданского Кодекса Российской Федерации распространяется для третьих лиц, а ФИО2 является стороной сделки и участником аукциона, на следующий день после подписания протокола ДД.ММ.ГГГГ, поскольку информация находилась в открытом доступе, была осведомлена о результатах аукциона и о правилах оплаты арендной платы, то обстоятельство, что фактически договор был сдан арендатором в регистрирующий орган лишь ДД.ММ.ГГГГ не влияет на дату начала начисления арендных платежей, поскольку дата регистрации зависела в том числе и от желания, возможностей арендатора самостоятельно произвести регистрацию.

Таким образом, организаторами аукциона были соблюдены все сроки, предусмотренные административным регламентом, позволяющие направить пакет аукционной документации и информировать победителя аукциона о заключении настоящего договора аренды.

Доводы стороны ответчика по первоначальному иску о том, что ФИО2 до ДД.ММ.ГГГГ не был передан земельный участок опровергаются материалами дела, так актом обследования № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного в рамках земельного контроля за использованием земельных участков, специалистами Департамента установлено, что участок частично огорожен, на участке ведется строительство объекта, согласно фотоматериалам ведется отделка крыши, в судебном заседании представитель ФИО2 не отрицал, что строение принадлежит ФИО2, каких-либо надлежащих доказательств о том, когда фактически был передан участок, о том, что имелись препятствия для арендатора в пользовании земельным участком в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ суду не представлено.

Иных доказательств, ставящих под сомнение дату заключения договора стороной арендатора не представлено.

Проанализировав представленные доказательств, нормы регулирующие взаимоотношения сторон, суд приходит к выводу о том, что условия заключенного сторонами договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до подписания договора, а именно с даты его заключения с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно представленному истцом расчёту в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 718 358 руб. 58 коп., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 18 518 руб. 64 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 395 Гражданского Кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 г. № 315-ФЗ) в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку доказательств об уплате ответчиком суммы задолженности материалы дела не содержат, ответчиком в силу ст. 56 ГПК РФ не представлены, суд находит требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 27740 руб. 16 коп. правомерными и подлежащими удовлетворению.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований истца в полном объёме, взыскав с ответчика образовавшуюся сумму задолженности по арендной плате и пени, и отказе в удовлетворении требований ФИО2 по встречному иску в полном объеме.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, в совокупности с нормами ст.61.1 БК РФ, ст.ст.333.17-333.19, п.6 ст.52, и п.п.10 п.1 ст.13 НК РФ НК РФ, суд также взыскивает с ответчика в доход бюджета МО «Холмский ГО» государственную пошлину в размере 10846 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Департамента землепользования г. Южно-Сахалинска к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, пени, удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу Департамента землепользования г. Южно-Сахалинска задолженность по договору аренды № земельного участка с кадастровым номером № по арендной плате за период с № по № в размере 718 358 рублей 58 копеек, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по 15.11.2017г. в размере 18 518 рублей 64 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с № по №в размере 27740 рублей 16 копеек, а всего 764 617 рублей 38 копеек.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета МО «Холмский городской округ» государственную пошлину в размере 10846 рублей.

ФИО2 в удовлетворении встречного иска к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о признании недействительной даты передачи земельного участка, указанной в акте приема-передачи к договору аренды № с кадастровым номером №, площадью 1043 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, как ДД.ММ.ГГГГ год, установлении даты фактической передачи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ год, признании договора аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 103 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> фактически заключенным с ДД.ММ.ГГГГ, взыскании в пользу ФИО2 излишне выплаченной арендной платы в размере 577 654 руб. 21 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 8976 руб. 54 копеек отказать.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Холмский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28 сентября 2018 года.

Судья Л.В.Рудопас