Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «СИМ» о признании условий договора недействительными, взыскании неустойки,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «СИМ» об изменении договора, в обосновании исковых требований указав следующее. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. По условиям данного договора ответчик обязался в соответствии с п. 3.1 в предусмотренный договором срок построить дом и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать истцу как Инвестору квартиру №№ в строящемся доме № № по <адрес>. Истец как инвестор полностью выполнила свои обязательства перед ответчиком, выплатила причитающиеся ему деньги в размере 1399500 рублей. В соответствии с п. 5.1.1 Застройщик обязался выполнить все работы, получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию не позднее срока указанного в разрешении на строительство дома. На дату подписания вышеуказанного договора срок действия разрешения на строительство, имеющегося у ответчика на тот момент был установлен до ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени ответчик дом в эксплуатацию не сдал. Выданное ему ранее разрешение на строительство неоднократно продлевалось. Время окончания строительства жилого дома затянулось. Полагает, что разумные сроки строительства данного жилого дома и соответственно сроки исполнения ответчиком принятых на себя обязательств в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора истекли. Истец как инвестор и сторона в договоре долевого участия вправе рассчитывать на добросовестное исполнение принятых на себя обязательств со стороны ответчика. ФИО2 наряду с другими участниками долевого строительства неоднократно предлагала ответчику установить конкретный срок передачи квартиры, однако ответчик отказывал им в удовлетворении требований, мотивируя это уже имеющимися условиями договора и постоянными уважительными, по его мнению, причинами о продлении срока на строительство. Полагает, что если договор участия в долевом строительстве не содержит конкретных сроков передачи истцу квартиры, то это нарушает ее права как инвестора и потребителя. Истец не имеет возможности в разумные сроки вселиться в квартиру, не может в полной мере защищать свои права как потребителя. Полагает, что в связи с тем, что срок договора не установлен в виде конкретной даты, обстоятельства, влияющие на исполнение договора между истцом и ответчиком изменились настолько, что, если бы она могла этот разумно предвидеть, договор вообще не был бы ею заключен с ответчиком или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Расторжение договора на текущий момент невозможно, поскольку истец, занимая денежные средства для приобретения данной квартиры, фактически стала заложницей данного договора, для его надлежащего исполнения ей был взят кредит в банке (ипотека) и теперь, в случае его расторжения, ей будет нанесен ущерб, значительно превышающий ее затраты произведенные для исполнения договора на условиях измененных судом в случае удовлетворения ее иска.

Принимая во внимание вышеизложенное просит изменить условия договора № № от ДД.ММ.ГГГГ. Установить пунктом 5.1.1 срок передачи истцу квартиры в собственность как ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, пункт 5.1.1 изложить в следующей редакции: «5.1.1 Выполнить строительно-монтажные и пусконаладочные работы по строительству Дома и получить разрешение на ввод Дома в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ».

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 уточнила исковые требования, указав, что в пункте 5.1.11 договора установлено, что на дату заключения договора срок действия разрешения на строительство установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, квартира должна быть передана истцу не позднее 4-х месяцев с указанной даты, т.е. ДД.ММ.ГГГГ. Истец свои обязательства по договору по оплате строительства квартиры выполнила в полном объеме, уплатив Застройщику сумму 1399 500 рублей в полном объеме, что подтверждается копиями квитанций № от ДД.ММ.ГГГГ. и № от ДД.ММ.ГГГГ., а также справкой об исполнении финансовых обязательств от 14.12.2012г. за №. Однако ответчик свои обязательства по договору не исполнил до настоящего времени, квартира истцу не передана. Более того, ответчик за указанный период времени 6 раз продлевал срок действия разрешения на строительство, хотя в п.5.2.6 договора установлены определенные случаи, когда в связи с невозможностью выполнения в срок работ по строительству дома и ввода его в эксплуатацию, застройщик вправе изменить срок передачи квартиры, но не более чем на б месяцев. На сегодняшний день срок действия разрешения на строительство продлен до ДД.ММ.ГГГГ. и нет никаких гарантий, что этот срок не будет продлен в дальнейшем очередной раз. В связи с этим изменяется срок передачи квартиры истцу, чем существенно нарушаются ее законные права и интересы. Истец вынуждена нести убытки и терпеть нравственные страдания. Согласно п.4 ст.4 ФЗ от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора. В соответствии с п.3 ст.6 Закона в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию- предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. Право на изменение проектной документации в одностороннем порядке застройщику вышеуказанным законом не предоставлено, а значит, исключение, предусмотренное ст.310 ГК РФ, в данном случае не применяется. Таким образом, ответчик не имеет права в одностороннем порядке вносить изменения в проектную документацию строящегося объекта, поскольку от содержания проектной документации зависит содержание проектной декларации. Соответственно, любые изменения проектной документации являются изменением условий обязательств, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом, соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п.1 ст.452 ГК РФ). Однако, в третьем абзаце п 3.1 договора предусмотрено, что на стадии строительства возможно изменение застройщиком общей площади мест общего пользования, этажности жилого дома, изменения проектной документации на жилой дом без согласования с Инвестором, в связи с чем общая площадь мест общего пользования подлежит уточнению после проведения их технической инвентаризации. Инвестор заранее дает согласие на любые изменения проектной документации на жилой дом, в том числе на изменение Застройщиком мест общего пользования, этажности жилого дома при условии, что квартира будет соответствовать характеристикам, указанным в п.1.1.2 договора. Также, в п.5.1.1 договора установлено, что «в случае, если в установленном законодательно порядке срок действия разрешения на строительство дома продлен, срок, установленный настоящим договором для завершения строительства дома и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию продлевается до даты окончания срока, указанного в действующем разрешении на строительство дома». Пункт 5.2.6 договора также содержит условия о процедуре изменения застройщиком в одностороннем порядке срока передачи объекта Инвесторами положения, ограничивающие право Инвестора на отказ от договора в связи с неисполнением застройщиком обязательств по передаче квартиры в установленный договором срок. Данные условия договора противоречат действующему законодательству, в частности, вышеуказанным нормам, и фактически, означают, что ответчик не связан установленным договором сроками строительства жилого дома и ввода в эксплуатацию, в любое время может в одностороннем порядке изменить проект строительства, а предусмотренная Законом и договором неустойка не стимулирует его к исполнению своих обязательств.

На основании вышеизложенного истец просит признать недействительными положения договора в части условий, содержащихся в абзаце 3 п. 3.1, во втором предложении п.5.1.11, в п. 5.2.6 договора.

Согласно п.2. ст.6 Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку(пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере. В п. 9.3 договора предусмотрена аналогичная ответственность застройщика. Ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 8,25% годовых. Поскольку истец является Инвестором-гражданином, предусмотренная настоящей частью неустойка равна 0,55% (8.25%х1/300х2) в день. Просрочка передачи квартиры на 13.04.2015г. составляет554 дня, начиная ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, сумма неустойки составляет 769.725 рублей (1399500x0.055%) в день или 424.411.85 руб. за весь период просрочки(769725х551). В связи с этим истец просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков выполнения обязательств по договору в размере 424.411.85 руб.

С учетом изложенного истец просит признать недействительными положения договора в части условий, содержащихся в абзаце 3 п.3.1, во втором предложении п.5.1.11, в п.5.2.6 договора: сторонами договора признать согласованным срок окончания строительства-ДД.ММ.ГГГГ., а также срок передачи квартиры истцу-ДД.ММ.ГГГГ. Взыскать в пользу истца с ответчика денежные средства 424 411, 85 руб. – неустойку за нарушение сроков передачи квартиры по договору.

Истец ФИО3 извещена о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явилась.

Представитель ответчика ФИО1 с исковыми требованиями не согласна, в письменном отзыве указала, что ООО «СИМ» гарантирует сдачу квартиры, расположенной в жилом доме по строительному адресу: <адрес>, <адрес> сроки. Оснований полагать, что строительство будет затягиваться и объект не будет сдан в сроки, установленные разрешением на строительством и Договором, не имеется.

Договором установлен четко определенный срок передачи истцу квартиры, таким образом, срок, установленный Договором для сдачи объекта и квартиры не нарушен, обязательство ООО «СИМ», установленное Договором, выполняется добросовестно.

При подписании Договора стороны добровольно и без принуждения приняли на себя его условия, которые обязательны не только для участника долевого строительства, но и для застройщика ООО «СИМ».

Перед началом строительства срок действия разрешения на строительство № № выданного Департаментом градостроительства и архитектуры Администрации города Перми ДД.ММ.ГГГГ был установлен до ДД.ММ.ГГГГ. В связи с внесением в установленном законом порядке изменений в проектную декларацию на объект, в том числе связанных с увеличением этажности дома до 4 этажей и строительством нежилых помещений в цокольной части здания, Департаментом градостроительства и архитектуры Перми выдано новое разрешение на строительство № № от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому срок окончания работ по строительству Объекта установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с внесением в установленном законом порядке изменений в проектную декларацию объект, Департаментом градостроительства и архитектуры <адрес> выдано новое разрешение на строительство № № от №., согласно которому срок окончания по строительству объекта установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Срок действия данного разрешения ДД.ММ.ГГГГ. продлен до ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п. 3.1 Договора Застройщик вправе внести изменения в проект на стадии строительства без согласования с Инвестором, на что Инвестор заранее дает согласие. Статьей 5 Договора установлено, что сроком окончания работ считается срок, установленный в действующем разрешении на строительство.

В соответствии с пунктом 5.1.1 Договора долевого участия Застройщик обязуется: выполнить строительно-монтажные и пусконаладочные работы по строительству Дома и получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию не позднее срока, указанного в разрешении на строительство дома. На дату подписания настоящего Договора срок действия разрешения на строительство установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 5.1.4 Договора предусмотрено обязательство Застройщика: «По окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию при условии выполнения Инвестором обязательств по уплате цены настоящего Договора, передать Инвестору Квартиру по акту приема-передачи в срок не позднее 4 (Четырех) месяцев с даты выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее 4 (Четырех) месяцев с даты окончания срока для разрешения на строительство Дома. Застройщик вправе досрочно исполнить обязательства по передаче квартиры, а Инвестор обязан принять квартиру».

При этом в пункте 5.1.11 Договора долевого участия указано: Застройщик обязан своевременно обеспечивать продление срока действия разрешения строительство в случаях изменения проектной документации на дом или в случаях невозможности завершения строительства Дома по объективным причинам до окончания срока, указанного в разрешении на строительство. В случае, если в установленном законодательством порядке срок действия разрешения на строительство Дома продлен, срок, установленный настоящим Договором для завершения строительства Дома и получения разрешения на ввод в эксплуатацию продлевается до даты окончания срока, указанного в действующем разрешении на строительство Дома.

Таким образом, исходя из буквального толкования Договора долевого участия, срок исполнения обязательства по сдаче объекта в эксплуатацию, определен не конкретной датой, а указанием на условие, определяющее этот срок.

Возможность определения срока не конкретной датой, а указанием на условие, которое четко позволяет определить этот срок, не только не противоречит закону, но и прямо предусмотрена ст. 314 ГКРФ:

В данном случае в пунктах 5.1.4 и 5.1.11 Договора содержится четкое указание на срок – 4 месяца со дня окончания срока завершения строительства, указанного в действующем разрешении строительство, а также предусмотрено автоматическое продление данного срока в связи с изменением срока окончания строительства. Отсюда следуют выводы:

1) срок сдачи объекта является для всех участников долевого строительства единым независимо от срока действия разрешения на строительство, действующего на дату заключения договора. Этот срок основан на четком условии - дата окончания действующего разрешения на строительство плюс 4 месяца. Данное разрешение на строительство является официальным документом, входит в состав документации, подлежащей обязательному раскрытию и опубликованию застройщиком, подлежит размещению на официальном сайте, выдается уполномоченным государственным органом, что в принципе исключает возможность у Застройщика манипулировать этим инструментом для произвольного продления срока в ущерб участников долевого строительства.

2) изменение срока происходит автоматически без подписания дополнительного соглашения к договору, что прямо предусмотрено самим договором (п.5.1.11), прошедшим государственную регистрацию и являющимся обязательным для обеих сторон договора. В связи с чем не требуется иного дополнительного соглашения об изменении данного срока, так как срок продлен автоматически. Данная возможность основана на положениях п. 1 ст. 157 ГК РФ «сделка, заключенная под условием», в соответствии с которым: «Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит». На момент заключения договора стороны не знали и не могли знать наступит ли условие или нет, поскольку выдача разрешений на строительство производится государственным органом, не являющимся стороной договора. Если бы срок разрешения на строительство не был бы продлен, соответственно условие, предусмотренное пунктом 5.1.11 не наступило бы, и срок не был бы изменен и отсчитывался бы от прежней даты - от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящем случае условие наступило не по воле сторон договора, следовательно, автоматически срок окончания строительства был продлен до ДД.ММ.ГГГГ., затем до ДД.ММ.ГГГГ., до ДД.ММ.ГГГГ. Отсюда следует вывод, что подписание дополнительных соглашений о продлении срока не требуется, что однако, и не запрещает их подписать при желании обеих свободных в заключении договора.

3) отсюда следует, что во всех договорах долевого участия установлен конкретный срок квартир полностью соответствующий законодательству об участии в долевом строительстве и законодательству о защите прав потребителей.

Также считает необходимым обратить внимание, что ссылка в пункте 5.1.1 Договора долевого участия на срок действия разрешения на строительство до ДД.ММ.ГГГГ. (в последующих - до ДД.ММ.ГГГГ., до ДД.ММ.ГГГГ.), не является и не может являться основанием для определения срока выполнения обязательств по договору, так как несет совершенно иную смысловую и правовую нагрузку. В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквально фраза звучит: «Застройщик обязуется: 5.1.1 Выполнить строительно-монтажные и пусконаладочные работы по строительству и получить разрешение на ввод Дома в эксплуатацию не позднее срока, указанного в разрешении на строительство Дома. На дату подписания настоящего Договора срок действия разрешения на строительство установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Как видно из буквального толкования данного пункта договора в указанной выше фразе вообще ничего не говорится о сроке передачи квартиры участнику долевого строительства, а констатируется факт срока окончания строительства, существующий на дату подписания соответствующего договора. Напротив, в пункте 5.1.4 Договора четко говорится именно о сроке: «5.1.4. По окончании строительства и ввода Дома в эксплуатацию, при условии выполнения Инвестором обязательств по уплате цены настоящего Договора, передать Инвестору Квартиру по акту приема-передачи в срок не позднее 4 (четырех) месяцев с даты выдачи разрешения на дома в эксплуатацию, но не позднее 4 (четырех) месяцев с даты окончания срока действия разрешения на строительство Дома, Застройщик вправе досрочно исполнить обязательства по передаче Квартиры, а Инвестор обязан принять Квартиру». После наступления условия, предусмотренного пунктом 5.1.11, срок 4 месяца для передачи квартиры автоматически стал отсчитываться не с ДД.ММ.ГГГГ., а с ДД.ММ.ГГГГ

Управлением Роспотребнадзора по Пермскому краю проведена проверка по заявлению ФИО4 (участника строительства) в связи с нарушением сроков передачи квартиры - надзор, проанализировав доводы ООО «СИМ», не усмотрел нарушений Закона о защите потребителей в части условий договора, определяющих сроки передачи квартиры инвестору.

Таким образом, на дату рассмотрения дела срок, установленный Договором, не истек, что влечет вывод об отказе в исковых требованиях.

В настоящем случае перенос срока произошел автоматически не по воле застройщика, а в связи с наступлением условия, не зависящего от сторон, что влечет вывод о том, что одностороннего изменения срока передачи квартиры не было. Данное условие было зарегистрировано в Договоре, следовательно, по факту его наступления срок продлевался автоматически, и подписание соглашения об изменении срока не требовалось, так как оно уже было заложено в подписанном Договоре. Считает, что истцом выбраны неверный предмет и основание иска.

Таким образом, изменение договора с установлением срока передачи объекта - ДД.ММ.ГГГГ невозможно, так как данное обстоятельство установлено на прошедшее время, тогда как ст. 453 ГК РФ предусматривает вступление условия в силу не ранее момента вступления в силу решения суда. В случае удовлетворения иска для застройщика возникнут крайне негативные последствия в виде уплаты неустойки, что повлечет необоснованное обогащение истца. В любом случае считает, что оснований для изменения условий договора в заявленном истцом предмете иска не имеется.

Заслушав представителя ответчика, исследовав доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст.309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п.1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ ««Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренной договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный доим и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (Инвестор) и ООО «СИМ» (Застройщик) заключен договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (далее – Договор), по условиям которого Застройщик обязался в предусмотренный договором срок передать Инвестору квартиру № № в доме по адресу: <адрес><адрес>, а Инвестор обязуется уплатить 1 399 500 руб. и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (л.д.17-28).

Денежные средства в размере 1 399 500 руб. Инвестор Застройщику уплатил (л.д.7).

В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве должен содержать, среди прочего, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. При отсутствии в договоре данного условия такой договор считается незаключенным.

Таким образом, по смыслу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, упомянутое выше условие является существенным условием договора.

Вместе с тем, в рассматриваемом договоре срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства с определенностью не указан.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Пунктом 5.1.1 Договора установлена обязанность Застройщика выполнить строительно-монтажные и пусконаладочные работы по строительству дома и получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию не позднее срока, указанного в разрешении на строительство дома. На дату подписания настоящего договора срок действия разрешения на строительство установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 5.1.4 Договора установлена обязанность Застройщика передать Инвестору квартиру в срок не позднее четырех месяцев с даты выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее четырех месяцев с даты окончания срока действия разрешения на строительство Дома. Застройщик вправе досрочно исполнить обязательства по передаче квартиры.

Таким образом, на момент заключения Договора сторонами был согласован предельный срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

По смыслу приведенных норм, изменение указанного выше срока в сторону увеличения возможно лишь в случае изменения условий договора по соглашению сторон, заключенному в письменной форме с последующей государственной регистрацией.

Следует отметить, что второе предложение п. 5.1.11 Договора: «В случае, если в установленном законодательством порядке срок действия разрешения на строительство дома продлен, срок, установленный настоящим договором для завершения строительства дома и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, продлевается до даты окончания срока, указанного в действующем разрешении на строительство дома», позволяющее Застройщику в одностороннем порядке продлевать срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, противоречит ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и ч. 1 ст. 452 ГК РФ.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей как на момент заключения Договора, так и по состоянию на 27.07.2014 г.), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Довод ответчика о том, что процитированное условие и является тем соглашением между сторонами об изменении срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, является несостоятельным, поскольку при заключении Договора стороны (по крайней мере – Инвестор) не могли предвидеть все возможные продления разрешения на строительство и сроки таких продлений. В то же время, по смыслу ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», целью участника долевого строительства является принятие объекта долевого строительства, а не само участие в долевом строительстве. Именно для удовлетворения этой цели и защиты прав участника долевого строительства условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным, и не может быть изменено в одностороннем порядке. Следует отметить, что, в соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Таким образом, разрешение на строительство вообще не имеет отношения к срокам сдачи объекта долевого строительства, и в его очередной выдаче может быть отказано лишь в случае несоответствия проектной документации предъявляемым требованиям. Применительно к рассматриваемой ситуации, с учетом изложенного, спорное условие означает для Инвестора возможность ожидания получения своей квартиры либо до бесконечности, либо до исчезновения органа, выдающего разрешение, либо до такого изменения проектной документации, когда разрешение на строительство не может быть выдано.

Истолкование условия договора участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта долевого строительства как определяемом моментом фактического ввода объекта в эксплуатацию, без учета условия того же договора о том, когда объект должен быть введен в эксплуатацию, не только противоречит ст. 431 Гражданского кодекса, но и фактически означает, что застройщик не связан установленными договором сроками строительства объекта недвижимости и ввода в эксплуатацию, а предусмотренная законом и договором неустойка в целом не стимулирует его к исполнению своих обязательств.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает обоснованными, и подлежащими удовлетворению в соответствии со ст. 168 ГК РФ (в ред. от 28.06.2013) требования истца о признании недействительными условий, изложенных во втором предложении п. 5.1.11 Договора.

Вместе с тем, у суда нет оснований для признания недействительными условий договора, содержащихся в абзаце третьем п. 3.1 и п. 5.2.6 Договора, поскольку данные условия не противоречат принципу свободы договора и нормам действовавшего законодательства.

Учитывая, что при заключении Договора сторонами был согласован срок передачи участнику долевого строительства застройщиком объекта долевого строительства – до ДД.ММ.ГГГГ, суд полагает соответствующие требования истца также подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Принимая во внимание, что на момент рассмотрения дела Застройщик свои обязательства по передаче Инвестору квартиры не исполнил, суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.(625 дней) включительно в размере 481081,25 руб. из расчета: 1399500,00 руб. (сумма по договору) * 0,055 * 625 дней.

Однако истцом заявлена ко взысканию сумма размере 424 411,85 руб., в связи с чем, суд не может выйти за пределы заявленных требований, и взыскивает сумму неустойки в требуемом истцом размере.

Исключительных обстоятельств, которые могли бы явиться основанием для снижения взыскиваемой неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, суд не усматривает.

Учитывая, что ответчик требования потребителя добровольно не исполнил, с него в соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», подлежит взысканию штраф в размере 212 205,93 руб.

В соответствии со ст.ст. 333.19-333.20, 333.36 НК РФ, ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 7444,12 руб., от уплаты которой истец был освобожден.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Признать недействительными условия, изложенные во втором предложении п.5.1.11 договора № № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «СИМ».

Признать согласованным срок передачи участнику долевого строительства ФИО2 застройщиком ООО «СИМ» объекта долевого строительства – квартиры, указанной в п. 1.1.2 договора № № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «СИМ» - до ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать в пользу ФИО2 с ООО «СИМ» неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно в размере 424 411,85 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 212 205,93 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать в доход местного бюджета с ООО «СИМ» государственную пошлину в размере 7444,12 руб.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Индустриальный районный суд г. Перми в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья – Э.Б. Домнина