Гражданский кодекс часть 1

ФИО5 обратился в суд с иском к ООО «Кубанская строительная компания», ФИО3 об освобождении имущества от ареста, просит снять запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества в рамках исполнительного производства от 09 марта 2017 года, а именно на земельный участок, расположенный по адресу<адрес>, наложенный судебным приставом-исполнителем постановлением № от 09 марта 2017 года.

Исковые требования обоснованы тем, что истцу на основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, заключенного с ООО «Кубанская строительная компания» от 03 декабря 2015 года принадлежит Административное здание, Литер «В1», общей площадью 459,8 кв.м., назначение: нежилое помещение, кадастровый (или условный) №, расположенное по адресу: <адрес> Кроме того данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Административному зданию, расположенному по вышеуказанному адресу присвоен кадастровый (или условный) №. На момент регистрации права, т.е. на 14.12.2015 года существующих ограничений (обременений) не зарегистрировано. Истцу Административное здание было продано без земельного участка, на котором оно расположено, в связи с чем у истца возникла необходимость в оформлении документов на земельный участок, так как земельный участок находился в пользовании продавца на основании договора аренды. ФИО5 обращался в администрацию Гулькевичского городского поселения с просьбой оформить документы на земельный участок, однако в этом ему было отказано, в связи с тем, что на вышеуказанный земельный участок наложен запрет на совершение регистрационных действий на основании определения Гулькевичского районного суда 06.03.2017 г. Определением Гулькевичского районного суда Краснодарского края от 06 марта 2017 года в обеспечение исковых требований ФИО3 к ООО «КСК» о взыскании задолженности по простому векселю, был наложен арест в пределах суммы 23 391 159, 84 рубля на имущество ООО «КСК», в том числе на земельный участок площадью 250000 кв.м., кадастровый № расположенный по адресу: <адрес>). Постановлением от 09 марта 2017 года судебным приставом- исполнителем П.Ю. был объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества зарегистрированного за ООО «Кубанская строительная компания», в том числе на земельный участок площадью 250000 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатизации, земли для обеспечения космической деятельности, для размещения объекта энергетики, расположенный по адресу: <адрес>. В вышеуказанном постановлении поручено Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Гулькевичский отдел с момента получения настоящего постановления не проводить регистрационные действия в отношении имущества, а именно: земельного участка площадью 250000 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>). Государственным регистратором Н.Е. в адрес судебного пристава - исполнителя было направлено уведомление о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права. 10.03.2017 года проведена государственная регистрация запрета выполнения регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении объекта: наименование: земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов - для размещения административного здания, площадью 582 кв.м., КН/УН:№, расположенный по адресу: <адрес> наименование: земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатизации, земли для обеспечения космической деятельности, для размещения объекта энергетики, площадью 250000 кв.м., КН/УН: №, расположенный по адресу: <адрес>. Государственным регистратором не законно проведена государственная регистрация запрета выполнения регистрационных действий по исключению из госреестра в отношении объекта: земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов - для размещения административного здания, площадью 582 кв.м., КН/УН:№, расположенный по адресу: <адрес>, поскольку ни в определении Гулькевичского районного суда, ни в постановлении судебного пристава- исполнителя не сказано о запрете выполнения регистрационных действий по исключению из госреестра вышеуказанного объекта. Собственником земельного участка является администрация Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района, а собственником административного здания, расположенного на вышеуказанном земельном участке, является истец, на основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, в связи с чем имущество подлежит освобождению от всех запретов и обременений.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала, пояснила, что ее доверитель в 2015 году купил административное здание у ООО "КСК" и не знал, что земля находится в аренде. Когда начал оформлять документы на аренду земельного участка, на котором расположено находящееся у него в собственности административное здание, в администрации ему сказали, что на участок наложен запрет и никаких действий производить нельзя, нужно обратиться в суд для того, чтобы снять этот запрет и тогда уже решить, что делать с земельным участком.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании с иском не согласился, пояснил, что ООО "КСК" не является собственником земли, собственником является администрация, но есть такое понятие, как право аренды, которое тоже стоит денег. Сегодняшние обстоятельства, которые заставили их обратиться по аресту имущества ООО "КСК" говорят о том, что все материальное и не материальное до решения суда не может быть реализовано. Право аренды такой же материальный актив, как и любое другое право; арестовав судебный пристав, на самом деле защищает право того, у кого есть право требовать этот долг. Если бы в договоре купли-продажи с ООО "КСК" было написано по земельному участку, то было бы понятно, и по времени и по смыслу. В настоящий момент в договоре ничего этого не написано, продавалось одно здание, по земле ничего не указано. С 2015 года у истца было достаточно времени, пока не было никаких арестов, все оформить. Ссылки на то, что шел ремонт, считает не состоятельными потому, что не в воздухе же ремонтировали, на этом участке, который стоит денег, в том числе и право аренды.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4 в судебном заседании пояснила, что истец представил суду доказательства, подтверждающие, что объект недвижимости продан ему без земельного участка. Следовательно, соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка, необходимого для обслуживания объекта недвижимости, между продавцом и покупателем объекта недвижимости не заключалось, денежные средства за передачу права аренды спорного земельного участка не передавались. Таким образом, арендатором земельного участка является ООО «Кубанская строительная компания». Договор купли-продажи административного здания, литер «В1», пл. 459,8 кв.м, назначение: нежилое, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, заключен ФИО5 с ООО «Кубанская строительная компания» 03.12.2015 г. В обеспечении иска ФИО3 наложен арест в пределах суммы иска на имущество ответчика определением Гулькевичского районного суда от 06.03.2017 г., который распространяется в том числе и на имущественные права. Во исполнении указанного определения суда постановлением судебного пристава-исполнителя от 09.03.2017 г. наложен запрет на регистрационные действия в отношении имущества, принадлежащего ответчику. В период с даты заключения договора купли-продажи 03.12.2015 г. до применения судом обеспечительных мер 06.03.2017 г. в течение более одного года и трех месяцев право аренды на земельный участок сторонами сделки купли-продажи административного здания не переоформлялось. Право аренды земельного участка пл. 582 кв.м, к/н № принадлежало на момент вынесения указанных определения суда и постановления судебного пристава-исполнителя ответчику ООО «Кубанская строительная компания» и принадлежит в настоящее время. Следовательно, на право аренды ООО «Кубанская строительная компания» земельного участка пл. 582 кв.м, к/н №, на законных основаниях наложены обеспечительные меры, в связи с чем, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат. Истец указывает, что государственным регистратором незаконно проведена государственная регистрация запрета выполнения регистрационных действий по исключению из госреестра записей в отношении спорного земельного участка, поскольку ни определение суда, ни постановление судебного пристава-исполнителя не содержат такого запрета. Учитывая, изложенную позицию истца, следует, что истец обратился в суд к ненадлежащим ответчикам и с ненадлежащими требованиями. Истец вправе был обжаловать действия государственного регистратора. Более того, в исковых требованиях истец просит снять запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра. а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества в рамках исполнительного производства от 09.03.2017 г., наложенный судебным приставом-исполнителем постановлением № от 09.03.2017 года, которым наложен запрет не только на право аренды ООО «Кубанская строительная компания» земельного участка пл. 459.8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, но и на иное имущество, принадлежащее ООО «Кубанская строительная компания», что недопустимо. Просит в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель ответчика ООО «КСК» по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования истца признала, пояснила, что здание было продано истцу по договору купли-продажи. Переданные им денежные средства по договору купли-продажи поступили на расчетный счет ООО "КСК". 09.03.2017 года был наложен арест в обеспечение иска ФИО3 на имущество ООО "КСК". Данный земельный участок не является имуществом ООО "КСК".

Судебный пристав-исполнитель Гулькевичского РОСП П.Ю. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, решение принять на усмотрение суда.

Представитель администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района в судебное заседание не явился, глава поселения Г.А. просил рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации.

Представитель третьего лица, межмуниципального отдела по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности Б.Г. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, вынести решение на усмотрение суда, направила в суд отзыв, в котором указала, что государственная регистрация запрета на выполнение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> была произведена 10.03.2017 года на основании постановления судебного пристава-исполнителя Гулькевичского районного отдела ФССП П.Ю. о запрете регистрационных действий в отношении недвижимого имущества от 09.03.2017 года. Вышеуказанным постановлением судебным приставом-исполнителем объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества, зарегистрированного за ООО «Кубанская строительная компания», ИНН/КПП №, ОГРН №, в том числе на земельный участок с кадастровым номером №. Таким образом, из текста постановления следует, что запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений наложен на все имущество, зарегистрированного за ООО «Кубанская строительная компания». В связи с тем, что на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу<адрес> в Едином государственном реестре недвижимости на дату регистрации запрета содержалась запись об аренде в пользу ООО «Кубанская строительная компания», государственным регистратором была внесена запись о регистрации запрета и в отношении аренды на данный земельный участок.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, находит иск необоснованным, не подлежащим удовлетворению.

Из материалов дела видно, что постановлением администрации МО Гулькевичский район № от 22.03.2012 года ООО «Кубанская строительная компания» предоставлен в аренду на сорок девять лет земельный участок, площадью 582 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Согласно п. 1.2 договора купли-продажи от 03.12.2015г., указанный объект недвижимого имущества расположен на земельном участке из земель населенных пунктов, площадью 582 кв.м., кадастровый №, находящемся во владении и пользовании на основании Договора аренды земельного участка № от 22 марта 2012 года.

В п. 7.8 договора купли-продажи указано, что продавец обязуется предоставить все документы и совершить все действия, необходимые для оформления прав покупателя на земельный участок.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.12.2015г. ФИО5 на основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 03.12.2015г. является собственником административного здания общей площадью 459,8 кв.м., назначение: нежилое, кадастровый \или условный\ №, расположенного по адресу <адрес>, о чем в ЕГРП 11.12.2015г. сделана запись о регистрации.

Определением Гулькевичского райсуда от 06.03.2017 г. по делу по иску ФИО3 к ООО «Кубанская строительная компания» о взыскании долга по простому векселю в размере 23 391 159,84 руб. в обеспечение иска был наложен арест в пределах суммы иска 23 391 159,84 руб. на имущество ООО «Кубанская строительная компания», в том числе на земельный участок, площадью 250 000 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатизации, земли для обеспечения космической деятельности, для размещения объекта энергетики, расположенный по адресу: <адрес> кадастровой стоимостью 3 112 500 руб.; на расчетный счет ООО «Кубанская строительная компания» (ОГРН №, ИНН/КПП №), № в ООО КБ «Финанс Бизнес Банк», г. Гулькевичи Краснодарского края, кор/счет №, БИК №

Согласно Уведомлению о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения права), 10.03.2017г. проведена государственная регистрация запрета выполнения регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении объекта: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для размещения административного здания, площадь 582 кв.м., КН/УН: №, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок, площадью 250 000 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатизации, земли для обеспечения космической деятельности, - для размещения объекта энергетики, расположенный по адресу: <адрес>

Согласно Выписке из ЕГРН, земельный участок по адресу <адрес> площадью 582 +\-8 кв.м. относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения административного здания, находится в аренде, договор аренды земельного участка № от 22 марта 2012 года в пользу ООО «КСК» на срок до 22.03.2061г.; 10.03.2017 г. зарегистрирован арест на основании постановления судебного пристава-исполнителя Гулькевичского РОСП от 09.03.2017г.

Истец ФИО5 просит освободить от ареста земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в связи с тем, что государственным регистратором не законно проведена государственная регистрация запрета выполнения регистрационных действий по исключению из госреестра в отношении спорного земельного участка, поскольку ни в определении Гулькевичского районного суда, ни в постановлении судебного пристава-исполнителя, не сказано о запрете выполнения регистрационных действий по исключению из госреестра указанного объекта. Обосновывает свои исковые требования тем, что собственником спорного земельного участка является администрация Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района, а собственником административного задания, расположенного на данном земельном участке является истец на основании договора купли-продажи объекта недвижимости, в связи с чем, имущество подлежит освобождению от всех запретов и обременений.

Согласно ст. 2 Федерального закона "Об исполнительном производстве" задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций, а также в целях обеспечения исполнения обязательств по международным договорам Российской Федерации.

В силу ч. 1 ст. 64 Федерального закона "Об исполнительном производстве" исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с настоящим Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе.

В силу ст. 442 ГПК РФ лица, не принимавшие участия в деле, вправе заявить спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание. Данный спор рассматривается судом по правилам искового производства. Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю. Истцом по иску об исключении имущества из описи признается лицо, которое утверждает о своем праве собственности на включенное в опись имущество, на которое наложен арест.

Судом установлено, что истец с 2015 года является собственником административного здания, расположенного на земельном участке, находящемся с 2012 года в аренде у ООО «КСК», арендодатель администрация МО Гулькевичский район.

Определением Гулькевичского райсуда от 06.03.2017 г. в обеспечение находящегося в производстве суда иска наложен арест на имущество ответчика ООО «КСК» на сумму исковых требований.

Во исполнение определения Гулькевичского райсуда от 06.03.2017 г. о принятии обеспечительных мер судебным приставом исполнителем 09.03.2017 г. вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества, принадлежащих ООО «КСК».

С момента приобретения в собственность административного здания в 2015 году и до государственной регистрации запрета 10.03.2017г. в отношении спорного земельного участка истец свои права арендатора на земельный участок не оформил. Арендатором земельного участка является ООО «КСК».

Утверждение истца о том, что государственным регистратором не законно проведена государственная регистрация запрета выполнения регистрационных действий по исключению из госреестра в отношении спорного земельного участка, поскольку ни в определении Гулькевичского районного суда, ни в постановлении судебного пристава-исполнителя, не сказано о запрете выполнения регистрационных действий по исключению из госреестра указанного объекта, - является несостоятельным, поскольку в определении Гулькевичского райсуда от 06.03.2017 г. о принятии обеспечительных мер указано о необходимости наложения ареста в отношении имущества ООО «КСК» на сумму исковых требований 23 391 159,84 руб.

В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 80 ФЗ "Об исполнительном производстве" арест на имущество должника применяется при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц.

При этом закон не связывает применение судом мер по обеспечению иска с наличием или отсутствием у суда сведений о конкретном имуществе, на которое может быть наложен арест. Установление сведений об имуществе и его розыск отнесены к компетенции службы судебных приставов исполнителей.

Согласно ч. 4 ст. 80 ФЗ «Об исполнительном производстве» запрет - это составная часть ареста.

Согласно п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" перечень исполнительных действий, приведенный в ч. 1 ст. 64 Закона об исполнительном производстве, не является исчерпывающим, и судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов (п. 17 ч. 1 названной статьи), если они соответствуют задачам и принципам исполнительного производства (ст. ст. 2 и 4 Закона об исполнительном производстве), не нарушают защищаемые федеральным законом права должника и иных лиц. К числу таких действий относится установление запрета на распоряжение принадлежащим должнику имуществом (в том числе запрета на совершение в отношении его регистрационных действий). Постановление о наложении запрета на распоряжение имуществом судебный пристав-исполнитель обязан направить в соответствующие регистрирующие органы.

Таким образом, в силу действующего ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав исполнитель обязан незамедлительно принять меры по уведомлению соответствующих государственных органов, регистрирующих имущество или права на них, их ограничения \обременения\, переход и прекращение о принятом решении о наложении запрета на распоряжение имуществом. В постановлении судебного пристава-исполнителя от 09.03.2017 г. прямо указано о необходимости выполнения указанных запретов. В связи с тем, что на спорный земельный участок в ЕГРН на дату регистрации запрета содержалась запись об аренде в пользу ООО «КСК», государственным регистратором обоснованно и законно была внесена запись о регистрации запрета в отношении указанного земельного участка.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд руководствуется частью 1 статьи 119 Федерального закона от 02 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", частью 2 статьи 389, частью 2 статьи 609 ГК РФ, при этом суд исходит из недоказанности истцом наличия у нее вещного права на имущество, в отношении которого приняты обеспечительные меры во исполнение обязательств ООО «КСК». Передача земельного участка в фактическое владение и пользование истца без государственной регистрации перехода права по договору уступки права аренды или по соглашению о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка не изменяет обязанности арендатора ООО "КСК" отвечать по своим обязательствам.

Как усматривается из материалов дела, арендатором спорного земельного участка является ООО «КСК». Договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в пользу истца не состоялся, права и обязанности арендатора истцу в установленном законом порядке не передавались. Государственная регистрация договора уступки прав по договору аренды не осуществлялась.

Законодателем положениями статьи 301 - 305 ГК РФ предусмотрено, что иск об освобождении имущества от ареста или исключения его из описи может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Согласно части 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Частью 2 статьи 389 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленной для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Кроме того, поскольку договор уступки права аренды предусматривает изменение условий зарегистрированной сделки (договора аренды), то в силу статьи 164 ГК РФ подлежит государственной регистрации, только после проведения которой наступают правовые последствия для сторон и третьих лиц. Таким образом, до государственной регистрации перехода права аренды к новому арендатору законным владельцем имущества остается прежний арендатор, кредиторы которого могут обратить взыскание по его обязательствам на право аренды данным имуществом. Фактическое исполнение сторонами договора уступки не дает права истцу заявить иск об освобождении спорного имущества от ареста.

Между арендатором спорного земельного участка ООО «КСК» и истцом Соглашение о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка № от 22.03.2012 года не заключалось, государственная регистрация Соглашения не производилась.

Истец ФИО5 не представил суду доказательств тому, что на момент принятия обеспечительных мер в виде запрета спорный земельный участок принадлежал ему, в связи с чем он подлежит освобождению от ареста. Свои права на земельный участок истец до настоящего времени не оформил. Администрация МО Гулькевичский район, предоставившая земельный участок в аренду ООО «КСК», требований об освобождении земельного участка от ареста не заявляет.

Суд приходит к выводу о том, что требование истца об освобождении от ареста имущества удовлетворению не подлежит, так как аресту подвергнуто имущество, арендуемое должником по исполнительному производству ООО «КСК».

Доводы истца о том, что он обращался в администрацию Гулькевичского городского поселения с просьбой оформить документы на земельный участок, однако, ему в этом было отказано в связи с тем, что на земельный участок наложен запрет на совершение регистрационных действий, - правового значения при рассмотрении настоящего спора не имеют, основаны на ошибочном толковании норм материального права, поскольку переход права аренды на имущество к истцу зарегистрирован не был, оно принадлежит на праве аренды должнику ООО «КСК», с момента приобретения права собственности на здание в 2015 году и до регистрации запрета в 2017 году препятствий истцу в переоформлении на себя прав арендатора никто не чинил. Иного суду не доказано.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований ФИО5 необходимо отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

ФИО5 в иске к ООО «Кубанская строительная компания», ФИО3 о снятии запрета на совершение регистрационный действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении земельного участка по адресу <адрес> – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда, т.е. с 02.11.2018 г.

судья