Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области к Воронцовой Ларисе Владимировне о взыскании штрафа за неисполнение обязательств, возврате муниципального имущества

установил:

Истец Управление муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области обратилось в суд с иском (с учетом уточненных требований) к Воронцовой Ларисе Владимировне о взыскании штрафа за неисполнение обязательств по договору аренды № 38.16.01.01.02 от 09 сентября 2016 года в размере 69418 рублей 32 копеек, возложении обязанности в течение 7 календарных дней со дня вступления в силу решения суда возвратить по акту приема-передачи муниципальное имущество: нежилое помещение - кафе общей площадью 69,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указано, что 09 сентября 2016 года между Управлением муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области и ответчиком заключен договор № 38.16.01.01.02 аренды нежилого помещения - кафе общей площадью 69,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 5 лет.

Пунктом 4.1, 4.2 договора, арендная плата должна выплачиваться ежемесячно до 1 числа следующего за расчетным месяцем. Осуществление арендных платежей производится платежными поручениями в размере 10696,86 рублей.

На основании соглашения от 27.12.2016г. в договор аренды от 06.12.2016г. внесены изменения, определено, что осуществление арендных платежей за период с 01.01.2017г. по 31.12.2017г. производится платежными поручениями в размере 11124,73 рублей.

Соглашением от 19.12.2017г. в договор аренды от 06.12.2016г. внесены изменения, определено, что осуществление арендных платежей за период с 01.01.2018г. по 31.12.2018г. производится платежными поручениями в размере 11569,72 рублей.

Решением Троицкого городского суда от 09.10.2017г. с Воронцовой Л.В. взыскана задолженность по арендной плате за период с 09.09.2016г. по 31.07.2017г. в размере 115668,68 рублей, штраф за неисполнение обязательств по договору аренды с 01.10.2016г. по 31.07.2017г. в размере 5000 рублей.

До настоящего времени задолженность, взысканная по решению суда, Воронцовой Л.В. не оплачена, ответчиком оплачена задолженность в размере 23000 рублей и штраф в размере 1000 рублей.

За период с 01.08.2017г. по настоящее время Воронцовой Л.В. арендная плата за использование муниципального имущества вносится несвоевременно и не в полном объеме.

Согласно п. 3.3.4 договора арендатор обязался нести расходы по содержанию имущества, включая коммунальные и эксплуатационные расходы, а также расходы по содержанию, текущему ремонту здания (жилого дома).

Согласно п. 3.3.5 договора арендатор обязан не заключать договор субаренды без письменного согласия арендодателя, срок договора субаренды не должен превышать срока договора аренды.

В соответствии с п. 3.4.3 договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при не внесении арендной платы в сроки, установленные договором аренды в полном объеме более двух месяцев подряд; в случае передачи арендатором имущества или его части в субаренду или в пользование третьим лицам без письменного разрешения арендодателя; в случае использования имущества или его части не по целевому назначению при реконструкции, перепланировке объекта недвижимости без согласия арендодателя и компетентных органов, полномочных давать разрешение на реконструкцию или перепланировку; неиспользование имущества в течение трех месяцев подряд; невнесение платежей за предоставленные коммунальные услуги более двух месяцев подряд, использование имущества с нарушением условий договора аренды.

04.05.2018 года в адрес ответчика направлено письмо о необходимости заключить договоры на техническое и коммунальное обслуживание арендуемого помещения. 19.07.2018г. направлено письмо о необходимости заключить договор на коммунальные расходы и погасить задолженность по водоснабжению и водоотведению ресурсоснабжающей организации. Ответы на указанные письма от ответчика не поступили.

29.09.2018г. специалистами Управления проведена поверка арендуемого помещения, в ходе которой установлено, что нежилое помещение передано по договору от 20.12.2017г. в безвозмездное пользование ООО «Аякс» без письменного разрешения собственника объекта недвижимости.

В связи с выявленным нарушением ответчику начислен штраф в размере полугодовой арендной платы в размере 69418,32 рублей. 04.09.2018г. ответчику направлено уведомление об отказе от договора в одностороннем порядке и возврате муниципального имущества по акту приема-передачи, оплате штрафа.

В судебном заседании представитель истца Касымова Ю.А. исковые требования поддержала.

Ответчик Воронцова Л.В. в судебном заседании исковые требования не признала.

Заслушав представителя истца, ответчика,исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

На основании ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В судебном заседании достоверно установлено, что 09 сентября 2016 года между Управлением муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области и Воронцовой Л.В. заключен договор № 38.16.01.01.02 о передаче имущества в аренду - нежилого помещения - кафе, общей площадью 69,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> сроком на 5 лет для коммерческого использования.

06 декабря 2016 года Управлением Росреестра по Челябинской области проведена государственная регистрация данного договора.

Согласно п. 3.3 договора аренды арендатор обязуется:

- принять имущество и с момента подписания договора или акта приема-передачи обеспечить его сохранность и нормальную эксплуатацию, соблюдение санитарно-гигиенических норм, норм пожарной безопасности и т.д. При порче имущества возмещать собственнику рыночную стоимость нанесенного ущерба;

- в установленные договором сроки вносить арендную плату;

- поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт. Капитальный ремонт и (или) реконструкция производится с письменного согласия арендодателя;

- нести расходы по содержанию имущества, включая коммунальные эксплуатационные расходы, а также расходы по содержанию, текущему и капитальному ремонту здания (жилого дома);

- в течение 1-го месяца с момента подписания договора заключить договоры на техническое и коммунальное обслуживание;

- в течение 20 дней с момента заключения договора за счет собственных средств застраховать арендуемое имущество в одной из страховых компаний на случай, не зависящий от действий сторон, поной утраты имущества;

- не заключать договор субаренды без письменного согласия арендодателя, срок договора субаренды не должен превышать срока договора аренды;

- в течение 20 дней с момента подписания договора заключить договор на обслуживание прилегающей территории. Содержать в надлежащем порядке фасад здания, прилегающую территорию. Не допускать скопления какого-либо мусора;

- в срок не более недели с момента истечения договора либо его расторжения возвратить имущество по акту приема-передачи в исправном состоянии в учетом нормального износа.

В соответствии с п. 4.2 договора аренды арендная плата выплачивается ежемесячно до 01 числа следующего за расчетным месяцем. Осуществление расчетных платежей производится платежными поручениями в размере 10696,86 рублей.

27 декабря 2016 года между истцом и ответчиком заключено соглашение о внесении изменений в договор 38.16.01.01.02 от 09.09.2016г., в соответствии с которым в п. 4.2 договора аренды внесено изменение, согласно которому осуществление арендных платежей за период с 01.01.2017г. по 31.12.2017г. производится платежными поручениями в размере 11124,73 рублей.

Соглашением от 19.12.2017г. в п. 4.2 договора аренды внесены изменения, определено, что осуществление арендных платежей с 01.01.2018г. по 31.12.2018г. производится платежными поручениями в размере 11569,72 рублей.

Решением Троицкого городского суда от 09.10.2017г., вступившим в законную силу 15.11.2017г., с Воронцовой Л.В. в пользу Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды № 38.16.01.01.02 от 09 сентября 2016 года за период с 09 сентября 2016 года по 31 июля 2017 года в размере 115668,68 рублей, штраф за неисполнение обязательств по договору аренды № 38.16.01.01.02 от 09 сентября 2016 года за период с 01 октября 2016 года по 31 июля 2017 года в размере 5000 рублей.

30.11.2017г. между Управлением муниципальной собственности администрации г. Троицка и Воронцовой Л.В. заключено соглашение, которым определен график погашения суммы задолженности по арендной плате и штрафа за неисполнение обязательств за период с 09.09.2016г. по 31.07.2017г., Воронцова Л.В. приняла на себя обязательство в срок до 31.09.2019г. погасить задолженность по арендной плате в сумме 11668,68 рублей и сумму штрафа 5000 рублей в соответствии с графиком платежами по 6000 рублей ежемесячно.

Во исполнение указанного соглашения ответчиком произведена оплата на сумму 24000 рублей в счет погашения задолженности, взысканной решением Троицкого городского суда от 09.10.2017г.

Решением Троицкого городского суда от 28.01.2019г. с Воронцовой Ларисы Владимировны в пользу Управления муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области была взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды от 09 сентября 2016 года за период с 01 августа 2017 года по 31 октября 2018 года в размере 92112 рублей 77 копеек, штраф за неисполнение обязательств по договору аренды за период с 01 августа 2017 года по 13 ноября 2018 года в размере 13500 рублей.

Данные обстоятельства подтверждаются договором аренды № 38.16.01.01.02 от 09 сентября 2016 года (л.д.5-6), актом о приеме-передаче имущества в аренду от 09.09.2016г. (л.д. 7), соглашением от 27.12.2016г. (л.д. 8), соглашением от 19.12.2017г. (л.д. 9), уведомлением о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права от 06.12.2016г. (л.д. 10), решением Троицкого городского суда от 09.10.2017г. (л.д. 11-14), расчетом (л.д. 18-21), соглашением от 30 ноября 2011 года (л.д.61-62), решением Троицкого городского суда от 28 января 2019г. (л.д.110-114).

В соответствии со ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пунктам 4.2 договора аренды арендная плата выплачивается ежемесячно до 01 числа следующего за расчетным месяцем.

Вышеуказанные доказательства подтверждают, что ответчиком обязательства по оплате арендной платы в установленные договором сроки исполнены не были.

04.05.2018г. ответчику Воронцовой Л.В. направлено письмо с требованием обратиться в ООО «Водоснабжение и водоотведение» с заявкой на заключение договора водоотведения и водоснабжения, предоставить копию заключенного договора в срок до 11.05.2018г. (л.д. 22).

19.07.2018г. в адрес ответчика направлено письмо с требованием заключить договор водоотведения и водоснабжения, предоставить копию договора в Управление и квитанцию о погашении сложившейся задолженности (л.д. 24-25).

20.08.2018г. истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием в кратчайшие сроки обратиться в ООО «Водоснабжение и водоотведение» с заявкой на заключение договора водоотведения и водоснабжения и предоставить копию договора в срок до 27.08.2018г. (л.д.74).

Указанные требования истца ответчиком не исполнены.

29.08.2018г. истцом проведено обследование муниципального имущества - нежилого помещения - кафе, расположенного по адресу: <адрес> на предмет фактического состояния и использования муниципального имущества, соблюдения условий заключенного договора аренды. В ходе проверки установлено, что указанное нежилое помещение используется ООО «Аякс» для размещения магазина - кулинарии. Разрешение на сдачу в субаренду муниципального имущества Управлением муниципальной собственности администрации г. Троицка не выдавалось (л.д. 27-30, 75-79).

04.09.2018г. ответчику направлено уведомление об отказе от договора от 09.09.2016г. № 38.16.01.01.02 «О передаче имущества в аренду» в одностороннем порядке и требование в срок не более недели по истечении трехмесячного срока возвратить имущество по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом нормального износа (л.д.31-32,34).

Данное требование ответчиком не выполнено.

Указанные обстоятельства подтверждаются обращением от 04.05.2018г. (л.д.22), обращением от 19.07.2018г. (л.д. 24-25), актом обследования муниципального имущества от 29.08.2018г. (л.д. 27-30, 75-79), уведомлением от 04.09.2018г. (л.д. 31-32,34), обращениями ООО «Водоснабжение и водоотведение» от 26.04.2018г., 04.06.2018г., 20.08.2018г., 03.10.2018г. (л.д. 68-69, 71-73, 74-79, 80-81), актом от 05.04.2018г. (л.д. 70), актом от 17.07.2018г. (л.д. 82-83), требованием от 02.11.2018г. (л.д. 84-85).

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 3.4.3 договора аренды арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в одностороннем порядке путем направления письменного уведомления арендатору за 10 дней до расторжения в случаях:

не внесения арендной платы в сроки, установленные договором аренды в полном объеме более двух месяцев подряд,
в случае передачи арендатором имущества или его части в субаренду или в пользование третьим лицам без письменного разрешения арендодателя;
невнесение платежей за предоставленные коммунальные услуги более двух месяцев подряд.

Поскольку в ходе судебного заседания достоверно установлено, что ответчик Воронцова Л.В. более двух месяцев подряд с мая 2018г. не вносит арендную плату за пользование муниципальным имуществом, не заключила договор водоснабжения и водоотведения арендуемого помещения, без письменного разрешения Управления передала имущество в пользование ООО «Аякс», нарушив тем самым п. 3.3.2, 3.3.4, 3.3.5, 3.3.7 договора аренды, суд приходит к выводу, что истец обоснованно на основании п.3.4.3 договора направил 04 сентября 2018 года в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке и возврате имущества в срок не более недели по истечении трехмесячного срока с момента получения уведомления (л.д.31-32). Направленное в адрес ответчика уведомление заказной почтой возвращено в адрес УМС в связи с истечение срока хранения (л.д.34). Обязательства по возврату нежилого помещения, переданного в аренду, ответчиком не исполнено.

Учитывая данные обстоятельства, на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации исковые требования возложении на ответчика обязанности в течение 7 календарных дней со дня вступления в силу решения суда возвратить по акту приема-передачи муниципальное имущество: нежилое помещение - кафе общей площадью 69,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, подлежат удовлетворению.

Доводы Воронцовой Л.В. о том, что договор на водоснабжение и водоотведение не заключен, в связи с не предоставлением истцом схемы подключения, не могут быть признаны обоснованными, поскольку вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих обращение к истцу с заявлением о предоставлении схемы.

Доводы ответчика о том, что извещение арендодателя о заключении договора на передачу ООО «Аякс» нежилого помещения - кафе общей площадью 69,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, не требовалось, поскольку учредителем общества является ее <данные изъяты>В.А.М. и на данное общество распространяется режим совместной собственности следует признать несостоятельными, поскольку данные обстоятельства не могут являться основанием для освобождения ответчика от исполнения обязательств, предусмотренных п. 3.3.7 договора аренды.

Согласно части 1 ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная закономили договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 5.5 договора аренды при нарушении подпункта 2, 3 пункта 3.4.3 настоящего договора арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере полугодовой арендной платы.

В связи с нарушением ответчиком пп.2 п. 3.4.3 договора аренды истцом начислен штраф за нарушение условий договора в размере 69418 рублей 32 копейки (11569,72 руб. * 6 мес.).

Поскольку в судебном заседании установлено, что ответчиком без согласия арендодателя арендуемое помещение было передано в пользование третьим лицам, требования истца о взыскании штрафа, предусмотренного п.5.5. договора аренды следует признать обоснованным.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с общепринятым толкованием неустойка является одним из способов исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств. При этом следует учесть, что проценты, взыскиваемые кредитором за предоставленную заемщику денежную сумму, так же компенсируют в определенной части последствия, вызванные нарушением ответчиком своих обязательств.

Штраф за нарушение условий договора аренды в размере 69418 руб. 32 коп. по мнению суда, является несоразмерным.

В обеспечение соблюдения баланса интересов обеих сторон спора, учитывая материальное положение ответчика, суд в соответствии со ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации считает возможным снизить размер неустойки за исполнение обязательств по договору аренды до 5000 руб.

В соответствии со ст.196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение в пределах исковых требований.

В силу ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, с Воронцовой Л.В. подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 700 рублей (300 руб. +400 руб.).

Руководствуясь статьями 14, 56, 194 и 197 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ

Исковые требования управления муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области удовлетворить частично.

Возложить на Воронцову Ларису Владимировну обязанность возвратить Управлению муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области по акту приема-передачи нежилое помещение - кафе общей площадью 69,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, в течение семи каленраных дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Воронцовой Ларисы Владимировны в пользу Управления муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области штраф за нарушение условий договора аренды от 09.09.2016г. № 38.16.01.01.02 в размере 5000 рублей.

Взыскать с Воронцовой Ларисы Владимировны государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 700 рублей.

Решение может быть обжаловано путем подачи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме апелляционной жалобы в Челябинский областной суд через Троицкий городской суд.

Судья