Гражданский кодекс часть 1

Мирнинский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Николаевой В.В., при секретаре Дабаевой Т.Б., с участием истицы ФИО1, представителя ответчика адвоката Трофимика А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенного посредством видеоконференцсвязи через Октябрьский районный суд города Красноярска, гражданское дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств за неисполнение условий договора на оказание услуг по продаже объекта недвижимости, судебных расходов,

по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании недействительными условий договора на оказание услуг по продаже объекта недвижимости,

у с т а н о в и л :

ИП ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, которым просит взыскать с ответчика в пользу нее денежные средства в сумме 65 000 руб. за неисполнение условий договора на оказание услуг по продаже объекта недвижимости от 07 августа 2020 г., 30 000 руб. в качестве компенсации за продажу квартиру без ее участия в нарушение условий договора, а также судебные расходы по составлению искового заявления 5 000 руб., по отправке претензии 239,14 руб., по оплате государственной пошлины 3 204,78 руб.

Требования мотивированы тем, что 07 августа 2020 г. между сторонами был заключен договор на оказание услуг по продаже объекта недвижимости, по условиям которого ответчик предоставил истцу эксклюзивное право представлять к продаже принадлежащий ответчику объект недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> (п. 1.1.); стоимость услуг сторонами определен в 65 000 руб., которые оплачиваются ответчиком со дня сделки купли-продажи квартиры до подачи документов на государственную регистрацию права (п. 4.1 договора); при этом ответчик обязался в течение срока действия договора не вступать в отношения с третьими лицами по вопросу переоформления прав собственности на вышеуказанную квартиру (п. 3.2.3. п. 3.2.4 договора); срок действия договора определен сторонами по 07 января 2021 г. (п. 5.1 договора). Между тем, ответчик в нарушение условий заключенного договора продал указанную квартиру без участия истца, что следует из выписки ЕГРН от <дата>№, согласно которой собственником названной квартиры значится "Ц", государственная регистрация перехода права произведена <дата>№. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истицы в суд с настоящим иском.

Не согласившись с иском, ответчик ФИО2 обратился со встречным иском к ФИО1, которым просит признать пункты 3.2.3, 3.2.4 и 6.5 договора оказания услуг от 07 августа 2020 г. №, заключенного между сторонами, ничтожными и ущемляющими права потребителя и отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме, ссылаясь на то, что оспариваемые условия договора ущемляют его право как потребителя услуг, ограничивают свободу договора и право распоряжения собственностью, а также нарушает право потребителя на отказ от договора.

Встречный иск принят судом 02 февраля 2022 г.

Ответчик по первоначальному/истец по встречному искам ФИО2 просит рассмотреть дело без его участия. При таких обстоятельствах, суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ФИО2, уведомленного в установленном порядке о времени и месте судебного заседания и просившего рассмотреть дело без его участия.

В судебном заседании ФИО1 (истица по первоначальному/ответчик по встречному искам), основываясь на доводах иска, поддержала иск, при этом в соответствии со ст. 39 ГПК РФ уменьшила размер испрашиваемой денежной суммы и просит взыскать с ФИО2 10 000 руб., указывая, что согласна с доводами встречного иска, между тем поскольку ею фактически были понесены расходы при осуществлении выезда на показ/осмотр квартиры ответчика, в подтверждение этому ссылаясь на акты выполненных работ по договорам о предоставлении информационных услуг, ответчик не предупреждал истца о расторжении договора, о продаже ответчиком квартиры узнала лишь в январе 2022 г. из выписки из ЕГРН.

Представитель ФИО2 – адвокат Трофимик А.Г., действующий по ордеру, просит отказать в иске ФИО1, ссылаясь на то, что последней не представлены доказательства о фактически понесенных затратах, при этом, указывая, что поскольку длительное время не продавалась квартира, ответчик вынуждены была обратиться другому риэлтору и в октябре 2020 г. продали квартиру, о чем сообщили истице и 14 октября 2020 г. мать ФИО2 оплатила ФИО1 сумму в размере 2 600 руб., считает, что данная сумма была озвучена самой истицей в возмещение ее фактических расходов. При этом, поддержал встречные требования и настаивает на их удовлетворении, мотивируя это тем, условия заключенного между сторонами договора возмездного оказания услуг, а именно п. 3.2., 3.24, 6.5, закрепляющие обязанность ответчика по выплате истице неустойки в случае отказа от исполнения договора, устанавливают санкцию за отказ заказчика от услуг исполнителя, тем самым ущемляют предусмотренное законом права потребителя ФИО2 в любое время отказаться от оказания услуги и возместить исполнителю ФИО1 понесенные ею расходы.

Выслушав доводы и возражения сторон, изучив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

07 августа 2020 г. между Агентством недвижимости «В Солнечном» в лице ИП ФИО1 (Исполнитель), с одной стороны, и ФИО2 (Заказчик), с другой стороны, заключен договор № на оказание услуг по продаже объекта недвижимости заказчика, расположенного по адресу: <адрес>, за 3 400 000 руб.

По условиям данного договора, Исполнитель обязался провести рекламную компанию «Недвижимости», используя специализированные сайты, печатные издания, иные рекламные носители по усмотрению исполнителя (п. 3.1.1); поручить совершение действий по настоящему договору своему сотруднику (п. 3.1.2); проводить поиск «Покупателей» и координировать с Заказчиком показы «Недвижимости» потенциальным покупателям (п. 3.1.3); оказывать консультационные услуги по правовым вопросам на рынке недвижимости (п. 3.1.4); проводить переговоры с покупателями с целью продажи «Недвижимости» (п. 3.1.5); в случае нахождения покупателя организовать проведение сделки купли-продажи «Недвижимости» (п. 3.1.6), в свою очередь, Заказчик обязался по согласованию с Исполнителем обеспечивать просмотр продаваемой «Недвижимости» (п. 3.2.); в течение срока действия настоящего договора Заказчик не заключать с третьими лицами договоры (соглашения), предмет которых полностью или частично совпадает с предметом настоящего договора (п. 3.2.3), а также не вступать в отношения с третьими лицами по вопросу переоформления прав собственности на «Недвижимость» без участия Исполнителя (п. 3.2.4); не увеличивать цену, назначенную за «Недвижимость» без согласования с Исполнителем (п. 3.2.5).

Стоимость услуг сторонами определен в 65 000 руб. (п. 4.1).

Действия данного договора сторонами определен с момента подписания этого договора по 07 января 2021 г. (п. 5.1).

В случае, расторжения настоящего договора по инициативе Заказчика, а также отказа от продажи вышеуказанной «Недвижимости», до окончания срока действия настоящего договора, он обязуется возместить Исполнителю понесенные расходы в размере 50 руб. за каждый день, считая от даты подписания настоящего договора, оплатить услуги по подготовке документов, согласно квитанциям, а также возместить Исполнителю произведенные в связи с этим иные расходы, которые измеряются из следующих позиций: оплата информации по объекту на интернет-сайтах по тарифу, деятельность сотрудника Исполнителя по размещению информации по объекту, оплата печати объявлений, телефонные переговоры с покупателями и собственниками вышеуказанного объекта, СМС-сообщения, организационные показы объекта недвижимости покупателям, транспортные расходы (по необходимости) (п. 6.4).

В случае нарушения условий настоящего договора со стороны Заказчика, а также в случае продажи «Недвижимости» без участия Исполнителя в указанный договором срок, Заказчик обязуется выплатить Исполнителю стоимость услуг, согласно п. 4.1 настоящего договора, а также выплатить компенсацию в размере трех процентов от суммы, указанной в п. 2.1 настоящего договора (п. 6.5).

Установлено, что в октябре 2020 г. ФИО2 самостоятельно без привлечения ФИО1 продал свою квартиру, о чем в ЕГРН произведена государственная регистрация перехода права

Истицей ФИО1 в адрес ответчика ФИО2 направлена претензия о возмещении расходов за неисполнение условий договора <дата>№, а именно пунктов 3.2.4, 6.4 и 6. 5, которая осталась без ответа.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения ФИО1 в суд с настоящим иском.

Не согласившись с иском ФИО1, ответчик ФИО2 обратился со встречным иском о признании недействительными условий заключенного между сторонами договора на оказание услуг по продаже объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1). Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (пункт 2). Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4).

Суд считает, что к заключенному между сторонами договору подлежат применению положения главы 52 ГК РФ "Агентирование".

По смыслу статьи 1005 ГК РФ полномочия агента могут быть определены договором конкретно, путем перечисления поручаемых ему действий, либо в общем виде, с передачей агенту общих полномочий на совершение юридически значимых действий, направленных на достижение оговоренной принципалом цели. Допускается возможность предоставления агенту общих полномочий на совершение сделок от имени принципала без указания на их характер и условия осуществления. Указанные полномочия, закрепленные в письменном договоре, позволяют агенту совершать в интересах принципала сделки и действия любого содержания.

Так, предмет агентского договора составляет оказание агентом услуг по совершению в интересах принципала юридических и фактических действий, поскольку в момент заключения такого длящегося договора не всегда можно определить характер возможных сделок.

Такие действия согласованы сторонами в пунктах 1.1 - 1.3, 2.1 договора от 07.08.2020.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, нашедшей свое отражение в пунктах 1 - 2 Постановления Пленума от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми ГК РФ, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

С учетом изложенного, к возникшим правоотношениям сторон распространяются, в том числе и требования Закона о защите прав потребителей.Судом установлено, не оспаривается сторонами, что ответчик ФИО2 отказался от услуг ФИО1 по продаже квартиры и в октябре 2020 г. самостоятельно без участия последней продал квартиру расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН, согласно которой 20 октября 2020 г. произведена государственная регистрация права собственности (переход права) "Ц" на данный объект недвижимости (№).

Как следует из материалов дела, 31 июля 2020 г. между Агентством недвижимости «В Солнечном» в лице ИП ФИО1 (Исполнитель), с одной стороны, и "Т" (Заказчик), с другой стороны, заключен договор №05 о предоставлении за вознаграждение информации об объектах недвижимости, доступных для приобретения Заказчиком в соответствии с желаниями и рекомендациями Заказчика: <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты>, ориентировочная цена 3 600 000 руб., и организационное сопровождение сделки с объектом недвижимости (п. 1.1.). Стоимость услуг Исполнителя определена сторонами в 10 000 руб. (3.1).

10 августа 2020 г. между Агентством недвижимости «В Солнечном» в лице ИП ФИО1 (Исполнитель), с одной стороны, и "К" (Заказчик), с другой стороны, заключен аналогичный договор № о предоставлении информации об объектах недвижимости, доступных для приобретения Заказчиком в соответствии с желаниями и рекомендациями Заказчика: двухкомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты>, ориентировочная цена 3 300 000 руб., и организационное сопровождение сделки с объектом недвижимости (п. 1.1.). Стоимость услуг Исполнителя определена сторонами в 15 000 руб. (3.1).

12 августа 2020 г. между Агентством недвижимости «В Солнечном» в лице ИП ФИО1 (Исполнитель), с одной стороны, и "Х" (Заказчик), с другой стороны, заключен аналогичный договор №/а о предоставлении информационных услуг, по условиям которого Исполнитель за вознаграждение оказывает Заказчику услуги по поиску и предоставлении информации об объектах недвижимости, доступных для приобретения Заказчиком в соответствии с желаниями и рекомендациями Заказчика: двухкомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> ориентировочная цена 3 200 000 руб., и организационное сопровождение сделки с объектом недвижимости (п. 1.1.).

<дата> между Агентством недвижимости «В Солнечном» в лице ИП ФИО1 (Исполнитель), с одной стороны, и "Й" (Заказчик), с другой стороны, заключен аналогичный договор № о предоставлении информационных услуг, по условиям которого Исполнитель за вознаграждение оказывает Заказчику услуги по поиску и предоставлении информации об объектах недвижимости, доступных для приобретения Заказчиком в соответствии с желаниями и рекомендациями Заказчика: двухкомнатной квартиры общей площадью 54 кв.м. в районе Северный, ориентировочная цена 3 300 000 руб., и организационное сопровождение сделки с объектом недвижимости (п. 1.1.).

<дата> между Агентством недвижимости «В Солнечном» в лице ИП ФИО1 (Исполнитель), с одной стороны, и "Ж" (Заказчик), с другой стороны, заключен аналогичный договор № о предоставлении информационных услуг, по условиям которого Исполнитель за вознаграждение оказывает Заказчику услуги по поиску и предоставлении информации об объектах недвижимости, доступных для приобретения Заказчиком в соответствии с желаниями и рекомендациями Заказчика: двухкомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты>, ориентировочная цена 3 300 000 руб., и организационное сопровождение сделки с объектом недвижимости (п. 1.1.).

<дата> между Агентством недвижимости «В Солнечном» в лице ИП ФИО1 (Исполнитель), с одной стороны, и "С" (Заказчик), с другой стороны, заключен аналогичный договор № о предоставлении информационных услуг, по условиям которого Исполнитель за вознаграждение оказывает Заказчику услуги по поиску и предоставлении информации об объектах недвижимости, доступных для приобретения Заказчиком в соответствии с желаниями и рекомендациями Заказчика: двухкомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> ориентировочная цена 3 400 000 руб., и организационное сопровождение сделки с объектом недвижимости (п. 1.1.).

В рамках исполнения обязательств по названным договорам о предоставлении информационных услуг Заказчикам "К", "Т", "Ж", "Х", "Й", "С", ФИО1 предоставлена информация и организованы показы объектов недвижимости, в том числе квартиры ФИО2, всего 6 раз, что следует из актов выполненных работ по договорам о предоставлении информационных услуг.

Из пояснений ФИО1 следует, что такой договор о предоставлении информационных услуг заключается с иными риэлторами не на один объект недвижимости, где то на 10-12 объектов недвижимости.

Как следует из условий предоставленных ФИО1 договоров о предоставлении информационных услуг, данные договоры возмездные, предоставленные ФИО1 информационные по объектам услуги оплачиваются заказчиками, следовательно, в данном случае, ФИО1 по этим договорам не понесены расходы по показу квартиры ФИО2

Иных доказательств, подтверждающих о фактических расходах, связанных с показом квартиры ответчика, истицей в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлены, материалы дела не содержат таковых сведений.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 ГК РФ).

Такой императивной нормой является ст. 32 Закона о защите прав потребителей, согласно которой потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что условия п. 3.2.3 и п. 3.2.4 договора, предусматривающие ограничение прав Заказчика в течение срока действия данного договора на заключение с третьими лицами договоров (соглашения), предметом которых полностью или частично совпадает с предметом настоящего договора, и переоформления прав собственности на «Недвижимость» без участия Исполнителя, а также п. 6.5 договора, предусматривающего в случае нарушения условий настоящего договора со стороны Заказчика, а также в случае продажи «Недвижимости» без участия Исполнителя в указанный договором срок, выплату Исполнителю стоимости услуг согласно п. 4.1 договора (65.000 руб.), а также выплату компенсации в размере 3 % от суммы, указанной в п. 2.1 договора (3 400 000 руб.), являются ничтожными вне зависимости от признания его таковым, в связи с чем оснований для удовлетворения требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 о взыскании стоимости услуг в размере 65 000 руб. и компенсации (с учетом уточнения) в размере 10 000 руб. за неисполнение условий п. 6.5 договора не имеется.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об обоснованности встречных требований ФИО2, а потому встречные требования подлежат удовлетворению полностью.

Согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ, суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям и может выйти за их пределы только в случаях, предусмотренных федеральным законом (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении»).

В соответствии с частью 2 статьи 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что в случае расторжения настоящего договора по инициативе Заказчика, а также отказа от продажи вышеуказанной «Недвижимости» до окончания срока действия настоящего договора, он обязуется возместить Исполнителю понесенные расходы в размере 50 руб. за каждый день, считая от даты подписания настоящего договора, оплатить услуги по подготовке документов, согласно квитанциям, а также возместить Исполнителю произведенные в связи с этим иные расходы, размер которых измеряется из следующих позиций: оплата информации по объекту на интернет-сайтах по тарифу, деятельность сотрудника Исполнителя по размещению информации по объекту на интернет-сайтах, по усмотрению Исполнителя, оплату услуг расклейщика объявлений с информацией по объекту, оплата печати объявлений, телефонные переговоры с покупателями и собственниками вышеуказанного объекта, СМС сообщения, организационные показы объекта недвижимости покупателям, транспортные расходы (при необходимости).

Вместе с тем, истицей ФИО1 доказательств о фактически понесенных расходах по договору не представлено, а также учитывая, что таких требований, основанных на п. 6.4 договора, не предъявлено, оснований для удовлетворения иска ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств за неисполнение условий договора на оказание услуг по продаже объекта недвижимости, судебных расходов не имеется.

Исходя из изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств за неисполнение условий договора на оказание услуг по продаже объекта недвижимости, судебных расходов – отказать полностью.

Встречный иск ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 удовлетворить.

Признать пункты 3.2.3, 3.2.4, 6.5 договора оказания услуг от 07 августа 2020 г. №24, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и ФИО2, недействительными.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) через Мирнинский районный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 07 апреля 2022 г.

Председательствующий В.В. Николаева