Гражданский кодекс часть 1

представителя ответчика администрации муниципального образования город Краснодар – Фроловой И.А., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Данилян Г. К., ООО «ПрофиСтрой» к Берлизову А. С., администрации муниципального образования город Краснодар о расторжении договора, признании отказа недействительным и об обязании внести изменения в договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

Данилян Г.К. и ООО «ПрофиСтрой» обратились в суд по причине неисполнения Берлизовым А.С. договорных обязательств по договору оказания юридических, консультационных и организационных услуг от 08.12.2017, в соответствии с предметом которого Берлизов А.С. обязался совершить комплекс юридических действий направленных на исключение пунктов 9.1., 9.2., 9.3., 9.4., 9.6. из раздела 9 «Особые условия» договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ и договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенных с администрацией муниципального образования город Краснодар, с последующей регистрацией изменений в установленном порядке.

В обосновании исковых требований Данилян Г.К. и ООО «ПрофиСтрой» указывают, что в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования город Краснодар «Об итогах аукциона» от 26.06.2007 жилищному социальному фонду «Жилсоцфонд» предоставлен в аренду на шесть лет земельный участок с кадастровым номером № площадью 80114 кв.м. для размещения многоэтажных жилых домов в районе ул<адрес>. В результате заключён договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ№.

Согласно условиям Договора № Арендатор обязан:

«4.1.4. Обеспечить строительство многоэтажных жилых домов, состоящих из не менее 2009 квартир.

4.1.6. Не позднее 01.05.2013 обратиться за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, установленном статьёй 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

4.1.9. По завершении строительства 25% жилой площади реализовать в рамках подпрограммы развития ипотечного жилищного кредитования муниципального образования город Краснодар муниципальной целевой программы «Жилище». Из данной площади однокомнатных квартир - 40%, двухкомнатных квартир - 40%, трёхкомнатных квартир - 20%.

5.6. В случае не сдачи в эксплуатацию многоэтажных жилых домов, в срок, указанный в пункте 4.1.6 Договора №, Арендатор обязуется обеспечить исполнение пункта 4.1.9 Договора № из имеющихся в собственности Арендатора квартир в других домах.».

На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ№, права и обязанности по Договора № переданы открытому акционерному обществу «Агентство развития Краснодарского края».

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ№ «О заключении договора аренды земельного участка с ОАО «АРКК» на новый срок, ОАО «АРКК» предоставлен в аренду сроком на десять лет земельный участок общей площадью 80114 кв. м., расположенный в <адрес> с кадастровым номером № для размещения многоэтажных жилых домов.

Между администрацией муниципального образования город Краснодар, в лице департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, и ОАО «АРКК» заключён договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ с кадастровым номером №, площадью 80114 кв.м., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ№.

Вышеуказанные особые условия предоставления земельного участка с кадастровым номером № по <адрес>, установленные условиями аукциона от ДД.ММ.ГГГГ, внесены в раздел 9 «Особые условия» Договора №, в т.ч.:

«9.1. Обеспечить строительство многоэтажных жилых домов, состоящих из не менее 2009 квартир.

9.2. Не позднее 01.05.2013 обратиться за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, установленном статьёй 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

9.5. По завершении строительства 25% жилой площади реализовать в рамках подпрограммы развития ипотечного жилищного кредитования муниципального образования город Краснодар муниципальной целевой программы «Жилище». Из данной площади однокомнатных квартир - 40%, двухкомнатных квартир - 40%, трёхкомнатных квартир - 20%.».

В дальнейшем, из земельного участка с кадастровым номером №, площадью 80114 кв.м., образованы земельный участок с кадастровым номером №, площадью 64972 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1165 кв.м.

В соответствии с п.п. 5 п. 2 ст. 39.6 и ст. 11.8 ЗК РФ, на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ (далее - Договор №), зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ№, ОАО «АРКК» предоставлен в аренду сроком на семь лет земельный участок общей площадью 64 972 кв.м., расположенный в Прикубанском внутригородском округе <адрес>, с кадастровым номером №, для размещения многоэтажных жилых домов.

В соответствии с соглашением о предоставлении отступного от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированном в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№, арендатором земельного участка по <адрес> с кадастровым номером №, площадью 64972 кв.м., является ООО «ПрофиСтрой».

В соответствии с п.п. 5 п. 2 ст. 39.6 и ст. 11.8 ЗК РФ, на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ (далее - Договор №), зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ№, ОАО «АРКК» предоставлен в аренду сроком на семь лет земельный участок общей площадью 1165 кв.м., расположенный в <адрес> с кадастровым номером №, для размещения многоэтажных жилых домов.

В соответствии с договором уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированном в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ№, арендатором земельного участка по <адрес>, с кадастровым номером № является ООО «ПрофиСтрой».

Особые условия предоставления земельного участка с кадастровым номером №, которые были установлены аукционом от ДД.ММ.ГГГГ, включены в раздел 9 «Особые условия» Договора № и Договора №, а именно:

«9.1. Обеспечить строительство многоэтажных жилых домов, состоящих из не менее 2009 квартир.

9.3. Технические условия определены. Платой за подключение является сумма затрат за выполнение технических условий.

9.4. По завершении строительства 25% жилой площади реализовать в рамках подпрограммы развития ипотечного жилищного кредитования муниципального образования город Краснодар муниципальной целевой программы «Жилище». Из данной площади однокомнатных квартир - 40%, двухкомнатных квартир - 40%, трёхкомнатных квартир - 20%.

9.6. В случае не сдачи в эксплуатацию многоэтажных жилых домов, в срок, указанный в пункте 9.2. Договора, арендатор обязуется обеспечить исполнение пункта 9.4. Договора из имеющихся в собственности Арендатора квартир в других домах.».

С целью внесения изменений в положения раздела 9 «Особые условия» Договора № и Договора №, ООО «ПрофиСтрой» заключен договор оказания юридических, консультационных и организационных услуг от ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту – Договор) с Берлизовым А.С.

Согласно условий Договора, действующий в интересах ООО «ПрофиСтрой», Берлизов А.С., письмами от ДД.ММ.ГГГГ вх. № и № обратился в адрес департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар с просьбой об исключении п.п. 9.1., 9.2., 9.3., 9.4., 9.6. из раздела 9 «Особые условия» Договора № и Договора №, так как данные условия договоров являются неисполнимыми.

Департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, рассмотрев обращение Берлизова А.С., действующего в интересах ООО «ПрофиСтрой», о внесении изменений в Договор №, в части исключении пунктов 9.1. - 9.4., 9.6., сообщил следующее.

Договор № заключен в соответствии с п.п. 5 п. 2 ст. 39.6 и ст. 11.8 ЗК РФ.

В силу п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ арендатор в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и изменённых земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов), либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключённые договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Согласно п.п. 5 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключён договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено п.п. 6 и 8 настоящего пункта.

Ранее особые условия предоставления земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 64972 кв.м., расположенного по <адрес>, были установлены протоколом заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования город Краснодар «Об итогах аукциона» от 26.06.2007 и включены в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, заключённый по результатам указанных торгов.

В соответствии с п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать, в т.ч. сведения о предмете аукциона (о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешённом использовании и принадлежности земельного участка к определённой категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешённого строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешённого использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерпо-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение ) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешённого использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства); о начальной цене предмета аукциона.

В последующем, особые условия предоставления земельного участка перенесены в раздел 9 «Особые условия» договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, заключённого в соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ№ «О заключении договора аренды земельного участка с ОАО «АРКК» на новый срок».

После раздела земельного участка с кадастровым номером № площадью 80114 кв.м для размещения многоэтажных жилых домов по <адрес> особые условия предоставления земельного участка, которые были установлены аукционом от ДД.ММ.ГГГГ, включены в раздел 9 «Особые условия» Договора №.

Учитывая, что информация об особых условиях предоставления в аренду земельного участка была заблаговременно доведена до всех участников аукциона, внесение предложенных изменений в заключённый договор может ущемить права третьих лиц, принимавших участие в аукционе, а также привести к нарушению публичных интересов муниципального образования город Краснодар. Учитывая изложенное, внесение изменений в Договор № в части исключения вышеуказанных обременений (особых условий предоставления земельного участка) не представляется возможным.

В отношении Договора № ответ от департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар в адрес ООО «ПрофиСтрой» так и не поступил.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГБерлизов А.С., в интересах ООО «ПрофиСтрой», обратился к главе муниципального образования г. Краснодар ФИО10, с просьбой о разъяснении порядка выполнения условий Договора № и исключении из данного договора неисполнимых условий, в связи с истечением срока их исполнения до момента заключения договора.

Однако, ответа на указанный запрос в адрес ООО «ПрофиСтрой» до настоящего момента не поступал.

В судебном заседании представитель истцов уточнила исковые требования, просит суд расторгнуть Договор оказания юридических, консультационных и организационных услуг от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ПрофиСтрой» и Берлизовым А. С..

Признать незаконным отказ Администрации муниципального образования город Краснодар в исключении п.п. 9.1., 9.2., 9.3., 9.4., 9.6. из раздела 9 «Особые условия» договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№.

Обязать Администрацию муниципального образования город Краснодар заключить с ООО «ПрофиСтрой» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ об исключении п.п. 9.1., 9.2., 9.3., 9.4., 9.6. из раздела 9 «Особые условия» договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, в течение 10 (Десять) рабочих дней с даты вступления в законную силу решения по настоящему делу.

Ответчик Берлизов А.С. извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, против удовлетворения исковых требований возражал в полном объеме.

Представитель администрации муниципального образования город Краснодар Фролова И.А., действующей на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласна, считает их не законными и не обоснованными не подлежащими удовлетворению, по причинён того, что информация об особых условиях предоставления в аренду земельного участка была заблаговременно доведена до всех участников аукциона, внесение предложенных изменений в заключённый договор может ущемить права третьих лиц, принимавших участие в аукционе, а также привести к нарушению публичных интересов муниципального образования город Краснодар.

Выслушав представителя истцов и представителя ответчика - администрации муниципального образования город Краснодар, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из представленных в материалы дела документов, суд сделал вывод, что отказ администрации муниципального образования город Краснодар в лице департамента муниципальной собственности и городских земель от ДД.ММ.ГГГГ№ во внесении изменений в Договор № и Договор № являются незаконными и необоснованными, по следующим основаниям.

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. Таковыми являются условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Без них договор будет считаться незаключенным.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Размер арендной платы определяется договором аренды и является существенным условием договора аренды земельного участка (пп. п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ).

Условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом (п. 8 ст. 448 ГК РФ).

Согласно п. 2.1. Договора № и Договора №, расчет арендной платы приведен в приложении к договору.

В соответствии с приложением к Договору № и Договору №, расчет арендной платы производится на основании кадастровой стоимости земельного участка (согласно Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов»).

Арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (в случае, если арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка) (абзац 2 п. 2.2. Договора № и Договора №).

Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может изменятся арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и муниципального образования город Краснодар, изменением кадастровой стоимости земельного участка, в том числе при изменении площади земельного участка при упорядочении его границ, изменении вида разрешенного использования земельного участка, переводе земельного участка из одной категории в другую, изменении рыночной стоимости земельного участка, пересмотре ставок арендной платы н (или) ставок земельного налога на соответствующий финансовый год, не более одного раза в год (абзац 1 п. 2.2. Договора № и Договора №).

Как пояснил представитель истца, особые условия, указанные в пунктах 9.1. – 9.4., 9.6. Договора № и Договора №, не влияют на условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Кроме того, п. 8.1. Договора № и Договора № прямо предусмотрена возможность изменения и дополнения договора аренды путем заключения дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации в установленном порядке, за исключением изменения ставок арендной платы.

Так, исключение пунктов 9.1. – 9.4., 9.6. из Договора № и Договора № является правомерным и не противоречит действующему законодательству Российской Федерации.

В соответствии с п. 1.1. Договора Исполнитель обязуется оказать Заказчику юридические, консультационные и организационные услуги: совершение комплекса юридических, консультационных и организационных мероприятий, направленных на получение конечного результата – исключение пунктов 9.1., 9.2., 9.3., 9.4., 9.6. из раздела 9 «Особые условия» договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ и договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, путем предоставления соответствующего обращения и приложением проектов дополнительных соглашений в Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар для заключения и дальнейшей регистрации изменений в установленном порядке, получение документов прошедших государственную регистрацию, а Заказчик обязуется оплатить эти Услуги.

Согласно 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 6.4. Договор предусмотрено, что он может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон, либо по требованию одной из Сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

ООО «ПрофиСтрой» и Данелян Г.К. неоднократно обращались к Берлизову А.С. с требованием о надлежащем исполнении договорных обязательств, однако да настоящего моменты обязательства по договору не исполнены.

С целью соблюдения досудебного порядка урегулирования спора 10.04.2017 в адрес Берлизову А.С. направлена досудебная претензия.

В соответствии п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 ст. 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, принимая во внимание неисполнение Берлизовым А.С. взятых на себя обязательств по договору, а также заблаговременное направление досудебной претензии и истечение предусмотренного ст. 452 ГК РФ тридцатидневного срока, суд приходит к выводу, что требование о признании Договора на оказания юридических, консультационных и организационных услуг от 08.12.2016 расторгнутым, является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения заявленных исковых требований.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть Договор оказания юридических, консультационных и организационных услуг от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ПрофиСтрой» и Берлизовым А. С..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Первомайский районный суд г. Краснодара.

Судья Первомайского

районного суда г. Краснодара В.В. Попова