Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к Обществу с ограниченной ответственностью «Гостевой дом» о расторжении договора аренды, взыскании невыплаченной арендной платы, пени, по встречному иску ООО «Гостевой дом» к ФИО8 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО8 обратилась в Пролетарский районный суд г. Твери с иском к ООО «Гостевой дом» о расторжении договора аренды, взыскании невыплаченной арендной платы, пени.

В обоснование исковых требований указано, что по договору аренды от 22 августа 2017 года арендодателем ФИО8, как собственником, сроком на 10 лет были переданы в аренду арендатору ООО «Гостевой дом» в лице директора Шахбазян А.М., объекты недвижимости земельный участок с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под индивидуальный жилой дом площадью 561,6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с находящимся на нём жилым домом с кадастровым номером №, общей площадью 313,2 кв.м. Согласно п. 3.1. договора аренды общая сумма арендной платы за передаваемый объект сторонами была определена в размере 100000 рублей в месяц. П. 3.2 договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится за каждый месяц вперед с оплатой до 10-го числа месяца, предшествующего расчетному. Оплату по договору может получать как непосредственно арендодатель, так и его представители, наличными денежными средствами и/или путем безналичного расчета. Наличные денежные средства по договору принимаются на основании расписки. В разделе договора права и обязанности арендатора и арендодателя в п. 4.2. обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату выделена особо, как основная обязанность арендатора. Так же п. 8.1. действующего договора аренды предусмотрено, что за несвоевременное перечисление арендной платы арендатором в пользу арендодателя устанавливается пеня в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Пени начисляются включительно по день полного погашения суммы арендной платы. Отдельным основанием к досрочному расторжению договора аренды от 22 августа 2017 года в силу п. 3 ст. 619 ГК РФ ФИО8 считает то обстоятельство, что ответчиком не исполняется обязанность по внесению более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы. В связи с тем, что жилой дом используется не по назначению, а как гостиница на 13 номеров, и земельный участок используется не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к установленному виду разрешенного использования, а для обслуживания и эксплуатации гостиницы, предлагает добровольно досрочно расторгнуть договор аренды от 22 августа 2017 года в силу п.п. 1, 3 ст. 619 ГК РФ. Указывает, что анализ поступления арендной платы за истекший период с 01 марта 2019 года по 19 сентября 2019 года показывает, что арендатор ООО «Гостевой дом» нарушает взятые на себя обязательства по уплате арендной платы. По решению Пролетарского районного суда г. Твери от 13 марта 2019 года и апелляционному определению Тверского областного суда от 27 августа 2019 года с арендатора ООО «Гостевой дом» была взыскана в пользу арендодателя задолженность по оплате арендных платежей с августа 2018 года по февраль 2019 года в сумме 683333 рублей 33 копеек, взысканы пени за просрочку исполнения обязательств по договору аренды в сумме 66823 рублей 27 копеек. В рассматриваемом периоде перечисления и передачи денежных средств от арендатора к арендодателю в счет погашения арендной платы и пени не было. Задолженность арендатора по уплате арендной платы арендодателю за период с 01 марта 2019 года по 19 сентября 2019 года (7 месяцев по 100 000 рублей) составляет 700000 рублей. Размер пени в силу п. 8.1 договора аренды за несвоевременное перечисление арендной платы составляет: за период с 11 марта 2019 года по 19 сентября 2019 года за 192 дня просрочки внесения по 0,1% от сумм задолженности за каждый день просрочки в сумме 19200 рублей; за период с 11 апреля 2019 года по 19 сентября 2019 года за 161 день просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 16100 рублей; за период с 11 мая 2019 года по 19 сентября 2019 года за 131 день просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 13100 рублей; за период с 11 июня 2019 года по 19 сентября 2019 года за 100 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 10000 рублей; за период с 11 июля 2019 года по 19 сентября 2019 года за 70 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 7000 рублей; за период с 11 августа 2019 года по 19 сентября 2019 года за 39 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 3900 рублей; за период с 11 сентября 2019 года по 19 сентября 2019 года за 8 дней просрочки внесения по 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в сумме 800 рублей, всего за неисполнение обязательств по внесению арендной платы за период с марта 2019 года по сентябрь 2019 года пени составила в общей сумме 70100 рублей. Общая сумма задолженности арендатора перед арендодателем по неисполненному обязательству по договору аренды от 22 августа 2017 года составила 770100 рублей, что может так же являться основанием к расторжению договора аренда от 22 августа 2017 года. В порядке досудебной подготовки к делу арендатору ООО "Гостевой дом" 11 ноября 2019 года была почтой отправлена претензия на выплату задолженности по арендной плате и пени, на которую представитель арендатора не дал никакого ответа. Согласно выписки из ЕГРЮЛ на 12 декабря 2019 года арендатор сменил место местонахождение общества 22 ноября 2019 года. Просит расторгнуть договор аренды от 22 августа 2017 года, заключенного между ФИО8, и ООО «Гостевой дом» в лице директора Шахбазян А.М., земельного участка площадью 561 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под индивидуальный жилой дом, с расположенным на нем жилым домом площадью 313,2 кв.м, с кадастровым номером №; взыскать с ООО «Гостевой дом» в пользу ФИО8 невыплаченную арендную плату по договору аренды от 22 августа 2017 года с 01 марта 2019 года по 19 сентября 2019 года в сумме 700000 рублей; задолженность за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени за период с 11 марта 2019 года по 19 сентября 2019 года в общей сумме 70100 рублей.

Определением Пролетарского районного суда г. Твери от 20 января 2020 года гражданское дело по иску ФИО8 к ООО «Гостевой дом» о расторжении договора аренды, взыскании невыплаченной арендной платы, пени передано по подсудности в Центральный районный суд г. Твери.

Определением суда от 16 марта 2020 года, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Администрация города Твери, Управление Росреестра по Тверской области.

Определением суда от 15 мая 2020 года, занесенным в протокол судебного заседания, к производству суда принято встречное исковое заявление ООО «Гостевой дом» к ФИО8 о возложении обязанности заключить с ООО «Гостевой дом» договор купли-продажи имущества: земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под индивидуальный жилой дом, общей площадь. 561,6 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером №, общей площадью 313,2 кв.м, количество этажей – 3. В обоснование встречных исковых требований указано, что 22 августа 2017 года заключен договор аренды, по условиям которого ФИО8 предоставляет ООО «Гостевой дом» в аренду вышеуказанное арендованное имущество. Согласно п. 3.6 данного договора аренды выкупная цена арендованного имущества составляет 12000000 рублей. В соответствии с п. 7.3 данного договора аренды в случае досрочного внесения арендатором всей выкупной стоимости арендованного имущества арендодатель обязан совместно с арендатором обратиться в орган государственной власти, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации перехода права собственности на объект от арендодателя к арендатору. В случае уклонения арендодателя от государственной регистрации перехода права собственности на объект к арендатору последний имеет право требовать от арендодателя исполнения условий настоящего договора в судебном порядке. Вышеуказанная сумма денежных средств выплачена ФИО8 наличными денежными средствами, что подтверждается распиской от 25 сентября 2017 года. Данная сумма является арендной платой за весь период действия договора, а также выкупной ценой. Указанная расписка была составлена в двух подлинниках, наличие которых условлено бухгалтерским документооборотом: один оригинал был передан в бухгалтерию ООО «Гостевой дом» вместе с авансовым отчетом, второй оригинал остался на руках у бывшего учредителя и директора ООО «Гостевой дом» ФИО1 Вышеуказанные расписки имеют небольшое отличие - на одном имеется печать организации, на втором она отсутствует. То, что указанные расписки являются подлинными, подтверждается проведенными органами следствия по изъятой из материалов гражданского дела № 2-58/2019 расписке, заключениями двух экспертиз, которые сделали однозначный вывод о том, что расписка, имеющаяся ООО «Гостевой дом» в качестве доказательства выплаты ФИО8 денежной суммы в размере 12000000 рублей, не имеет признаков, свидетельствующих об изменении первоначального содержания, и была напечатана одномоментно. Согласно заключения эксперта ЭКЦ УМВД России по Тверской области от 18 сентября 2019 года в документе, а именно расписке от 25 сентября 2017 года, признаков изменения первоначального содержания (дописок, подчисток, травления) не выявлено. Текстовая часть и реквизиты расписки от 25 сентября 2017 года образуют собой единый документ, напечатанный единовременно электрофотографическим образом. Согласно заключению эксперта № 3056, проведенного экспертом отдела криминалистических экспертиз ЭКЦ УМВД России по Тверской области капитаном полиции ФИО2, установлено, что признаков, свидетельствующих об изменении первоначального содержания представленной на исследование расписки, не выявлено. Основной печатный текст и текст реквизитов и строк для подписей образуют собой единый документ, напечатанный единовременно способом электрофотографии. Кроме того, органами следствия также были проведены две экспертизы по второму подлиннику расписки. Согласно заключения эксперта ЭКЦ УМВД России по Тверской области от 16 апреля 2019 года факт изменения первоначального содержания в документе, а именно внесение текста начиная со слов « г. Тверь...» и заканчивая словами претензий не имею» не выявлен: текстовая часть, и реквизиты, и подписи расписки от 25 сентября 2017 года образуют собой единый документ, напечатанный единовременно электрофотографическим способом». Согласно заключению эксперта № 2765, проведенного экспертом отдела криминалистических экспертиз ЭКЦ УМВД России по Тверской области капитаном полиции ФИО2, установлено, что в представленной на исследование расписке первоначально был нанесен печатный текст, а затем были выполнены подписи от имени ФИО8 и ФИО1 Признаков, свидетельствующих об изменении первоначального содержания представленной на исследование расписки, не выявлено. Основной печатный текст и текст реквизитов и срок для подписей образуют собой единый документ, напечатанный единовременно способом электрофотографии. По второму экземпляру расписки также органами следствия были проведены технико-криминалистические экспертизы, которые сделали выводы о том, что расписка была напечатана одномоментно. Согласно заключению № 2765 от 27 сентября 2019 года, проведенному экспертом отдела криминалистических экспертиз ЭКЦ УМВД России по Тверской области капитаном полиции ФИО2 по указанной расписке, установлено, что в представленной расписке первоначально нанесен печатный текст, а затем выполнены подписи от имени ФИО8 и ФИО1 Основной печатный текст и текст реквизитов и строк для подписей образуют собой единый документ, напечатанный временно способом электрофотографии. 07 июня 2019 года ООО «Гостевой дом» направлена в адрес ФИО8 претензия о заключении договора купли-продажи арендованного имущества и явке 26 июня 2019 года в 11:00 для регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости к ООО «Гостевой дом» в многофункциональный центр ГАУ «МФЦ». Согласно информации об отслеживании почтовых отправлений с сайта «Почта России» в сети «Интернет» вышеуказанное письмо возвращено отправителю получателем. ФИО8 добровольно не удовлетворила вышеуказанные требования, Данная претензия отставлена без ответа. Указывает, что в настоящее время ООО «Гостевой дом» в соответствии с действующим законодательством и заключенным договором вправе требовать заключения договора купли-продажи объекта для перехода права собственности от арендодателя к арендатору.

Определением суда от 22 октября 2020 года, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены УФССП России по Тверской области, Пролетарское районное отделение судебных приставов г. Твери УФССП России по Тверской области.

Определением суда от 16 декабря 2020 года, занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования относительно предмета спора, привлечено ФГБУ ФКП Росреестра по Тверской области.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) ФИО8, ее представитель ФИО9 исковые требования поддержали в полном объеме, обосновав доводами, изложенными в исковом заявлении, просили их удовлетворить, встречные исковые требования просили оставить без удовлетворения.

В судебном заседании представителя ответчика (истца по встречному иску) – ООО «Гостевой дом» - Балясников А.А. возражал против удовлетворения исковых требований ФИО8, встречное исковое заявление поддержал в полном объеме, просил его удовлетворить, поддержал возражения на исковое заявление, согласно которым ФИО8 не имела право сдавать в аренду объект, являющийся самовольной постройкой. Решением Пролетарского районного суда г. Твери от 13 сентября 2019 года по делу № 2-14/2019 удовлетворены исковые требования Администрации г. Твери к ФИО8 о признании жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, самовольной постройкой, сносе самовольной постройки, следовательно, жилой дом, расположенный по указанному адресу, является самовольной постройкой. Таким образом, переданный ФИО8 в аренду ООО «Гостевой дом» жилой дом не может выступать объектом гражданских прав, в том числе передаваться в аренду, а ФИО8 не вправе требовать с ООО «Гостевой дом» платы за пользование спорным существом. Считает, что требования ФИО8 к ООО «Гостевой дом» о взыскании задолженности по арендной плате и пени не подлежат удовлетворению. Указывает, что исковые требования ФИО8 подлежат оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора. ООО «Гостевой дом» не получено претензии ФИО8 о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы и пени. В нарушение требований действующего законодательства ФИО8 не направлено в адрес ООО «Гостевой дом» претензии с требованием о расторжении договора аренды. Также ФИО8 не направлено в адрес ООО «Гостевой дом» соглашение о расторжении договора аренды. Поскольку ФИО8 не соблюден установленный законом для данной категории требований досудебный порядок урегулирования спора, суд должен был в силу п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ оставить заявленные ФИО8 требования без рассмотрения. Указывает, что ООО «Гостевой дом» выплачена выкупная цена за арендованное имущество. П. 3.6. договора аренды от 22 августа 2017 года установлена выкупная цена арендованного имущества в размере 12000000 рублей, п. 3.7 установлена возможность для арендатора досрочного внесения выкупной цены. ФИО8 в исполнение п. 3.6 указанного договора получила от ООО Гостевой дом» 12000000 рублей наличными денежными средствами, что подтверждается распиской от 25 сентября 2017 года. Данная сумма является арендной платой за весь период действия договора, а также выкупной ценой. Указанная расписка была составлена в двух подлинниках, наличие которых условлено бухгалтерским документооборотом: один оригинал был передан в бухгалтерию ООО «Гостевой дом» вместе с авансовым отчетом, второй оригинал остался на руках у бывшего учредителя и директора ООО «Гостевой дом» ФИО1 Вышеуказанные расписки имеют небольшое отличие - на одном имеется печать организации, на втором она отсутствует. Кроме того, у ООО «Гостевой дом» имеются документы, подтверждающие наличие данных денежных средств у организации. 25 сентября 2017 года заключен договор займа между учредителем и ООО «Гостевой дом». Указанная сумма денежных средств была внесена бывшим учредителем и директором ООО «Гостевой дом» ФИО1 в кассу организации как заемные средства учредителя, что подтверждается авансовым отчетом № 1 от 25 сентября 2017 года. 25 сентября 2017 года в сумма в размере 12000000 рублей была выдана бывшему директору ООО «Гостевой дом» ФИО1 под отчет для досрочной оплаты выкупной цены по договору аренды от 22 августа 2017 года с ФИО8, что подтверждается расходным кассовым ордером № 2 от 25 сентября 2017 года. При этом также 08 декабря 2017 года ООО «Гостевой дом» передано ФИО8 в качестве займа 100000 рублей, что подтверждается чеками о выдаче наличных денежных средств. ФИО8, в свою очередь, выдана ООО «Гостевой дом» расписка в получении денежных средств, в настоящее время по состоянию на 17 января 2020 года указанная сумма займа ФИО8 не возвращена. Считает, что ООО «Гостевой дом» не имеет задолженности перед ФИО8, так как выплатило выкупную цену по данному договору аренды, чем исполнило обязательства по данному договору надлежащим образом, а исковые требования ФИО8 не являются правомерными и не подлежат удовлетворению. Согласно дополнительным возражениям один из подлинников расписки от 25 сентября 2017 года (расписка № 1) являлся предметом оценки при рассмотрении гражданского дела № 2-58/2019 Пролетарским районным судом г. Твери, а второй (расписка № 2) на момент рассмотрения дела Пролетарским районным судом г. Твери гражданского дела № 2-58/2020 находился в правоохранительных органах и по этой причине не был представлен в Пролетарский районный суд г. Твери. В рамках доследственной проверки расписка № 2 была направлена на экспертизу эксперту отделения № 3 (Центральный отдел полиции) межрайонного отдела № 1 экспертно-криминалистического центра УМВД России по Тверской области ФИО7 Согласно заключения эксперта ЭКЦ У МВД России по Тверской области от 16 апреля 2019 года № 104 «факт изменения первоначального содержания в документе, а именно внесение текста начиная со слов «г. Тверь...» и заканчивая словами «...претензий не имею» не выявлен: текстовая часть и реквизиты и подписи расписки от 25 сентября 2017 года образуют собой единый документ, напечатанный единовременно электрофотографическим способом». Также в ходе следствия расписка № 2 была направлена на экспертизу эксперту отдела криминалистических экспертиз ЭКЦ УМВД России по Тверской области ФИО2 Согласно заключению эксперта № 2765 от 27 сентября 2019 года по результатам экспертизы установлено, что в представленной на исследование расписке первоначально был нанесен печатный текст, а затем выполнены подписи от имени ФИО8 и ФИО1 Признаков, свидетельствующих об изменении первоначального содержания представленной на исследование расписки, не выявлено. Основной печатный текст и текст реквизитов и строк для подписей образуют собой единый документ, напечатанный единовременно способом электрофотографии. В рамках рассмотрения гражданского дела № 2-58/2019 ФИО10 заявлялось о фальсификации ООО «Гостевой дом» доказательств по гражданскому делу - расписки № 1. Указанное заявление было оставлено судом без рассмотрения, то есть судом расписка № 1 от 25 сентября 2017 года не была признана недействительной. В мотивированной части решения отсутствует вывод о подложности расписки № 1. В обоснование решения от 13 марта 2019 года судом положена часть заключения судебной экспертизы № 15/19 от 12 февраля 2019 года. Так, согласно заключения судебной экспертизы, сделаны следующие выводы: расписка № 1 подвергалась неоднократному прогону через знакоситезирующее устройство; нижняя часть документа, начинающаяся с линии графления, где расположена подпись от имени ФИО8 и заканчивающаяся словами «... ФИО1» выполнены ранее, чем верхняя часть документа; установить последовательность выполнения текста расписки и краткой цифровой записи «25 сентября 2017» не представляется возможным, так как имеются микрочастицы тонера, расположенные как под рукописными штрихами, так и поверх рукописных штрихов; установить последовательность выполнения в расписке от 25 сентября 2017 года текста расписки и реквизитов сторон с подписями, то есть что выполнено ранее реквизиты сторон с подписью сторон, а потом текст расписки, или расписка выполнена одновременно с реквизитами и подписями сторон не представляется возможным, по причинам, указанным в исследовательской части заключения. Считает, что вывод экспертом, содержащийся в абз. 2 п. 4 заключения, явно противоречит выводу, содержащемуся в абз. 4 п. 4 заключения судебной экспертизы. Так, в абз. 2 эксперты пришли к выводу о том, что нижняя часть документа выполнена ранее, чем верхняя часть документа, а в абз. 4 пришли к выводу о том, что установить последовательность выполнения в расписке № 1 текста расписки и реквизитов сторон с подписями, не представляется возможным. При этом ни в выводах заключения судебной экспертизы № 15/19, ни в исследовательской части эксперты не дают четкого определения, какую именно часть документа (расписки № 1) они относят к верхней части документа, к какой части относится текст расписки. В исследовательском заключении экспертизы часть расписки от 25 сентября 2017 года, начинающаяся с линии графления, где расположена подпись от имени ФИО8 и заканчивающаяся словами «... ФИО1» эксперты относят и к средней, и к нижней части документа. Органами предварительного следствия расписка № 1 была изъята из материалов гражданского дела № 2-58/2019 и по ней были проведены экспертизы, которые полностью опровергли выводы судебной экспертизы о том, что одна часть расписки была напечатана позже другой. Кроме того, судебная экспертиза по гражданскому делу № 2-58/2019 была назначена сомнительному экспертному учреждению, которое было зарегистрировано всего за полгода до назначения указанной экспертизы, имеет уставной капитал всего 10000 рублей, и в которую единственную требовали назначить сторона истца. Выводы не соответствуют исследовательской части и противоречат ей. В самой экспертизе не указано, кто из экспертов провел какие исследования и в каком объеме, эксперты не использовали ту методику, которая подлежала применению. Экспертиза проведена экспертами, которые не имели на то соответствующих допусков и лицензий. Так, эксперт ФИО3 не имела допуска на проведение технико-криминалистических экспертиз, а только на проведение почерковедческих экспертиз, тогда как ответ на вопрос 4 требует специальных познаний в области технико-криминалистическом исследовании документов. А эксперт ФИО4 на момент проведения экспертизы имела опыт работы всего полгода, а также у нее отсутствуют допуск на проведение самостоятельно технико-криминалистических экспертиз. Расписка № 2 не являлась предметом судебной оценки, так как на момент рассмотрения гражданского дела № 2-58/2019 в Пролетарском районном суде, находилась у правоохранительных органов, о чем в материалы настоящего гражданского дела представлена соответствующая справка ст. следователя Заволжского МСО г. Тверь от 29 декабря 2019 года, согласно которой 14 января 2019 года второй подлинник расписки был изъят у свидетеля по делу ФИО1 и возвращен только 26 марта 2019 года. Считает, что решение Пролетарского районного суда города Твери с 20 сентября 2018 года по гражданскому делу № 2-14/2019 имеет преюдициальное значение для настоящего дела, поскольку самовольная постройка не является объектом гражданских прав. С учетом того обстоятельства, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой и в силу ч. 2 ст. 222 ГК РФ, ФИО8 не имела права заключать договор аренды с правом выкупа от 22 августа 2017 года, и следовательно, заключенная между сторонами сделка по аренде является недействительной. Считает, что основания для удовлетворения требований ФИО8 о взыскании задолженности отсутствуют. Полагает, что заявленные ФИО8 требования о расторжении договора подлежат оставлению без рассмотрения по причине несоблюдения досудебного порядка урегулирования споров до подачи искового заявления. ФИО8 11 ноября 2020 года направила претензию ООО «Гостевой дом» по адресу: <адрес>. Просит оставить заявленные ФИО8 требования без рассмотрения.

В судебное заседание представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Администрации города Твери, Управления Росреестра по Тверской области, УФССП России по Тверской области, Пролетарского районного отделения судебных приставов г. Твери УФССП России по Тверской области, ФГБУ ФКП Росреестра по Тверской области не явились, будучи извещенными о дате, времени и месте слушания дела надлежащим образом, об отложении дела слушанием не просили, возражений на исковое заявление, встречное исковое заявление не представили.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно положениям ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании, 22 августа 2017 года между ФИО8 (арендодатель) и ООО «Гостевой Дом» (арендатор) был заключен договор аренды, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует земельный участок с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под индивидуальный жилой дом, общей площадью 561,6 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, с расположенным на нем жилым домом, с кадастровым номером №, общей площадью 313,2 кв.м, количество этажей – 3. Срок аренды – 10 лет с момента подписания договора аренды, до 22 августа 2027 года.

П.п. 1.4, 3.6 договора аренды предусмотрен переход в собственность арендатора арендованного имущества по истечении срока аренды (или досрочно) при условии внесения его выкупной стоимости в размере 12000000 рублей.

В соответствии с п.п. 3.1, 3.2 договора аренды общая сумма арендной платы установлена в размере 100000 рублей ежемесячно, при этом арендная плата по условиям договора вносится за каждый месяц вперед с оплатой до 10-го числа месяца, предшествующего расчетному, оплата по договору можета производиться непосредственно арендодателю наличными денежными средствами на основании расписки и/или путем безналичного расчета.

В соответствии с п.п. 3.5, 3.7 договора аренды арендатор вправе вносить сумму арендной платы авансовыми платежами за любой период, в том числе за весь период действия договора. Арендатор погашает указанную выкупную цену арендованного имущества в течение срока договора путем внесения арендных платежей. Арендатор вправе внести выкупную цену, установленную п. 3.6. договора, досрочно.

Арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату (п. 4.2. договора аренды).

Согласно п. 8.1 договора за несвоевременное перечисление арендной платы арендатором в пользу арендодателя устанавливается пеня в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Пени начисляются включительно по день полного погашения суммы арендной платы.

Договор аренды зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости 07 сентября 2017 года.

По акту приема-передачи от 22 августа 2017 года арендодатель передал, а арендатор принял арендованные земельный участок с расположенным на нем домом с целью использования в качестве миниотеля.

Решением Пролетарского районного суда г. Твери от 13 марта 2019 года постановлено:

«Исковые требования ФИО8 к ООО «Гостевой Дом» о расторжении договора аренды, взыскании невыплаченной арендной платы удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды от 22 августа 2017 года, заключенного между ФИО8 и ООО «Гостевой дом» в лице директора ФИО1 земельного участка площадью 561 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: под индивидуальный жилой дом, с расположенным на нем жилым домом площадью 313,2 кв.м с кадастровым номером №.

Взыскать с ООО «Гостевой Дом» в пользу ФИО8 задолженность по арендной плате по договору аренды от 22 августа 2017 года за период июль 2018 - февраль 2019 в размере 750000 (семьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Взыскать с ООО «Гостевой Дом» в пользу ФИО8 пени за несвоевременное внесение арендной платы за период июль 2018 - февраль 2019 в размере 23800 (двадцать три тысячи восемьсот) рублей 00 копеек.

Взыскать с ООО «Гостевой Дом» в пользу ФИО8 судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 46350 (сорок шесть тысяч триста пятьдесят) рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Встречные исковые требования ООО «Гостевой Дом» к ФИО8 о признании недействительным дополнительного соглашения от 29.11.2017 года удовлетворить.

Признать недействительным дополнительное соглашение от 29.11.2017, заключенное между ФИО8 и ООО «Гостевой Дом» (ИНН <***>/695001001, ОГРН <***>).

Взыскать с ООО «Гостевой Дом» в доход бюджета городского округа Тверь государственную пошлину в размере 11280 (одиннадцать тысяч двести восемьдесят) рублей 00 копеек».

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 27 августа 2019 года постановлено:

«Апелляционную жалобу ООО «Гостевой Дом» удовлетворить частично.

Решение Пролетарского районного суда города Твери от 13 марта 2019 года в части разрешения исковых требований ФИО8 к ООО «Гостевой Дом» о расторжении договора аренды отменить.

Исковые требования ФИО8 к ООО «Гостевой Дом» о расторжении договора аренды оставить без рассмотрения.

Тоже решение в части взыскания с ООО «Гостевой Дом» в пользу ФИО8 задолженности по арендным платежам и пени изменить, уменьшив размер взысканной с ООО «Гостевой Дом» задолженности в пользу ФИО8 по арендным платежам с 750000 рублей до 683333 рублей 33 копеек, а также увеличив размер взыскиваемой с ООО «Гостевой Дом» в пользу ФИО8 пени с 23800 рублей до 66823 рублей 27 копеек.

Тоже решение в части взыскания с ООО «Гостевой Дом» судебных расходов по оплате экспертизы и государственной пошлины изменить, уменьшив размер взыскиваемых с ООО «Гостевой Дом» в пользу ФИО8 судебных расходов по оплате судебной экспертизы с 46350 рублей до 5562 рублей, а также уменьшив размер взыскиваемых ООО «Гостевой Дом» в доход бюджета судебных расходов по оплате государственной пошлины с 11280 рублей до 10701 рубля 56 копеек.

В остальной части решение Пролетарского районного суда города Твери от 13 марта 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Гостевой Дом» - без удовлетворения».

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Пролетарского районного суда г. Твери от 13 марта 2019 года, измененным апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 27 августа 2019 года установлено, что задолженность ООО «Гостевой дом» перед ФИО8 по арендной плате за период с 22 августа 2017 года по 10 февраля 2019 года составла 683333 рубля 33 копейки.

Согласно условиям договора оплата за сентябрь 2019 года должна была быть внесена ООО «Гостевой дом» до 10 сентября 2019 года, таким образом, за 7 полных месяцев размер арендной платы составляет 700000 рублей.

ООО «Гостевой дом» доказательств внесения арендной платы за спорный период суду не представлено, факт невнесения с 01 марта 2019 года именно арендной платы не оспаривался представителем ответчика в судебном заседании.

При этом представителем ответчика ООО «Гостевой дом» указано о выплате выкупной цены в размере 12000000 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 27 августа 2019 года, имеющим преюдициональное значение по указанному делу, установлено, что ФИО8 получение от ООО «Гостевой Дом» 12000000 рублей выкупной стоимости арендованного имущества при рассмотрении дела последовательно отрицала. У суда не имелось оснований не доверять заключению судебной экспертизы № 15/19 от 12 февраля 2019 года, поскольку экспертиза проводилась квалифицированными специалистами, предупрежденными по ст. 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, экспертами были даны ответы на все поставленные вопросы, их ответы мотивированны, понятны и не противоречивы, данных о заинтересованности лиц, проводивших экспертизу, не имеется, доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, при разрешении спора не представлено. Доводы апелляционной жалобы о том, что заключение судебной экспертизы необъективно, неполно, проведено не на строго научной и практической основе и не может быть положено в основу судебного акта, основанные на представленном ООО «Гостевой Дом» заключении специалиста ФИО5 № 13 от 20 февраля 2019 года, являются необоснованными. Доводы апелляционной жалобы о том, что получение ФИО8 выкупной стоимости по расписке от 25 сентября 2017 года подтверждается представленными ООО «Гостевой Дом» бухгалтерскими документами и показаниями свидетелей ФИО1 и ФИО6 судебной коллегией признаны несостоятельными, приходный кассовый ордер № 4 от 25 сентября 2017 года, кассовый ордер № 2 от 25 сентября 2017 года и авансовый отчет, составленный самой ФИО1, при этом при допросе в судебном ФИО1 о наличии заемных отношений с ООО «Гостевой дом», составление ею названных документов не ссылалась, а сообщенные ею суду обстоятельства передачи денег не согласуются с содержанием составленных ею же самой бухгалтерских документов. Сами по себе показания свидетелей ФИО1 и ФИО6, которые не были подтверждены письменными доказательствами, допустимыми доказательствами передачи спорных денежных средств ФИО8 не являются. В тоже время мотивированного ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы в суде первой инстанции представителями ООО «Гостевой Дом» не заявлялось, второй оригинал pacписки, который объектом судебной экспертизы не являлся, в суд в качестве доказательства передачи денег не представлялся, само по себе наличие двух расписок в передаче денег в счет выкупной цены ставит под сомнение их достоверность.

В рамках настоящего спора ООО «Гостевой дом» ссылается на те же доводы, что и при рассмотрении гражданского дела № 2-58\2019, которым дана надлежащая правовая оценка, данные обстоятельства в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. Заявление ходатайства о назначении экспертизы по второй расписке, не представленной в суд первой инстанции при первоначальном рассмотрении дела № 2-58\2019, имеет своей целью фактически пересмотреть вступивший в законную силу судебный акт, дав представленным доказательствам другую правовую оценку. К доводам ООО «Гостевой дом» о том, что вторая расписка не была представлена в рамках рассмотрения дела № 2-58\2019 по причине ее нахождения в правоохранительных органах, что подтверждается справкой следователя от 29 декабря 2019 года, суд относится критически, поскольку согласно ответу Заволжского межрайонного следственного отдела г. Твери от 20 декабря 2019 года 06 сентября 2019 года был изъят подлинник расписки от 25 сентября 2017 года о получении ФИО8 от ООО «Гостевой дом» в лице ФИО1 12000000 рублей. Также 17 сентября 2019 года следователем в помещении Пролетарского районного суда г. Твери из гражданского дела № 2-58/2019 изъят второй оригинал расписки от 25 сентября 2017 года. Таким образом, в момент вынесения решения суда – 13 марта 2019 года оригинал расписки от 25 сентября 2017 года, изъятый следователем 06 сентября 2019 года, то есть расписки № 2, по которому в рамках настоящего дела заявлено ходатайство о назначении экспертизы, не находился в правоохранительных органах, однако не был представлен ООО «Гостевой дом» суду первой инстанции, ходатайств о назначении экспертизы по указанной расписке ответчиком не заявлялось. В судебном заседании 16 декабря 2020 года представитель ответчика не смог пояснить, почему расписку № 2 не предъявляли в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-58/2019. Доводы ответчика о том, что проведенными органами следствия экспертизами опровергнуты выводы судебной экспертизы суд относится критически, поскольку данные экспертизы проводились в рамках расследования уголовного дела № 11902280002040072, возбужденного по факту клеветы, содержащейся в средствах массовой информации, тогда как экспертиза по делу № 2-58/2019 проводилась по факту получения/неполучения ФИО8 выкупной цены по договору аренды от 22 августа 2017 года. Оценка проведенной судебной экспертизы дана вступившим в законную силу судебным актом, тогда как экспертизы в рамках уголовного дела проводились лицами, не привлеченными судом, положения ст. 307 УК РФ в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-58/2019 им не разъяснялись. К доводам ООО «Гостевой дом» о том, что ходатайство ФИО8 о фальсификации доказательств - расписки № 1 было оставлено без рассмотрения, и что расписка № 1 не была признана судом недействительной, судом оцениваются критически, поскольку, как указано в апелляционном определении от 27 августа 2019 года, суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание расписку от 25 сентября 2017 года в качестве доказательства исполнения ООО «Гостевой дом» обязательств по выплате ФИО8 выкупной стоимости арендованного имущества. Таким образом, при рассмотрении дела № 2-58/2019 года судами дана правовая оценка расписке от 25 сентября 2017 года. Оставление исковых требований ФИО8 о расторжении договора аренды без рассмотрения было основано на факте несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Анализируя вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что доводам ООО «Гостевой дом» о выплате выкупной цены в размере 12000000 рублей дана правовая оценка в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-58/2019, установленные обстоятельства обязательны для суда, не подлежат оспариванию, а позиция стороны ответчика фактически направлена на оспаривание преюдиции и переоценку доказательств.

Кроме того, определением Пролетарского районного суда г. Твери от 19 декабря 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 13 февраля 2020 года, отказано в удовлетворении заявления директора ООО «Гостевой дом» Цветова Г.М. о пересмотре решения от 13 марта 2019 года по новым и вновь открывшимся обстоятельствам, к которым, по мнению заявителя, относилось вынесение решения Пролетарского районного суда от 13 сентября 2019 года о признании жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, самовольной постройкой, в также проведение экспертиз в рамках расследования уголовного дела № 119022800020400072, опровергающих заключение экспертов по делу 2-58/2019. Таким образом, судами двух инстанций дана надлежащая правовая оценка указанным обстоятельствам, которая не может быть оспорена ООО «Гостевой дом» в рамках настоящего дела.

Поскольку оплата за октябрь 2019 года должна была быть внесена до 10 октября 2019 года, истец просит взыскать арендную плату за 7 месяцев – март, апрель, май, июнь, июль, август, сентябрь, при этом просит взыскать арендную плату за период с 11 сентября по 19 сентября 2019 года, суд, руководствуясь ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, считает необходимым взыскать с ООО «Гостевой дом» в пользу ФИО8 в счет уплаты задолженности по арендной плате за период с 01 марта 2019 года по 19 сентября 2019 года 700000 рублей за 7 полных месяцев аренды, включая весь сентябрь 2019 года, поскольку оплата за сентябрь 2019 года подлежала внесению по 10 сентября 2019 года.

Как следует из ответа Пролетарского районного отдела судебных приставов г. Твери УФССП по Тверской области, ООО «Гостевой дом» по состоянию на 03 марта 2020 года решение суда по делу 2-58/2019 не исполнил, задолженность составляет 755718 рублей 60 копеек. Указанная задолженность состоит из задолженности по арендной плате, пени и судебных расходов.

Согласно заявленным исковым требованиям ФИО8 просит взыскать с ответчика задолженность за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени за период с 11 марта 2019 года по сентябрь 2019 года в размере 70100 рублей.

Судом расчет неустойки произведен, исходя из п. 8.1 договора и наличия задолженности по арендной плате следующим образом:

- за период с 11 марта 2019 года по 10 апреля 2019 года (683333 рубля 33 копейки (задолженность по 10 февраля 2019 года) + 100000 рублей (задолженность за март 2019 года) х 0,1% х 31 день = 24283 рубля 33 копейки;

- за период с 11 апреля 2019 года по 10 мая 2019 года (783333 рубля 33 копейки (задолженность по 10 марта 2019 года) + 100000 рублей (задолженность за апрель 2019 года) х 0,1% х 30 дней = 26499 рублей 99 копеек;

- за период с 11 мая 2019 года по 10 июня 2019 года (883333 рубля 33 копейки (задолженность по 10 апреля 2019 года) + 100000 рублей (задолженность за май 2019 года) х 0,1% х 31 день = 30483 рубля 33 копейки;

- за период с 11 июня 2019 года по 10 июля 2019 года (983333 рубля 33 копейки (задолженность по 10 мая 2019 года) + 100000 рублей (задолженность за июнь 2019 года) х 0,1% х 30 дней = 32499 рублей 99 копеек;

- за период с 11 июля 2019 года по 10 августа 2019 года (1083333 рубля 33 копейки (задолженность по 10 июня 2019 года) + 100000 рублей (задолженность за июль 2019 года) х 0,1% х 31 день = 36683 рубля 33 копейки;

- за период с 11 августа 2019 года по 10 сентября 2019 года (1183333 рубля 33 копейки (задолженность по 10 августа 2019 года) + 100000 рублей (задолженность за август 2019 года) х 0,1% х 31 день = 39783 рубля 33 копейки;

- за период с 11 сентября 2019 года по 19 сентября 2019 года (1283333 рубля 33 копейки (задолженность по 10 сентября 2019 года) х 0,1% х 9 дней = 11549 рублей 99 копеек.

Общий размер неустойки составит 201783 рубля 29 копеек (24283 рубля 33 копейки + 26499 рублей 99 копеек + 30483 рубля 33 копейки + 32499 рублей 99 копеек + 36683 рубля 33 копейки + 39783 рубля 33 копейки + 11549 рублей 99 копеек).

Учитывая требования ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, с ООО «Гостевой дом» в пользу ФИО8 подлежит взысканию в счет задолженности за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени за период с 11 марта 2019 года по 19 сентября 2019 года 70100 рублей.

Письмом от 11 ноября 2019 года ФИО8 была подана претензия в адрес ООО «Гостевой дом», согласно которой истец просила ответчика в течение 10 дней с момента получения претензии погасить задолженность по арендной плате в размере 700000 рублей, пени в размере 70100 рублей, расторгнуть договор аренды от 22 августа 2017 года и освободить земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>.

Указанное письмо было направлено ООО «Гостевой дом» по адресу: <адрес>, однако возвращено за истечением срока хранения.

Представителем ООО «Гостевой дом» заявлено об оставлении требований ФИО8 без рассмотрения на основании несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

В соответствии с абз. 1, 2 п. 3 ст. 54 ГК РФ в едином государственном реестре юридических лиц должен быть указан адрес юридического лица в пределах места нахождения юридического лица. Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем.

Согласно выпискам из ЕГРЮЛ до 22 ноября 2019 года адресом места нахождения ООО «Гостевой дом» являлся: <адрес>. По указанному адресу 11 ноября 2019 года истцом направлена ответчику досудебная претензия, в том числе содержащая предложение о расторжении договора. Запись об изменении адреса места нахождения ООО «Гостевой дом» внесена в ЕГРЮЛ 22 ноября 2019 года. Следовательно, претензия была направлена истцом ответчику 11 ноября 2019 года по надлежащему адресу его места нахождения.

Доводы ООО «Гостевой дом» о необходимости вместе с претензией направлять соглашение о расторжении договора аренды не основаны на законе.

Настоящее исковое заявление принято к производству суда определением от 25 декабря 2019 года, то есть спустя 10 дней в момента, когда претензия о расторжении договора считается полученной ответчиком.

Таким образом, исковые требования ФИО8 о расторжении договора аренды от 22 августа 2017 года не подлежат оставлению без рассмотрения.

Поскольку в судебном заседании установлен факт невнесения арендной платы арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, требования ФИО8 о расторжении договора аренды от 22 августа 2017 года подлежат удовлетворению: договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория-земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под индивидуальный жилой дом, с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером №, от 22 августа 2017 года, заключенный между ФИО8 и ООО «Гостевой дом», подлежит расторжению.

ООО «Гостевой дом» заявлены встречные исковые требования о понуждении о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ).

П. 4 ст. 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Как следует из п. 7.3. договора аренды от 22 августа 2017 года, в течение 30 календарных дней по окончанию срока договора или досрочного внесения арендатором всей выкупной стоимости арендованного имущества, арендодатель обязан совместно с арендатором обратиться в орган государственной власти, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации перехода права собственности на объект от арендодателя к арендатору. В случае уклонения арендодателя от государственной регистрации перехода права собственности на объект к арендатору, последний имеет право требовать от арендодателя исполнения условий настоящего договора в судебном порядке.

П. 1 ст. 624 ГК РФ предусмотрено самостоятельное основание для перехода в собственность арендатора арендуемого имущества - внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. По договору ФИО8 приняла на себя обязательство перерегистрировать право собственности на имущество в случае досрочного внесения выкупной цены.

Поскольку в судебном заседании установлено, что выкупная цена арендованного имущества в размере 12000000 рублей не была выплачена ООО «Гостевой дом» ФИО8, оснований для перерегистрации права собственности не возникло.

ООО «Гостевой дом» заявлено о возложении обязанности на ФИО8 обязанности заключить договор купли-продажи имущества, однако оснований, установленных законом или договором, к такому понуждению не приведено. Договором аренды на ФИО8 не была возложена обязанность по заключению договора купли-продажи имущества при внесении суммы выкупной цены.

Анализируя вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что встречные исковые требования ООО «Гостевой дом» к ФИО8 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. При этом судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Ст. 88 ГПК РФ относит к судебным расходам государственную пошлину и издержки, связанные с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку при подаче иска ФИО8, как инвалид второй группы, была освобождена от уплаты государственной пошлины, с ООО «Гостевой дом» с учетом размера удовлетворенных имущественных и неимущественного требований подлежит взысканию государственная пошлина в бюджет муниципального образования г. Тверь в размере 23603 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО8 к Обществу с ограниченной ответственностью «Гостевой дом» о расторжении договора аренды, взыскании невыплаченной арендной платы, пени удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория-земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под индивидуальный жилой дом, с расположенным на нем жилым домом с кадастровым номером №, от 22 августа 2017 года, заключенный между ФИО8 и ООО «Гостевой дом».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Гостевой дом» в пользу ФИО8 задолженность по арендной плате за период с 01 марта 2019 года по 19 сентября 2019 года в размере 700000 рублей, задолженность за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени за период с марта 2019 года по сентябрь 2019 года в размере 70100 рублей, а всего 770100 (семьсот семьдесят тысяч сто) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Гостевой дом» государственную пошлину в бюджет муниципального образования г. Тверь в размере 23603 (двадцать три тысячи шестьсот три) рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Гостевой дом» к ФИО8 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Центральный районный суд г. Твери в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В. Кузьмина

Решение в окончательной форме изготовлено 03 февраля 2021 года.

Председательствующий Т.В. Кузьмина

1версия для печатиДело № 2-88/2021 (2-1571/2020;) (Решение)