Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Октябрьского районного суда города Ставрополя гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО10 о взыскании задолженности и расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО10 о взыскании задолженности и расторжении договора купли-продажи.

Исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с договором купли-продажи от 07.04.2009 года ФИО1 приобрела в собственность объект недвижимого имущества – квартиру, состоящую из четырех комнат, общей площадью 151,70 кв.м., расположенную на втором этаже многоквартирного жилого дома по <адрес>.

Право собственности на указанный объект недвижимости было зарегистрировано в установленном законом порядке, номер регистрации №.

После приобретения квартиры, истец зарегистрировалась в данной квартире со своей несовершеннолетней дочерью ФИО5 В квартире также зарегистрированы ФИО6 и ФИО7

06.11.2015 года между ФИО1 и ФИО10 заключен договор купли-продажи квартиры, состоящей из четырех комнат, общей площадью 151,70 кв.м., расположенной на втором этаже многоквартирного жилого дома по <адрес>.

Согласно пункту 3 договора купли-продажи от 06.11.2015 года, стоимость отчуждаемой недвижимости составляет 5 000 000 рублей, и выплачена продавцу в полном объеме до подписания договора, чего фактически не было произведено, так как ответчик не передавал указанную сумму истцу.

В соответствии с пунктом 4 договора отчуждаемая недвижимость свободна от прав и обязанностей третьих лиц. Фактически на момент подписания договора, его государственной регистрации и до настоящего момента в указанной квартире зарегистрированы и проживают истец, ее несовершеннолетняя дочь, которые не имеют на каком-либо виде права иных объектов недвижимости и другого места жительства.

Истец указывает, что после государственной регистрации квартиры, ответчик никаких требований о снятии с регистрационного учета, выселении лиц, проживающих в квартире, не предъявлял, как и не требовал фактической передачи квартиры, в связи с тем, что ответчик не передавал сумму отчуждаемой недвижимости истцу в силу договора купли-продажи от 06.11.2015 года.

21.03.2017 в адрес истца поступило решение Ленинского районного суда города Ставрополя от 20.02.2017 года, которым по требованию ФИО10 истец, ее несовершеннолетняя дочь ФИО5, ФИО6, ФИО6 сняты с регистрационного учета, выселены из квартиры, состоящей из четырех комнат, площадью 151,7 кв.м., расположенной на втором этаже многоквартирного жилого дома по <адрес>. В настоящее время решение Ленинского районного суда города Ставрополя от 20.02.2017 года обжалуется.

В связи с вышеизложенным, истец считает, что ответчик неправомерно уклоняется от передачи денежных средств согласно договору купли-продажи от 06.11.2015 года, выполнения условий договора, что в свою очередь является основанием для его расторжения в судебном порядке и взыскания с ответчика стоимости отчуждаемой недвижимости в размере 5 000 000 рублей.

Ссылаясь на положения статей 454, 485, 486 ГК РФ истец указывает, что она вправе потребовать с ответчика полной оплаты по договору купли-продажи недвижимости в размере 5 000 000 рублей, а также учитывая положения статьи 395 ГК РФ, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 06.11.2015 года по 01.06.2017 года, сумма которых составляет 690004 рубля 62 копейки.

Также, со ссылками на статьи 549, 555, 556 ГК РФ истец указывает, что она – продавец по договору купли-продажи, в связи уклонением ответчика от исполнения положений договора купли-продажи в части оплаты стоимости объекта недвижимости, фактически квартиру не передавала, из квартиры не выписывалась, лиц, совместно проживающих, также не выписывала.

Ответчик по делу также не совершал действий по исполнению сделки, цену, установленную в договоре, не оплачивал, на протяжении года требований относительно передачи недвижимости и выселения проживающих в квартире лиц не заявлял.

Данные обстоятельства также подтверждаются справками о состоянии вкладов ФИО1, согласно которым денежные средства, установленные договором купли-продажи от 06.11.2015 года, на счет истца не поступали.

На основании изложенного, истец ФИО1 просит суд взыскать с ФИО10 в ее пользу денежные средства в размере 5690004 рубля 62 копейки.

Расторгнуть договор купли-продажи от 06.11.2015 года, заключенный между ФИО1 и ФИО10, объекта недвижимости – квартиры, состоящей из четырех комнат, площадью 151,70 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>.

Указать, что настоящее решение суда является основанием для погашения записи о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости – квартиру, состоящую из четырех комнат, площадью 151,70 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, за ФИО10.

Истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещенной о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, о причине неявки суд не уведомила, в связи с чем, на основании части 3 статьи 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала, дала пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Также пояснила, что исковое заявление ФИО1 обосновано тем, что по заключенному между истцом и ответчиком договору выкупная стоимость за продажу квартиры ФИО10 не оплачивалась и не внесена ответчиком до настоящего момента.

В соответствии с высказанной в судебном заседании и имеющейся в материалах дела письменной позицией ответчика последний узнал о продаже квартиры от ФИО6, с которым на тот момент у него имелись обязательственные отношения. ФИО6 предложил ответчику приобрести у него оспариваемую квартиру, после предложения ответчик 06.11.2015 года приехал осмотреть объект недвижимости по адресу: <адрес>, при осмотре сделал фотографии квартиры, чтобы показать супруге. В связи с тем, что квартира ответчика устроила, он сразу оплатил предложенную стоимость квартиры в размере 5 000 000 рублей, передав денежные средства в осматриваемой квартире лично ФИО1

После чего в этот же день, ответчик совместно с ФИО1 обратились в МФЦ города Ставрополя, расположенный на <адрес>, где подписали договор купли-продажи и совместно сдали документы для целей государственной регистрации квартиры на ответчика.

О проживающих в квартире лицах ответчик был осведомлен, однако не требовал их выселения из-за ненадобности.

Через 9 месяцев ответчик обратился к ФИО1 с просьбой о выселении и передаче квартиры, однако в связи с отказом последней был вынужден обратиться в суд с заявлением о выселении проживающих в квартире лиц, о чем было постановлено Ленинским районным судом города Ставрополя решение.

Расписок или иных свидетельств, подтверждающих передачу выкупной стоимости квартиры ФИО1, ответчик не имеет, в судебном заседании пояснил, что несмотря на то, что много лет занимается бизнесом, считает, что документы о передаче денежных средств между сторонами денежного отношения составляться не должны и такую передачу подтверждает договор купли-продажи.

Также ответчиком представлены выписки по счетам, имеющимся у него в банках, в качестве подтверждения имущественного положения, позволяющего приобрести дорогостоящую недвижимость.

Истец ФИО1 по обстоятельствам дела в судебном заседании пояснила, что в ноябре 2015 года к ней обратился ФИО6 с просьбой помочь последнему в финансовом вопросе, указав, что между ним и ФИО10 имеются обязательственные отношения в виде договора займа по которому ФИО10 занял некую сумму, размер займа ФИО1 не освещался.

Займодавец ФИО10 попросил Петросяна в качестве собственной безопасности временно оформить на него ликвидную недвижимость, которую последний обязался переоформить при возврате суммы займа. В связи с чем, ФИО6 попросил ФИО1 оформить на ФИО10 имеющуюся в собственности последней квартиру на три месяца, после чего ФИО10 переоформит недвижимость на истца либо выплатит выкупную стоимость квартиры.

В связи с тем, что между истцом и ФИО6 имелись доверительные отношения и общий ребенок, последняя решила помочь и переоформить квартиру на ответчика.

06.11.2015 года водитель организации, в которой работает ФИО6, забрал ФИО1 и подвез к зданию МФЦ <адрес>, провел в здание и представил ответчику ФИО10, с которым до этого момента истец не была знакома и не знала, как он выглядит, после чего они прошли к одному из окон приема документов, где подписали представленный ФИО10 договор и сдали документы на регистрацию.

После сдачи документов водитель отвез ФИО1 домой на <адрес>. Деньги за оспариваемую недвижимость ФИО10 ФИО1 не передавал, иных сделок между истцом и ответчиком не заключалось, до момента настоящего судебного разбирательства истец ответчика не видела, никаких требований относительно выселения и передачи квартиры к истцу не поступало.

В конце марта в адрес ФИО1 поступило решение Ленинского районного суда города Ставрополя, которым истец и иные проживающие в квартире лица подлежат выселению из спорной квартиры по требованию ФИО10

В целях выяснения обстоятельств рассматриваемого спора сделан запрос в организацию, осуществляющую управление многоквартирным жилым домом по <адрес> – ТСЖ «Веста» о наличии пропускного режима, лицах, осуществлявших охрану дома 06.11.2015 года, наличия видеокамер во дворе дома, обращения ФИО10 управляющую компанию.

06.08.2017 года поступил ответ на запрос, согласно которому на территории многоквартирного дома имеется пропускной режим в первом подъезде, охрану и пропуск во двор дома и дом осуществляет сторож, на территории многоквартирного дома имеются видеокамеры, однако записи за 06.11.2015 года не сохранилось в связи с тем, что память видеозаписи сохраняется в течение четырех месяцев.

06.11.2015 года охрану многоквартирного дома осуществлял ФИО8

14.09.2016 года в ТСЖ обратился ФИО11 Г с целью принять его в члены ТСЖ.

С 15.07.2005 года в квартире № 3 проживает ФИО1 со своей семьей, оплату коммунальных услуг с данного периода и по настоящий момент осуществляет ФИО1

Ответчик, возражая против заявленных требований, письменных доказательств как расписки от истца в получении денежных средств или иных письменных доказательств, подтверждающих сам факт передачи или перечисления истцу указанной денежной суммы, не представил, несмотря на то, что выкупная стоимость квартиры является значительной.

В соответствии с выписками по счетам в банках, принадлежащих ответчику, денежных средств в размере, указанном в договоре купли-продажи не снималось, практически все счета были закрыты в мае 2014 года, на единственном открытом в период совершения сделки счете денежные средства отсутствовали.

Согласно выпискам по счетам в банках, принадлежащих истцу, денежные средства в указанном размере в период совершения сделки и после ее совершения не вносились.

В соответствии со статьей 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

С учетом сложившейся в гражданском обороте практики заключения аналогичных договоров, действительная воля сторон на включение в договор пункта о фактической передаче денежных средств обусловлена именно целями осуществления государственной регистрации права собственности на проданное имущество без обременения, поскольку в силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его полной оплаты товар признается находящимся в залоге у продавца.

Учитывая изложенное, указание в пункте 3 договора о произведенной оплате денежной суммы до подписания договора без соответствующих доказательств, удостоверяющих реальный факт передачи ответчиком денежных средств истцу, не является основанием считать исполненной обязанность покупателя по оплате приобретенного объекта недвижимости. Поэтому факт исполнения обязательства по купле-продаже ответчиком подлежит доказыванию путем представления документа о производстве расчета.

В качестве подтверждения отсутствия оплаты по договорам служат сведения, предоставленные истцом и ответчиком, подтверждающие отсутствие движения денежных средств в период заключения оспариваемого договора.

Помимо этого, обстоятельства передачи денежных средств истцу, изложенные ответчиком в судебном заседании, опровергаются имеющимися в деле доказательствами.

Так, ответчик указал, что о продаже квартиры узнал от ФИО6, который и предложил ему данную квартиру приобрести.

Допрошенный свидетель ФИО6, предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, пояснений ответчика в данной части не подтвердил.

Ответчик указал, что действия по осмотру квартиры, передаче денежных средств совершались в один приезд ответчика в квартиру 06.11.2015 года. По мнению представителя истца, указанные пояснения не состоятельны, поскольку лицо, не видевшее объект покупки, приезжает для осмотра уже со значительной денежной суммой.

Утверждение ответчика о том, что денежные средства были переданы лично ФИО1 после осмотра в квартире, опровергаются как самим истцом, так и допрошенными свидетелями. ФИО9, дежурившим 06.11.2015 года и подтвердившим, что ФИО10 ни во двор дома, ни в сам дом не входил, а также свидетелем ФИО13, подтвердившем, что до приезда в МФЦ города Ставрополя истец и ответчик друг друга не знали, в МФЦ денежные средства не передавались, но уже подписывался договор, в котором содержится условие о передаче денежных средств.

Договор купли-продажи, в том числе условия об оплате недвижимости и имеющихся обременениях, был подготовлен ответчиком или по его поручению, указанное подтверждается свидетелем ФИО4, указавшим, что ФИО1 прибыла в МФЦ, не имея каких-либо документов. Таким образом, именно ответчиком внесены в оспариваемый договор условия, не соответствующие действительности.

Также представитель истца указывает, что фактически передача имущества продавцу не состоялась, поскольку и после заключения оспариваемого договора купли-продажи ФИО1 продолжала осуществлять права собственника, неся расходы по ее содержанию (справка об оплате коммунальных платежей, сведения ТСЖ «Веста»), использовало объект для проживания.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Ни одно из указанных последствий не наступило.

Об этом свидетельствует также и то, что ответчик в течение более двух лет не осуществлял никаких действий по владению, пользованию и распоряжению квартирой, не нес никаких расходов по ее содержанию, не распоряжался ею, то есть не относился к квартире, как к своему имуществу.

Довод ответчика о том, что после заключения и регистрации сделки он не требовал выселения проживающих лиц и передачи квартиры за ненадобностью, не может быть оправдан включением в договор несуществующих условий.

По мнению представителя истца, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что договор купли-продажи между истцом и ответчиком был заключен только как предмет залога по ранее заключенному между ответчиком и ФИО6 договору займа, ФИО1 к договору займа никакого отношения не имела.

При таких обстоятельствах, действия ответчика, заключившего договор купли-продажи, подлежат оценке с учётом положений пункта 2 статьи 1 ГК РФ о действиях субъектов гражданских правоотношений своей волей и в своих интересах, статьи 10 ГК РФ, не допускающей осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно положениям пункта 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенного у истца объекта недвижимости, последняя в значительной степени лишилась того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи.

На основании изложенного, представитель истца ФИО1 – ФИО2 просила суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик ФИО10, будучи надлежащим образом извещенным о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причине неявки суд не уведомил, в связи с чем, на основании части 3 статьи 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика ФИО10 – ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала, представила письменные возражения, согласно которым 06.11.2015 года между ФИО1 и ФИО10 заключен договор купли-продажи квартиры, состоящей из четырех комнат, общей площадью 151,70 кв.м., расположенной на втором этаже многоквартирного жилого дома по <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, дата выдачи 12.11.2015 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.11.2015 года сделана запись регистрации №.

Согласно договору, стоимость отчуждаемой недвижимости составляет 5000000 рублей, и выплачена продавцу в полном объеме до подписания договора. Также по условиям договора продавец обязан передать имущество покупателю.

На момент заключения договора, как оказалось, в приобретенной ФИО10 квартире были зарегистрированы лица, не являющиеся ему родственниками: ФИО6, ФИО5, ФИО7, ФИО1 Но так как покупка квартиры была вложением денежных средств, а продавцу необходимо было время для выселения, то сразу ФИО10 не настаивал на выселении и снятии с регистрационного учета вышеуказанных лиц из квартиры.

Фактическим принятием имущества послужила передача прав и правоустанавливающих документов на объект недвижимости в момент регистрации сделки, что отражено в пункте 8 договора купли-продажи от 06.11.2015 года, который подтверждает факт передачи недвижимости покупателю, так как расчет между сторонами произведен полностью.

В октябре 2016 года Чолокава Г. обратился к собственнику и лицам, зарегистрированным в принадлежащей ему квартире, с требованием о выселении и снятии с регистрационного учета.

Ответа не последовало, и он вынужден был обратиться в суд с требованием о выселении и прекращении права пользования жилым помещением в судебном порядке.

На основании решения Ленинского районного суда города Ставрополя от 20.02.2017 года, ФИО1, ФИО5, ФИО6, ФИО6 были выселены из квартиры, состоящей из четырех комнат, площадью 151,7 кв.м., расположенной на втором этаже многоквартирного жилого дома по <адрес> и признаны прекратившими право пользования жилым помещением, на основании статей 30, 35 ЖК РФ, 292 ГК РФ.

Доводы истца о том, что денежные средства не передавались истцу в счет договора купли-продажи представитель ответчика считает несостоятельными по тем основаниям, что согласно договору, претензий она к ФИО10 не имела, в добровольном порядке явилась для подачи заявления о регистрации перехода права собственности объекта в Управление Федеральной службы государственной регистрации, а также до момента получения решения о выселении, с требованиями о взыскании денежных средств и расторжении договора не обращалась.

Причем, истец в судебном заседании пояснила, что якобы ей объяснили, что квартира будет через три месяца переоформлена обратно на нее. Однако, по истечению этого срока сама не обратилась к ответчику с определенными требованиями. При рассмотрении судом требований о выселении не предъявила встречных требований. В итоге не обращалась с требованиями о расторжении договора и взыскании оплаты по договору в силу неисполнения обязательств в течение полутора лет, что говорит об исполненном Чолокава Г. обязательстве.

По поводу взыскания денежных средств по договору представитель ответчика пояснила, что статьей 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

На основании статьи 450 ГК РФ и пункта 65 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года, неоплата выкупной цены по договору купли-продажи недвижимости не является основанием для его расторжения, так как продавец имеет право потребовать как оплаты по договору, так и уплаты процентов в соответствии с нормами ГК РФ (статьи 486 и 395 ГК РФ).

В ГК РФ (глава 30, параграф 7 «Продажа недвижимости» статьи 549-558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя права собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

В то же время, в пункте 3 статьи 486 ГК РФ (глава 30 ГК РФ, параграф 1 «Общие положения о купле-продаже») содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Однако, обстоятельства отсутствия оплаты подлежат доказыванию в судебном заседании, тогда как доводы истца несостоятельны и не подтверждены. В то время, обратное – полную оплату стоимости объекта недвижимости подтверждает подписанный истцом договор купли-продажи, согласно которому расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания договора. Также оплата подтверждается намерением истца заключения сделки при подаче заявления о регистрации перехода права собственности на продавца и отсутствие требований по оплате в течение полутора лет после заключения сделки.

Также представитель ответчика указывает, что истцом не соблюден досудебный порядок, необходимый для данной категории дел при требовании расторжения договора. Сторона первоначально должна была обратиться с письменными требованиями о взыскании суммы оплаты по договору.

Кроме того, стороной истца предъявлены требования и о взыскании денежных средств с ответчика, которые якобы не были уплачены по договору и требования о расторжении договора, тем самым она подтверждает наличие сделки и умысла на отчуждение имущества. Представитель ответчика считает, что данные требования взаимоисключающие и не законны, так как в данном случае истец требует и имущество, подлежащее возврату после расторжения сделки, и денежные средства, подлежащие якобы уплате по договору.

Помимо изложенного, из содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Доказательств причинения значительного, по смыслу части 2 статьи 450 ГК РФ, ущерба, как того требует часть 1 статьи 56 ГПК РФ, истцом не представлено, также как и доказательств обращения в суд ранее с требованиями о взыскании с ответчика денежных средств.

Отсутствуют и доказательства того, что стоимость, установленная договором, вообще не была передана продавцу, в силу того, что в течение длительного времени истец не обращался с какого-либо рода требованиями.

Представитель ответчика считает, что договор купли-продажи спорного жилого помещения от 06.11.2015 года по форме и содержанию соответствует статьям 549-558 ГК РФ, содержит все существенные условия, в том числе о цене сделки. Безденежный характер сделки достаточными и достоверными доказательствами не подтвержден. Правовых оснований, предусмотренных нормами гражданского права для расторжения договора купли-продажи квартиры и взыскания денежной суммы, не имеется.

Показания свидетелей, допрошенных в судебном заседании, не подтверждают того, что денежные средства продавцу не были переданы.

Ничем не доказано, что имущество – квартира, состоящая из четырех комнат, общей площадью 151,70 кв.м., расположенная на втором этаже многоквартирного жилого дома по <адрес>, была объектом залога по договору займа между ФИО10 и ФИО6, так как письменного договора, как того требует закон, представлено не было. Сделка (купля -продажа) состоялась между сторонами ФИО1 и ФИО10 свою же очередь, ФИО10, получив правоустанавливающие документы, обратился в ТСЖ с заявлением о вступлении в члены ТСЖ и нес всю ответственность за свое имущество, что говорит о прямом намерении ответчика приобрести и быть собственником спорной квартиры.

На основании изложенного, представитель ответчика ФИО10 – ФИО3 просила в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления «Росреестра» по Ставропольскому краю, будучи надлежащим образом извещенным о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причине неявки суд не уведомил, в связи с чем, на основании части 3 статьи 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело без его участия.

Также в судебном заседании по ходатайству стороны истца были допрошены следующие свидетели.

Свидетель ФИО6, который показал, что он знаком с ФИО1, у них имеется общий несовершеннолетний ребенок, в браке с истцом не состоит, поддерживает дружеские отношения.

С ФИО10 знаком с 2014 года, между ними имелись деловые отношения, ФИО10 поддерживал его в бизнесе. Между ними заключен договор займа от 12.08.2014 года, согласно которому ФИО10 передал ФИО6 сумму займа в 2 500 000 рублей в срок до 15.11.2014 года.

В качестве обеспечения займа на займодавца был оформлен объект недвижимости – нежилое помещение (производственное), принадлежащее ООО «Юнифрут» - эстакада. Спустя некоторое время, в 2015 году к ФИО6 обратился ФИО10 и пояснил, что залоговое помещение нужно поменять на квартиру. В случае возврата долга, он передаст это помещение обратно ФИО6

Никакого отношения к спорной квартире ФИО6 не имеет.

Впоследствии он погасил долг, однако ФИО10 квартиру не переоформил.

ФИО1 деньги не передавались, была договоренность, что после погашения долга квартира будет обратно переоформлена на нее. Между ФИО1 и ФИО10 не было финансовых отношений.

ФИО6 не передал в качестве залога ФИО10 свое имущество, поскольку у него была только эстакада.

При подписании договора между ФИО1 и Чолокава Г. он присутствовал.

Письменных доказательств о возврате ФИО10 денежных средств, кроме расписки по эстакаде, у ФИО6 не имеется. Между ним и ФИО10 были доверительные отношения, поэтому не было никаких расписок.

ФИО10 не был в спорной квартире. Фотографии квартиры ему отправлял ФИО6

Из показаний свидетеля ФИО13 следует, что с 15 сентября он состоит в должности менеджера по закупкам ООО Компания «Юнифрут», ранее возил руководителя ФИО6

ФИО10 ему знаком, он встречался с ФИО6 по рабочим моментам.

По обстоятельствам заключения договора купли-продажи пояснил, что по просьбе ФИО6 он забирал ФИО1 из дома и привозил в МФЦ города Ставрополя, где ее ждал Чолокава Г. Они приехали, ФИО13 показал ей ФИО10, они зашли в МФЦ в кабинку, через пол часа вышли и он отвез ее домой. ФИО1 ранее не знала ФИО10 Для какой цели он привозил ФИО1 в МФЦ, ему не известно.

Когда он ждал ФИО1 на скамейке в МФЦ, он видел ФИО1 и ФИО11. При нем денежные средства ФИО10 ФИО1 не передавал.

У ФИО1 с собой была женская сумка и пакет, с которым она выходила из дома.

Дом, в котором живет ФИО1 – охраняется, охранник знал, что ФИО13 является водителем ФИО6, поскольку он часто туда приезжал, возил детей в школу.

Свидетель ФИО14 показала, что она является председателем правления ТСЖ «Веста» с февраля 2016 года. В ее обязанности входит осуществление контроля за деятельностью ТСЖ, ведение хозяйственной деятельности. Ранее она работала в ТСЖ «Веста» председателем с 2013 по 2014 год.

В <адрес> с самого начала проживает ФИО1, до настоящего времени оплачивает коммунальные услуги, претензий к ней нет. Со слов бухгалтера ей известно, что ФИО10 сентябре 2016 года принес заявление о вступлении в ТСЖ, они его приняли.

В подъезде № 1 имеется сторож, регистрация входящих людей не ведется. У жильцов дома имеются чипы от ворот, они их сами открывают. В случае приезда гостей, все выясняется с хозяевами квартир по телефону. Над воротами имеются камеры видеонаблюдения.

ФИО10 дважды приходил. В конце сентября 2016 года – по вопросу оплаты коммунальных услуг.

Из показаний свидетеля ФИО8 следует, что в течение 3 лет он работает сторожем в ТСЖ «Веста», осуществляет пропускной режим в первый подъезд. 16.11.2015 года и вообще никогда он не видел ФИО10 продаже квартиры ФИО1 ему ничего не известно.

Выслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав материалы дела, а также материалы дел правоустанавливающих документов объекта недвижимости – <адрес>, суд приходит к следующему.

Согласно статье 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствии со статьей 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

Согласно части 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из материалов дела, 06.11.2015 года между ФИО1 и ФИО10 заключен договор купли-продажи квартиры, состоящей из четырех комнат, общей площадью 151,70 кв.м., расположенной на втором этаже многоквартирного жилого дома по <адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В силу статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Если покупатель в нарушение договора купли- продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.

В силу взаимосвязанных положений статьи 549 и статьи 555 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за цену на условиях, предусмотренных сторонами договора.

Согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимости осуществляется по передаточному акту либо без него, если фактически недвижимость передана до заключения сделки.

В обоснование заявленных исковых требований ФИО1 указано, что по заключенному между истцом и ответчиком договору выкупная стоимость за продажу квартиры ФИО10 не оплачивалась и не внесена ответчиком до настоящего момента, что подтверждается справками о состоянии вкладов ФИО1, согласно которым денежные средства в размере 5000000 рублей на счет истца не поступали. Ответчик ФИО10 также не совершал действий по исполнению сделки, установленную договором цену не оплачивал, на протяжении года требований относительно передачи недвижимости и выселения проживающих в квартире лиц не заявлял.

Суд считает, что данные доводы нашли свое подтверждение в судебном заседании, подтверждаются совокупностью исследованных в судебном заседании доказательств.

Так, действительная воля сторон на включение в договор пункта о фактической передаче денежных средств обусловлена именно целями осуществления государственной регистрации права собственности на проданное имущество без обременения, поскольку в силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его полной оплаты товар признается находящимся в залоге у продавца.

Учитывая изложенное, указание в пункте 3 договора купли-продажи от 06.11.2015 года о произведенной оплате денежной суммы до подписания договора без соответствующих доказательств, удостоверяющих реальный факт передачи ответчиком ФИО10 денежных средств истцу ФИО1, не является основанием считать исполненной обязанность покупателя по оплате приобретенного объекта недвижимости. Поэтому факт исполнения обязательства по купле-продаже ответчиком подлежит доказыванию путем представления документа о производстве расчета. В то же время, данный документ суду не представлен.

Вопреки доводам стороны ответчика, факт безденежности заключенного между ФИО1 и ФИО10 договора купли-продажи также подтверждается показаниями свидетеля ФИО6 о том, что между ним и ФИО10 были деловые отношения, и был заключен договор займа от 12.08.2014 года, согласно которому ФИО10 передал ФИО6 сумму займа в 2 500 000 рублей в срок до 15.11.2014 года. В качестве обеспечения займа на займодавца был оформлен объект недвижимости – нежилое помещение (производственное), принадлежащее ООО «Юнифрут» - эстакада.

Как следует из расписки от 12.08.2014 года, ФИО6 взял денежные средства в сумме 2500000 рублей у ФИО10, сроком до 15.11.2014 года. При возврате денежных средств, Чолокава Г. обязуется переоформить нежилое недвижимое имущество в собственность ООО Компании «ЮниФрут», общей площадью 1296,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Факт написания данной расписки и займа указанных денежных средств сторона ответчика не оспаривает.

Также стороной ответчика не опровергнуто, что после заключения указанного договора займа, по инициативе ФИО10 залоговое нежилое помещение были заменено на квартиру площадью 151,70 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>.

Кроме того, факт безденежности заключенного между ФИО1 и ФИО10 договора купли-продажи подтверждается показаниями свидетеля ФИО13, являющегося водителем ФИО1 и пояснившего, что он возил истца в МФЦ города Ставрополя, где познакомил с ФИО10 Ранее ФИО1 и ФИО10 знакомы не были. Передачи денежных средств от ФИО10 – ФИО1 он не видел.

Данные свидетели были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, их заинтересованность в исходе настоящего гражданского дела судом не установлена, в связи с чем, у суда нет оснований не доверять им.

В соответствии со статьями 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Суд считает, что сторона ответчика, возражая против заявленных требований, письменных доказательств (таких как расписки от истца в получении денежных средств или иных доказательств, подтверждающих сам факт передачи или перечисления истцу указанной денежной суммы), не представила. В соответствии с имеющимися в материалах дела выписками по счетам в банках, принадлежащих ответчику ФИО10, денежных средств в размере, указанном в договоре купли-продажи, не снималось, практически все счета были закрыты в мае 2014 года, на единственном открытом в период совершения сделки счете денежные средства отсутствовали.

Также суд принимает во внимание доводы истца о том, что после государственной регистрации права собственности на спорную квартиру (с 12.11.2015 года) ответчик ФИО10 никаких требований о снятии с регистрационного учета, выселении лиц, проживающих в квартире, не предъявлял, как и не требовал фактической передачи квартиры, что также свидетельствует о том, что ответчик не передавал стоимость отчуждаемой недвижимости истцу в силу договора купли-продажи от 06.11.2015 года.

В Ленинский районный суд города Ставрополя с исковым заявлением к ФИО1, ФИО5, ФИО6, ФИО6 о снятии их с регистрационного учета, выселении из спорной квартиры Чолокава Г. обратился лишь в 2017 году. Немногим ранее, 14.09.2016 года ответчик Чолокава Г. обратился в ТСЖ «Веста» с заявлением о принятии его в члены ТСЖ.

Таким образом, судом достоверно установлено, что с 12.11.2015 года по 14.09.2016 года ответчик ФИО10 никаких прав на спорную квартиру не предъявлял, не нес бремени по ее содержанию. Фактически передача имущества продавцу не состоялась, поскольку и после заключения оспариваемого договора купли-продажи ФИО1 продолжала осуществлять права собственника. С 15.07.2005 года по настоящее время в <адрес> проживает ФИО1 со своей семьей, оплату коммунальных услуг с данного периода и по настоящий момент осуществляет ФИО1, что подтверждается справкой ТСЖ «Веста».

Доводы стороны ответчика о том, что истец ранее не обращалась к ответчику с требованиями о расторжении договора и взыскании оплаты по договору в силу неисполнения обязательств, не свидетельствуют об исполненном Чолокава Г. обязательстве.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что договор купли-продажи между истцом и ответчиком был заключен только как предмет залога по ранее заключенному между ответчиком и ФИО12 договору займа, ФИО1 к договору займа никакого отношения не имела.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд учитывает, что продавец – истец ФИО1 не получила вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

Доводы стороны ответчика о том, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, основан на неправильном толковании части 3 статьи 486 ГК РФ.

Согласно указанной правовой норме если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.(Определение Верховного Суда РФ № 78-КГ17-21 от 11.07.2017 г.)

Согласно абзацу 4 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Исходя из вышеизложенного, такое нарушение условий договора со стороны ответчика, как неисполнение обязанности по оплате проданного товара является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, суд находит исковые требования ФИО1 к ФИО10 расторжении договора купли-продажи от 06.11.2015 года, заключенного между ФИО1 и ФИО10, объекта недвижимости – квартиры, состоящей из четырех комнат, площадью 151,70 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес> – обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Также истцом ФИО1 предъявлены требования к ответчику ФИО10 взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи от 06.11.2015 года в размере 5000000 рублей, и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 690004 рубля 62 копейки.

Суд считает, что данные исковые требования и требования о расторжении договора купли-продажи (которые суд посчитал подлежащими удовлетворению) являются взаимоисключающими, так как в данном случае истец требует и имущество, подлежащее возврату после расторжения сделки, и денежные средства, подлежащие уплате по договору. Соответственно, исковые требования ФИО1 в данном части удовлетворению не подлежат.

Определением Октябрьского районного суда города Ставрополя от 05.06.2017 года истцу ФИО1 предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления к ФИО10 взыскании задолженности и расторжении договора купли-продажи, до рассмотрения дела по существу.

В силу части 1 статьи 103 ГПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в связи с чем, с ответчика ФИО10 бюджет муниципального образования подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить частично.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о прекращении права собственности за ФИО10 на объект недвижимости – квартиру, состоящую из четырех комнат, площадью 151,70 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес> государственной регистрации права собственности ФИО1 на объект недвижимости – квартиру, состоящую из четырех комнат, площадью 151,70 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО10 о взыскании в ее пользу денежных средств в размере 5690004 рубля 62 копейки – отказать.

Взыскать с ФИО10 в бюджет города Ставрополя государственную пошлину в сумме 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Ставрополя в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 02 ноября 2017 г.

Судья подпись А.С. Ширяев

<данные изъяты>

<данные изъяты>