Гражданский кодекс часть 1

Представитель истца Сиротенко Е.Я. обратилась в суд в порядке ст.39 ГПК РФ к Кислицкой А.А. о взыскании денежных средств, мотивируя свои требования тем, что 20 августа 2020 между истцом и ответчицей заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком с условием о передаче имущества во временное пользование, согласно условиям которого стороны обязуются в срок до 02.08.2021 года заключить договор купли-продажи жилого дома блокированной жилой застройки и земельного участка по адресу ..., по цене 2 750 000 рублей. В п.п. 2.2.1 договора указано, что на момент подписания договора покупатель передал продавцу аванс в размере 300000 рублей. Согласно п. 3. 1 договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором. Согласно п.п. 5.5.3. Договора покупатель имеет право, в том числе, осуществлять текущий ремонт. При этом стоимость неотделимых улучшений жилого помещения, произведенных покупателем возмещению не подлежит только в случае их произведения без согласия продавца. В нарушении условий договора ответчица отказалась от заключения основного договора, при этом выдвинула условие об увеличении стоимости недвижимости еще на 300000 рублей. 29 июня 2021 истец направил ответчице уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи, а 02 августа 2021 направил требование возвратить аванс, которые были проигнорированы. Полученные от истца в качестве аванса денежные средства ответчица удерживает безосновательно. Кроме того, истцом в период проживания в жилом доме по адресу ... произведен ремонт и осуществлены неотделимые улучшения на сумму 132647 рублей 69 коп, которые подтверждаются документально. Просит суд взыскать с ответчика сумму аванса в размере 178000 руб., проценты - 14695 рублей и материальные затраты - 132647 рублей, а всего 325342 рубля.

В судебное заседание истец Запевайлов А.А. не явился, воспользовался своим правом, предусмотренном ст. 48 ГК РФ, действовать в судебном заседании через представителей.

В судебном заседании представитель истца Сиротенко Е.Я. на удовлетворении уточненных исковых требований настаивала.

В судебное заседание ответчик Кислицкая А.А., не явилась, воспользовалась своим правом, предусмотренном ст. 48 ГК РФ, действовать в судебном заседании через представителей.

В судебном заседании представитель ответчика Кравцов Д.А. просила отказать в удовлетворении исковых требований, указал, что согласно ст. ст. 429, 435, 550 ГК РФ предложение заключить договор купли-продажи недвижимости, является направление контагенту подписанного проекта договора, содержащего все существенные условия договора. 27.002.08.2021 года истец направил истцу претензию, в которой потребовал возврата аванса, стоимости неотделимых улучшений и процентов за пользование денежными средствами в срок до 10.08.2011 года, из текста претензии не усматривается воля истца на заявленные требования о понуждении к заключению основного договора. Считает, что действия истца свидетельствуют об утрате интереса к заключению основного договора.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные документы дела, оценив в совокупности все собранные и проверенные в судебном заседании доказательства, приходит к выводу о том, что в удовлетворении исковых требованиях следует отказать по следующим основаниям.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

П. 5, 6 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора. Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда.

При этом в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» отмечено, что ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Тем самым, гражданское законодательство исходит из того, что предложением заключить договор купли-продажи недвижимости, является направление контрагенту подписанного проекта договора, содержащего все существенные условия.

В судебном заседании установлено, что 20.08.2020 стороны заключили предварительный договор, по условиям которого, договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли - продажи принадлежащих ответчику: земельного участка с кадастровым номером ... площадью 788+/-10 кв.м категории: земли населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, с расположенным на нем жилым домом блокированной застройки площадью 144,3 кв.м. с кадастровым номером ..., местоположением: ...

В пунктах 2.1. - 2.2. договора, стороны установили цену договора и порядок расчетов, согласно которому, истец (покупатель) при подписании договора производит оплату в сумме 300 000 руб., а оставшаяся сумма в размере 2 450 000 руб., должна быть уплачена в соответствии с условиями основного договора купли-продажи.

Факт получения аванса в размере 300 000 руб. подтвержден представленной истцом распиской от 20.08.2020 и ответчиком не оспаривается.

В п. 4.3. предварительного договора стороны установили срок заключения основного договора не позднее 02.08.2021.

Как следует из расписки в получении аванса, подписанной ответчиком, а также п. 5.5., 5.6. предварительного договора, стороны согласовали, недвижимое имущество передается в безвозмездное пользование истца Запевайлова А.А. и членов его семьи с 12.08.2020 на срок до заключения основного договора без составления передаточного акта, при этом, стоимость неотделимых улучшений жилого помещения, произведенных истцом без согласия ответчика, возмещению не подлежит. В случае отказа истца от заключения основного договора купли-продажи в установленный срок, ответчик вправе удержать из авансового платежа оплату за фактическое пользование имуществом, исходя из расчета 15 000 руб. за каждый месяц пользования имуществом.

Как следует из переписки, осуществлявшейся сторонами в мессенджере «WhatsApp», а также по электронной почте, общение сторон происходило в июне, июле и августе 2021 г., все просьбы истца о предоставлении документов ответчиком были удовлетворены, направлялись копии запрошенных документов.

Стороны согласовывали встречу в отделении ПАО «Сбербанк» в ст. Выселки 24.06.2021, однако на указанную встречу не явился истец, сообщив об этом утром 24.06.2021.

В п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Исходя из буквального толкования абз. 2 п. 1 ст. 435 ГК РФ в оферте должны быть отражены все существенные условия предлагаемого договора.

29.07.2021 истец направил уведомление ответчику о готовности заключить основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: ст. Выселки, ул. Кривая, 28/1, необходимости согласовать время и дату подписания договора в Сбербанке РФ, поскольку ему одобрен кредит.

Уведомление отправлено по почте и на электронный адрес истца 29.07.2021 года.

Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что требования к оферте, предъявляемые действующим законодательством, направлены на обеспечение стабильности гражданского оборота и обусловлены тем, что оферта с момента получения ее адресатом порождает правовые последствия, в том числе в виде связанности оферента своим предложением. Таким образом предложение заключить договор должно быть настолько определенным, чтобы выражать окончательное намерение напрашиваемого его лица заключить договор на тех условиях, которые в этом предложении изложены. В оферте должны содержаться все существенные условиям заключаемого договора. При этом, сам проект договора купли-продажи истцом не был представлен.

В переписке сторон в мессенджере «WhatsApp» истец 20.07.2021 года указывает, что ответчику выслан по почте черновик договора, о проекте основного договора купли-продажи недвижимости истец не упоминает. При этом, доказательств о приведении в соответствие черновика договора, исправление ошибок, указанных сторонами в переписке от 20.07.2021 года не представлено.

Согласно предоставленной переписке сторон в мессенджере «WhatsApp» истец 24.06.2021 года сообщает ответчику о том, что не может подъехать в сбер. с утра для заключение сделки.

Исходя из предоставленной сторонами переписки «Дом клик» в дальнейшем общение происходило только с сотрудниками банка, которые информировали истца о действиях ответчика, а именно 24.06.2021 – о том, что ответчик отказывается подписывать подготовленный договор, 14.07.2021, 15.07.2021 – о том, что ответчик не берет трубку телефона.

02.08.2021 истец направил в адрес ответчика претензию, в которой потребовал возврата аванса в полном размере, стоимости неотделимых улучшений и процентов за пользование денежными средствами в срок до 10.08.2021 г. Из текста претензии не усматривается воля истца на заявление требования о понуждении к заключению сделки.

02.08.2021 истцом был подготовлен печатный текст акта приема- передачи недвижимого имущества, что свидетельствует об утрате его интереса в заключении основного договора.

Таким образом, указанное предложение не может быть признан надлежащей офертой в соответствии с п. 1 ст. 435 ГК РФ.

Поскольку в установленный предварительным договором срок договор купли- продажи не был заключен и при этом ни одна из сторон не обратилась к другой стороне с требованием о заключении основного договора, обязательство по заключению данного договора прекращено и, таким образом у ответчика отпали основания для удержания денежных средств, полученных от истца в качестве аванса, что влечет обязанность по его возврату.

В тоже время, в соответствии с п. 5.6. предварительного договора от 20.08.2020 г., в случае отказа истца от заключения основного договора купли-продажи, ответчик вправе удержать из авансового платежа, оплату за фактическое пользование имуществом, исходя из расчета 15 000 руб. в месяц, что соответствует 500 руб. в день (15000 : 30 = 500).

Исходя из принципа эквивалентности встречного предоставления в договорных отношениях, реализуемого в возмездности временного пользования имуществом, ответчик вправе удержать из аванса стоимость обусловленную договором стоимость передачи принадлежащего ей имущества во временное пользование истцу за период с 12.08.2020 г. по 02.08.2021 г. (356 дней), что составляет 178 000 руб. (500 руб. х 356 дней).

Следовательно, ответчик обязан возвратить истцу часть аванса, за вычетом стоимости пользования имуществом в сумме 122 000 руб. (300000 -178000 = 122000).

Представитель истца в исковом заявлении указывает, что данная сумма ответчиком перечислена на счет истца.

Требование истца о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 132 647 руб. удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В соответствии с п. 5.3.3. предварительного договора от 20.08.2020 стороны согласовали условие, в соответствии с которым, стоимость неотделимых улучшений жилого помещения, произведенных истцом без согласия ответчика, возмещению не подлежит.

Стороной истца не предоставлено доказательств в судебное заседание о том, что ответчик давала истцу согласия на осуществление каких-либо улучшений принадлежащего ей имущества.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В исковых требованиях Запевайлова А.А. к Кислицкой А.А. о взыскании денежных средств – отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Выселковский районный суд.

Решение изготовлено в окончательной форме 27.12.2021 года

Председательствующий: подпись.

Подлинник документа суда находится в материалах гражданского дела №2-1578/2021 в Выселковском районном суде Краснодарского края.

УИД 23RS 0010-01-2021-002074-30