Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООП к ПРП о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности и выделе доли в натуре и по встречному иску ПРВ к ООП о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности и выделе доли в натуре,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально истец ООП обратилась в суд с иском к ответчику ПТВ о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности и выделе из него доли в натуре. Свои требования мотивировала тем, что истцу ООП и ответчику ПТВ на праве долевой собственности принадлежит следующее имущество: по ? доли в жилом доме по адресу УР, <адрес> (общая площадь 87,8 кв.м., инвентарный номер, литер: №, А; этаж 1; номера помещений на поэтажном плане: 1-9; кадастровый (или условный) номер объекта: №; вид, номер и дата государственной регистрации права: долевая собственность ? №<дата>). В результате реконструкции вышеуказанного объекта недвижимости, были сформированы два обособленных помещения (каждый с отдельным входом), а именно: - Помещение №: нежилое помещение в жилом доме по адресу УР, <адрес>, общей площадью 39,8 кв.м., состоящее из помещений (номера на поэтажном плане в соответствии с техническим паспортом): № (кабинет, пл.14,2 кв.м.), № (комната приема пищи, пл.10,4 кв.м), № (санузел, пл.2,2 кв.м.), № (шкаф, пл.0,2 кв.м.), № (коридор, пл. 6,7 кв.м.), № (коридор, пл.5,6 кв.м.), № (шкаф, пл.0,2 кв.м.), № (шкаф, пл.0,3кв.м.). – Помещение №: нежилое помещение в жилом доме по адресу УР, <адрес>, общей площадью 48,3 кв.м., состоящее из помещений (номера на поэтажном плане в соответствии с техническим паспортом): № (санузел, пл.1,3 кв.м.), № (кабинет, пл.20,8 кв.м.), № (кабинет, пл.13,0 кв.м.), № (кабинет, пл.9,4 кв.м.), № (коридор, пл. 3,8 кв.м.). На данный момент согласия о выделении в натуре доли из общего имущества между участниками долевой собственности не достигнуто. Учитывая, что помещение № и помещение № не являются равноценными, то лицу, которому выделяется помещение № (пл.39,8 кв.м.) выплачивается лицом, которому выделяется помещение № (пл.48,3 кв.м.) соответствующая компенсация, которая определяется разницей площадей указанных помещений и разницей стоимостей выделяемых помещений. С учетом уточнений исковых требований истец ООП просит:

1. Выделить в натуре ООП долю в общей долевой собственности на нежилое помещение в жилом доме по адресу УР, <адрес>, в виде помещения общей площадью 48,3 кв.м., состоящего из помещений (номера на поэтажном плане в соответствии с техническим паспортом от <дата>): № (санузел, пл.1,3 кв.м.), № (кабинет, пл.20,8 кв.м.), № (кабинет, пл.13,0 кв.м.), № (кабинет, пл.9,4 кв.м.), № (коридор, пл. 3.8 кв.м.) с выплатой компенсации ответчику в размере 414 738,10 руб.

2. Выделить в натуре ПТВ долю в общей долевой собственности на нежилое помещение в жилом доме по адресу УР, <адрес>, в виде помещения общей площадью 39,8 кв.м., состоящее из помещений (номера на поэтажном плане в соответствии с техническим паспортом от <дата>): № (кабинет, пл.14,2 кв.м.), № (комната приема пищи, пл.10,4 кв.м.), № (санузел, пл.2.2 кв.м.), № (шкаф пл. 0,2 кв.м.), № (коридор, пл.6,7 кв.м.), № (коридор, пл.5,6 кв.м.), № (шкаф, пл.0,2 кв.м.), № (шкаф, пл.0,3 кв.м.).

3. Взыскать с ответчика судебные издержки по оплате госпошлины в сумме 12566 руб.

Определением суда от <дата> принято встречное исковое заявление ПТВ к ООП о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности и выделе доли в натуре. В обоснование заявленных исковых требований в своем исковом заявлении ПТВ указала, что истцу и ответчику на праве долевой собственности по ? доли принадлежит нежилое помещение по адресу: <адрес>, общей площадью 87,8 кв.м., кадастровый номер объекта №, согласно выписки из ЕГРП № от <дата>. В 2000 годах нежилое помещение по адресу: <адрес> было приобретено мужем истца для детей- ПРВ и ООП, для организации ими бизнеса, но формально право собственности было оформлено на дочь ООП<дата> на основании договора дарения, ? доли нежилого помещения по адресу: <адрес>, общей площадью 87,8 кв.м. ООП оформила на брата ПРВ на основании договора № от <дата>, зарегистрированного в Управлении Росреестра по УР <дата>, о чем было выдано свидетельство о государственной регистрации права 18 №. В <дата> году ПРП и ООП добровольно договорились о переоборудовании нежилого помещения общей площадью 87,8 кв.м. на два отдельных помещения, в результате было построено два отдельных помещения: помещение № площадью 39,8 кв.м., в котором находился косметологический салон ООП. Помещение № площадью 48,3 кв.м., в котором находилось предприятие ООО «МТ-Строй» ПРВ ООО «МТ-Строй», учредителем которого является ПРП., было постановлено на учет ИФНС № в 2013 году и адрес регистрации предприятия был указан: <адрес>. Кроме того, ПРВ дополнительно была построена входная группа, из которой в каждое помещение № и № была оборудована дверь. Как ООИ., так и ПРП. каждый по своему усмотрению отремонтировал и оборудовал занимаемое ими помещение. <дата> на основании договора дарения, ? доли нежилого помещения по адресу: <адрес>, общей площадью 87,8 кв.м. было оформлено на ПТВ., зарегистрировано в Управлении Росреестра по УР <дата>, номер регистрации №. Тем не менее, вне зависимости от переоформления права ? доли нежилого помещения по адресу: <адрес>, общей площадью 87,8 кв.м. с ПРВ на истца, ООП никогда не пользовалась помещением площадью 48,3 кв.м. С <дата> года с момента переоборудования нежилого помещения 87,8 кв.м. на два отдельных помещения, каждый из них пользовался переданным ему помещением. После оформления на истца в <дата> году права собственности на ? долю нежилого помещения, О не претендовала и не обращалась к истцу с требованием о передачи ей помещения площадью 48,2 кв.м. Более того, в конце <дата> года ООП входная группа была переоборудована на две отдельные входные группы. На сегодняшний день, помещения № и 2 имеют обособленную входную группу, обособленные помещения, согласно номеров, на поэтажном плане в соответствии с техническим паспортом, отдельный санузел. ООП. пользуется помещением №, истцом передано во владение и пользование ПРП помещение №. Считает, что выдел доли в натуре возможен без ущерба имущества находящемуся в общей долевой собственности. Готова выплатить денежную компенсацию, поскольку помещения не являются равноценными. Просит:

1. Выделить ПТВ долю из общего имущества на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> в виде нежилого помещения общей площадью 48,3 кв.м., состоящее из помещений согласно поэтажного плана в соответствии с техническим паспортом, составленным ГУП «Удмурттехинвентаризация» по состоянию на <дата>: №№. ООП выделить долю из общего имущества на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> в виде помещения общей площадью 39,8 кв.м., состоящее из помещений согласно поэтажного плана в соответствии с техническим паспортом, составленным ГУП «Удмурттехнивентаризация» по состоянию на <дата>№

2. Определить размер денежной компенсации, подлежащей выплате.

3. Взыскать с ответчика судебные издержки, уплаченной госпошлины при подаче иска в размере 12566 руб.

Определением суда от <дата> произведена в порядке процессуального правопреемства замена ответчика по первоначальному иску ПТВ – на нового собственника ПРВ, и замена истца по встречному иску ПТВ- на нового собственника ПРВ

Определением суда от <дата> привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора- Агентство по государственной охране объектов культурного наследия УР.

Определением суда от <дата> привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – ППА, являющийся залогодержателем доли в праве на объект, спор о разделе которого рассматривается судом.

По результатам рассмотрения ходатайства представителя ООП. – ИИВ о принятии мер по обеспечению иска в виде возложения на О О.П. обязанности по внесению суммы в размере 414738,10 рублей в депозит суда определением суда от <дата> приняты меры по обеспечению иска ООП к ПРП о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности и выделе доли в натуре: на ООП возложена обязанность в 10-дневный срок с момента получения определения внести в депозит суда денежную сумму в размере 4141738,10 рублей; истцу по встречному иску – ПРП предложено внести в депозит суда денежную сумму в размере 4141838,10 рублей в 10-дневный срок с момента получения определения.

Определение суда от <дата> получено ПРВ<дата>.

ООП<дата> на депозит суда внесена денежная сумма в размере 4141738,10 рублей (чек-ордер № от <дата>).

Истец (ответчик по встречному иску) ООП., в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ООП

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ИИВ, действующий на основании доверенности, в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настоял в полном объеме, согласно доводов и оснований, изложенных в исковом заявлении с учетом их изменений. Встречные исковые требования не признает в полном объеме. Дополнительно пояснил, что когда право собственности на все спорное помещение было у истца, она определяла где, какое помещение будет, для цели организации салона красоты. К салонам красоты существуют определенные требования СанПин. Истец в силу конфликтных отношений с ответчиком не может находиться в спорном помещении, принадлежащем ей. Истец лично участвовала в создании объекта, участвовала в реконструкции объекта. Истец изначально владела объектом в полном объеме. После того, как совладельцем нежилого помещения стал ПРП начались конфликты, поскольку ПРВ. начал изменять технические параметры (начал возводить двери, перегородки, ограничил доступ лиц в помещение). После чего было принято решение разделить помещение на 2 части. На равные 2 части помещение невозможно разделить – именно в связи с тем, что изначально это нежилое помещение состоит из двух объединенных квартир. ООП. готова возместить неравенство выделяемых частей не только неравность площадей, но и неравенство функциональности выделяемых частей в соответствии с ответом АНЭ «Эксо-Ижевск». ООП. хочет осуществлять свою частную предпринимательскую деятельность, оказывать косметологические услуги, по нормативам подходит только часть помещения, истребуемая ООА (бывшая трехкомнатная квартира). Поскольку ответчик ПРВ. закрыл помещение, вещи истца находятся сейчас в бывшей двухкомнатной квартире. Полагает, что судебный эксперт вышел за пределы компетенции, поскольку поставлены были вопросы: можно ли разделить и сколько будет стоить. Эксперт предложил раздел не с перепланировкой помещения, а с реконструкцией, поскольку используется несущая стена. В этом случае эксперт должен был привлечь специалиста, либо отказаться от экспертизы, поскольку эксперт, проводивший экспертизу, не лицензирован в части проведения реконструкций – лицензирован только в области оценочной деятельности. Эксперт не оценил работы по проекту, по согласованию, это не 80 тысяч стоит, то есть эксперт при проведении оценки учел не все необходимые к производству работы. Разделить помещение возможно только так, как сейчас разделено, сторонами, по сути, предлагается вернуть помещение в первоначальное состояние границ 2 и 3 комнатных квартир, иначе требуется вмешательство в несущую конструкцию (если делить по иному варианту, предложенному судебным экспертом – нужно деть проектные работы и т.п., плюс не рациональна предложенная экспертом планировка – формируются не функциональные закутки, что, скорее всего, не возможно по пожарной безопасности. Помещения по площади будут равны, но по функциональности – все равно нет. Показания свидетеля ППА должны быть исключены из оценки доказательств, так как он скрыл, что является залогодержателем доли Р, он косвенно заинтересован в исходе дела. Он также мог скрыть иные факты и дать показания в интересах своего сына, в интересах своей конечной цели как залогодержателя. Осмотр объект оценщиком проводился <дата> и на стр.66 отчета есть фотография с вывеской салона, помещение использовалось посторонними лицами, не собственниками, истец на такое использование помещения согласия не давала. Полагает, что имеющийся залог может быть переоформлен на вновь образованное помещение. Если препятствует разделу залог – то истец будет утверждать, что это злоупотребление правом, поскольку залог формальный, ПРП таких денег не получал от ППА Аренда земельного участка оформлена для организации входной группы. Входная группа согласована, но не зарегистрирована. Имеющееся в деле соглашение о разделе помещения, заключенное между ООП и ее матерью ПТВ не было реализовано, фактически, оно расторгнуто, его подписали, потому что нужно было основание для начала проектных работ, в последующем стороны отказались от его исполнения, в Регпалату не пошли, просто порвали.

Ответчик (истец по встречному иску) ПРП ранее в судебном заседании пояснил, что исковые требования не признает в полном объеме. Встречные требования поддерживает. Ответчик занимал спорное помещение с самого начала, не смотря на то, что документы были оформлены на О. Ответчик и отец его занимались недвижимостью, приобрели 3-х комнатную квартиру под эту деятельность, оформили на сестру (истицу). Впоследствии договорились, что О дарит ? долю ответчику, потом ответчик подарил ее матери, потом с матери опять на переоформили на ответчика. 3 года назад увлекся тату деятельностью, хотел заниматься этим бизнесом, на данный момент у него нет тату-салона, поскольку дохода он не принес. Занимается продажей медоборудования, так как имеет медобразование. Помещение в аренду не сдает. Вносить депозит, предложенный судом, смысла не видит. Готов восстановить помещение за свой счет в первоначальном виде. Инициатива по перепланировке 2016 года была от обоих – Р и О. Самовольно ничего не захватывал – пользовался тем, что изначально занимал. О о неправомерности действий Р по какому-либо захвату в суд не обращалась. Конфликт, по сути, возник из-за того, что О пыталась продать свою часть помещения, а покупателю понравилась часть, занимаемая Р, потому что тут лучше ремонт. Готов оплатить разницу в площадях частей, но разницу в функциональности оплачивать не будет. Занял деньги у отца 2,8 млн рублей сроком на 10 лет (до декабря 2027). Возражает против того, чтобы делить по предложенному экспертами «равному» варианту (на равные площади). Когда делал ремонт своей части - был собственником, поэтому с оценкой несоразмерности площадей не согласен. Истец купила себе иное помещение, спорное помещение ей не нужно, она его продает. Готов оставаться в своем помещении и компенсировать О расходы. Ответчик является учредителем компании ООО «МТ-Сервис», указанная компания зарегистрирована в спорном помещении, до этого, с 2006 года там находилось ООО «Новая коммерческая недвижимость» - также фирма ответчика. О ранее была ИП, сейчас изменилось законодательство, она не может получить лицензию на кабинет. Обе части помещения не проходят по требованиям Роспотребнадзора, цель истицы – продать часть помещения, понравившуюся покупателю.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ЖСА, действующая на основании доверенности, суду пояснила, что исковые требования не признают в полном объеме. Встречные исковые требования поддерживает в полном объеме, по доводам и основаниям, изложенным во встречном иске.

Третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора ППА поддержал свои показания, ранее данные в качестве свидетеля, суду пояснил, что истец и ответчик - его дети. П П.А. покупал и вкладывал деньги при покупке 3-х комнатной квартиры для своего офиса, вторую квартиру (2- комнатную) покупал под свою дочь (истицу) О. Ее люди никогда не сидели в помещении левой части, она приходила только вечерами, у нее не было потока клиентов. Клиенты сидели в баре. П П.А. дал деньги Р под раскрутку, он сейчас занимается поставками оборудования. П П.А. претендует на это помещение. Если бизнес не будет раскручиваться – претендовать на него не будет. Когда начинал П П.А. бизнес в помещении - О там не присутствовала. Все вопросы с переводом в нежилое, вопросы с Минкультуры решал ППА платил О за то, что она оформляла эти документы. Первоначально П П.А. с Р вкладывали деньги, делали ремонты, О только потом начала вести бизнес косметолога. До 1996 года ППА работал под руководством ФИО1 в ФСК Город, потом с 1996 по 2001 работал в Сайгасе, занимался вопросами недвижимости. С <дата> года, когда сын вернулся из армии, предложил сыну работать с собой. В 2001 году дочь закончила мединститут. ППА предложил дочери работу офис-менеджера. Решил работать с детьми, в 2001 году занял деньги и купил 3-х комнатную квартиру на <адрес> Первый год попросил О, чтобы она ходила с документами, делала согласования с Водоканалом, электросетями, архитектурой, так у нее появился рабочий стол в 3-х комнатной квартире. ППА звонил, договаривался, а О выполняла чисто техническую часть - ходила по достигнутым договоренностям и подписывала. Потом О сказала, что недвижимостью ей заниматься не интересно, хочет вернуться к медицине. ППА предложил купить ей соседнюю 2-х комнатную квартиру. Купил, сделал ремонт. Были выполнены все требования Минкульта, О перешла 2-х комнатную квартиру и занялась своим бизнесом. ППА и его сын Р продолжали заниматься недвижимостью. Было плохо с работой, поэтому Р уехал в Москву. ППА открыл потом обмен-продажу жилья и турагентство. ОСП (муж О) с О заложили свой офис (часть спорного помещения) в банке, у них не было заработков, вернуть не смогли. Мать ОСП дала согласие на продажу своей двухкомнатной квартиры, чем и закрыли долг С и сняли вопрос с залогом помещения, после чего ППА попросил Р вернуться в Ижевск. ППА не хотел, чтобы произошел повторный инцидент, ОСППА отстранил от своей фирмы, но ему нужно было зарабатывать, поэтому О вернулся на новое направление фирмы ППА – малоэтажное строительство. И опять начались проблемы. ОСП предложил адвоката, который выкупил фирму за 5000 рублей. ППА тяжело было работать в силу возраста и он предложил вариант - чтобы дети разделились. О сказала, что хочет остаться в своем помещении (бывшая двухкомнатная квартира, которую она всегда и занимала). У нее адвокат ИИВ положил глаз на офис Р, ОСП ему должен и за долги ИИВ должны отдать в качестве отступного этот офис. Все коммунальные услуги оплачивались ППА Оформил офис номинально на О, поскольку не хотел, чтобы фамилия ППА светилась из-за договоренностей с «Сайгасом». ППА стоит на страже интересов своих детей, а не адвоката Измалкова. Конфликтов у ППА ни с женой, ни с детьми нет. Конфликт с мужем дочери – ОСП - он взял у ППА 2 млн рублей 10 лет назад и не возвращает. ППА против того, что дочь защищает зятя. ППА считает, что 3-х комнатная квартира должна остаться у Р, поскольку дочери покупалась 2-ка, она в ней сидела, и она сама выбрала то помещение. Как залогодержатель доли в помещении, принадлежащей Р, возражает против раздела помещения и выдела из него доли в натуре, полагает, что это не соответствует интересам детей. Доходов у О не было. ППА держал бизнес, О у него получала зарплату. ППА не известно, находился ли там салон Тату. Это офис детей ППА Когда был в спорном помещении последний раз - видел, что там продолжает сидеть Р и занимает по поэтажному плану (л.д. 14 т.1) помещения 31,32,30. Р перекрыл проход и сейчас отдельные входы из тамбура в помещения, которые фактически разделены по старым границам квартир. Входная группа узаконена – получено разрешение Минкультуры и проведена регистрация в органах БТИ и регпалаты. Сейчас тамбур незаконно разделен – и у 2-х комнатной, и у 3-х комнатной квартир своя входная группа с выходом на улицу. До покупки 2-х комнатной квартиры О сидела в трехкомнатной, как купили 2-комнатную – она переехала в ту часть, у нее был сделан медкабинет. Это помещение проектировалось под О, сделан был бар для ее клиентов. Ремонты в обоих помещениях делали компании ППА в 3-кмнатной – ООО «Квит» директор Змеев, в 2-комнатной ООО «Альянс-строй» директор ФИО2. Архитектурным решением занимался ФИО3 (проектирование внутреннего устройства). ППА в 2017 году посещал только в 3-х комнатную квартиру: Р пригласил показать, как он сделал ремонт (полностью переделал обои и потолки). В 2017 году ППА пришел и увидел, что поменялась планировка помещение – туалет появился, перегородки, новые обои, потолки. До ремонта ПРП П.А. был в 2-комнатной квартире – там все осталось так, как ППА сделано. Уровень ремонта – в 3-комнатной- евро, в 2-комнатной -стандартный. У 3 –комнатной квартиры вход был через подъезд, когда купили 2-комнатную – то сделали тамбур и ходили уже через 2-комнатную с тамбура. Вход в 3-комнатную квартиру с тамбура сделан в 2016 году и он не узаконен. Из подъездов входов сейчас нет.

Представитель третьего лица - Агентства по государственной охране объектов культурного наследия УР - СИД, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, ранее в судебном заседании указала, что в 2002 году <адрес> был признан объектом культурного наследия; на собственников в 2003 году оформлено охранное обязательство, которое было зарегистрировано в Росреестре. Поскольку предмет охраны не определен, собственник не может изменять внешний облик. Агентство могло бы выдать согласование и заключение о возможности перепланировки только на основании проектной документации, разработанной лицом, имеющим лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия. Нежилое помещение расположено в объекте культурного наследия. Агентство согласия на оборудование входов не давало. Самовольный вход – это нарушение ст. 43, 47.3 п.1 п.п.3 Федерального закона №73-ФЗ - нарушение внешнего облика и ст. 45 этого закона – проведение работ без разрешения на проведение ремонтных работ, в связи с чем по результатам проверки Агентство может быть предписание о приведении объекта в первоначальный внешний облик. Предмет охраны – это некая проектная документация, которая выделяет особенности объекта, подлежащие сохранению. В данном объекте культурного наследия предмет охраны не определен – поэтому собственники не могут изменять облик и конструктивные решения объекта без получения разрешения Агентства. В силу закона изменение частей, площади, количества помещений объекта культурного наследия или его частей возможно только путем проведения работ по сохранению объекта, то есть в соответствии со ст. 40 Закона. Собственник получает заключение о возможности перепланировки, переустройства, в том числе нового выхода – это приспособление объекта культурного наследия для современного использования; для получения такого заключения собственник получает у Агентства задание на разработку проектной документации у организации, которая имеет лицензию на деятельность по сохранению объекта культурного наследия, она подлежит государственной историко-культурной экспертизе (проводит эксперты – не менее 3, которые аттестованы Минкультуры РФ), на основании положительного заключения этой экспертизы госорган согласует либо может отказать в согласовании. То, что отдельная квартира не является памятником в доме, являющемся объектом культурного наследия – не является основанием для не распространения положений закона. Все охранные обязательства должны исполняться. Все пристрои, входные группы, фасады, тамбуры подлежат согласованию. Собственник собирает перечень документов – и идет в Агентство до госкомиссии; как было в 2005 году – представитель не в курсе, предполагает, что имеющийся тамбур не узаконен. ООП выдано охранное обязательство. Когда переходит право собственности на помещение (его часть) сразу переходит и обременение согласно охранному обязательству. Федеральный закон №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" был принят в 2002 году, в соответствии с ним все объекты, которые были признаны объектами культурного наследия – признаются объектами регионального наследия с перерегистрацией в реестре. Начиная с сентября 2002 года на данный дом распространяется указанный закон; и тогда и сейчас дом подлежит охране. Представитель Агентства не входит в госкомиссию. Агентство выдает заключение собственнику о возможности перепланировки на основании процедуры, предусмотренной ст. 45 Федерального закона №73-ФЗ. При переводе помещения из жилого в нежилое –заключения Агентства не требуется; при переустройстве оно обязательно. Кадастровый инженер ЛАИ не является экспертом, аттестованным Минкультуры РФ в установленном порядке. В 2002 году был Федеральный закон №73-ФЗ был только принят, отсутствовали подзаконные акты, поэтому, возможно и произошла такая ситуация с переустройством данного нежилого помещения.

Также представила письменные пояснения, согласно которым, нежилое здание по адресу: <адрес>, включено в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ на основании постановления правительства УР от 17.09.2001 № 96 «Об отнесении недвижимых объектов историко- культурного наследия народа Удмуртской Республики к категории памятников истории и культуры местного (Удмуртской Республики) значения» в качестве объекта культурного наследия «Дом Горместхоза». Объект культурного наследия регионального значения «Дом Горместхоза» зарегистрирован в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации за рег. №. «Дому Горместхоза» присвоен вид объекта культурного наследия- памятник. Ограничения (обременения) права собственности ООП и ПРВ на объект культурного наследия зарегистрированы в едином государственном реестре недвижимости. Согласно п. 14 ст. 48 Федерального закона № 73-ФЗ памятники и ансамбли, находящиеся в общей собственности, включая памятники и ансамбли, относящиеся к жилищному фонду, а так же земельные участки в границах территорий памятников и ансамблей разделу не подлежат. Выдел собственникам их доли в натуре не осуществляется. В связи с этим Агентство возражает по заявленным исковым требованиям о разделе и выделе доли в натуре.

Позиция по вопросу возможности устройства отдельного входа (перепланировки) объекта культурного наследия:

Статьей 33 Федерального закона 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 73-ФЗ) определено, что объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

В соответствии с пунктом 1 ст.47.3, пунктом 11 ст.47.6 Федерального закона № 73-ФЗ при содержании и использовании объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия собственники обязаны, в том числе не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен. Предмет охраны объекта культурного наследия «Дом Горместхоза» в установленном приказом Министерства культуры РФ от 13 января 2016 г. N 28 порядке не определен.

Согласно п.3 ст.40 Федерального закона № 73-ФЗ изменение площади и (или) количества помещений объекта культурного наследия или его частей возможно исключительно путем проведения предусмотренных настоящим Федеральным законом работ по сохранению объекта культурного наследия.

Порядок проведения работ по сохранению объекта культурного наследия установлен статьей 45 указанного Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ.

Пунктом 1 данной статьи предусмотрено, что работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ, выданных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, и в соответствии с документацией, согласованной с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, в порядке, установленном пунктом 2 настоящей статьи, и при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

В случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, указанные работы проводятся также при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, предоставляемого в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, и при условии осуществления государственного строительного надзора за указанными работами и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия.

В соответствии с требованиями пункта 6 ст.45 Федерального закона № 73-ФЗ проектная документация на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия должна быть изготовлена лицом (организацией, индивидуальным предпринимателем), имеющим лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия.

Согласно ст.30 Федерального закона № 73-ФЗ проектная документация на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия является объектом государственной историко-культурной экспертизы.

Пункт 2 ст.32 Федерального закона № 73-ФЗ устанавливает, что заключение указанной экспертизы является основанием для принятия соответствующим органом охраны объектов культурного наследия решения о возможности проведения работ.

В связи с этим, Агентство может выдавать заключение, предусмотренное пунктом 6 части 2 ст.26 Жилищного кодекса РФ, о возможности проведения переустройства (перепланировки) нежилого помещения, только после рассмотрения и согласования проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия.

Ранее допрошенный в судебном заседании эксперт НВС, суду показал, что проводил назначенную судом строительно-техническую и оценочную экспертизу, подписал заключение как директор экспертного учреждения. Дом является объектом культурного наследия. В том виде, в котором помещение находится сейчас, его возможно сохранить. Обе имеющиеся части помещения одинаковы по своей функциональности, поскольку находятся в центре города. Можно сделать перепланировку не нарушая целостности несущих стен. Качество отделки в 1-м помещении (бывшая трехкомнатная квартира)- лучше, видно, что оно используется; во втором – склад (свалка). Отделка указанных частей разная, в используемой части она лучше. В меньшей части нет электричества, подсвечивали фонариком, на качество произведенной экспертизы указанное не влияет. Частичный перенос несущей стены- это однозначно реконструкция. Окно переносится на 0,5 м. и закладывается. Признает, что предложенный вариант раздела помещения на 2 равные части является реконструкцией ввиду затрагивания несущей конструкции, переноса балки. Если это реконструкция – нужно согласие Агентства по охране памятников. Это внутренняя реконструкция помещения, фундамент там не затрагивается. При ответе на вопрос № стоимости согласований и производства проектных работ в оценке не учитывались.

Допрошенный в качестве специалиста ЛАИ указал, что является работником БУ «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации». В рамках должностных обязанностей готовит технический план, который является документом, содержащим сведения, необходимые для внесения сведения в ЕГРП. При подготовке технического плана нежилого помещения, являющегося предметом спора, оговаривалось, что будет произведен его раздел. Специалист организации выходит на объект, фиксирует существующую на дату инвентаризации планировку, графически изображает поэтажный план, детально прописывает площади. Технический план содержит сведения, необходимые для внесения в ЕГРП, он готовится на основании данных, имеющихся в натуре и предоставленной заказчиком документации, а также на основании акта ввода в эксплуатацию. ЛАИ готовил техплан помещения. Оба собственника приходят в МФЦ, сдают техплан и он поступает в кадастровую палату на разработку, специалисты рассматривают вопрос о постановке на кадастровый учет и могут отказать, если есть в техплане ошибки. Задачей кадастрового инженера является фиксация сведений о фактическом состоянии планировки и площадей. Техплан и техпаспорт – это разные документы. Отличия: техпаспорт нужен для внутреннего пользования самим собственником. Для кадастрового учета нужен техплан, как документ, содержащий сведения, необходимые в ЕГРП. Техпаспорт – это план помещения и экспликация с площадями, в нем нет проекта, нет акта ввода в эксплуатацию помещения, разрешения инспекции архитектурного надзора. БУ «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» - это бывшее БТИ (<адрес>). У нас есть техпаспорта большинства объектов города, поэтому планировка каждого здания ранее зафиксированного - имеется. Инженер должен проверить и отразить фактическую планировку помещения и площади помещений –только для техпаспорта помещения, для техплана необходимо также проверить проект перепланировки, и акт ввода в эксплуатацию, постановление об утверждении акта ввода помещения в эксплуатацию, если фактическая планировка отличается. Мы не учетный орган, учетный орган - кадастровая палата – они фиксируют юридически узаконенные планировки - сведения об объекте недвижимости находятся в кадастровой палате. По нежилому помещению - вторая дверь (вход в помещение) появилась в 2015 году, до этого дверей вторых не было. До 2013 года нежилые помещения ставились на учет по техпаспортам, после 2013 года запрещено ставить объекты на основании техпаспорта, только на основании техплана. Кадастровый инженер не входит в вопросы есть ли какие-либо охранные обязательства. Мы проводим инвентаризацию на соответствие фактической планировки проектной. Акт ввода в эксплуатацию может быть подписан, даже если фактическая планировка не соответствует проектной. К актам ввода в эксплуатацию ЛАИ не имеет отношения – это сопутствующий документ. В 2005 году по нежилому помещению имелся техпаспорт, который отражал фактическую планировку. Было постановление о переводе квартир в нежилое помещение. Инженерами осуществлялось 2 выхода на объект: в 2005 и в 2017 году. Появился второй вход, его возможность заказчик подтвердил проектом 2003 года, поэтому в 2017 году инженер полагает, что фактическая планировка соответствует проектной (проекту от 2003 года). В 2005 был документ на основании которого нужно было изготовить тех паспорт как для нежилого помещения. Входная группа – это тамбур, крыльцо. Если тамбур холодный неотапливаемый – может не учитываться в площадях помещения, если оттапливаемый, может быть включен в контур здания.

Допрошенные в судебном заседании в качестве свидетелей:

- ОСЮ суду пояснил, что является супругом ООП Истец и ответчик родные брат и сестра. Помещение приобреталось 2005 и 2006 году в виде 2-х и 3-х комнатных квартир, оформлялось на ОПО, она проводила всю документальную работу по переводу в нежилое помещение, в том числе подписывала охранное обязательство в связи с тем, что это памятник архитектуры. Потом была произведена первая перепланировка – ремонт и объединение квартир. По настоянию родителей в то ли 2010, то ли 2014 ? доля была подарена брату (ответчику). Потом была в 2014-2016 годы произведена вторая перепланировка – для оптимизации помещений. Косметологический кабинет О располагался в помещении № (по техпаспорту 2005 года), на него было получено санэпидзаключение, зал ожидания находился в помещении 7, П Р.П. работал в помещении №, свидетель являлся замдиректора компании «Новая недвижимость», занимал помещение №, помещение № – совместно использовали все– это комната для приема пищи, в туалет ходили все – кабинет №. Второй входной группы не было; она появилась после второй перепланировки. По пятницам в баре (комнате приема пищи – помещение №) компании ПРВ пьянствовали; свидетель вынужден был приходить и проветривать. На этом фоне начались проблемы. Было принято решение вернуть помещение к первоначальному виду. После окончания реконструкции – составили новый техплан – это вариант, который получился в 2015-2016г.г. и который сейчас существует. Иной перепланировки не возможно, поскольку иначе нужно переносить стоячные узлы (по сути, стояки) и производить реконструкцию несущих стен. При утверждении проекта предусматривалась возможность возврата всего в первоначальное состояние. В 2015 -2016 году О занимала помещение 24, свидетель – 32, ПРП – 31, но до конца 2015 года свидетель пользовался туалетом 26, комната приема пищи 25 – сейчас пустует, комната 30 осталась общей проходной комнатой- сейчас пустует. Родители истца и ответчика финансировали покупку этих 2 и 3 комнатной квартир, покупали объект недвижимости для деятельности отца – ПА и О, родители настояли на том, чтобы оформить на О, покупка оплачивалась родителями. Родители подарили О деньги именно на данные объекты. Р на данные помещения не претендовал, он в это время работал в Москве, в Ижевске не проживал. Купили как квартиры, начали переводить в нежилой фонд и одновременно делать ремонт. Сделали ремонт всего помещения родители, свидетель вкладывал деньги только в кабинет ОПО – полная отделка кабинета, медоборудование, сети водоснабжения, канализации. Ремонт закончился одновременно во всех помещениях. Заселились одновременно отец и О. На плане (л.д. 161 т.1) отец заехал в кабинет 8, О в кабинет 1, 7 был общий – там сидели риэлторы (работники отца), 9 кабинет – бухгалтерия – кабинет отца. Так работали года до 2012. Все расходы по помещению несла ФИО4. Отец сидел просто, аренду не платил. В 2012 году свидетель пришел работать в фирму отца истца, и вернулся из Москвы Р. Сначала свидетель сидел в каб.7, а после того, как ППА ушел в 2014 году из бизнеса, свидетель переехал в кабинет 8, Р занял кабинет 9. Р подарили долю <дата> по требованию родителей. Появились конфликты, поскольку Р начал пользоваться помещением в ночное время, где компании курили, выпивали. Конфликты были между братом и сестрой. Р предложил провести возврат в 2 и 3 комнатную квартиру, чтобы не мешать О. Так и сделали вторую перепланировку. В 2015 году санэпидемиологическое заключение на косметологический кабинет утратило силу, так как произошла перепланировка. В 2014 О закрылась и прекратила деятельность как индивидуальный предприниматель. До конца 2016 года О появлялась в данном помещении 2-3 раза в неделю, проводила косметологические консультации. Свидетель работал до ноября 2015, потом ушел на другую работу и съехал, освободив помещение 32. До ноября 2015 Р там был регулярно и в комнате приема пищи, сидел в помещении 31, пользовался помещениями 25 и 26. В конце 2015 закончили ремонтировать помещение 29 и он пользовался помещением 25, также пользовался входной группой, так как в 34 помещении стоит пульт охранной сигнализации, а блок бесперебойного питания и система охраны стояла в помещении 28. Свидетель съехал в ноябре 2015 года и освободил кабинет 32. Теща (мать О) там никогда не работала. Цель переоформления доли помещения на нее – свидетелю не известна. Свидетелю надоело, что истец несет все платежи и свидетель начал проводить работу по разделению платежей за помещение. Р не идет в добровольном порядке переоформлять лицевой счете. Р с начала 2016 года начал сдавать помещения № и № в аренду без согласия сестры и без согласия тещи. И в 2017 году также сдавал и сейчас сдает в аренду. Свидетель и истец знали, что арендаторы имеются, но никаких требований к ним не предъявляли. Заехал тату-салон в мае 2017 года. ОПО была вынуждена уйти в аренду в иное место, так как Тату -деятельность лицензионная, необходима лицензия на инъекционные процедуры и свидетель понимал, что все шишки попадут на собственников. Салон деятельность вел не официально, разрешения нет, лицензии нет (это свидетель посмотрел сайте Роспотребнадзора). Свидетель писал жалобу в Агентство по охране памятников культуры, это было в 2017 году, так как тату-салон разрисовал внешнюю стену здания и повесил рекламу на общую стену на памятнике архитектуры, согласие собственников при этом не спрашивал. На внешней стене помещений 34, 25, 24 была нарисована эмблема девушки, сейчас она замазана. На внешней стене помещения 32 висит рекламный плакат тату-салона, который называется «Спика». В 31 помещении Р продолжает сидеть сам. ОПО около полутора лет уже не посещает помещения, поскольку она переехала в другое помещение, и Р отключил электричество в ранее занимаемой части (щиток находится в помещении 29), Р в конце 2016 года без согласия О перенес охранное оборудование из помещения 28 (где оно находилось) в часть здания, где находятся помещения 30,31,32. О перестала занимать помещение, помещение пустовало, она перестала платить, и съехала именно в связи с конфликтом с тату-салоном, поскольку О деятельность ведет легально, трудоустроена, и она не хотела иметь такое соседство. Когда О съехала – салон сидел еще 9 месяцев. О предлагала тату-салону показать основания нахождения- они игнорировали. Брат с сестрой постоянно ссорились, поскольку в помещении начался бардак. Конструктивного решения не находили. В сентябре 2016 году свидетелю надоело это все, и он предложил Р заплатить 540 тысяч рублей за помещения 30,32,31, либо продать все помещение целиком и поделить деньги. Р сказал, что помещения 30, 32 и 31 он никогда не покинет и что О может рассчитывать на компенсацию в виде остаточной балансовой стоимости помещения. Истец хочет: в кабинете 31 оборудовать косметологический кабинет, в кабинете 32 – массажный кабинет, в кабинете 30 - парикмахерскую. Оборудование есть, сотрудники в проекте. О ведет сейчас аналогичную деятельность в ином купленном помещении, была вынуждена залезть в ипотеку. Истцу и свидетелю нравится местоположение помещения – центр города, для клиентов удобно, что будет 2 офиса у истицы, будет удобная транспортная развязка. Чтобы не потерять клиентов, О год снимали помещение рядом. Сейчас вариант продажи истцу не интересен, так как она хочет открыть 2-й салон. Сейчас в 24 кабинете свалена мебель О и свидетеля, они использует данное помещение как склад, чтобы хоть как-то использовать. Остальное все пустует. Свидетель последний раз был в помещении, когда делал оценку перед судом. Сейчас помещения соединяются только через входную группу, часть помещения с кабинетами по поэтажному плану 24, 25, 28, 24 –истцом закрыты, Р доступа туда не имеет, это произошло после ноября 2016 года, когда Р не пустил истца в свою часть. Ранее у всех был доступ во все помещения, потом сменились пароли, и истец не смогла зайти в часть, которую самовольно захватил Р. В стихийно сложившихся частях – ремонт равноценный. В помещении 30 – есть рисунки на стенах - это после тату-салона. Части не равноценны по площади – та, которая закрыта ОПО 39,8 кв.м., из них - 25.1 кв.м. – основная полезная, 14.7 кв.м. - вспомогательная. Часть помещения, которую захватил самовольно Р имеет площадь 48.3 кв.м., из них - 43.2 кв.м.–основная площадь, 5.1 кв.м. – вспомогательная площадь. Вопрос о компенсации идет о 4.4 кв.м. Истец и свидетель хотят часть помещения площадью 48.3 кв.м., так как истица хочет расширяться, имеются требования (медкабинет -не менее 12 кв. на 1 кометолога + 4 кв м. на каждое следующее рабочее место; оговорены требования к помещениям для приема пищи, для персонала, для инвентаря). Сейчас в закрытой истицей части не укладываются по нормативам – нет комнаты для посетителей. Еще требуется закуток для хранения препаратов, отдельная комнатка (либо шкаф, либо комната), он не должен быть в доступе для посетителей. Ранее, в меньшей части, для того, чтобы получить необходимое разрешение – нужна была определенная высота – в связи с этим производили углубление помещения. Комната для приема пищи – так и обозначена на техпаспорте, туда подведена мойка, плиты там нет. Насчет тату-салона - Р сказал, они будут там сидеть, имеются ли сейчас они по факту – свидетелю не известно. Р использует помещение в целях извлечения доходов от аренды. Р никаких улучшений не производил. Когда свидетель и истец узнали, что ПТВ стала собственником - сделали перегородку в тамбуре для отдельных входов и согласовали с собственником П. В помещение истицей постоянно вкладывались деньги.

- КЕВ пояснила, что по плану от <дата> от входной группы через помещение 5 проходила в помещение № для приятия процедур у истицы. Это было в течении 2005-2015 лет раза 3 в год по нескольку процедур. Планировка была как по схеме от <дата>. Из входной группы в нежилое помещение был только один вход - напротив помещения №. Свидетель там раздевалась, там был столик и журналы, свидетель ожидала, когда О освободится. Свидетель в этом помещении бывала одна, никого обычно не было. Через помещении № проходила в последующем в помещение № где и проходили мед. процедуры. Между помещениями 7 и 8 была дверь, там бывали и Р и папа истицы П П.А. Начиная с 2016 года была поставлена стенка в самом узком месте помещения 5 рядом с помещением 6 – ожидать стало негде и свидетель стала приходить точно по времени. Тогда же появился и 2 вход в нежилое помещение из входной группы. В помещении 2 – у О была кухня – она там пила чай, поскольку О была со свидетелем знакома – иногда разрешала свидетелю ожидать там, посторонних – кого не очень хорошо знала – О туда не пускала. Часть помещения 5, напротив помещения 2 – это тамбур. Помещение 3 - это санузел – все ходили туда, помещение 7 – там был гардероб, журнальный стол, там были стеллажи - витрины с кремами.

- ПАП пояснила, что с О знакомы, свидетель бывала у О на процедурах по <адрес>, ходила к ней с середины двухтысячных по 2015 год раз в месяц. Свидетель не видела перепланированное помещение, знает только планировку помещения, отраженную в схеме от <дата>. Из входной группы заходила в помещение 5 – а потом 7 – там был журнальный стол, аквариум, диван, шкаф, кулер. В 9 помещении свидетель видела С - мужа у О, он сказал свидетелю, куда идти. В 8 помещении никогда никого не видела. В 7 помещении свидетель ждала, когда ее пригласят к О. Сама О процедуры проводила в помещении №, в помещении № (свидетель туда заходила 1 раз) была кухня. После 2015 года у свидетеля был перерыв, потом свидетель начала к О ходить в 2017 году в другое место. Брата истца свидетель не знает, отца видела 1 раз – столкнулись с ним на выходе – О сказала, то это ее отец.

Суд, выслушав пояснения сторон, показания свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам:

Как установлено судом и следует из материалов дела, нежилое помещение в жилом доме по адресу: УР, <адрес>, площадью 87,8 кв.м., (инвентарный №, А; кадастровый номер объекта: №) находится в долевой собственности по ? доли в праве ООП и ПРВ

Первоначально все указанное помещение находилось в собственности ООП (ее право собственности было зарегистрировано <дата> за №), в последующем, на основании договора дарения от <дата> право собственности ООП на указанное нежилое помещение было прекращено; за ООП и ПРВ было зарегистрировано право общей долевой собственности на указанное помещение (по ? доле вправе за каждым). <дата> право долевой собственности на нежилое помещение ПРВ было прекращено, новым сособственником стала мать ООП и ПРВ - ПТВ С <дата> сособственником нежилого помещения вместо ПТВ вновь стал ПРП

Указанное нежилое помещение образовалось из 2-х комнатной и 3-х комнатной квартир жилого дома. Указанные квартиры были в установленном порядке переведены в нежилые помещения (постановления первого заместителя главы администрации - вице-мэра г.Ижевска от <дата>№ и от <дата>№).

Здание, расположенное по адресу <адрес>, включено в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на основании постановления Правительства Удмуртской Республики от 17.09.2001г. № 966 «Об отнесении недвижимых объектов историко-культурного наследия народа Удмуртской Республики к категории памятников истории и культуры местного (Удмуртской Республики) значения» в качестве объекта культурного наследия «Дом Горместхоза». Объект культурного наследия регионального значения «Дом Горместхоза» зарегистрирован в едином государственном реестре объекта культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации за рег. №. «Дому Горместхоза» присвоен вид объекта культурного наследия- памятник.

Предмет охраны объекта культурного наследия «Дом Горместхоза» в установленном приказом Министерства культуры РФ от 13 января 2016 г. N 28 порядке не определен.

В 2003 году ООП было дано охранное обязательство № по недвижимому памятнику истории и культуры, в соответствии с которым ООП., обязалась обеспечивать режим содержания памятника, а также проводить ремонтно-реставрационные работы и другие работы по памятнику и его территории по предварительному разрешению Госоргана; устранять самовольные перестройки и переделки, искажающие первоначальный вид памятника, его территорию и зоны охраны за свой счет в срок, определенный Госорганом.

Постановлением Администрации г.Ижевска от <дата>№ООП разрешено проектирование и проведение реконструкции жилых помещений под помещение конторского типа и строительство входной группы по <адрес>, который является вновь выявленным объектом, представляющим историческую, научную, художественную и иную культурную ценность – «Дом горместхоза» с возложением на ООП обязанности получить до начала проектирования задания от Министерства культуры УР и архитектурно-планировочного задания от ГУАиГ; разработать проект помещения конторского типа и благоустройства прилегающей территории в соответствии с действующими строительными и реставрационными нормами и правилами с привлечением проектной организации, имеющей лицензию на проведение работ на памятниках истории и культуры.

Актом государственной приемочной комиссии приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от <дата> принят в эксплуатацию предъявленный ОТП к приемке объект - помещение конторского типа после реконструкции жилых помещений по адресу: <адрес>.

Постановлением № от <дата> Администрации Первомайского района <адрес> вышеуказанный акт государственной приемочной комиссии утвержден; Заказчику ОТП предписано осуществить техническую инвентаризацию помещения и зарегистрировать право на недвижимое имущество в учреждении юстиции «Регистрационная палата УР по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При этом, из пояснений сторон в судебном заседании, показаний свидетелей, выписок из технических паспортов нежилого помещения от <дата> и <дата> следует, что проведенная реконструкция не соответствовала проекту «Реконструкция помещений первого этажа с устройством входной группы в жилом доме по <адрес>), разработанной архитектором РИС под руководством архитектора МСА «Архитектоника» (лицензия №УДМ № от <дата>)» в части организации 2 входа в помещение (с фасадной стены здания в помещение был сделан 1 вход) и организации 2 санузла - помещение 6 по поэтажному плану технического паспорта от <дата> (№ по поэтажному плану технического паспорта от <дата>) являлось вспомогательным, а не санузлом..

Согласно выписки из ЕГРП нежилое помещение имеет ограничения и обременения:

от <дата>

Собственник обязан:

- обеспечивать режим содержания памятника, проводить ремонтно-реставрационные работы, консервационные и ремонтные работы; содержать в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом порядке; не производить без разрешения госоргана никаких работ по ремонту, побелке, покраске стен, покрытых живописью, лепки и предметов внутреннего оборудования, являющихся произведениями искусства, не сдавать памятник в аренду другим организациям без разрешения госоргана, не занимать помещение памятника под жилье, если таковое не оговорено обязательством, немедленно извещать госорган о всяком повреждении, аварии или ином обстоятельстве, нанесшем ущерб памятнику; своевременно производить текущий, капитальный ремонт; беспрепятственно допускать представителем госоргана для контроля за выполнением правил содержания памятника, его территории и зон охраны или для научного обследования.

Указанное ограничение зарегистрировано в ЕГРП <дата> на основании охранного обязательства по недвижимому памятнику истории и культуры №, договора от <дата>.

ипотека 1/2 доли в праве ПРВ сроком с <дата> по <дата>, указанное ограничение было зарегистрировано в ЕГРП <дата> на основании договора залога от <дата>;

запрет на осуществление действий по регистрации; указанное ограничение зарегистрировано <дата> на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации от <дата>№, выданного Индустриальным РОСП г.Ижевска УФССП России по Удмуртской Республике.

В настоящее время фактически ПРВ используется часть нежилого помещения, ранее составлявшая трехкомнатную квартиру (номера помещений по поэтажному плану технического паспорта от <дата>№); оставшаяся часть нежилого помещения (ранее являвшаяся двухкомнатной квартирой) используется под склад имущества ООП (номера помещений по поэтажному плану технического паспорта от <дата>№,№).

Обе стороны фактически просят разделить помещение по ранее имевшейся границе (между 2 и 3 комнатными квартирами); обе стороны настаивают на выделении им части нежилого помещения, приходящейся на ранее имевшуюся трехкомнатную квартиру, исходя, при этом из того, что часть нежилого помещения, ранее являвшаяся двухкомнатной квартирой, является менее функциональной, ввиду наличия большего количества вспомогательных помещений, при меньшем количестве полезной площади; ответчик ПРП также отмечает разницу в отделке помещений (часть помещения, приходящаяся на 3-х комнатную квартиру отделана лучше им имеет более свежий ремонт).

Указанные обстоятельства следуют из пояснений сторон (их представителей) в судебном заседании, материалов дела.

На основании п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Как разъяснено в п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с пунктом 3 статьи 252 суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.

Поскольку соглашение о выделе доли в натуре между участниками долевой собственности не достигнуто, возник спор, для разрешения которого по ходатайству сторон определением суда от <дата> назначалась судебная комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза.

Согласно заключению экспертов ООО АНЭ «Столица» от <дата>, установлено, что разделение нежилого помещения в жилом доме по адресу: УР, <адрес> (общая площадь 87,8 кв.м., инвентарный номер, литер: №, А; этаж: 1; номера помещений на поэтажном плане: 1-9; кадастровый (или условный) номер объекта: № (далее – нежилое помещение), на два самостоятельных помещения в соответствии с техническим планом помещения от <дата>, подготовленным кадастровым инженером ЛАИ: помещение №: нежилое помещение в жилом доме по адресу: УР, <адрес>, общей площадью 39,8 кв.м., состоящее из помещений № (кабинет, пл.14,2 кв.м.), № (комната приема пищи, пл.10,4 кв.м.), № (санузел, пл.2,2 кв.м.), № (шкаф, пл.0,2 кв.м.), № (коридор, пл.6,7 кв.м.), № (коридор, пл.5,6 кв.м.), № (шкаф, пл.0,2 кв.м.), № (шкаф, пл.0,3 кв.м.); помещение №: нежилое помещение в жилом доме по адресу: УР, <адрес>, общей площадью 48,2 кв.м., состоящее из помещений № (санузел, пл.1,3 кв.м.), № (кабинет, пл.20,8 кв.м.), № (кабинет, пл.13,0 кв.м.), № кабинет, пл.9,4 кв.м.), № (коридор, пл.3,8 кв.м.) возможно. На момент окончания осмотра помещения № и №, общей площадью 39.8 кв.м.и 48.3 кв.м. изолированы друг от друга.

Иное разделение нежилого помещения на два самостоятельных помещения, максимально равных по площади- возможно.

Стоимость затрат на выполнение работ по изменению существующей конфигурации нежилого помещения, необходимых для приведения его в состояние, предложенному экспертом варианту разделения помещения на максимально равные по площади два помещения, будет складываться из стоимости работ по демонтажу и монтажу внутренних конструкций и стоимости материалов необходимых для этого и составит 82 020 руб.

При оценке указанного заключения, суд исходит из того, что из пояснений эксперта НВС в судебном заседании следует, что раздел нежилого помещения на равные части является реконструкцией, поскольку затрагивает несущую конструкцию; расчет стоимости проектных работ по реконструкции нежилого помещения и получения соответствующих согласований экспертом не произведен.

Стороны не согласны на проведение реконструкции нежилого помещение и несение связанных с этим затрат; кроме того, предлагаемая реконструкция (в том числе и части предлагаемого экспертом переноса входа в несущей стене здания часть помещения с номерами по поэтажному плану от <дата>№) требует соблюдения порядка, предусмотренного Федеральным законом № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», в связи с чем, суд приходит к выводу, что возможность раздела помещения на равные части своего подтверждения в судебном заседании не нашла.

Обе стороны признают, что разница при возможном разделе нежилого помещения по ранее имевшейся границе (цена части, приходящиеся, соответственно, на 2 комнатную и 3-х комнатную квартиры) заключается не только в разнице в стоимостях частей, вызванной разницей площадей получающихся частей, но и в разнице, вызванной различной функциональностью выделяемых частей (соотношения полезных и вспомогательных площадей в каждой из частей).

Указанное также подтверждается Отчетом об оценке №н-№ о <дата>, изготовленным ООО «Эксо-Ижевск», признанным судом относимым и допустимым доказательством по делу, ввиду того, что указанный отчет подготовлен специалистами, наличие специальных познаний которых подтверждено документально, является мотивированным и соответствует по своему содержанию требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Так, из указанного Отчета следует, что рыночная стоимость нежилого помещения на дату проведения оценки (<дата>) составляет 4480000 рублей; стоимость частей помещения (при разделе по имевшимся ранее границам – 2 и 3 комнатной квартир) составит 1920000 рублей и 2560000 рублей соответственно; при расчете рыночной стоимости указанных частей оценщиком учтен коэффициент отношения ставки за вспомогательные помещения и места общего пользования к ставкам за основные площади в размере 0,68.

Суд также учитывает, что ? доля в праве на нежилое помещения, собственником которой является ПРВ., находится в залоге у ППА Залогодержатель ППА на отчуждение предмета залога (в том числе, путем выделения заложенной доли в натуре) не согласен.

В соответствии с ч.ч.1,2 ст. 346 ГК РФ залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Выдел доли ПРВ в натуре подразумевает нарушение установленного законом запрета на отчуждение предмета залога без согласия залогодержателя.

При этом, судебное решение, суть и правовая цель которого – восстановление нарушенного права, не может являться источником нарушения прав третьих лиц.

Как установлено в судебном заседании, раздел помещения на 2 равные части не возможен, выдел доли ПРВ является нарушением прав залогодержателя ППА в ввиду неравноценности возможных к выделению долей.

Также, суд отмечает, что <дата> между собственниками нежилого помещения ПТВ и ООП было заключено соглашение о выделе долей в натуре, в соответствии с которым ПТВ на праве долевой собственности в размере 9/10 и ООП. на праве долевой собственности в размере 1/10 выделено в долевую собственность нежилое помещение в жилом доме по адресу <адрес>, общей площадью 48,3 кв.м., состоящее из помещений согласно поэтажному плану №№; ООВ выделено в единоличную собственность нежилое помещение в жилом доме по адресу <адрес>, общей площадью 39,8 кв.м., состоящее из помещений согласно поэтажному плану №№.

Факт заключения указанного соглашения и его действительность не оспаривался; указанное соглашение в силу действующего законодательства не подлежит государственной регистрации, так как является сделкой с нежилым помещением (регистрации подлежит лишь право на недвижимое имущество, возникшее на основании данного соглашения; однако, отсутствие регистрации такого права не свидетельствует о незаключенности данного соглашения). С учетом того, что соглашение заключено до <дата> (<дата>) соблюдение нотариальной формы указанного соглашения не требовалось.

Доводы представителя ООПИИВ о том, что стороны расторгли указанное соглашение, ничем не подтверждены.

Также, суд отмечает, что здание, расположенное по адресу <адрес>, включено в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

В соответствии с преамбулой, ст.ст. 44, 47.1, 47.3, 48, 56.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации представляют собой уникальную ценность для всего многонационального народа Российской Федерации и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия. В Российской Федерации гарантируется сохранность объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа Российской Федерации. Государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) является одной из приоритетных задач органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. Приспособление объекта культурного наследия для современного использования - научно-исследовательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях создания условий для современного использования объекта культурного наследия, включая реставрацию представляющих собой историко-культурную ценность элементов объекта культурного наследия. Ограничениями (обременениями) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия, устанавливаемыми в целях обеспечения сохранности указанных объектов, обеспечения доступа граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства к объектам культурного наследия, включенным в реестр, являются установленные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона требования к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, а также требования, установленные охранным обязательством в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 47.6 настоящего Федерального закона (далее - требования в отношении объекта культурного наследия). Указанные ограничения (обременения) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. При содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, указанные в пункте 11 статьи 47.6 настоящего Федерального закона, лицо, которому земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязаны, в том числе, не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия; не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен. Памятники и ансамбли, находящиеся в общей собственности, включая памятники и ансамбли, относящиеся к жилищному фонду, а также земельные участки в границах территорий памятников и ансамблей разделу не подлежат. Выдел собственникам их доли в натуре не осуществляется. Установленные в соответствии с настоящим Федеральным законом ограничения (обременения) прав на объект культурного наследия, включенный в реестр, выявленный объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, сохраняются при переходе права собственности или иных вещных прав на указанные объекты к другому лицу, в том числе при обращении взыскания на объект культурного наследия. Обязательства собственников жилых помещений, приватизированных гражданами в домах, требовавших капитального ремонта, по выполнению требований к сохранению объекта культурного наследия определяются с учетом обязанности бывшего наймодателя соответствующего жилого помещения производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами жилищного законодательства. В случае, если объектом культурного наследия или его частью является многоквартирный дом либо жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, требования в отношении объекта культурного наследия в зависимости от предмета охраны могут быть установлены в отношении такого дома в целом, жилых или нежилых помещений в нем, а также общего имущества в многоквартирном доме. Охранные обязательства, содержащие требования в отношении многоквартирного дома в целом и общего имущества многоквартирного дома, все жилые помещения которого находятся в частной собственности, подлежат выполнению всеми собственниками помещений в многоквартирном доме либо по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятому не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом.

Сторонами не оспаривалось, что проектом 2003 года, согласованным с Министерством культуры УР, предусматривалось 2 входа в нежилое помещение, и 2 санузла, однако, в эксплуатацию было принято жилое помещение с 1 входом и 1 санузлом, второй вход был сделан в 2016 году с нарушением фасадной стены объекта культурного наследия, в это же время был оборудован 2 санузел. Указанное также подтверждается заключением кадастрового инженера, изложенном в техническом плане нежилого помещения от <дата>, согласно которому на кадастровый учет было поставлено нежилое помещение с кадастровым номером № на основании выписки из технического паспорта от <дата>, что не соответствует проекту от <дата>.

Сторонами не представлено доказательство того, что реконструкция нежилого помещения (осуществление второго входа с нарушением несущей фасадной стены здания, являющегося объектом культурного наследия, оборудование второго санузла) осуществлено в соответствии с проектом «Реконструкция помещений первого этажа с устройством входной группы в жилом доме по <адрес>), разработанной архитектором РИС под руководством архитектора МСА «Архитектоника» (лицензия №УДМ № от <дата>)» 2003 года, либо в соответствии с иным проектом, изготовленным лицом, имеющим лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия, при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, а также положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы, с осуществлением государственного строительного надзора за указанными работами и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия.

При этом, суд отмечает, что вывод кадастрового инженера, изложенный в техническом плане нежилого помещения от <дата>, о реконструкции нежилого помещения с кадастровым номером № с образованием 2-х помещений (19 и 20) в соответствии с проектом не мотивирован, кроме того, действующим на момент фактического проведения реконструкции нежилого помещения законодательством (в частности, ст.ст. № Градостроительного кодекса РФ) установлен порядок подтверждения соответствия проведенной реконструкции объекта культурного наследия требованиям проектной документации. При этом, Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" не предусматриваются полномочия кадастрового инженера по даче заключений соответствия (не соответствия) реконструированного объекта капитального строительства проекту.

Самовольная перепланировка в целях изолирования частей помещения не может быть учтена судом. Таким образом, наличие технической возможности раздела нежилого помещения и выдела долей собственникам в натуре, судом не усматривается.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что заявленные ООП и ПРВ требования о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности, выделе доли в натуре удовлетворению не подлежат.

Поскольку при подаче и ООП и ПТВ оплачена госпошлина в размере 12566 рублей каждым, что подтверждается чек-ордерами №, №, №, при этом, каждому из истцов отказано в удовлетворении исковых требований, в связи с чем затраты каждого из истцов не подлежат отнесению на соответствующего ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООП к ПРП о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности и выделе доли в натуре - отказать.

В удовлетворении исковых требований ПРВ к ООП о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности, выделе доли в натуре - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения через Первомайский районный суд г. Ижевска УР.

Мотивированное решение суда изготовлено <дата>.

Судья - С.И. Арсагова