Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1580/2018 по иску Администрации городского округа Первоуральск к Сарафановой Ольге Александровне о признании незаконным изменения вида разрешенного использования земельного участка, установлении вида разрешенного использования земельного участка, расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Первоуральск обратилась в суд с иском к Сарафановой О.А. о признании незаконным изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, район оздоровительного лагеря «Заря» с «курортная деятельность» на «индивидуальное жилищное строительство», установлении вида разрешенного использования указанного земельного участка- курортная деятельность /л.д.34 том 1/.

При рассмотрении дела по существу представитель истца Чемерикина П.С., действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия один год со всеми правами /л.д.173 том 1/, уточнила исковые требования, представив уточненное исковое заявление и с учетом уточнений просила суд признать незаконным изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, район оздоровительного лагеря «Заря» с «курортная деятельность» на «индивидуальное жилищное строительство», установить вид разрешенного использования указанного земельного участка- курортная деятельность, расторгнуть договор аренды вышеуказанного земельного участка №-к от ДД.ММ.ГГГГ, обязать ответчика освободить земельный участок и передать его в течение месяца с момента вынесения решения суда по акту приема-передачи Администрации г.о. Первоуральск /л.д.216 том 1/.

В судебном заседании представитель истца Чемерикина П.С. уточненные исковые требования поддержала. Суду пояснила, чтопо договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№-к Администрация городского округа Первоуральск передала, а ФИО6 принял в аренду земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер № расположенный по адресу: <адрес>, район оздоровительного лагеря «Заря». Земельный участок предоставлен с видом разрешенного использования - курортная деятельность. Стороны определили срок действия договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. По акту приёма-передачи арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок. В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ права по договору аренды от ФИО6 перешли к ФИО7 Впоследствии после смерти ФИО7 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по договору аренды №-к от ДД.ММ.ГГГГ и соглашению от ДД.ММ.ГГГГ перешли к Сарафановой О.А.

В ДД.ММ.ГГГГ года Сарафанова О.А. обратилась в Администрацию г.о. Первоуральск с заявлением об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории - из земельного участка с кадастровым номером № путем раздела, согласно которому предполагалось сформировать три самостоятельных земельных участка. Решением ММВК от ДД.ММ.ГГГГ ответчику было отказано в утверждении данной схемы. Из указанного заявления Сарафановой О.А. Администрации г.о. Первоуральск стало известно о том, что ей был изменен вид разрешенного использования земельного участка № с «курортная деятельность» на «индивидуальное жилищное строительство».

Вместе с тем, по условиям <данные изъяты> договора аренды участок был предоставлен для курортной деятельности, то есть условиями договора определен вид разрешенного использования арендуемого земельного участка. Ответчиком Сарафановой О. А. незаконно изменен вид разрешенного использования земельного участка. Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 Градостроительного кодекса РФ. ст. 7, 85, 42, 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Из норм ст. 40, 41 ЗК РФ следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения вида разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом. Таким образом, осуществление жилищного строительства на основании договора аренды №-к от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке, предоставленном не по установленной процедуре, недопустимо в силу п. п. 1 и 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации. При изложенных обстоятельствах изменение Сарафановой О.А. целевого назначения спорного земельного участка привело к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Считает, что действия Сарафановой О. А. по изменению вида разрешённого использования фактически направлены на внесение изменений в гражданско-правовой договор аренды земельного участка, что является недопустимым без согласия арендодателя. Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в зоне жилой застройки само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (курортная деятельность), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (индивидуальные жилые дома), применить его и использовать по своему усмотрению без волеизъявления собственника решения соответствующего уполномоченного органа).

Согласно п<данные изъяты> договора аренды земельного участка изменение условий договора аренды осуществляется по соглашению сторон. Вносимые в договор изменения и дополнения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением. Исходя из вышеизложенного следует, что изменение вида разрешенного использования, когда определено целевое назначение арендуемого имущества только по решению арендатора по смыслу действующего законодательства не допускается.

Таким образом, изменение вида разрешенного использования земельного участка было произведено ответчиком в нарушение действующего законодательства, а также ввиду общественной значимости развития курортно-оздоровительной деятельности на территории городского округа Первоуральск, для целей которого предоставлялся земельный участок, внесение изменений в договор аренды №-к от ДД.ММ.ГГГГ с учетом представления прокурора Первоуральск от ДД.ММ.ГГГГ не будет отвечать публичным интересам, в связи с чем следует признать незаконным изменение вида разрешенного использования и договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ должен быть расторгнут.

На основании вышеизложенного просит признать незаконным изменение вида разрешенного использования земельного участка № с «курортная деятельность» на «индивидуальное жилищное строительство», установить вид разрешенного использования данного земельного участка- курортная деятельность.

Кроме того, в соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора аренды, поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка было произведено ответчиком в нарушение действующего законодательства, истец просит расторгнуть договор аренды №-к от ДД.ММ.ГГГГ и обязать ответчика освободить земельный участок № и передать его в течение месяца с момента вынесения решения суда по акту приема-передачи Администрации г.о. Первоуральск.

Ответчик Сарафанова О.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, её интересы в судебном заседании представляла Мартынова И.С., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на один год со всеми правами /л.д.174/. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика Сарафановой О.А.

Представитель ответчика Мартынова И.С. исковые требования не признала в полном объеме, представив письменные возражения /л.д.175-176 том 1, л.д.8-11 том 2/.Суду пояснила, что на основании договора аренды №-к от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ к Сарафановой О.А. в порядке наследования по закону перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, район оздоровительного лагеря «Заря». При заключении договора аренды земельного участка №-к от ДД.ММ.ГГГГ вид разрешенного использования земельного участка «курортная деятельность» был установлен в соответствии с его принадлежностью к территориальной зоне «Р», которая действовала на момент заключения договора. Принадлежность земельного участка к данной зоне подразумевал его использование в коммерческих целях, а следовательно, для целей извлечения прибыли. Изменение территориальной зоны, в которой находится арендованный земельный участок, на зону Ж-1 имеет следующие основные виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства /далее- ИЖС/, для ведения личного подсобного хозяйства, под блокированную жилую застройку, а также ведение огородничества, т.е. не связанные с ведением предпринимательской деятельности при использовании арендованного земельного участка, а следовательно не подразумевает извлечение прибыли.

Таким образом, в результате того, что изменилась территориальная зона, в которой расположен земельный участок, использование его по назначению, установленному договором аренды земельного участка, стало бы невозможным ввиду наступления для арендатора ответственности, предусмотренной ст. 8.8. КоАП РФ за использование земельного участка не по целевому назначению. Ввиду того, что Администрацией городского округа Первоуральск нарушены требования п. 1 ст. 32 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с которыми органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае принятия ими решений (актов), в том числе об утверждении правил землепользования и застройки либо о внесении изменений в правила землепользования и застройки, если такими изменениями предусмотрено установление или изменение градостроительного регламента, установление или изменение границ территориальных зон, арендатор по сути был поставлен в тупик, т.к. уже не имел права использовать земельный участок по целевому назначению, определенному условиями договора, и еще не имел права использовать земельный участок по видам разрешенного использования, установленными для территориальной зоны Ж-1.

Вместе с тем, истцом не доказан тот факт, что ответчик в одностороннем порядке нарушила условия договора, изменив вид разрешенного использования, который предусмотрен измененным со стороны Администрации территориальным зонированием, т.к. данные действия были совершены истцом именно с целью последующего внесения изменений в условия договора аренды на основании двухстороннего соглашения между арендатором и арендодателем. Аргумент истца относительно нарушения процедуры заключения дополнительного соглашения - сначала постановление Главы, потом дополнительное соглашение, потом только изменение вида разрешенного использования в ГКН вызывает недоумение, т.к. принятие постановлений при заключении и внесении изменений в договоры аренды не предусмотрено действующим законодательством, а указание в договоре несуществующих характеристик земельного участка - разрешенного использования под ИЖС, сведения о которых отсутствуют в ГКН вообще находится за рамками закона.

Доводы истца относительно несоблюдения размеров земельного участка под ИЖС противоречит действующему законодательству, а конкретно ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-Ф "О государственной регистрации недвижимости", согласно которому приостановление государственной регистрации в связи с несоответствием размера земельного участка установленным нормативам по градостроительным регламентам применяется только при постановке нового участка на учет, а при внесении изменений в существующий -не применяется. Кроме того, при внесении изменений в зону действующими ПЗЗ нормативов установлено не было.

Таким образом, ответчиком были выполнены действия, прямо предусмотренные п. 2 ст. 7 ЗК РФ, в соответствии с которым земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствием с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливается федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Зона Ж-1 была установлена истцом, что подтверждается Градостроительным планом земельным участка выданным в Комитете архитектуры и градостроительства - п.2. и 2.1., своим обращением в регистрирующий орган ответчик лишь выразил свое согласие на это изменение.

Несмотря на то, что именно арендодатель при сложившихся условиях должен был выступить инициатором изменений условий договора аренды по приведению его в соответствие с действующим законодательством, арендодатель бездействовал, чем причинил арендатору имущественный вред, связанный с отсутствием возможности использования земельного участка в принципе. В свою очередь, ответчик, действуя в соответствии с п. 4.1. Договора, направила в Администрацию городского округа Первоуральск письмо с просьбой привести договор аренды в соответствие с действующим законодательством.

В соответствии с условиями п. 4.2. договора аренды земельного участка №-к от ДД.ММ.ГГГГ досрочное расторжение договора по требованию арендодателя возможно на основании решения суда только в трех случаях, а именно: использования земли не по целевому назначению; использования земельного участка способами, приводящими к порче плодородного слоя почв, ухудшению экологической обстановки; неуплаты арендной платы более двух месяцев в сроки, установленные договором. Использование земельного участка арендатором не по целевому назначению не осуществлялось и не осуществляется, т.к. данный земельный участок находится в том состоянии, в котором был передан арендатору при подписании акта приема-передачи, а именно: отсутствуют постройки капитального либо временного характера, какие-либо работы, в том числе строительные, на данном земельном участке не осуществляются. В настоящее время данный земельный участок вообще никак не используется в связи с тем, что собственником земельного участка не приведен в соответствие с законом вид его разрешенного использования, что приводит к убыткам арендатора. В связи с тем, что арендатор не имеет возможности использовать земельный участок, не портится плодородный слой и не ухудшается экологическая обстановка. Задолженность по оплате арендной платы также отсутствует.

Таким образом, у истца не имеется оснований для расторжения договора аренды по его инициативе в судебном порядке. Данный вывод еще следует из того обстоятельства, что истцом нарушен порядок изменения и расторжения договора, предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК РФ, в соответствии с которым требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, уведомление о расторжении договора было направлено арендодателем арендатору ДД.ММ.ГГГГ, то есть, уже после того как ДД.ММ.ГГГГ было подано исковое заявление в суд. Таким образом, истец нарушил процедуру расторжения договора, прямо предусмотренную п. 2 ст. 452 ГК РФ, что является существенным нарушением требований закона.

Кроме того, в своем исковом заявлении истец указывает на невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, которое якобы следует из норм ст. 37 Градостроительного кодекса РФ и ст. 7, 85, 42 и 30.1 ЗК РФ. Вместе с тем, из указанных статей Градостроительного и Земельного кодекса выводы, указанные истцом при изложении своей правовой позиции, основаны на неверном толковании норм права, регулирующих отношения в сфере землепользования, не следуют. Также при формировании правовой позиции, изложенной в исковом заявлении, истец неоднократно опирается на то, что действия ответчика привели к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства, ссылаясь при этом на нормы установленные п.п. 1 и 2 ст. 30.1 ЗК РФ, которые ничтожны в связи с утратой силы указанной статьи с ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ.

Таким образом, доводы истца построены на неверном толковании норм закона и недействующем законодательстве, и соответственно, не могут повлечь за собой каких- либо правовых последствий. Поскольку истец в обоснование своих требований ссылается на использование ответчиком Земельного участка, считаю установление данного обстоятельства существенным для рассмотрения дела. В Соответствии с Положением «О государственном земельном надзоре» компетентным органом, устанавливающим использование или неиспользование земельного участка, а также соблюдение земельного законодательства лицами и органами местного самоуправления является Росреестр, ответчиком направлено обращение об установлении всех этих фактов (портальный №).

На основании изложенного считает требования истца незаконными и необоснованными, в связи с этим просит в удовлетворении исковых требований Администрации г.о. Первоуральска отказать в полном объеме.

Третьи лица-представители Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес>, Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явились, извещались о времени и месте рассмотрения дела /л.д.101, 102 том1/. Заявлений, ходатайств суду не представили. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии третьих лиц- представителей Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> и Управления Росреестра по <адрес>.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что по договору аренды земельного участка №-к от ДД.ММ.ГГГГ Администрация городского округа Первоуральск передала, а ФИО6 принял в аренду земельный участок с кадастровым номером площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, район оздоровительного лагеря «Заря», категория земель-земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- курортная деятельность. Срок действия договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. По акту приёма-передачи арендодатель передал, а арендатор принял в аренду данный земельный участок/л.д.12-19 том 1/.

В соответствии с соглашением о передаче прав и обязанностей к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№-к от ДД.ММ.ГГГГ права по договору аренды от ФИО6 перешли к ФИО7/л.д.85 том 1/.

Согласно свидетельству о праве на наследство по закону № от ДД.ММ.ГГГГ к Сарафановой О.А. перешли права и обязанности по договору аренды №-к от ДД.ММ.ГГГГ и соглашению от ДД.ММ.ГГГГ в порядке наследования по закону после смерти ФИО7 /л.д.93 том 1/.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Сарафанова О.А. обратилась в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка № с «курортная деятельность» на «индивидуальное жилищное строительство», приложив декларацию о смене разрешенного использования земельного участка.

Уведомлением Управления Росреестра по <адрес> регистрация изменения вида разрешенного земельного участка была приостановлена в связи с непредставлением акта органа государственной власти об изменении вида разрешенного использования земельного участка и копии фрагмента Правил землепользования и застройки городского округа Первоуральск/далее- ПЗЗ/, содержащая необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения (сведения, подтверждающие отношение земельного участка с кадастровым номером № к соответствующей территориальной зоне).

Согласно сообщению Управления архитектуры им градостроительства Администрации г.о. Первоуральска № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением Первоуральской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ№ земельный участок № по адресу: <адрес>, район оздоровительного лагеря «Заря» располагается в территориальной зоне Ж-1(Зона жилых домов усадебного типа). Также был приложен фрагмент ПЗЗ применительно к спорному земельному участку /л.д.230-248 том 1/.

Согласно сведениям ЕГРН в настоящее время земельный участок с кадастровым номером № относится к категории земель-земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для индивидуального жилищного строительства /л.д.52-62 том 1/.

Обращаясь в суд с данным иском, Администрация г.о. Первоуральска ссылалась на незаконность действий ответчика Сарафановой О.А. по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № в одностороннем порядке.

В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Пунктом 1.4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что земельный участок передается арендатору с видом разрешенного использования- курортная деятельность.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Сарафанова О.А. как арендатор выразила свое согласие на использование земельного участка в соответствии с целями, определенными договором аренды, тем самым, реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон.

Таким образом, ни арендодатель, ни арендатор не имеют права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель также следует из статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85, 42, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанная правовая позиция нашла свое отражение в определениях Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 18-КГ14-95, от ДД.ММ.ГГГГ N 309-ЭС16-11029.

Следовательно, в данном случае у Сарафановой О.А. как арендатора отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка, равно как и у Администрации г.о. Первоуральск как у арендодателя отсутствует такая обязанность -изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора. В связи с этим доводы стороны ответчика о невозможности использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением, указанным в договоре аренде и возможном привлечении к административной ответственности, предусмотренной ст. 8.8. КоАП РФ являются не состоятельными и ничем не подтверждены. В судебном заседании сторона ответчика не оспаривала, что никаких претензий ни со стороны арендодателя, ни со стороны надзорных органов к Сарафановой О.А. по факту использования земельного участка не в соответствии с условиями договора аренды, не предъявлялись. Кроме того, в рассматриваемом случае ответчик обязана руководствоваться условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, суд также учитывает, что при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Предоставление земельного участка в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся и без права строительства.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства объектов жилого назначения.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в котором не содержится случай индивидуальное жилищное строительство.

В силу пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе.

Таким образом, земельные участки для жилищного строительства могут быть предоставлены в аренду только путем проведения торгов.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ изменение условий договора аренды осуществляется по соглашению сторон и оформляется дополнительным соглашением.

На момент обращения Сарафановой О.А. с заявлением о внесении изменений в вид разрешенного использования земельного участка действующим земельным законодательством предусматривалось, что по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона; земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, мог быть предоставлен для индивидуального жилищного строительства без проведения аукциона лицу, обратившемуся в уполномоченный орган с соответствующим заявлением, при условии, что это лицо является единственным претендентом на испрашиваемый земельный участок. Наличие иных граждан, заинтересованных в приобретении прав на указанный объект недвижимости и подавших заявление о намерении участвовать в аукционе после соответствующей публикации, является основанием для проведения такого аукциона, в том числе на право заключения договора аренды земельного участка (статьи 39.6, 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации). В силу статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акт гражданского законодательства применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 18-КГ15-173, в случае, если земельный участок был предоставлен в аренду для определенной в договоре цели без проведения аукциона, изменение цели предоставления этого участка на "аренду для жилищного строительства" должно производиться в рамках процедуры, предусмотренной статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Иное направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, в том числе процедуры аукциона.

Также, с учетом правовых позиций, изложенных в определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 18-КГ15-173, определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 310-КГ15-7944), следует, что основанием для изменения вида разрешенного использования земельного участка может являться соглашение сторон договора аренды земельного участка об изменении условий договора аренды относительно вида разрешенного использования земельного участка, либо новый договор аренды, заключенные в порядке статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, предусмотренное законом право арендатора на обращение в орган кадастрового учета с заявлением о кадастровом учете изменений характеристик объекта не может быть расценено как право на изменение условий договора аренды в одностороннем порядке. Поскольку документы-основания для внесения таких изменений (соглашение об изменении договора аренды) отсутствуют, суд приходит к выводу о незаконности изменения арендатором вида разрешенного использования. Доводы стороны ответчика об обратном основаны на неправильном толковании норм права.

Отнесение Правилами землепользования и застройки территории ГО Первоуральск, утвержденными Решением Городской Думы отДД.ММ.ГГГГ№, о чем указано в сообщении УАиГ Администрации ГО Первоуральск № от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленного в аренду земельного участка № к территориальной зоне Ж-1 /л.д.237-241/, также не может расцениваться как основание для самостоятельного изменения условий договора.

В соответствии с частями 8, 9 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

Пунктом 4.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ возможность его одностороннего изменения арендатором не предусмотрена. Вносимые в договор изменения и дополнения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

При таких обстоятельствах арендатор был вправе обратиться к арендодателю с заявлением о приведении условий договора в соответствие с Правилами землепользования и застройки, заключении дополнительного соглашения в порядке статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. С таким требованием Сарафанова О.А. до ДД.ММ.ГГГГ (до обращения в орган кадастрового учета) в Администрацию г.о. Первоуральска не обращалась.

При вышеизложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что Сарафанова О.А. как арендатор не вправе была изменять договор аренды, касающийся вида разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору без согласия арендодателя.

Таким образом, изменение вида разрешенного использования земельного участка, произведенное по заявлению Сарафановой О.А, поданное в нарушение условий договора аренды, является незаконным.

При таких обстоятельствах исковые требования Администрации г.о. Первоуральск о признании незаконным изменения вида разрешенного использования земельного участка подлежит удовлетворению с указанием на то, что данное решение суда является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером в части вида разрешенного использования с «индивидуальное жилищное строительство» на вид разрешенного использования « курортная деятельность» исходя из незаконности внесения в ЕГРН сведений об использовании земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

Разрешая требования Администрации г.о. Первоуральск о расторжении договора аренды №-к от ДД.ММ.ГГГГ с возложением на ответчика обязанности передать земельный участок арендодателю, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п.1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.(п.1).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут.

В соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что с требованиями о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в порядке уточнения исковых требований ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 216-217 том 1/.

Доводы стороны ответчика о несоблюдении истцом порядка расторжения договора опровергаются представленными доказательствами по делу.

Из материалов дела следует, что уведомление о расторжении договора аренды №-к от ДД.ММ.ГГГГ было направлено Сарафановой О.А. ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами: копией уведомления № от ДД.ММ.ГГГГ, копией реестра почтовых отправлений от ДД.ММ.ГГГГ,описью вложений, отчетом об отслеживании отправления /л.д.218, 219,220 том1, л.д. 4 том 2/.

Таким образом, истцом представлены доказательства соблюдения порядка расторжения договора, предусмотренного п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, доводы стороны ответчика об обратном суд считает не состоятельными.

В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В силу п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 Земельного кодекса, в частности, при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению (подп. 1 п. 2 ст. 45 Земельного кодекса).

С учетом вышеизложенных обстоятельств по делу, согласно которым судом установлено, что арендатором незаконно произведено изменение вида разрешенного использования арендованного земельного участка, а также с учетом того, что Сарафановой О.А. предприняты меры к разделу земельного участка для ИЖС на три самостоятельных участка, что подтверждается обращением ответчика в Администрацию г.о. Первоуральска с соответствующим заявлением и приложением схемы расположения земельных участков/л.д.24-27 том 1/, что свидетельствует о том, что ответчик не использует и не намерена использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ – курортная деятельность, суд приходит к выводу о том, что данные обстоятельства являются основанием для признания арендатора недобросовестным и для расторжения договора аренды. Суд полагает, что в данном случае действия арендатора, направленные на изменение вида разрешенного использования, свидетельствуют о том, что он не преследует первоначальных целей, указанных в договоре аренды.

При таких обстоятельствах суд полагает, что имеются основания для расторжения договора аренды №-к от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При таких обстоятельствах на ответчика следует возложить обязанность в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок с кадастровым номером 66:58:1301002:1070 и передать его по акту приема-передачи Администрации городского округа Первоуральск.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 14, 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Администрации городского округа Первоуральск – удовлетворить.

Признать незаконным изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты>м., расположенного по адресу: <адрес>, район оздоровительного лагеря «Заря» с «курортная деятельность» на «индивидуальное жилищное строительство»

Решение суда является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, район оздоровительного лагеря «Заря» в части вида разрешенного использования с «индивидуальное жилищное строительство» на вид разрешенного использования- «курортная деятельность».

Расторгнуть договор аренды земельного участка №-к от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Администрацией городского округа Первоуральск и Сарафановой Ольгой Александровной.

Обязать Сарафанову Ольгу Александровну освободить земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, район оздоровительного лагеря «Заря»и в течение месяца с о дня вступления решения суда в законную силу по акту приема-передачи передать его истцу Администрации городского округа Первоуральск.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловском областном суде в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Первоуральский городской суд.

Председательствующий: <данные изъяты> Ю.Г. Логунова

<данные изъяты>