Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 ФИО7 к ФИО3 ФИО8 о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры, пени и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

20 ноября 2018 года ФИО1, действуя через своего представителя ФИО2, обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры, пени и обращении взыскания на заложенное имущество, в обоснование заявленного требования указав, что 15 апреля 2016 года между ЗАО «Лесная деревня» и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры № с рассрочкой платежа. ДД.ММ.ГГГГ на основании договора уступки прав (цессии) между ФИО3 и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение № к договору купли-продажи квартиры № в котором сторонами установлена цена договора и порядок расчета. Ответчик уплатил истцу денежные средства в размере 408 026 руб. за счет средств материнского капитала, а также 140 000 рублей собственных денежных средств. В нарушение условий договора ответчиком разовый платеж: денежные средства в размере 2 413 641 рубль в срок до «28» февраля 2018 года, не осуществлен.

Просит, с учетом уточнения:

- взыскать с ответчика ФИО3 в пользу истца ФИО1 денежные средства в счет погашения задолженности по договору в размере 2413641 руб., пени в размере 576 860,20 руб.,

- обратить взыскание на объект залога - квартиру, расположенную в жилом квартале <адрес> кадастровый номер №, с последующей ее реализацией с публичных торгов по цене 2 298 400 руб. – установленной как 80% от ее рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком согласно отчета № об определении рыночной стоимости квартиры,

- взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 23 453 руб.

В судебное заседание истец ФИО1, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, не явился.

Принимая во внимание наличие сведений об извещении лиц, не явившихся в судебное заседание, суд на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчик ФИО3, извещавшаяся судом о месте и времени судебного заседания по последнему известному суду месту жительства, в суд не явилась, ходатайств не заявила, возражений по существу иска не представила, об уважительных причинах неявки не сообщила и не просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 233 ГПК РФ, с согласия представителей истца, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившейся ответчицы в порядке заочного производства.

Представители истца ФИО1: ФИО4 и ФИО2 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали по основаниям, указанным в иске, просили удовлетворить.

Выслушав представителей истца, исследовав и оценив представленные доказательства, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (ч.1).

В силу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с ч.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч.1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ч.1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с ч.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (ч.1).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (ч.3).

В соответствии со ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (ч.1).

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (ч.3).

Согласно ст.489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (ч.1).

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (ч.2).

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса (ч.3).

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Лесная деревня» (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли продажи квартиры №К-2/5 с рассрочкой платежа, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить квартиру, расположенную в жилом квартале <адрес> общей площадью 59,9 кв.м, что подтверждается копией указанного договора.

В соответствии с п.п. 2.1 договора, цена квартиры составляет 3 786 667 руб. Оплата цены квартиры осуществляется в рассрочку, путем осуществления разовых и ежемесячных платежей (п.2.2. договора).

Согласно п.2.2.1 договора разовыми платежами являются денежные средства:

- вносимые покупателем в качестве оплаты по настоящему договору собственные денежные средства в размере 2 693 641 руб., переводятся путем безналичного перечисления на расчетный счет продавца, не позднее «28» февраля 2018 года;

- денежные средства в размере 433 026 руб., переводятся путем безналичного перечисления на расчетный счет продавца в течение двух месяцев со дня обращения покупателем в пенсионный фонд, но не
позднее «28» февраля 2018 года, за счет средств материнского капитала.

Согласно п.2.2.2 договора ежемесячными платежами являются денежные средства, вносимые покупателем в счет оплаты выкупной стоимости Квартиры, в следующем порядке:

- 30 000 рублей не позднее «15» числа каждого месяца;

- первым периодом оплаты по настоящему договору является период с «15» апреля 2016г. по «15» мая 2016г., с внесением оплаты не позднее «20» апреля 2016г., последним - с «15» января 2018г. по «15» февраля 2018г., с внесением оплаты не позднее «20» января 2018г.

Пунктом 3.5 договора сторонами установлено, что квартира будет находиться в залоге у продавца до момента полного расчета сторонами по настоящему договору, в силу п.5 ст.488 ГК РФ.

15 апреля 2016 года сторонами подписан акт приема – передачи квартиры, что подтверждается копией указанного акта.

30 ноября 2017 года между ЗАО «Лесная деревня» и ФИО1 заключен договор уступки прав (цессии), по которому ЗАО «Лесная деревня» (цедент) уступил в полном объеме право требования по договору купли - продажи квартиры № с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (цессионарий), что подтверждается копией указанного договора.

Согласно п. 1.2 договора уступки права требования, право требования цедента к должнику по состоянию на дату подписания настоящего договора составляет 3 361 667 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Лесная деревня» направило ФИО3 извещение о состоявшейся уступке прав (цессии) по договору купли- продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ № № с рассрочкой платежа, что подтверждается копией извещения.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 заключено дополнительное соглашение № к договору купли - продажи квартиры № № с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого раздел «2. Цена договора и порядок расчетов» договора изложен в следующей редакции:

2.1 Цена квартиры, передаваемой по настающему договору, составляет 3 786 667 руб.

2.2 Оплата цены квартиры осуществляется в рассрочку, путем осуществления разовых и ежемесячных платежей, вносимых покупателем по реквизитам продавца, в порядке, установленном п. 2.2.2. настоящего договора.

2.2.1. Разовыми платежами являются денежные средства:

- вносимые покупателем в качестве оплаты по настоящему договору собственные денежные средства в размере 2 553 641 руб., переводятся путем безналичного перечисления на расчетный счет продавца, либо иным, не запрещенным законодательством Российской Федерации способом, не позднее «28» февраля 2018 года;

- денежные средства в размере 408 026 руб. переводятся путем безналичного перечисления на расчетный счет продавца в течение двух месяцев со дня обращения покупателем в пенсионный фонд, но не
позднее «28» февраля 2018 года, за счет средств материнского капитала.»

2.2.2. ежемесячными платежами являются денежные средства, вносимые покупателем в счет оплаты выкупной стоимости квартиры, в следующем порядке:

- 30 000 рублей не позднее «15» числа каждого месяца;

- первым периодом оплаты по настоящему договору является период с «15» апреля 2016г. по «15» мая 2016г., с внесением оплаты не поздйее «20» апреля 2016г., последним - с «15» января 2018г. по «15» февраля 2018г., с внесением оплаты не позднее «20» января 2018г.

Согласно п. 2.3 соглашения факт оплаты покупателем стоимости квартиры будет подтверждаться копией платежного поручения с отметкой банка об исполнении.

Как установлено в судебном заседании, условия договора в части передачи квартиры ФИО3 выполнены в полном объеме.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № от 14.08.2018г. право собственности на вышеуказанную квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3, номер государственной регистрации права №, установлено ограничение прав в виде залога в силу закона. Лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости – ФИО1

Как пояснили представители истца, ответчик ФИО3 уплатила истцу денежные средства в размере 408 026 руб. за счет средств
материнского капитала, а также 140 000 руб. собственных денежных
средств. В нарушение условий договора ответчиком разовый платеж: денежные средства в размере 2 413 641 рубль в срок до ДД.ММ.ГГГГ - не осуществлен.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика ФИО3 была направлена претензия с требованием о необходимости погашения задолженности, что подтверждается копией указанной претензии, которая осталась без удовлетворения.

Таким образом, ответчиком был нарушен срок погашения задолженности по договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

В соответствии с п. 3 ст. 123 Конституции РФ, ст. ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона по делу должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Исходя из указанных правовых норм, оценив представленные доказательства с точки зрения их относимости, допустимости и достоверности, а также с точки зрения достаточности доказательств и взаимной связи в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований по взысканию во исполнение обязательств по договору купли продажи квартиры № К-2/5 с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ№ к договору купли - продажи квартиры № с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО3, денежных средств в счет погашения задолженности в сумме 2 413 641 рублей, поскольку указанные требования основаны на законе, обоснованы, в связи с чем подлежат удовлетворению.

Доказательств выполнения обязательств по договору купли – продажи квартиры № с рассрочкой платежа от 15.04.2016г. и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ№ к договору купли - продажи квартиры № с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ ответчицей ФИО3 суду не представлено.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчицы ФИО3 пени за нарушение покупателем порядка и срока уплаты цены квартиры в размере 576 860,20 руб. за период с 01.03.2018г. по 25.10.2018г.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Пунктом 5.2 договора купли - продажи квартиры № с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что за нарушение покупателем порядка и срока уплаты цены квартиры продавец вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1 % от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Приведенный истцом расчет ответчицей не оспорен.

Таким образом, на основании приведенных выше норм права, суд считает, что с ответчицы подлежит взысканию в пользу истца пени в размере 576 860,20 руб.

Истцом заявлено требование об обращении взыскания на предмет залога - квартиру, расположенную в жилом квартале <адрес>, кадастровый №, с последующей ее реализацией с публичных торгов по цене 2 298 400 руб. – установленной как 80% от ее рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком согласно отчета № об определении рыночной стоимости квартиры.

Так, согласно части 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со статьей 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п.1 ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В соответствии со ст.2 указанного Закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п.1 ст.3 Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему, в том числе: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства (п.п.1).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (п.2).

В соответствии с п.1 ст. 50 Закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в настоящем пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

Согласно п.4 указанной статьи, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, статьями 12, 35, 39, 41, 46 и 72 настоящего Федерального закона либо другим федеральным законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

В соответствии со ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно п. 2 ст. 54 Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (п.п.4).

Согласно Отчета №–ОЦ, выполненного ООО «ДОКА-М», об определении рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес> рыночная стоимость квартиры на ДД.ММ.ГГГГ составляет, с учетом округления – 2 873 000 руб.

Таким образом, начальная продажная цена спорной квартиры составит 80% от ее рыночной стоимости, определенной в указанном выше отчете, т.е. 2 298 400 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию понесенные истцом расходы по государственной пошлине в размере 23453 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Иск ФИО1 ФИО9 к ФИО3 ФИО10 о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры, пени и обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 ФИО11 в пользу ФИО1 ФИО12:

- денежные средства в счет погашения задолженности по по договору купли – продажи квартиры №5 с рассрочкой платежа от 15.04.2016г. в размере 2 413 641 руб. 00 коп.

- пени за период с 01.03.2018г. по 25.10.2018г. в размере 576 860 руб. 20 коп.

- расходы по государственной пошлине в сумме 23453 руб. 00 рублей.

Обратить взыскание на объект залога - квартиру, расположенную в <адрес> количество комнат 2, общей площадью 59,9 кв.м., кадастровый №, с последующей ее реализацией с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в сумме 2 298 400 руб.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий подпись Кольченкова Н.Ю.

Копия верна. Судья Кольченкова Н.Ю.