Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новокузнецке 06 июля 2020 года дело по исковому заявлению Степановой Татьяны Викторовны к Банк ВТБ (ПАО) об уменьшении покупной стоимости недвижимого имущества (квартиры),

УСТАНОВИЛ:

Степанова Т. В. обратилась в суд с иском к Банку ВТБ (ПАО) филиал «Сибирский» об уменьшении покупной стоимости недвижимого имущества (квартиры). Просит суд взыскать с ПАО «Банк ВТБ» в пользу Степановой Т.В. в счет уменьшения покупной цены квартиры излишне уплаченной за квартиру денежную сумму в размере 200 000 руб.; расходы, связанные с проведением экспертизы в размере 15 000 руб.; расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 5200 руб.; расходы, связанные с оплатой услуг представителя в размере 22 000 руб.; расходы, связанные с оплатой почтовых отправлений в размере 260,04 руб.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Банк ВТБ» (Продавец) и Степановой Татьяной Викторовной (Покупатель), был заключен договор купли - продажи недвижимого имущества: квартира, назначение: жилое, площадью 48,1 кв. м., этаж: 1, адрес (местонахождение объекта): Российская Федерация, <адрес>, кадастровый №. Право собственности, на указанное недвижимое имущество, возникло ДД.ММ.ГГГГ, с момента регистрации перехода права собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с ним, ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. В соответствии с п. 1.3 Договора, недвижимое имущество было оценено сторонами и продано по цене в размере 1 028 000 рублей. Оплата была произведена Покупателем ДД.ММ.ГГГГ согласно Платежному поручению №. Согласно п. 1.4 Договора, Банк ВТБ (ПАО) установил, что до заключения Договора, недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или каким-либо иными обязательствами не обременено. На момент подписания указанного Договора по адресу недвижимого имущества были зарегистрированы: Б.Л.В., И.Ал.А., И.А.А., И.К.В., К.А.Б., К.А.А. для которых, переход права собственности, является основанием прекращения права пользования недвижимым имуществом. Как впоследствии выяснилось, решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ указанные лица были признаны утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу <адрес> выселены из указанного жилого помещения, без предоставления другого жилого помещения. Для того, чтобы узнать было ли освобождено приобретенное ею в собственность жилое помещение, согласно п. 1.4 Договора, Б.Л.В., И.Ал.А., И.Ал.А., И.К.В., К.А.Б.К.А.А., истец обратилась к судебному приставу-исполнителю ОСП по <адрес> УФССП России по <адрес>, от которого стало известно, что выселение будет произведено в апреле 2018 года. По истечении времени, обратившись повторно к судебному приставу-исполнителю ОСП по <адрес> УФССП России по <адрес>, стало известно, что Центральным районным судом <адрес> было вынесено определение от ДД.ММ.ГГГГ об отсрочке исполнения решения Центрального районного суда <адрес> по гражданскому делу № от ДД.ММ.ГГГГ. В определении Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что Банк «ВТБ» (ПАО) о дате судебного заседания по заявлению Б.Л.В. и Б.О.Ю. о предоставлении отсрочки исполнения решения Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, был уведомлен, представителя не направил, отзыв не предоставил. Также выяснилось, что правом пользования жилым помещением обладает Б.О.Ю., совместно с лицами, перечисленными в п. 1.4. Договора, о котором в Договоре ничего не было указано. В день сделки, до момента заключения Договора, сотрудники Банка «ВТБ» (ПАО) не уведомили истца о том, что право пользования Б.Л.В. и Б.О.Ю. жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>. является спорным, в том числе и срок действия такого права, и дата выселения. На основании Определения Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, Б.Л.В. и Б.О.Ю. предоставлена отсрочка исполнения решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, в части выселения Б.Л.В. и Б.О.Ю., до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась с заявлением в <адрес>, для разъяснения определения Центрального районного суда <адрес> от 21.17.2017 г., в части распределения оплаты услуг жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, в период проживания в жилом помещении Б.Л.В., Б.О.Ю., И.Ал.А., И.Ал.А., И.К.В., К.А.Б., К.А.А. На указанное заявление, письмом от судьи Центральною районного суда <адрес>С., было отвечено следующим образом: вопрос об оплате коммунальных платежей судом не разрешался, решение Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, определение от ДД.ММ.ГГГГ разъяснению не подлежит в порядке ст. 202 ГПК РФ. Разъяснений в ином порядке суд не дает. ДД.ММ.ГГГГ Управлением федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес> Степановой Т.В. Согласно п. 3.3 Договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что расходы на коммунальные услуги и эксплуатационные услуги с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество оплачиваются Покупателем. Следовательно, нет оснований полагать, что между истцом и Банком ВТБ (ПАО), по указанному Договору, имеется договоренность об обязанности оплаты истцом задолженность за коммунальные услуги, образованную до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Постановлениями судебного пристава-исполнителя об окончании исполнительного производства, о выселении в отношении должника И.К.В., К.А.Б., К.А.А., И.А.Л., И.Ал.А., Б.Л.В.B., Б.О.В. было выполнено ДД.ММ.ГГГГБ.Л.В. и Б.О.В. собственноручно был составлен Акт об исполнении решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано что Б.Л.В. и Б.О.В. освободили жилое помещение по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ. К моменту фактического освобождения Б.Л.В., Б.О.Ю., И.Ал.А., И.Ал.А., И.К.В.. К.А.Б.К.А.А. жилого помещения по адресу: <адрес>, были начислены коммунальные платежи по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, которые составили 27 157,66 руб. Б.Л.В., Б.О.Ю., И.Ал.А., И.Ал.А., И.К.В., К.А.Б., К.А.А., привели жилое помещение в ненадлежащее техническое и санитарное состояние. После освобождения Б.Л.В., Б.О.Ю., И.Ал.А., И.Ал.А., К.А.Б., К.А.А. жилого помещения и сдав ключи старшей дома П.Т.Г., ДД.ММ.ГГГГ, истец обнаружила следующее: обогревающие элементы (радиаторы, батареи) были срезаны; оконные блоки были демонтированы; ванная была вывезена, унитаз – разбит; входная дверь в квартиру (наружная) демонтирована; линолеум был снят с пола. Ключ, который был передан П.Т.Г., не подходил в навесному замку, который запирал дверь в квартиру, что подтверждается сведениями, установленными постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ Для восстановления жилья и приведения его в надлежащее состояние, истец понесла расходы на приобретение материалов и проведение ремонтных работ в размере 182 459,24 руб. При заключении Договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в Договоре должны быть определены права Б.Л.В. и Б.О.Ю., на пользование жилым помещением, приобретаемым истцом в собственность, до ДД.ММ.ГГГГ, чего в Договоре указано не было. ДД.ММ.ГГГГ, в день заключения Договора купли-продажи недвижимого имущества, Банк «ВТБ» (ПАО), заблаговременно уведомленный судом надлежащим образом о судебном заседании, которое состоялось ДД.ММ.ГГГГ в Центральном районном суде <адрес>, по заявлению Б.Л.В. и Б.О.Ю. об отсрочке исполнения решения Центрального районного суда <адрес> по гражданскому делу № от ДД.ММ.ГГГГ о выселении, скрыл указанный факт от истца, действуя при этом недобросовестно и только в своем интересе, чем нарушил ее права, как покупателя и обязанность, установленную п. 1 ст. 460 ГК РФ. Истец свои обязательства по Договору исполнила, в полном объеме, денежные средства в размере 1028000 рублей, передала Банку «ВТБ» (ПАО) в срок, согласно договору. После передачи жилого помещения, согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ, фактически Степанова Т.В. не могла проживать в своей квартире длительный период, из-за чего испытывала неудобства, дискомфорт проживая по другому адресу. Истец вынуждена была оплатить жилищно-коммунальные услуги, которые были потреблены и использованы лицами, проживающими в квартире, а также оплатила задолженность, образовавшуюся до государственной регистрации перехода права собственности. После выселения Б.Л.В., Б.О.Ю., И.Ал.А., И.Ал.А., К.А.Б., К.А.А. на момент принятия приобретенной истцом в собственность квартиры, состояние жилого помещения ухудшилось, относительно того, в котором оно было в момент осмотра, на момент заключения Договора купли - продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: состояние отделочных материалов, инженерного оборудования, обогревательных элементов отопительной системы, сантехнического оборудования, оконных блоков и входной двери. В результате пользования указанными лицами жилым помещением, недвижимое имущество было приведено в состояние непригодное для проживания, согласно требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим номам, техническим нормам и другим требованиям законодательства РФ. Степановой Т.В. был причинен ущерб в виде расходов на восстановление жилого помещения. Таким образом. Банком ВТБ (ПАО) не соблюдена обязанность, предусмотренная статьей 460 ГК РФ, о передаче покупателю товара свободным от любых прав третьих лиц, покупателю о правах третьих лиц известно не было, и согласие принять недвижимое имущество, обремененное правами третьих лиц истец не давала. В данном случае неисполнение продавцом Банком ВТБ (ПАО) этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены приобретенного недвижимого имущества площадью 48,1 кв. м, на этаже 1 жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Истец Степанова Т.В. в суд не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

В судебном заседании представитель истца Викторова А.А., действующая на основании доверенности, дополнила требования, при этом предмет иска изменился в сторону уменьшения, истец не поддерживает требования о взыскании расходов по оплате экспертизы в размере 15 000 руб., на прочих требованиях настаивала.

Представитель ответчика Руденко И.Г., действующий на основании доверенности, в судебном заседании с требованиями истца был не согласен, представлены письменные возражения.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно ст. 503 ГК РФ, покупатель, которому продан товар ненадлежащего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать: замены недоброкачественного товара товаром надлежащего качества; соразмерного уменьшения покупной цены; незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара; возмещения расходов на устранение недостатков товара.

В случае обнаружения недостатков товара, свойства которого не позволяют устранить их (продовольственные товары, товары бытовой химии и тому подобное), покупатель по своему выбору вправе потребовать замены такого товара товаром надлежащего качества или соразмерного уменьшения покупной цены.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Банк ВТБ» и Степановой Т.В. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Предметом сделки является квартира, расположенная по адресу: <адрес>, площадью 48,1 кв.м., на 1 этаже. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами составлен передаточный акт квартиры. ДД.ММ.ГГГГ к истцу Степановой Т.В. перешло право собственности на указанный объект недвижимости, что подтверждается отметкой Росреестра на договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Истец в обоснование исковых требований, указывает, что после передаче ей квартиры, фактически не имела возможности пользоваться своим имуществом до ДД.ММ.ГГГГ, ввиду того, что там проживали лица, право пользования жильем у которых прекращено с переходом к ней права собственности.

Согласно п. 1.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, на момент подписания договора по адресу недвижимого имущества зарегистрированы: Б.Л.В., И.Ал.А., И.А.А., И.К.В., К.А.Б., К.А.А., для которых, переход права собственности, является основанием прекращения права пользования недвижимым имуществом.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Данный пункт договора не содержит указания на срок, в течение которого указанные лица должны были сняться с регистрационного учета.

Согласно ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Условие о сроке, в течение которого зарегистрированные в жилом помещении лица должны сняться с регистрационного учета, не является обязательным условием договора купли-продажи квартиры. Истец, являясь стороной договора купли-продажи, не указала в договоре подобное условие.

Таким образом, факт того, что Б.Л.В., И.Ал.А., И.Ал.А., И.К.В., К.А.Б., К.А.А., выселились из квартиры по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ, не нарушает условий договора. Кроме того, обязанность сняться с регистрационного учета и выселиться из жилого помещения, лежит на лицах, зарегистрированных и проживающих в жилом помещении, а не на продавце (ПАО «Банк ВТБ»).

Суд не усматривает вины банка в том, что Б.Л.В., И.Ал.А., И.Ал.А., И.К.В., К.А.Б., К.А.А., выселились из квартиры ДД.ММ.ГГГГ

При этом, именно ПАО «Банк ВТБ» обращался в суд за признанием указанных лиц утратившими право пользования жилым помещением, что подтверждается ответом Центрального районного суда <адрес> (л.д. 46 оборот). Решение суда было вынесено ДД.ММ.ГГГГ, то есть, задолго до заключения договора купли-продажи между ПАО «Банк ВТБ» и Степановой Т.В.

Истец ссылается, что ПАО «Банк ВТБ» зная о предоставлении Б.Л.В., И.Ал.А., И.Ал.А., И.К.В., К.А.Б., К.А.А. отсрочки исполнения решения от ДД.ММ.ГГГГ, не сообщил об этом истцу, чем нарушил ст. 460 ГК РФ.

Согласно ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно п. 2.1.1 договора купли – продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, продавец обязуется, с даты подписания договора до фактической передачи недвижимого имущества, покупателю не ухудшать состояния недвижимого имущества, не сдавать его в аренду, наем, не передавать в безвозмездное пользование, не обременять имущественными и иными правами третьих лиц.

Пункт 1.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, содержит указания на наличие прав третьих лиц, и истец подписала договор при наличии указанного пункта, то есть, покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Тот факт, что лица, указанные в п. 1.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, освободили жилое помещение ДД.ММ.ГГГГ, не имеет правового значения, так как соглашением сторон не установлен срок освобождения жилого помещения. Также не имеет правового значения, что кроме лиц, указанных в п. 1.4 договора, право пользования имело еще одно лицо - Б.О.Ю., так как законодательство не имеет указания на то, что количество лиц, которое имеет права проживания в квартире, имеет правовое значение и что количество лиц влияет на какие-либо правовые последствия.

Кроме того, определение суда о предоставлении Б.Л.В., И.Ал.А., И.Ал.А., И.К.В., К.А.Б., К.А.А. отсрочки исполнения решения вынесено ДД.ММ.ГГГГ, то есть, в день подписания договора купли-продажи между истцом и ответчиком, а не до его заключения.

Таким образом, отсутствуют основания для уменьшения цены квартиры, предусмотренные ст. 460 ГК РФ.

Степанова Т.В. указывает, что к моменту фактического освобождения квартиры по адресу: <адрес>, квартира была не пригодна для проживания, так как приведена в подобное состояние лицами, проживающими в ней - Б.Л.В., И.Ал.А., И.Ал.А., И.К.В., К.А.Б., К.А.А.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами составлен передаточный акт квартиры, согласно которого недостатки, выявленные при осмотре недвижимого имущества отсутствуют. Таким образом, квартира не имела никаких недостатков на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

ДД.ММ.ГГГГ за Степановой Т.В. зарегистрировано право собственности на квартиру, что подтверждается отметкой на договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Она приобрела права собственника в полном объеме с ДД.ММ.ГГГГ Согласно ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно ст. 211 ГК РФ, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. При этом, после ДД.ММ.ГГГГ, у ПАО «Банк ВТБ» прекратились обязанности, предусмотренные ст. 210 ГК РФ, так как, право собственности банка прекращено с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. Истец не доказала, что повреждения квартиры возникли до ДД.ММ.ГГГГ

В силу ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Истец, став полноправным собственником квартиры ДД.ММ.ГГГГ, не принимала мер к сохранности своего имущества. Ответчик ПАО «Банк ВТБ» после ДД.ММ.ГГГГ не был обязан заботиться об имуществе, которое ему уже не принадлежит, после ДД.ММ.ГГГГ ПАО «Банк ВТБ» не имел каких-либо прав в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, то есть, не имел права предпринимать меры по сохранности имущества, принадлежащего Степановой Т.В.

Квартира передана истцу ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается передаточным актом. Истец не доказала, что повреждения квартиры возникли до ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, истец указывает, что повреждения квартире причинены не ответчиком, а третьими лицами, проживающими там фактически, до ДД.ММ.ГГГГ Истец в иске ссылается на то, что на момент принятия приобретенной истцом квартиры, состояние жилого помещения ухудшилось, относительно того, в котором оно было в момент осмотра, на момент заключения Договора купли - продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, чем подтверждает, что на момент передачи ей квартиры по передаточному акту ДД.ММ.ГГГГ квартира недостатков не имела.

Таким образом, суд считает, что отсутствуют основания для уменьшения покупной цены, установленные ст. ст. 475 и 503 ГК РФ, так как, истцом не доказано, что квартира была передана ей ПАО «Банк ВТБ» с неоговоренными повреждениями, напротив, материалами дела подтверждается, что истец приняла квартиру ДД.ММ.ГГГГ без повреждений (передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ)

В качестве оснований для уменьшения покупной цены истец также указывает, что с даты передачи ей квартиры ДД.ММ.ГГГГ по дату освобождения квартиры лицами, фактически там проживающими, была образована задолженность по оплате коммунальных услуг, которую истец оплатила. Данное основание не предусмотрено законом в качестве основания для уменьшения покупной цены квартиры.

Кроме того, согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса. Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникло у истца Степановой Т.В.

Степанова Т.В., являясь собственником квартиры с ДД.ММ.ГГГГ, не реализовывала свои права по взысканию с лиц, фактически проживающих в ее квартире, расходов по оплате коммунальных платежей. ПАО «Банк ВТБ» не несет гражданскую ответственность за лиц, фактически проживающих в квартире, которая банку не принадлежит с ДД.ММ.ГГГГ, в том, числе ответственность в виде уменьшения покупной цены квартиры.

На основании изложенного, суд не усматривает оснований для удовлетворения требования об уменьшении покупной цены квартиры, в связи с чем, в удовлетворении данного требования истцу следует отказать.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Требования о взыскании судебных расходов производны от основного требования об уменьшении покупной цены квартиры. Ввиду того, что основное требование не подлежит удовлетворению, требования о взыскании судебных расходов также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Степановой Татьяны Викторовны к Банк ВТБ (ПАО) об уменьшении покупной стоимости недвижимого имущества (квартиры) отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий Ижболдина Т.П.