Гражданский кодекс часть 1

Ленинский районный суд города Ижевска в составе: председательствующего судьи Савченковой И.В., при секретаре Храмцовой С.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Ижевска в лице Управления имущественных отношений и земельных ресурсов к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов,

у с т а н о в и л:

Администрация г. Ижевска обратилась с иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенного по адресу (адресному ориентиру): <адрес>, в 30 метрах на юго-восток от <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

В обоснование иска указано, что на основании Протокола о результатах аукциона от 15.08.2018 №52 между Администрацией г. Ижевска и ФИО1 был заключен договор аренды № 6570 от 27.08.2018 на земельный участок с кадастровым номером (далее по тексту К№) № площадью 1 328 кв.м., по адресу (адресному ориентиру): <адрес>, в 30 метрах на юго-восток от <адрес> участок по договору предоставлен с разрешенным использованием: Магазины (код 4.4) – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м. Договор заключен сроком 1 год 6 месяцев с даты подписания акта приёма-передачи земельного участка, то есть до 29.02.2020. Договор прекратил свое действие по истечении его срока и, исходя из положений пп.6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 №137-ФЗ, указанный срок является пресекательным. Следовательно, договор аренды прекратил свое действие с 30.02.2020. 02.06.2020 отделом муниципального земельного контроля Управления имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации г. Ижевска проведен плановый (рейдовый) осмотр земельного участка, о чем составлен Акт осмотра №324. В результате установлено, что земельный участок не огорожен, на его территории расположен объект незаконченного строительства, а именно: возведены стены из сэндвич-панелей, строительная техника и строительные материалы отсутствуют. Строительные работы не ведутся. Восточная часть территории земельного участка заросла травянистой и древесно-кустарниковой растительностью. Согласно выписке из ЕГРН от 04.06.2020 на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, находящийся в собственности ответчика, с кадастровым номером №, степень готовности объекта – 72%. В соответствии с п. 1 ст. 239.1 ГК РФ в случае прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Согласно п. 2 ст. 239.1 ГК РФ, ч. 2 ст. 3.3. ФЗ от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», пп.1 п. 4 ст. 44 Устава г. Ижевска, утвержденного Решением Городской думы г. Ижевска от 16.06.2005 №333, требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства вправе заявить Администрация г. Ижевска. Согласно п.1.1. Положения об Управлении имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации г. Ижевска (далее УИОиЗР), утвержденного решением Городской думы г. Ижевска от 06.06.2006 №116, УИОиЗР является функциональным органом - структурным подразделением Администрации г. Ижевска, осуществляющим свои функции управления в области земельных отношений, и осуществляет свою деятельность на землях, государственная собственность на которую не разграничена.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, поддержал доводы иска. Дополнительно пояснила, что договор аренды был заключен с ответчиком по результатам аукциона, договора аренды имеет пресекательный срок. Договор аренды земельного участка прекращен, положения ст. 621 ГК РФ о продолжении арендных отношений не могут быть в данном случае применены, свое право на однократное предоставление земельного участка ответчик реализовал. На момент рассмотрения дела объект является незавершенным строительством, ответчик не обращался в Администрацию г. Ижевска с заявлениями, обращениями. Каких либо подтверждений, что у него имеются препятствия в окончании строительства, связанные с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект, не представлено. Ответчик не является индивидуальным предпринимателем. В случае удовлетворения иска, на основании отчета об оценке истцом будет определена рыночная цена объекта торгов. Денежные средства от реализации объекта на торгах будут переданы ответчику за вычетом расходов по проведению торгов.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени судебного заседания, представил заявление об отложении дела, указав, что не может явиться в суд, по причине признаков ОРВИ, находился в командировке в <адрес>, при обращении к терапевту был отправлен на прохождение теста на Ковид. В соответствии с ч.ч.1,3 ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. В настоящем случае, заявляя ходатайство об отложении дела, ответчик никаких доказательств уважительности причин своей неявки не представил, хотя мог это сделать. При указанных обстоятельствах, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1. ст. 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Как усматривается из материалов дела, на основании Протокола о результатах аукциона от 15.08.2018 №52 между Администрацией г. Ижевска и ФИО1 был заключен договор аренды № 6570 от 27.08.2018 на земельный участок с К№, площадью 1 328 кв.м., по адресу (адресному ориентиру): <адрес>, в 30 метрах на юго-восток от <адрес>.

Земельный участок по договору предоставлен с разрешенным использованием: Магазины (код 4.4) – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м. (п.1.4 договора).

Срок действия договора составляет 1 год 6 месяцев с даты подписания акта приёма-передачи земельного участка (п.2.1.договора).

Акт приема-передачи подписан между сторонами договора аренды 30.08.2018.

Таким образом, договор аренды заключен на срок до 29.02.2020.

В силу положений пп.6 п. 8 ст. 239.89 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что договор аренды прекращает свое действие по окончании его срока.

С окончанием срока договора аренды земельного участка (с 01.03.2020) между истцом и ответчиком арендные отношения прекратились, ответчик на момент рассмотрения спора не обладает правом аренды земельного участка.

Положения п. 2 ст.621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в данном случае не применяются, в силу следующего.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В статье 39.6 Земельного кодекса РФ установлено следующее. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных в пункте 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2).

В пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ также предусмотрено следующее.

Если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, вышеназванной нормой урегулирован вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, и он не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок был предоставлен ответчику в аренду 27.08.2018, то есть после 01.03.2015. Таким образом, ответчик реализовал право на однократное приобретение земельного участка в аренду.

Как установлено в пп.2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В данном случае, истец обратился в суд с иском до истечения 6 месячного срока после окончания срока договора аренды, следовательно, ответчик не обладает правом аренды, в том числе по основаниям пп.2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

С учетом изложенного, суд полагает, что обязательства по договору аренды прекратились 29.02.2020.

Из выписки из ЕГРН от 03.06.2020 на объект, расположенный по адресу (адресному ориентиру): <адрес>, в 30м на юго-восток от <адрес> следует, что объект имеет степень готовности 72%, то есть, не завершен строительством. Право собственности ответчика на данный объект зарегистрировано 19.02.2020.

Из Акта планового (рейдового) осмотра отделом муниципального земельного контроля УИОиЗР №324 от 02.06.2020 усматривается, что земельный участок не огорожен, на его территории расположен объект незаконченного строительства, а именно: возведены стены из сэндвич-панелей, строительная техника и строительные материалы отсутствуют. Строительные работы не ведутся. Восточная часть территории земельного участка заросла травянистой и древесно-кустарниковой растительностью.

Основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства установлены пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным и единственным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Таким образом, ответчик, возражая против иска, в порядке 56 ГПК РФ, должен доказать суду, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) истца или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект незавершенного строительства.

При этом указанные обстоятельства ответчиком должны быть приведены именно в период срока действия договора аренды земельного участка от 27.08.2018, поскольку с прекращением этого договора истец обратился в суд с настоящим иском.

Однако, ответчиком не представлено в материалы дела относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства объекта находится в прямой причинно-следственной связи с действиями (бездействием) уполномоченных органов.

Как установлено п. 2 ст. 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Согласно ст. 11 ЗК РФ, п.10 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» до разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями, находящимися в государственной собственности в пределах муниципального образования, осуществляют органы местного самоуправления.

В соответствии с п.1 ч.4 ст. 44 Устава г.Ижевска, утвержденного Решением Городской думы г. Ижевска от 16.06.2005 N 333 "О принятии Устава муниципального образования "Город Ижевск", управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и землями, находящимися в государственной собственности, на территории муниципального образования "Город Ижевск" до разграничения государственной собственности на землю входит в полномочия Администрации города по решению вопросов местного значения в области земельных отношений и градостроительства.

Согласно пунктам 1.1 Положения об Управлении имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации города Ижевска, утв. решением Городской Думы г. Ижевска от 06.06.2006 г. N 116, Управление является функциональным органом - структурным подразделением Администрации города Ижевска, осуществляющим функции управления в области земельных отношений, и осуществляет свою деятельность на землях, находящихся на территории муниципального образования "Город Ижевск".

Таким образом, истец, в силу указанных выше актов, уполномочен на обращение в суд с заявленным иском об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства в соответствии с положениями ст. 239.1 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлен Постановлением Правительства РФ от 3.12.2014 № 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее – Правила №1299).

В соответствии с п. 7 Правил №1299 извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт «з»).

Суд принимает во внимание, что ст. 239.1 ГК РФ не устанавливает обязанности суда по определению начальной цены предмета аукциона.

Правила №1299 также не содержат указания на то, что начальная цена должна быть установлена на основании решения суда. Напротив, в п. 7 Правил №1299 указано, что начальная цена определяется на основании оценки рыночной стоимости. Поскольку данные Правила регламентируют действия органа, проводящего аукцион (то есть органа местного самоуправления), суд полагает, что начальная цена подлежит определению этим органом.

Администрация г. Ижевска, как организатор аукциона, имеет возможность определить начальную рыночную стоимость предмета аукциона.

В соответствии со ст.ст. 98, 103 ГПК РФ, в связи с удовлетворением иска, с ответчика подлежит взысканию госпошлина в размере 300 руб., поскольку указанные требования относятся к требованиям имущественного характера, не подлежащего оценке.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Администрации г. Ижевска в лице Управления имущественных отношений и земельных ресурсов к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов, удовлетворить.

Изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу (адресному ориентиру): <адрес>, в 30 метрах на юго-восток от <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с ФИО1 госпошлину в размере 300 руб. в доход местного бюджета.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в порядке апелляционного производства путем принесения жалобы через Ленинский районный суд города Ижевска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 14 октября 2020 года.

Судья И.В. Савченкова