Гражданский кодекс часть 1

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ Республики Бурятия в составе судьи Орлова А.С., при помощнике ФИО1, секретаре Цыденовой Е.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 Исмаил кызы к Комитету по управлению имуществом и землепользования Администрации г. Улан-Удэ о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 к. обратилась в суд с иском к Комитету по управлению имуществом и землепользования Администрации г. Улан-Удэ о признании права собственности на нежилое строение, общей площадью 303,8 кв. м, являющееся самовольной постройкой, расположенное по адресу: <адрес>

В основании иска указала, что является собственником земельного участка с видом разрешенного использования – объекты гаражного назначения, в последствии при рассмотрении дела был изменен вид разрешенного использования - магазины. На земельном участке построила нежилое помещение, которое планируется использовать ее под магазин. Разрешительной документации на строительство не получала, т.к. приобрела в собственность данный земельный участок с незавершенным строительством ДД.ММ.ГГГГ, прежний собственник строил на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности данное нежилое помещение. Возведенная постройка не нарушает прав и интересов иных лиц, соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, что подтверждается проведенным экспертизами. Ссылаясь на положения ст.222 ГК РФ полагает ее требования подлежащими удовлетворению.

В судебное заседание истец не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО3 Б-Ж., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в заявлении, суду пояснила, что в ходе рассмотрения дела были проведены ряд экспертиз, которые подтвердили, что построенное нежилое помещение соответствует всем требованиям пожарной безопасности, не нарушает прав граждан. Просила исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований, представила письменные возражения, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебное заседание представитель третьего лиц, не заявляющего самостоятельных требований, Комитета по строительству Администрации г. Улан-Удэ ФИО5, действующая на основании доверенности, не явилась. Ранее принимая участия в судебных заседаниях, просила отказать в удовлетворении исковых требований, представила письменный отзыв.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии с ч.3 ст.17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота (не только собственников, но и иных лиц).

Согласно ч.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (ч.2 ст.222 ГК РФ).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу ст.51 Градостроительного кодекса РФ и ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, и представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Кроме того, в ст.263 ГК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что истец ФИО2 к. является собственником земельного участка, расположенного в границах участка – почтовый адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 247 +/- 5 кв. м, с видом разрешенного использования – магазины.

При этом, установлено, что вид разрешенного использования земельного участка был изменен в ходе рассмотрения дела, на момент подачи искового заявления был указан вид разрешенного использования – объекты гаражного назначения.

Земельный участок приобретен на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО6 и ФИО2 к., категория земель: земли населенных пунктов – объекты гаражного назначения.

Материалами гражданского дела также подтверждается, что на указанном земельном участке истцом ФИО2 к. без получения соответствующего разрешения возведен объект недвижимости - двухэтажное нежилое здание (магазин), общей площадью 303,8 кв. м.

Представленная истцом экспертиза АНО «Бюро судебных экспертиз» №, с дополнениями, указала, что самовольное строение – завершенное строительство нежилого здания, соответствует градостроительным регламентам, пожарным нормам и правилам, требованиям СНиП и ГОСТ, обеспечения нормативного уровня качества строительства, не создает угрозу жизни и здоровью людей.

В судебном заседании эксперт ФИО7 выводы, изложенным в экспертном заключении, с дополнениями, поддержала в полном объеме.

Однако суд критически относится к выводам эксперта, т.к. они противоречат установленным по делу обстоятельствам, в связи с чем с указанными выводами согласиться не представляется возможным.

Так судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Республиканской службой государственного строительного и жилищного надзора проведена была проверка застройщика ФИО6 - собственника земельного участка, расположенного в границах участка – почтовый адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером №

По результатам проверки было выявлено:

- строительство нежилого здания осуществляется без разрешения на строительство;

- нарушены отступы от границы земельного участка;

- размещение капитальных строений от границы земельного участка: нежилое здание (капитальное) – 2,0 м, 1,3 м, вдоль границы земельного участка, что не соответствует предельным параметрам установленными Правилами землепользования и застройки городского округа «город Улан-Удэ»;

- объект находится в установленной Правилами землепользования и застройки городского округа «город Улан-Удэ» зоне застройки многоэтажными жилыми домами (зона Ж-4).

Ответом Комитета по строительству Администрации г. Улан-Удэ от ДД.ММ.ГГГГ истцу отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании ч.6 ст.55 Градостроительного кодекса РФ по причине отсутствия разрешения на строительство, и как следствие несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство и несоответствие параметров построенного объекта капительного строительства проектной документации.

В соответствии с правилами землепользования и застройки г. Улан-Удэ, утв. решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 25.03.2008 г. № 817-82, земельный участок с кадастровым номером 03:24:032802:1674 расположен в территориальной зоне «Зона застройки многоэтажными жилыми домами» (Зона Ж-4), для которой установлен градостроительный регламент.

Градостроительными регламентом зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Зона Ж-4) установлены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в частности минимальный отступ от границы земельного участка составляет – 6 м., а также максимальный процент застройки – 50 %.

Согласно ч.2 ст.11 Правил землепользования и застройки г. Улан-Удэ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Однако, истцом не соблюдены минимальные отступы от границ земельного участка, поскольку объект капитального строительства имеет следующие отступы – 2,0 м, 1,3 м. вдоль границ земельного участка, что подтверждается актом проверки Республиканской службой государственного строительного и жилищного надзора от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом также не соблюден максимальный процент застройки -50 %, т.к. площадь земельного участка составляет 247 кв.м., а площадь объекта капитального строительства составляет более 12,5 кв.м.

Кроме того, на момент проверки ДД.ММ.ГГГГ Республиканской службой государственного строительного и жилищного надзора вид разрешенного использования земельного участка был – для постройки объектов гаражного значения, однако фактически объект капитального строительства не имел признаков объекта капитального строительства гаражного значения, что также подтверждается актом проверки.

Таким образом, на момент проведения проверки Республиканской службой государственного строительного и жилищного надзора объект капитального строительства уже был возведен и не соответствовал требованиям законодательства РФ.

При этом предыдущий собственник ФИО6 до ДД.ММ.ГГГГ не обращался за разрешением на строительство и разрешением на ввод в эксплуатацию, с целью легализации самовольной постройки.

Истец же обратилась в Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ ДД.ММ.ГГГГ, т.е. непосредственно перед подачей искового заявления в суд, тогда как фактически объект недвижимости был построен в 2019 году.

При этом, суду представлено также обращения гражданки ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ о том, что ее права как жительницы соседнего жилого многоквартирного дома нарушаются созданной самовольной постройкой.

В соответствии с разъяснениями, отраженными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношению по использованию земель.

Иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Согласно Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Критерием для определения надлежащего характера мер по легализации самовольного строительства является этап строительства, на котором лицо начало предпринимать меры по его легализации.

О ненадлежащем характере осуществленных мер по легализации, как правило, свидетельствует обращение лица за разрешением на уже построенный (реконструированный) или находящейся в процессе завершения строительства (реконструкции) объект самовольного строительства. Такое обращение носит формальный характер и не является доказательством принятия соответствующих мер по легализации строительства.

Согласно п.9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 09.12.2010 г. № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Доказательств, что истец ФИО2 к. либо предыдущий собственник ФИО9 предпринимали надлежащие меры по легализации самовольной постройки суду в нарушение требований ст.56 ГПК РФ стороной истца также не представлено.

Таким образом, совокупность юридических условий для легализации самовольной постройки, предусмотренная положениями ч.2 ст.222 ГК РФ не позволяют удовлетворить исковые требования.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления ФИО2 Исмаил кызы к Комитету по управлению имуществом и землепользования Администрации г. Улан-Удэ о признании права собственности на самовольную постройку.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ Республики Бурятия.

Судья: А.С. Орлов