Гражданский кодекс часть 1

Артемовский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Соломиной Т.В., при секретаре Гужавиной О.А., с участием истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации Артемовского городского округа о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к Администрации АГО о признании права собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью 722,4 кв.м., степень готовности объекта 60 %, КН/УН №, создан истцом на основании разрешения на строительство № № от 28.12.2011, разрешения на строительство № № от 17.05.2013.

В обоснование иска ФИО2 указала, что расположенный по адресу: <адрес>, в 50 метрах по направлению на север от здания № по <адрес>, объект незавершенного строительства, общей площадью 722,4 кв.м., степень готовности объекта 60%, КН/УН № создан истцом на основании разрешения на строительство № № от 28.12.2011, разрешения на строительство № № оч 17.05.2013.

Согласно кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства от 05.04.2016 № объект незавершенного строительства расположен в пределах земельных участков с кадастровыми номерами: №, №.

На земельный участок с кадастровым номером: № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания нежилого назначения (магазин), площадью 519 кв.м., зарегистрировано право аренды за ФИО2, на основании договора аренды земельного участка от 09.03.2011 №-з.

При возведении указанного объекта незавершенного строительства была допущена строительная ошибка в части размещения объекта вследствие ошибочного определения координат при подготовке акта разбивки осей на местности в начальной стадии строительства, а именно: здание фактически расположено на земельном участке с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания нежилого назначения (магазин), площадью 519, и частично выходит за пределы земельного участка, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под временный объект для общественно-деловых целей (открытая автостоянка на 19 машиномест), площадью 1080 кв.м., имеет статус временный, право собственности (аренда) на земельный участок не зарегистрировано, дата постановки на кадастровый учет 16.05.2012 г., что характерно отражено на схеме расположения объекта незавершенного строительства на земельном участке, который так же был поставлен на кадастровый учет по инициативе ФИО2. что подтверждается межевым планом от 11.04.2012 года. Договор аренды на данный земельный участок истцом заключен не был по причине финансовых затруднений, связанных с возведением объекта незавершенного строительства.

Таким образом, объект незавершенного строительства КН/УН №, общей площадью 722,4 кв.м., степень готовности объекта 60%. расположенный по адресу: <адрес>, в 50 метрах по направлению на север от здания № по <адрес> возведен с нарушением правил землеотвода для строительства.

При этом, в ходе проверки проведенной Комитетом по архитектуре и градостроительству Артемовского городского округа, нарушений градостроительных и строительных норм, в части размещения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 722,4 кв.м., расположенного но адресу: <адрес>, в 50 метрах по направлению на север от здания № по <адрес>, не выявлено, что подтверждается письмом Комитета по архитектуре и градостроительству АГО исх. № 223 от 06.05.2016.

О наличии у истца права в отношении земельного участка кадастровый №, допускающего строительство указанного объекта незавершенного строительства свидетельствует Договор аренды земельного участка от 09.03.2011 года №-з.

О соответствии постройки параметрам, установленным документации по планировке, строительным нормам и правилам, свидетельствует заключение, изложенное в письме Комитета по архитектуре и градостроительству Артемовского городского округа исх. № 223 от 06.05.2016. Таким образом, истцом представлено наличие совокупности условий для признания за ней права собственности на объект незавершенного строительства.

Просит суд признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью 722,4 кв.м., степень готовности объекта 60 %, КН/УН №, расположенный по адресу: <адрес>, в 50 метрах по направлению на север от здания № по <адрес> (л.д. 1-2).

В судебном заседании представитель истец ФИО2 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Просила иск удовлетворить. Пояснила, что оплатила арендную плату за землю до окончания 2016 года.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика, 3 лиц на основании ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, просивших о рассмотрении дела без участия.

Представитель КУМИ АГО представил письменный отзыв (л.д. 70-71), согласно которому указал, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 722.4 кв.м., расположенный по адресу: Россия, <адрес>, в 50 метрах по направлению на север от здания № по <адрес>, расположен фактически на земельном участке с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания нежилого назначения (магазин), площадью 519 кв.м., и частично объект незавершенного строительства выходит за пределы земельного участка с кадастровым номером №, что характерно отражено на схеме расположения объекта незавершенного строительства на земельном участке. Земельный участок с кадастровым номером № Разрешенное использование: По классификатору (описание): Для объектов общественно-делового значения. По документу: под временный объект для общественно-деловых целей (открытая автостоянка на 19 машиномест), земли населенных пунктов, имеет статус временный, право собственности (аренда) на данный земельный участок не зарегистрировано, дата постановки на кадастровый учет 16.05.2012 год, кроме того данный вид разрешенного использования земельного участка, допускает возведение объектов незавершенного строительства.

Строительство объекта не завершено (объект не введен в эксплуатацию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось) и в ходе проведения строительных работ возможно преобразование объекта недвижимости, изменение конфигурации объекта. По факту проверки нарушений градостроительных и строительных норм не выявлено. Кроме того выявлено, при подготовке акта разбивки осей капитального строительства, ошибочно определены координаты.

Представитель Администрации АГО представил письменное ходатайство (л.д. 45), согласно которому оставляет принятие решения по делу - на усмотрение суда.

Заслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В силу ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

В соответствии со ст. ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом. Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ установлен принцип судебной защиты нарушенного права.

Требование о признании права собственности, предусмотренное ст. 12 ГК РФ, является способом восстановления и защиты нарушенного права собственности. При этом лицо, обращающееся в суд за защитой, должно доказать возникновение у него права собственности на объекты недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, а также нарушение этого права ответчиком.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

При этом в статье 130 ГК РФ на законодательном уровне закреплено понятие недвижимой вещи, к которой отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из содержания пункта 1 статьи 130 ГК РФ и пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью была также разъяснена в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (объекты незавершенного строительства), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу пунктов 1,3 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из совокупности представленных и исследованных в судебном заседании письменных материалов дела установлено, что ФИО2 выданы разрешение на строительство № № от 28.12.2011 сроком до 28.12.2012 (л.д. 14), разрешение на строительство № № от 17.05.2013 сроком до 17.05.2016 (л.д. 15) на выполнение строительных работ здания нежилого назначения (магазин).

Между ФИО2 (Арендатор) и комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Артемовский (Арендодатель) на основании постановления главы Артемовского городского округа от 17.02.2009 №-ПГ «О наделении полномочиями КУМИ АГО», 09.03.2011 заключен договор аренды земельного участка №-з (л.д. 4-6), в соответствии с которым ФИО2 предоставлялся земельный участок с кадастровым номером №, площадью 519,0 кв. м по адресу: <адрес>, в 50 метрах по направлению на север от здания № по <адрес>, для строительства здания нежилого назначения (магазин). Стоимость арендной платы за период с 27.01.2011 по 31.12.2011 составляет 2 843,37 руб.

В соответствии с дополнительным соглашением к указанному договору, Приложения № 1 к договору аренды земельного участка №-з от 09.03.2011 от 09.03.2011 (л.д. 7-8), на основании постановления Администрации Артемовского городского округа от 20.12.2013 №-ПА, срок аренды установлен с 27.01.2011 по 17.05.2016; кадастровая стоимость земельного участка (Кст): <данные изъяты> руб. ставка арендной платы: 0,5%. Стоимость арендной платы за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 составляет <данные изъяты> руб.

Как следует из извещения на уплату арендной платы за землю от 28.06.2016 (л.д. 9), копии Чека-Ордера от 28.06.2016 (л.д. 10), ФИО2 уплачена арендная плата за землю в размере <данные изъяты> руб.

Как следует из чек-ордера от 19.10.2016 операция 540 следует, что ФИО2 уплачена арендная плата за землю в размере 3 144 руб. (л.д. 56).

Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером № от 17.11.2010 по адресу: <адрес>, в 50 метрах по направлению на север от здания № по <адрес> (л.д. 11-13), следует, что площадь участка составляет 519 кв. м категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под здание нежилого назначения (магазин).

Из кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ№, схемы расположения объекта незавершенного строительства на земельном участке, проекта размещения временного объекта для общественно-деловых целей: открытая автостоянка на 19 машиномест (л.д. 16-20) следует, что объект незавершенного строительства, степень готовности объекта 60%, расположен в пределах земельных участков с кадастровыми номерами: №№. Объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 722.4 кв.м., расположенный по указанному адресу фактически расположен на земельном участке с кадастровым номером 66:02:1702012:157, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания нежилого назначения (магазин), площадью 519 кв.м., и частично объект незавершенного строительства выходит за пределы земельного участка с кадастровым номером №.

Из письма Комитета по архитектуре и градостроительству АГО от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21-22) следует, что нарушения градостроительных и строительных норм в части размещения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 722.4 кв.м., расположенного по адресу: Россия, <адрес>, в 50 метрах по направлению на север от здания № по <адрес>, не выявлено. Сложившаяся ситуация является следствием ошибочно определенных координат при подготовке акта разбивки осей на местности в начальной стадии строительства объекта.

Кроме того, объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 722.4 кв.м., расположенный по указанному адресу фактически расположен на земельном участке с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства здания нежилого назначения (магазин), площадью 519 кв.м., и частично объект незавершенного строительства выходит за пределы земельного участка с кадастровым номером №, что характерно отражено на схеме расположения объекта незавершенного строительства на земельном участке. Земельный участок с кадастровым номером №. Разрешенное использование: По классификатору (описание): Для объектов общественно-делового значения. По документу: под временный объект для общественно-деловых целей (открытая автостоянка на 19 машиномест), земли населенных пунктов, имеет статус временный, право собственности (аренда) на данный земельный участок не зарегистрировано, дата постановки на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, кроме того данный вид разрешенного использования земельного участка, допускает возведение объектов незавершенного строительства.

Сомнений в наличии оснований для приостановления государственной регистрации права в отношении объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером 66:02:1702012:402, площадью 722.4 кв.м., расположенного по указанному адресу, в данном случае нет.

Постановлением Администрации Артемовского городского округа от 05.04.2012 № 358-ПА «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории», утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане по указанному адресу (л.д. 33).

Как следует из сообщения от 19.05.2016 (л.д. 57) ФИО2 отказано в государственной регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним в соответствии с п. 5 ст. 131 ГК РФ и ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» может быть обжалован в суд, арбитражный суд.

Как следует из оценки независимого оценщика ИП ФИО1, рыночная стоимость объекта оценки составляет на 20.11.2016 в сумме <данные изъяты> рублей.

Как следует из п. 24. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Если договор аренды государственного или муниципального имущества заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения такого договора (ранее заключенный договор), он может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ. Этот вывод делается исходя из положений ст. 422 ГК РФ, в силу которой условие договора, соответствующее обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) и действующим в момент его заключения, сохраняет силу и в том случае, когда после его заключения принят закон, устанавливающий иные правила, если только такому закону не придана обратная сила.

Поскольку о возможности молчаливого продления договора аренды на новый срок упоминается лишь применительно к ранее заключенным договорам, из последнего абзаца п. 1 комментируемого Постановления вытекает, что во втором абзаце этого пункта под соглашением о продлении договора аренды подразумевается и молчаливое соглашение, о котором говорится в п. 2 ст. 621 ГК РФ. Следовательно, возобновление договора на новый срок в порядке, предусмотренном этой нормой, если сам договор заключен в период действия закона, предписывающего проведение торгов, ничтожно. Это означает, что в случае пользования арендатором имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя к отношениям сторон не подлежат применению ст. 610 ГК РФ и условия договора аренды, касающиеся пользования арендованным имуществом, в частности о сроке предупреждения о расторжении договора, заключенного на неопределенный срок, об арендной плате.

Согласно абз.3 п.1 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации указывает на то, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством. Одним из таких случаев является истечение срока договора аренды (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае если договор аренды заключен на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, в ходе судебного разбирательство установлено, что поскольку, взаимоотношения сторон по поводу аренды земельного участка продолжились, поскольку, арендатор оплатила аренду до окончания 2016, т.е., по истечении срока действия договора аренды, договор аренды нельзя признать прекратившим свое действие. Договор аренды земельного участка от 09.03.2011 заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

При таких обстоятельствах суд исходит из того, что, поскольку истец не был извещен об отказе ответчика от продолжения договорных отношений по истечении срока действия договора аренды, внес арендные платежи, ответчик их принял, по истечении установленного договором срока, он был возобновлен на неопределенный срок, на основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ.

В силу ч.4 ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ для признания права собственности на самовольную постройку необходима совокупность нескольких условий: строение должно быть расположено на земельном участке, находящемся во владении лица, осуществившего его строительство, на каком-либо виде права, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

То обстоятельство, что объект незавершенного строительства частично выходит за границы отведенного ему земельного участка, существенно не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем, суд приходит к выводу о признании за истцом права собственности на объект незавершенного строительства.

В связи с тем, что требования о признании права собственности носят имущественный характер, с истца в доход местного бюджета подлежит довзысканию госпошлина в сумме <данные изъяты> руб. (рассчитана от стоимости недостроенного здания).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на недвижимое имущество в виде объекта незавершенного строительства, общей площадью 722,4 кв.м., со степенью готовности объекта 60%, расположенного по адресу: <адрес>, в 50 метрах по направлению на север от здания № по <адрес>.

Решение суда является основанием для регистрации права собственности за ФИО2 на недвижимое имущество в виде объекта незавершенного строительства, общей площадью 722,4 кв.м., со степенью готовности объекта 60%, расположенного по адресу: <адрес>, в 50 метрах по направлению на север от здания № по <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета Артемовского городского округа Свердловской области государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда, с подачей апелляционной жалобы через Артемовский городской суд Свердловской области, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Т.В. Соломина