Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО8, 3 лица без самостоятельных требований Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания и ФИО9, о прекращении обременения в виде залога,

установил:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3, в котором просит прекратить обременение в виде залога в силу закона в отношении квартиры, кадастровый №, расположенной по адресу: РСО-Алания, <адрес>.

В обоснование заявленного требования истец указал, что он 22.11.2005г. заключил с ФИО5 договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по условиям которого ФИО5 обязан был уплатить стоимость недвижимого объекта в размере 900 тысяч рублей сразу после подписания договора. Однако указанная сумма ФИО5 уплачена не была.

В 2006г. ФИО5 взял кредит в Банке Москвы, оставив в обеспечение вышеуказанную квартиру. Кроме того, между ними не был подписан акт приема-передачи квартиры и в настоящее время в указанной квартире проживает он со своей супругой и четырьмя несовершеннолетними детьми.

В 2013г. ФИО5 повторно предоставил данную квартиру в качестве обеспечения по кредитному договору для третьего лица, но согласия на предоставление квартиры в обеспечение кредитных обязательств он ему не давал.

В 2016г. ему стало известно, что ФИО5 по кредиту не платит и банк выставил требование о взыскании квартиры в погашение задолженности.

...г. ПАО КБ «Уральский банк реконструкции и развития» передал свои полномочия по взысканию задолженности и обращению взыскания на квартиру ФИО3

Решением Советского районного суда <адрес> от ... по делу № его исковые требования о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной адресу: <адрес>, были удовлетворены в полном объеме и были применены последствия недействительности (ничтожности) сделки в виде восстановления его права собственности на данный объект недвижимости в полном объеме.

Поскольку квартира была заложена ФИО5, то на нее было наложено обременение - ипотека в силу закона в пользу ФИО3 В своем письме в сентябре 2019г. он предложил ФИО3 снять обременение с принадлежащей ему квартиры, однако ответчик удовлетворить данную просьбу отказался.

До настоящего времени он не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащей ему на праве собственности квартиры, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона от ... N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решение суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Однако, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества.

Согласно ч.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ч.2 ст.20 Федерального закона от ... N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно п.1 ст.17 Федерального закона от 21.07.1997г. N122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество м сделок с ним" одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Истец ФИО2 и ответчик ФИО3 о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако в судебное заседание не явились, о причине неявки не сообщили и об отложении рассмотрения дела на другой срок не просили.

В судебном заседании представитель истца ФИО6, действующая на основании надлежащей доверенности, заявленное исковое требование, а также доводы, приведённые в его обоснование, поддержала на основании доводов и оснований, приведенных в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО7, действующий на основании надлежащей доверенности, исковые требования не признал и указал что хотя заключенный между ФИО2 и ФИО5 договор купли-продажи недвижимости от ...г. был признан недействительным, истец ФИО2, являющийся собственником спорной квартиры, по прежнему имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные Гражданским кодексом РФ, другими законами и договором залога недвижимости (договор ипотеки) от 24.12.2013г., т.к. спорная квартира выбыла из владения ФИО2 на основании договора, т.е. по его воле и последующее признание соответствующей сделки по отчуждению имущества недействительной не может затрагивать залоговых прав залогодержателя, который не знал и не должен был знать о ничтожности отчуждения этой квартиры, право собственности на которую было зарегистрировано в установленном законом порядке за ФИО5 (залогодатель). При заключении договора залога от ...г. запись о регистрации права собственности на спорное имущество за ФИО5 погашена не была и при заключении договора залога были представлены документы, подтверждающие данное обстоятельство. К отношениям сторон по данному спору подлежат применению правила о сохранении залога, предусмотренные абз. 2 ч. 2 ст. 335 ГК РФ, в связи, с чем в удовлетворении иска ФИО2 следует отказать.

З лица без самостоятельных требований, ФИО5 и представитель Управления Росреестра по РСО-Алания, извещённые о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились и просили рассмотреть дело в их отсутствие.

При таких обстоятельствах и согласно ст.167 ГПК РФ суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав доводы сторон, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, установив юридически значимые обстоятельства по делу, приходит к убеждению о том, что исковое требование ФИО2 подлежит оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

...г. между ПАО «Уральский банк реконструкции и развития» (кредитор) и ИП ФИО1 (заемщик) был заключен кредитный договор № на сумму 1 930 000 рублей на срок до 24.12.2018г.

В обеспечение исполнения обязательств по вышеуказанному кредитному договору между ПАО «Уральский банк реконструкции и развития» (залогодержатель) и ФИО5-Д.М. (залогодатель) ...г. был заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки), принадлежащего ФИО5-Д.М. на праве собственности на основании договора купли-продажи от 22.11.2005г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № от 15.12.2005г.

Предметом по данному договору залога недвижимого имущества (ипотеки) является двухкомнатная квартира общей полезной площадью 47,1 кв.м., в том числе жилой площадью 26,3 кв.м., расположенная по адресу: РСО-Алания, <адрес>.

Решением Советского районного суда <адрес> от 17.08.2016г. по делу № исковые требования ПАО «Уральский банк реконструкции и развития» к ИП ФИО1 и ФИО5-Д.М. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество были удовлетворены и судом было постановлено:

- взыскать с ИП ФИО1 в пользу ПАО «Уральский банк реконструкции и развития» задолженность по кредитному договору № от 24.12.2013г. в размере 1 332 331 рубль 91 копейку,;

- взыскать с ИП ФИО1 в пользу ПАО «Уральский банк реконструкции и развития» расходы по уплате госпошлины в сумме 2 0862 рубля.

- обратить взыскание в пользу ПАО «Уральский банк реконструкции и развития» на предмет залога: двухкомнатную квартиру общей площадью 47,1 кв.м., расположенную по адресу: РСО-Алания, <адрес>, кадастровый № и определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1 450 400 рублей.

...г. между ПАО «Уральский банк реконструкции и развития» (цедент) и ФИО3 (цессионарий) заключен договор уступки прав (цессии).

По условиям данного договора Цедент уступает, а Цессионарий принимает все права (требования) к ИП ФИО1 (ИНН <***>), возникшие на основании кредитного договора № от 24.12.2013г.

Вместе с правами (требованиями) по Кредитному договору в соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса РФ к Цессионарию переходят права, обеспечивающие исполнение обязательств Должника, а также другие, связанные с требованиями права, в том числе право на проценты.

В частности, к Цессионарию переходят следующие права:

- право на получение основной суммы долга по Кредитному договору № от 24.12.2013г.;

- право на проценты, подлежащие уплате в соответствии с Кредитным договором;

- право на получение неустойки в соответствии с Кредитным договором;

- право на получение взысканных судебных расходов (государственной пошлины);

- права залогодержателя по Договору залога недвижимости (договор ипотеки) от 24.12.2013г., заключенному с ФИО5-Д.М. (Залогодатель) в обеспечение исполнения обязательств Должника, вытекающих из Кредитного договора № от ...г.

Согласно п.1 ст.384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Определением Советского районного суда <адрес> от 08.11.2019г. по делу № была произведена замена стороны истца по настоящему делу с ПАО «Уральский банк реконструкции и развития» на правопреемника ФИО3 на основании договора уступки прав требований (цессии) от 10.09.2018г.

Решением Советского районного суда <адрес> от ...г. по делу № по иску ФИО2 к ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки было постановлено:

- признать договор купли-продажи недвижимости - двухкомнатной квартиры общей полезной площадью 47.1 кв.м., в т.ч. жилой 26,3 кв.м., расположенной по адресу: РСО-Алания, <адрес>, заключенный ...г. между ФИО2 и ФИО5, недействительным;

- признать отсутствующим право собственности на указанный объект у ФИО5-Д.М., по недействительному договору купли-продажи недвижимости - двухкомнатную квартиру общей полезной площадью 47.1 кв.м., а т.ч. жилой площадью -26.3 кв.м., расположенную по адресу: РСО-Алания, <адрес>. ФИО10 ул., <адрес>;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи недвижимости - двухкомнатной квартиры обшей полезной площадью 47.1 кв.м, в т.ч. жилой - 26.3 кв.м, расположенной по адресу: РСО-Алания, <адрес>, заключенного ...г. между ФИО2 и ФИО5 в виде аннулирования записи о регистрации права собственности ФИО5-Д.М. на указанный объект недвижимости, запись регистрации № от ...г. и восстановления права собственности ФИО2 на объект недвижимости на основании договора купли-продажи от ...г., запись регистрации № о ...г., соответственно.

В силу п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, квартира, расположенная по адресу: РСО-Алания, <адрес>, была передана в залог ПАО «Уральский банк реконструкции и развития» по договору залога недвижимости (договор ипотеки) от 24.12.2013г. лицом (ФИО5-Д.М.), которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться этим имуществом.

Кроме того, Решением Советского районного суда <адрес> от 19.12.2018г. обременение в виде ипотеки на основании заключенного между ПАО «Уральский банк реконструкции и развития» и ФИО5-Д.М. договора залога недвижимости (договор ипотеки) от 24.12.2013г. в отношении двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: РСО-Алания, <адрес>, отсутствующим признано не было; договор залога недвижимости (договор ипотеки) от 24.12.2013г. недействительным также признан не был. Наличие обременения в виде ипотеки на указанную квартиру после исполнения Решения Советского районного суда <адрес> от 19.12.2018г. подтверждается Выпиской из ЕГРН от 27.09.2019г.

В ходе рассмотрения Советским районным судом <адрес> гражданского дела №, возбужденного по исковому заявлению ФИО2 к ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки, вопрос об ипотеке в отношении спорной квартиры судом не рассматривался.

Согласно п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с п.2 ст.335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных указанным Кодексом.

В силу абз.2 п.2 ст.335 ГК РФ если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные данным Кодексом, другими законами и договором залога. Правила, предусмотренные абзацем вторым названного пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

В пункте 1 постановления Пленума ВС РФ N 25 разъяснено, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно п.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п.4 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По смыслу ст.10 ГК РФ и абзаца 2 п.2 ст.335 ГК РФ недобросовестным признается залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником (или иным управомоченным на распоряжение лицом), о чем залогодержатель знал или должен был знать.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ...г. N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В то же время ст.8.1 ГК РФ установлено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Публичная достоверность реестра означает, что для третьих субъективно добросовестных лиц право на вещь, внесенное в реестр, равно как и отсутствие обременений в отношении недвижимой вещи, признается истинным. Обычно это свойство реестра именуют позитивной и негативной достоверностью. Позитивная достоверность означает, что права, записанные в реестр, считаются существующими; негативная – что отсутствие записей о правах в реестре дает основание для предположения об их действительном отсутствии. Публичная достоверность слагается из двух свойств реестра – публичности (открытости третьим лицам) и презумпции его достоверности.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

По смыслу приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, при оценке добросовестности приобретателей прав на недвижимое имущество следует исходить из того, что они могут полагаться на данные публичного реестра прав на недвижимое имущество (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от ... N 83-КГ19-11).

Указание на возможность судебного оспаривания зарегистрированного права также подчеркивает то, что зарегистрированное в качестве правообладателя лицо может и не являться подлинным правообладателем. Оно считается таковым для тех, кто не знает и не должен знать о возможных пороках в правовых основаниях записи в отношении зарегистрированного в реестре права.

Следовательно, в случае обременения зарегистрированного имущества залогом в пользу добросовестного залогодержателя: залог остается в силе, несмотря на то что впоследствии выяснится, что запись о праве собственности залогодателя некорректна и при этом истинный собственник утратил владение и (или) запись по своей воле (п. 2 ст. 335 ГК РФ).

На момент заключения договора залога недвижимости (договор ипотеки) от ... запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РСО-Алания, <адрес>, за ФИО5-Д.М. в ЕГРН погашена не была и собственником указанной квартиры он являлся уже на протяжении 8 лет.

Из п.1.2.1 Договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 24.12.2013г., усматривается что предмет залога принадлежит Залогодателю на праве собственности на основании Договора купли- продажи от 22/11/2005г. зарегистрированного в Едином государственном реестре прав за №; Акта приема-передачи от 22/11/2005г., о чем Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> - Алания в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15/12//2005г. сделана запись регистрации №, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии <адрес>, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> - Алания «15» декабря 2005 г.

Таким образом, при заключении договора залога недвижимости (договора ипотеки) от 24.12.2013г. ПАО «Уральский банк реконструкции и развития» были представлены правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие у залогодателя права собственности на предмет залога и регистрацию указанного права уполномоченным в соответствии с законом органом в государственном реестре.

Обязательства по предоставлению кредита ИП ФИО1 были исполнены ПАО «Уральский банк реконструкции и развития» в полном соответствии с условиями кредитного договора № от 24.12.2013г., что подтверждается вступившим в законную силу Решением Советского районного суда <адрес> от 17.08.2016г.

При изложенных обстоятельствах судом достоверно установлено, что ФИО3, как правопреемник ПАО «Уральский банк реконструкции и развития», является добросовестным залогодержателем квартиры, расположенной по адресу: РСО-Алания, <адрес>, поскольку ни он, ни ПАО «Уральский банк реконструкции и развития» не знали и не должны были знать о том, что эта вещь была передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось его собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом.

В свою очередь переданная ФИО5 в залог квартира до её передачи в залог по Договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от 24.12.2013г., истцом ФИО2 утеряна не была, похищена у него также не была, а выбыла из его владения по его воле на основании добровольно подписанного им договора купли-продажи от 22.11.2005г., что не оспаривалось им при рассмотрении дела № и установлено вступившим в законную силу Решением Советского районного суда <адрес> от ...г.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к убеждению о том, что к отношениям сторон настоящего дела подлежат применению предусмотренные абз.2 ч.2 ст.335 ГК РФ правила о сохранении залога и, хотя, заключенный между ФИО2 и ФИО5-Д.М. договор купли-продажи недвижимости от ...г. был признан недействительным, ФИО2, являющийся собственником квартиры, расположенной по адресу: РСО-Алания, <адрес>, по прежнему имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные Гражданским кодексом РФ, другими законами и договором залога недвижимости (договор ипотеки) от 24.12.2013г.

Поскольку спорная квартира выбыла из владения ФИО2 на основании договора купли-продажи, т.е. по его воле, то последующее признание соответствующей сделки по отчуждению имущества недействительной не может затрагивать залоговых прав залогодержателя, который не знал и не должен был знать о ничтожности отчуждения этой квартиры, право собственности на которую было зарегистрировано в установленном законом порядке за ФИО5 (залогодатель). При заключении Договора залога недвижимого имущества от ...г. запись о регистрации права собственности на спорное имущество за ФИО5 погашена не была и при заключении договора залога были представлены документы, подтверждающие данное обстоятельство (Определение ВС РФ от 24.01.2017г. №-ЭС16-14179, Определение ВС РФ от 10.07.2018г. №-КГ18-9).

Истец ФИО2 указывает, что залог в отношении принадлежащей ему квартиры прекратился в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства (пп.1 п.1 ст.352 ГК РФ).

Как следует из Банка данных исполнительных производств и Сводки по исполнительному производству №-ИП от 30.12.2019г., ИП ФИО1 задолженность по Кредитному договору № от 24.12.2013г. не погашена и Решение Советского районного суда <адрес> от 17.08.2016г. по делу № не исполнено до настоящего времени.

Таким образом, утверждение истца о прекращении обязательств по Кредитному договору № от 24.12.2013г., обеспеченных залогом по Договору залога недвижимости (договор ипотеки) от 24.12.2013г., не соответствует фактическим обстоятельствам дела, в связи, с чем залог в отношении предмета спора также нельзя признать прекратившимся и на основании пп.1 п.1 ст.352 ГК РФ.

В связи со всем вышеизложенным суд приходит к выводу о том, что иск ФИО2 к ФИО3 о прекращении обременения в виде залога в силу закона в отношении квартиры, кадастровый (условный) №, расположенной по адресу: РСО-Алания, <адрес>, подлежит оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ

решил:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3, 3 лица без самостоятельных требований Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания и ФИО9, о прекращении обременения в виде залога, оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РСО-Алания в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста.

Судья: Кабалоев А.К.

Копия верна: Кабалоев