Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению председателя совета многоквартирного <адрес> г. Вилючинск Камчатского края ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ГолдАртМаркет» о расторжении договора аренды нежилых помещений,

установил:

Истец председатель совета многоквартирного <адрес> г. Вилючинск Камчатского края ФИО2, в лице представителя ФИО7 обратился в суд с иском к ответчику ООО «ГолдАртМаркет», в котором просил расторгнуть досрочно договор аренды №-№ нежилых подвальных помещений многоквартирного <адрес> г. Вилючинск Камчатского края, заключенный между собственниками помещений указанного дома и ответчиком.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между собственниками помещений многоквартирного дома по указанному адресу, как Арендодателем, и ООО «ГолдАртМаркет» как Арендатором заключен договор аренды № нежилых подвальных помещений указанного дома, в соответствии с п. 9 которого Арендатор в счет арендной платы обязался производить работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома согласно перечню работ и услуг, являющемуся приложением № к договору аренды, в соответствии с которым к видам работ относится: обслуживание и уборка лестничных клеток, уборка территории домовладений, текущий ремонт фундаментов, стен, фасадов, крыши, подъезда жилого дома, а также ревизия и ремонт осветительной арматуры освещения входных групп подъезда. При этом ряд услуг и работ должен производиться Арендатором с периодичностью 1 раз в неделю. Какие-либо изменения в договор аренды в установленном законом, а также пунктом 14 договора аренды №-М15 от ДД.ММ.ГГГГ порядке сторонами не рассматривались и не вносились. За весь период действия договора аренды Арендатором его обязанность по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с перечнем работ и услуг ни разу не исполнялась, в связи с чем общее имущество многоквартирного дома находится в запущенном состоянии, требует уборки и ремонта, придомовая территория нуждается в очистке снега и посыпке песком. ДД.ММ.ГГГГ на внеочередном общем собрании собственников помещений принято решение о расторжении указанного договора аренды. Ответчику направлялось предупреждение о необходимости исполнения им своих обязательств по договору аренды, которое осталось без исполнения. Также в адрес ответчика направлялось предложение о расторжении договора аренды, которое осталось без внимания, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд с иском. Председатель совета дома - ФИО2, который также является собственником жилого помещения в доме, был наделен полномочиями представлять законные интересы собственников дома в суде по вопросу расторжения договора аренды нежилых помещений.

Истец председатель совета многоквартирного <адрес> г. Вилючинск Камчатского края ФИО2 о времени и месте судебного заседания извещен, для участия в рассмотрении дела не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя.

Представитель истца ФИО7, действующий на основании доверенности с полным объемом полномочий, представленных стороне в процессе, в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, дополнительно объяснил, что договор аренды, являющийся предметом спора, является смешанным: договором аренды, оказания услуг, подряда. Никаких актов о выполнении ответчиком работ по договору не предоставлялось.

Представители ответчика ООО «ГолдАртМаркет» ФИО8, ФИО6, ФИО4 А.М. в судебном заседании выразили несогласие с заявленными исковыми требованиями по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление (т. 1 л.д. 148-162), полагая, что ФИО2 злоупотребляет правом, общество надлежащим образом исполняет свои обязанности. Также заявили о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям, имевшим место с даты заключения договора по февраль 2017 года (т. 1 л.д. 163).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца ФИО3 о времени и месте судебного заседания извещен, для участия в рассмотрении дела не явился, о причинах неявки не сообщил.

На основании ч. 5 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца, на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ – в отсутствие третьего лица.

Выслушав представителей истца, ответчика, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено в судебном заседании, между собственниками помещений многоквартирного <адрес> в г. Вилючинске Камчатского края, в лице уполномоченного представителя ФИО2 («Арендодатель») с одной стороны, и ООО «ГолдАртМаркет», в лице ФИО3 («Арендатор») с другой стороны, на основании общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды №-М15 от ДД.ММ.ГГГГ нежилого подвального помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Камчатский край, г.Вилючинск, <адрес>, общая площадь сдаваемых в аренду помещений 163,2 кв.м. Срок действия договора аренды устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 15-18).

В соответствии с разделом IV договора арендная плата установлена с учетом реально складывающихся затрат по содержанию объектов недвижимости, цен и тарифов и состоит из расходов, связанных с содержанием и текущим ремонтом общего имущества многоквартирного дома. Перечень работ и услуг (приложение №) по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома является неотъемлемой частью настоящего договора. Арендатор в счет арендной платы производит работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома согласно перечню работ и услуг.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от ДД.ММ.ГГГГ дело № А24-3766/2017, вступившим в законную силу, установлено, что условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ сторонами согласованы, имущество передано арендатору, договор исполняется, в установленном порядке никем не оспорен, поэтому оснований считать его незаключенным не имеется (т. 1 л.д. 198-202).

Истец требует досрочного расторжения договора аренды.

Из материалов дела следует, что истцом направлялось предупреждение ответчику по юридическому адресу ДД.ММ.ГГГГ, не доставлено адресату по причине отсутствия его по указанному адресу, в связи с чем суд считает, что истцом выполнены требования пункта 3 статьи 619 ГПК РФ (т. 1 л.д. 24-27).

Также истцом направлялось ответчику по юридическому адресу предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ) ДД.ММ.ГГГГ, которое не было доставлено получателю ввиду отсутствия на адресе доставки (т. 1 л.д. 35, 36, 37, 38), в связи с чем суд считает, что порядок досудебного урегулирования спора соблюден.

По утверждению стороны истца, за весь период действия договора аренды Арендатором его обязанность по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с перечнем работ и услуг ни разу не исполнялась, в связи с чем общее имущество многоквартирного дома находится в запущенном состоянии, требует уборки и ремонта, придомовая территория нуждается в очистке снега и посыпке песком.

Однако, вопреки требованиям ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, истцом каких-либо доказательств этому не представлено.

Напротив, ответчиком представлены распечатанные снимки территории многоквартирного <адрес> в г. Вилючинск, откуда следует надлежащее состояние общего имущества собственников помещений дома, территории, прилегающей к дому, договоры возмездного оказания услуг с ФИО9 на уборку территории в 2016 году (т. 2 л.д. 48-67, 2-10).

При этом, как установлено в судебном заседании, впервые предупреждение о неисполнении Арендатором своих обязанностей по договору аренды было направлено последнему ДД.ММ.ГГГГ, каких-либо данных о том, что такие предупреждения направлялись ранее, суду не представлено, что также свидетельствует о том, что никаких претензий в связи с неисполнением договора аренды Арендатору не предъявлялось, что свидетельствует об отсутствии нарушений условий договора.

Кроме этого, решением Арбитражного суда Камчатского края от ДД.ММ.ГГГГ дело № А24-3766/2017 и постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ дело № А24-3766/2017 по спору о признании недействительной сделкой соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды недвижимого имущества №-М15 от ДД.ММ.ГГГГ, являющегося предметом настоящего спора, установлено наличие в ООО «ГолдАртМаркет» корпоративного конфликта и множественность судебных споров, и злоупотребление ФИО3, являвшимся на тот момент одним из учредителей Общества, а также одним из собственников помещений в <адрес> в г. Вилючинске, при совершении им оспариваемой в арбитражном суде сделки.

В связи с установленными в судебном заседании обстоятельствами суд приходит к выводу, что настоящий иск заявлен лишь по формальным основаниям в связи продолжающимся конфликтом между ФИО3, желающим продолжить осуществление своей деятельности, как индивидуальным предпринимателем, в ювелирном магазине в помещениях, переданных по договору аренды ООО «ГолдАртМаркет», и учредителем ООО «ГолдАртМаркет» ФИО4 А.М.

Кроме того, стороной ответчика представлено дополнительное соглашение № к договору аренды №-М15 нежилого подвального помещения в многоквартирном <адрес> г. Вилючинск, заключенного собственниками МКД с ООО «ГолдАртМаркет» (об изменении условий и размера арендной платы) от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стороны договорились о следующем:

От оказания коммунальных услуг ООО «ГолдАртМаркет» освободить.

Изменить раздел 4 «Расчеты по договору» Договора аренды №-М15 от ДД.ММ.ГГГГ нежилых подвальных помещений с арендатором ООО «ГолдАртМаркет», отменив с ДД.ММ.ГГГГ действие пункта 9.1, пункта 9.2 пункта 10 Договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Отменить Приложение № к договору аренды №-М15 от ДД.ММ.ГГГГ «Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, которые предоставляет собственникам Арендатор нежилого помещения».

Изложить пункт 9.1 раздела 4 в следующей редакции: «Установить для ООО «ГолдАртМаркет» с ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы за пользование подвальным помещением по договору аренды №-М15 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 10 000 (десять тысяч) рублей в месяц».

ФИО10 наделить правом получения от ООО «ГолдАртМаркет» арендных платежей в интересах собственников помещений многоквартирного <адрес> г. Вилючинск по Договору аренды №-М15 от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 222).

Оснований считать данное дополнительное соглашение ничтожным, как о том указывает представитель истца, не установлено, так как оно принято на общем собрании собственников помещений многоквартирного <адрес> г. Вилючинска ДД.ММ.ГГГГ в рамках повестки собрания, а именно рассмотрения вопроса № о расторжении договора аренды №-М15 от ДД.ММ.ГГГГ нежилых подвальных помещений в связи с его неисполнением со стороны арендатора по согласованию сторон договора аренды, и фактически исполняется сторонами, что подтверждается внесением арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по июнь 2020 года (л.д. 235-248).

В установленном порядке указанное дополнительное соглашение сторонами не оспорено.

При таких обстоятельствах, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется в связи с их необоснованностью, поскольку в судебном заседании не установлено нарушений ООО «ГолдАртМаркет» каких-либо условий договора аренды, кроме этого, условия договора аренды, на которые сторона ссылается, как на нарушенные ответчиком, были отменены.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований председателя совета многоквартирного <адрес> г. Вилючинск Камчатского края ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ГолдАртМаркет» о расторжении договора аренды нежилых помещений отказать за необоснованностью.

Решение может быть обжаловано в Камчатский краевой суд через Вилючинский городской суд Камчатского края в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 29 июня 2020 года.

Судья

подпись

Д.В. Горячун

КОПИЯ ВЕРНА:

Судья

Д.В. Горячун