Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Краснокамского городского суда гражданское дело по иску Комитета земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа к Ефремовой Ольге Николаевне об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

УСТАНОВИЛ:

Комитета земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа обратился в суд с исковым заявлением к Ефремовой О.Н. об изъятии объекта незавершенного строительства площадью <данные изъяты>.м., степень готовности 10 %, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> путем его продажи с публичных торгов.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ г. между администрацией Оверятского городского поселения и Ефремовой О. Н. был заключен договор аренды № № земельного участка, находящегося в собственности Оверятского городского поселения, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, с разрешенным использованием: «для индивидуального садоводства»,расположенного по адресу: <адрес> сроком на 5 лет (с ДД.ММ.ГГГГ). Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке Ответчиком возведен объект незавершенного строительства, площадью застройки <данные изъяты> кв.м, степень готовности 10%, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, право собственности, на который зарегистрировано за ответчиком, (номер государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ). Срок действия договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратилась в Комитет земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа с заявлением о заключении, на земельный участок с кадастровым номером № нового договора аренды. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлен отказ с указанием, что Договор считается прекращенным. Ответчик вправе приобрести земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, с разрешенным использованием: «для индивидуального садоводства», расположенного по адресу: <адрес>, в аренду без проведения торгов в случае, если орган местного самоуправления не обратился в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования или тот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвующих в торгах. Необходимость в получении иных технических условий при подготовке документов по выдаче разрешения на строительство ответчиком не заявлена. Срок договора аренды земельного участка, предоставленного ответчику для строительства, истек, доказательств того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект, не имеется. На основании ст. 239.1 ГК РФ, в случае если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Представитель истца Полозова Т.В. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, в судебном заседании пояснила, что Ефремова О.Н. обращалась к ним в ДД.ММ.ГГГГ, ей был дан отказ. Второй раз она обратилась ДД.ММ.ГГГГ, ей так же отказали в продлении договора аренды. Ответчик не в праве была обратиться за продлением договора аренды. Комитет имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа не мог заключить с ней договор без проведения торгов. Если бы ответчик заключила договор аренды до ДД.ММ.ГГГГ, то она могла бы однократно продлить договор без проведения торгов.

Ответчик Ефремова О.Н. в судебное заседание не явилась, направила в суд возражения по исковым требованиям, в которых указала, что ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в администрацию Оверятского городского поселения с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка. После опубликования ДД.ММ.ГГГГ года в периодическом печатном издании сообщения и отсутствия других претендентов на испрашиваемый земельный участок, постановлением администрации Оверятского городского поселения принято постановление № № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении ей в аренду земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ между мной и администрацией Оверятского городского поселения был заключен договор аренды № № земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального садоводства. Срок договора был установлен по ДД.ММ.ГГГГ. Ефремовой О.Н. до окончания действия договора аренды было приобретено право собственности на незавершенный строительством объект. Право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. С ДД.ММ.ГГГГ она постоянно проживает и работает на территории г. Москвы. Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» на территории города Москвы с 30.03.2020 по 11.05.2020 введена всеобщая самоизоляция, запрет на выход граждан из дома. В целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» в Российской Федерации нерабочие дни установлены с 4 по 30 апреля 2020 года включительно. Указом Президента Российской Федерации от 28.04.2020 № 294 нерабочими днями объявлены с 6 по 8 мая 2020 года включительно. На территории Пермского края были введены аналогичные ограничительные меры, а также установлена необходимость соблюдать двухнедельный режим самоизоляции в случае прибытия из города Москвы.

В связи с чем с заявлением о продлении договора аренды Ефремова О.Н. обратилась только в ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку ей как арендатором, после ДД.ММ.ГГГГ не реализовано право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, а строительство объекта недвижимости не закончено и на момент обращения Комитета земельных и имущественных отношений с иском, а срок действия договора аренды истек, полагает, что в удовлетворении требований следует отказать. Кроме того, по истечении срока действия договора она, как арендатор, в отсутствие возражений со стороны арендодателя продолжила пользоваться земельным участком. Отсутствие возражений со стороны арендодателя на дальнейшее использование участка выражается в том, что в ее адрес был направлен расчет арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ с предложением внести оплату аренды в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а также устное предложение со стороны Комитета подписать новый договор аренды. Требование арендодателя по внесению платежа ей было исполнено в установленный срок. Просила в удовлетворении требований Комитета земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа отказать.

Представитель третьего лица Администрации Краснокамского городского округа в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

На основании п.9 ст.39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Указанные сроки установлены Приказом Минстроя России от 27.02.2015 № 137/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений» в зависимости от площади объекта капитального строительства.

Для объектов капитального строительства площадью до 1500 кв.м. срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, составляет 9 месяцев.

Срок аренды земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды, составляет 1 год 6 месяцев.

В соответствии с Законом Пермского края от 28.05.2018 № 234-ПК «О преобразовании поселений, входящих в состав Краснокамского муниципального района, путем объединения с Краснокамским городским округом и о внесении изменений в Закон Пермского края «О преобразовании Краснокамского городского поселения в Краснокамский городской округ» Краснокамский муниципальный район, а также поселения, входящие в его состав, преобразованы в Краснокамский городской округ.

В силу ст.3 указанного закона администрация города Краснокамска является правопреемником администрации Оверятского городского поселения.

В структуре администрации г.Краснокамска отраслевым (функциональным) органом, осуществляющим полномочия по распоряжению муниципальным имуществом, является Комитет земельных и имущественных отношений администрации города Краснокамска.

На основании пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу п.5 ст.39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворений данного требования или этот объект, не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п.21 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из совокупности указанных правовых норм следует, что собственник объекта незавершенного строительства вправе приобрести земельный участок под указанным объектом в аренду без проведения торгов только в следующих случаях:

- право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду;

- право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка;

- орган местного самоуправления не обратился в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

На основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

При этом в силу пункта 2 указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела судом установлено, что в соответствии с выпиской ЕГРН ответчик Ефремова О.Н. является собственником объекта незавершенного строительства, объекта незавершенного строительства со степенью готовности 10 %, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый № расположенный по адресу: <адрес>, Краснокамский городской округ, <адрес>. Право собственности на объект зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.12-14).

Объект недвижимости расположен на земельном участке, площадью 2000 кв.м, кадастровый №, с разрешенным использованием «для индивидуального садоводства», расположенном по адресу: <адрес>, предоставленному ответчику по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между администрацией Оверятского городского поселения и Ефремовой О.Н. сроком на 5 лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с оплатой арендной платы в соответствии с размером, указанным в приложении № к договору Договор аренды прошел государственную регистрацию (л.д.9-11).

Согласно п.10.4 договора, договор не подлежит продлению на новый срок без проведения торгов. ( л.д.11).

Земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, с разрешенным использованием «для индивидуального садоводства», расположенном по адресу: <адрес>, имеет обременение в связи с арендой земельного участка Ефремовой О.Н., подтверждено выпиской из ЕГРН ( л.д. 15-19).

ДД.ММ.ГГГГ Ефремова О.Н. обратилась в комитет земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа с заявлением о заключении нового договора аренды сроком до 3 лет на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в связи с окончанием действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. На земельном участке имеется объект незавершенного строительства с какдастровым номером №л.д. 20).

ДД.ММ.ГГГГ комитетом имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа Ефремовой О.Н. был направлен отказ в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и оставлением за собой права обратиться в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов (л.д. 21-22).

Судом на основании анализа представленных доказательств, установлено в ходе судебного заседания, и лицами, участвующими в деле не оспаривалось, что строительство объекта капитального строительства в срок, определенный договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, не завершено. При этом, ответчику земельный участок был предоставлен для строительства объекта недвижимости на срок 5 лет.

В соответствии с п.21 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из системного толкования указанных правовых норм следует, что собственник объекта незавершенного строительства вправе приобрести земельный участок под указанным объектом в аренду без проведения торгов только в следующих случаях:право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду; право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка; орган местного самоуправления не обратился в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Земельный участок ответчику был предоставлен по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, положения пункта 21 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ№- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», на данные правоотношения не распространяются.

Право собственности на объект незавершенного строительства также не приобретено ответчиком по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника, объект незавершенного строительства возведен Ответчиком и им же зарегистрировано право собственности на него.

В соответствии с пп.2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ требование об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов может быть заявлено органом местного самоуправления в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Срок действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ установлен до ДД.ММ.ГГГГ, т.е. срок предъявления иска об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не истек.

На основании ч. 3 ст. 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно- технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Исходя из представленных суду доказательств, которые признаны допустимыми, достоверными и бесспорными в соответствии со ст.67 ГПК РФ, установлено, что у ответчика имелась вся необходимая документация для строительства объекта недвижимости в период действия договора аренды, однако ответчик обратилась в комитет земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа с заявлением о заключении нового договора аренды после окончания срока действия договора аренды земельного участка, доказательств обратного стороной ответчика не представлено в судебном заседании.

Доводы ответчика о том, что она по истечении срока действия договора, она как арендатор, в отсутствие возражений со стороны арендодателя продолжила пользоваться земельным участком, и ей был направлен расчет арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ судом признаны несостоятельными,поскольку договор аренды был заключен с ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, положения пункта 21 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», которые предоставляют право лицу приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта недвижимости без проведения торгов, на данные правоотношения не распространяются. Кроме того, учитывая, что на земельном участке, принадлежащем муниципалитету, расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий ответчику, ответчик обязан оплачивать арендные платежи до тех пор, пока решится вопрос по принадлежности объекта.

В соответствии с п.3.21 Правил проведения публичных торгов объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299, аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством РФ на основании договора с указанными органами. Средства, полученные от продажи объекта, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся им бывшему собственнику объекта в течении 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

В соответствии с ч.5 ст.239.1 ГК РФ, средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Таким образом, вопросы о том, как орган обязан организовать и провести аукцион, а также определения размера компенсации собственнику стоимости реализованного имущества регламентированы нормами законодательства и указанным положением, и дополнительного разъяснения решением суда не требуют.

Судом установлено, что в настоящее время срок договора аренды земельного участка, предоставленного ответчику для строительства объекта, истек, доказательств того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект, в судебное заседание не представлено, в связи с чем, суд считает, что имеются основания для удовлетворения заявленных исковых требований.

Суд учитывает, что нормы ст.239.1 ГК РФ, не возлагают на суд обязанности при изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, решать вопрос об установлении его начальной продажной стоимости при реализации с публичных торгов. Вопрос об оценке стоимости изъятого объекта незавершенного строительства может быть решен на стадии исполнения решения суда.

Руководствуясь ст.ст.194-198,199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Комитета земельных и имущественных отношений администрации Краснокамского городского округа удовлетворить.

Изъять у Ефремовой Ольги Николаевны путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства, кадастровый №, площадью застройки <данные изъяты> кв.м., степень готовности объекта 10%, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Краснокамский городской суд Пермского края в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Щербакова А.В.