Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к жилищно-строительному кооперативу (далее ЖСК) «Изумруд» о взыскании денежных средств по Соглашению от 16.09.2015 г.,

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ЖСК «Изумруд», в котором просит обязать ответчика заключить с истцом договор участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями административно-торгового назначения по адресу <адрес>, строящегося на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1845 кв.м. на условиях передачи ФИО1 после ввода в эксплуатацию жилого дома, его доли помещений в нежилых, жилых, встроенно-пристроенных помещениях площадью 184,4 кв.м. по цене в 15 000 руб. за 1 кв.м.

В обоснование иска указано, что между ФИО1, ФИО3, ФИО4 и ЖСК «Изумруд» был заключен договор - соглашение от 16.09.2015 г., предметом которого являлось осуществление сторонами действий, направленных на строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями административно-торгового назначения по адресу <адрес> (п. 1.1.).

Согласно предмета договора, стороны осуществляют новое строительство на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1845 кв.м., который указанные граждане обязались передать кооперативу по договору замены стороны в обязательстве в договоре аренды находящегося в госсобственности земельного участка № от 14.04.2008 г. (п. 1.2).

Стороны приняли обязательства, предусмотренные в п. 2.1. и п. 2.2. договора.

В зависимости от вкладов сторон, сторонами был предусмотрен порядок определения вкладов и долей сторон. Вкладом указанных граждан в строительство многоэтажного жилого дома являлась стоимость передаваемого права аренды указанного земельного участка, определенная сторонами в размере 8 300 000 руб. (абзац третий п.3.1.). Указанным же абзацем было определено, что датой исполнения участника по переуступке права аренды признается дата государственной регистрации договора замены стороны в обязательстве на земельный участок с кадастровым номером 64:48:040406:52. Указанным же пунктом договора предусматривались и иные вклады таких граждан, как-то: стоимость предоставления технических условий, стоимость организации строительства и ввода в эксплуатацию внеплощадочных инженерных сетей на сумму 5 811 275 руб. В соответствии с определенными вкладами, доля указанных граждан в нежилых, жилых, встроенно-пристроенных помещениях, возведенных на указанном земельном участке, составляло 17% (п. 3.1. абз. 6). Перечень объектов строительства, соответствующий указанной причитающейся доле физических лиц, был определен в приложении № к договору. Сторонами было предусмотрено, что расчеты производятся исходя из стоимости жилых, нежилых и встроенно-пристроенных помещений возводимых на указанном земельном участке объекте в 15 000 руб. за квадратный метр (п. 3.1. абз. 7).

Вклад указанных граждан в строительство многоэтажного жилого дома в размере 8 300 000 руб. в виде стоимости передаваемого права аренды указанного земельного участка соответствует доле площади в 553,3 кв.м. помещений объекта в нежилых, жилых, встроенно-пристроенных помещениях по цене 15 000 руб./кв.м. Доля истца в данном соотношении составляет 3 %. Таким образом, истец претендует на долю в 3% от общего количества помещений объекта в нежилых, жилых, встроенно-пристроенных помещениях, что составляет 184,4 кв.м, общей площади таких помещений.

Пунктом 3.3. договора предусматривалось, что после получения кооперативом разрешения на строительство объектов, указанных в приложении № к договору, кооператив в десятидневный срок заключает с указанными в договоре гражданами, договора долевого участия в строительстве жилых домов в рамках ФЗ РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.. .», на условиях, определенных п. 3.1. договора.

Сторонами было предусмотрено, что конкретный перечень объектов, подлежащих передаче сторонам, указывается в дополнительном соглашении, которое должно быть заключено после получения согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документации, при этом при разделе Стороны будут исходить из принципа пропорциональности долей в структуре возведенных объектов (1,2-х комнатные квартиры, этажность и прочее) (п. 3.2.).

Таким образом, указанное обязательство - о принятии стороной обязательства заключить требуемый договор, является явно выраженным.

Исполнение указанными гражданами обязанности по переуступке права аренды произошло 30.09.2015 г. в момент государственной регистрации договора замены стороны в обязательстве на земельный участок с кадастровым номером 64:48:040406:52.

Встречного исполнения истцу по указанному договору кооперативом не производилось, договора долевого участия в строительстве жилых домов не заключалось. Исполнение договора в отношении других граждан, участвовавших в сделке, кооперативом произведено.

Строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями административно-торгового назначения по адресу <адрес> в настоящее время не завершено, дом в эксплуатацию не введен.

Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в настоящее время действует в редакции с учетом изменений, внесенных ФЗ от 27.06.2019 г. № 151-ФЗ.

Положения данного документа применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 г. № 218-ФЗ, в случаях, установленных статьей 25 указанного Закона. То есть, в соответствии с п. 7 ст. 25 Федеральным законом от 29.07.2017 г. № 218-ФЗ, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости заключен до даты государственной регистрации Фонда, к правоотношениям по привлечению денежных средств участников долевого строительства по указанным объектам недвижимости применяются положения статей 1 - 23 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» без учета изменений, внесенных настоящим Федеральным законом, и с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Таким образом, возможность исполнения кооперативом своих обязанностей, предусмотренных указанным договором перед истцом путем заключения договора долевого участия в строительстве жилых домов в рамках ФЗ РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.. .», на условиях, определенных п. 3.1. договора - сохраняется по настоящее время.

В адрес кооператива истцом 28.02.2020 г. было направлено заявление с просьбой предоставить исполнение в виде помещений по заключенному между ФИО1, ФИО3, ФИО4 с ЖСК «Изумруд» по указанному договору.

При наступлении срока исполнения обязательства, известности условий договора по цене и площади необходимых к предоставлению жилых, нежилых и встроенно-пристроенных помещений в возводимом на указанном земельном участке объекте исходя из принципа пропорциональности долей в структуре возведенных объектов, кооперативом перечень объектов, подлежащих передаче, не был определен и для согласования представлен не был.

Истец, заключая соглашение, которым передал свои права аренды земельного участка под строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями административно-торгового назначения по адресу <адрес> рассчитывал приобрести по цене в 15 000 руб. за 1 кв.м., помещения объекта в нежилых, жилых и встроенно-пристроенных помещениях, с возможностью в будущем реализовать данные объекты по рыночной цене.

Ответчик, таким образом, отказывается от исполнения заключенного договора, что противоречит вышеуказанным правовым нормам, в связи с чем, истец обратился в суд с указанным выше иском.

В ходе рассмотрения дела истец ФИО1 АВ. уточнил исковые требования в соответствии со ст. 39 ГПК РФ, в которых просил взыскать с ответчика в пользу истца денежную сумму в размере 5 532 000 руб. (стоимость 184,4 кв.м. в помещениях в нежилых, жилых, встроенно-пристроенных помещениях из цены 15 000 руб., предусмотренных в соглашении), поскольку согласно сведений ответчика, все помещения в строящемся многоквартирном доме, распределены.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель, адвокат Селекаев Р.Ш. поддержали заявленные требования с учетом уточнений, по основаниям, изложенным исковом заявлении и уточнении, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании исковые требования истца не признала, просила в удовлетворении иска отказать, поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве на иск с учетом дополнений.

Третьи лица (их представители) ФИО3, ФИО4, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» в судебное заседание не явились, о дне слушания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

В связи с чем, суд определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся участников процесса в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, материалы гражданских дел № 2-2065/2019, оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом установлено, что 16.11.2010 г. ФИО1 приобрел у ФИО5 право аренды земельного участка общей площадью 1845 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, находящегося в государственной собственности и предназначенного для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями административно-торгового назначения.

21.05.2014 г. между ФИО1 и ФИО3 заключено соглашение о вступлении в договор аренды. Данное соглашение прошло государственную регистрацию 30.06.2014 г.

31.07.2014 г. между ФИО1, ФИО3 и ФИО4 было заключено соглашение о вступлении в договор аренды.

16.09.2015 г. между ФИО1, ФИО3, ФИО4 и ЖСК «Изумруд» заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого ФИО1, ФИО3, ФИО4 уступили, а ЖСК «Изумруд» принял на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от 14.04.2008 г. Передача прав по указанному договору составила 8 300 000 руб. Договор прошел регистрацию 30.09.2015 г. в установленном законом порядке.

Согласно п. 5 договора замены стороны в обязательстве от 16.09.2015 г., оплата по соглашению сторон будет произведена после подписания договора, о чем будет составлен акт взаиморасчетов.

ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику о взыскании денежных средств в размере 5 532 000 руб. (стоимость 184,4 кв.м. в помещениях в нежилых, жилых, встроенно-пристроенных помещениях из цены 15 000 руб., предусмотренных в соглашении).

Рассматривая данные требования, суд считает их не подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Согласно ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

Согласно ст. 11 НК РФ индивидуальными предпринимателями (далее - ИП) признаются физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств.

Из договора видно, что он заключен между физическими лицами ФИО1, ФИО3 и ФИО4 (с одной стороны) и ЖСК «Изумруд» с другой стороны, что противоречит закону, в частности, ст. 1041 ГК РФ.

Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.

В силу ст. 57 ГПК РФ доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

Между тем согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора во внимание принимается буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Изложенное означает, что по смыслу данной нормы, а также положений ст. 420, 421, 432 ГК РФ правовая оценка сделки должна осуществляться исходя из содержания договора, его предмета, условий, прав и обязанностей сторон, их ответственности и т.д., а название договора само по себе не может служить основанием для отнесения его к тому или иному виду договора, а соответственно, и обязательства.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 433 ГК РФ по общему правилу договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (применительно к договорам, заключаемым путем составления одного документа, подписываемого сторонами, акцепт выражается в подписании договора), и только в случаях, когда в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

Соответственно, по смыслу п. 1 и 2 ст. 425 ГК РФ договор, если иное не установлено в договоре, вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели (п. 1 ст. 1041 ГК РФ).

При этом в силу ст. 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи (п. 1).

Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств.

Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами (п. 2).

Таким образом, к числу существенных условий договора простого товарищества относятся условия о совместной деятельности участников договора, об их общей цели, на достижение которой направлены их действия, и об объединении ими вкладов. Что же касается состава вклада и его оценки, то эти условия определяются участниками договора простого товарищества, но если самим договором не предусмотрено иное или иное не вытекает из фактических обстоятельств, то вклады участников в силу закона предполагаются равными (т.е. если договором товарищества размеры имущественных вкладов не определены, предполагается, что каждый из участников внес вклад, равный по экономической ценности вкладу других участников).

Из указанных правовых норм также следует, что передача имущества для договора простого товарищества не является обязательным условием его заключения. Такой договор как консенсуальная сделка (сделка, для признания совершения которой требуется лишь согласие участников сделки) считается заключенным с момента подписания товарищами письменного договора, в котором ими достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, в отличие от реальной сделки, для заключения которой в соответствии с законом необходима передача имущества.

Как установлено судом, ни одно из обязательств Стороны-1 соглашения от 16.09.2015 г. - ФИО1, ФИО3, ФИО4 - не было исполнено. Так ФИО1, ФИО3, ФИО4 свои обязательства перед ЖСК «Изумруд», определенные в соглашении от 16.09.2015 г., не исполнили - все работы по проектированию и строительству многоквартирного дома были выполнены силами ЖСК «Изумруд», в том числе и работы, обязанность по выполнению которых указана в качестве обязанностей ФИО1, ФИО3, ФИО4 в п.2.1, соглашения от 16.09.2015 г., а именно: силами ЖСК «Изумруд» были получены технические условия и оплачена стоимость подключения к инженерным сетям (п.2.1.2.), выполнено проектирование и строительство внеплощадочных и внутриплощадочных инженерных сетей (п.2.1.3.), разработана и согласована проектная документация на строительство дома, получено положительное заключение экспертизы проектной документации (п.2.1.6). ФИО1, ФИО3, ФИО4 никакого вклада в строительство многоквартирного дома не вносили.

Кроме того, в настоящее время ЖСК «Изумруд» осуществляет строительство 17-этажного жилого дома, имеющего отличные от 12-этажного жилого дома показатели: иные строительные объемы, иные параметры общей площади, иные требования энергоэффективности и объемы потребления энергоресурсов. Технические условия подключения жилого дома к энергоресурсам и объемы потребления 17-этажного жилого дома значительно отличаются от подобных требований, предъявляемых к 12-этажным жилым домам.

Таким образом, вне зависимости от того, какой проект заказывался истцом ранее (т.е. до подписания соглашения от 16.09.2005 г.), при подписании соглашения стороны исходили из тех обстоятельств, что они будут возводить иной объект капитального строительства, а именно тот, который в настоящее время возводит ответчик.

Проект строительства 17-этажного многоэтажного жилого дома ЖСК «Изумруд» был заказан 10.01.2016 г. Исполнителем работ по договору подряда являлось ООО «Волгапромпроект». Проект был изготовлен подрядчиком и оплачен ЖСК «Изумруд». При разработке проекта проектная организация имеет право применять данные иных проектов (так называемые, повторного применения). Таким образом, ЖСК «Изумруд» самостоятельно свой счет заказал разработку проекта строительства 17-этажного дома.

Вся документация, на которую ссылается истец в своих возражения, заказана, изготовлена и оплачена до подписания соглашения от 16.09.2015 г. В настоящем же деле, требования истца предъявлены к ответчику о выполнении ответчиком обязательств в рамках соглашения от 16.09.2015 г. В соглашении от 16.09.2015 г. не указано, что отношения сторон распространяются отношения, возникшие до подписания данного соглашения. Напротив, п. 4.1 данного соглашения предусмотрено, что соглашение вступает в силу с подписания его сторонами.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, а также и факт того, что истцом не были выполнены обязательства по соглашению от 16.09.2015 г., а передача прав на земельный участок являлась самостоятельной сделкой, у ЖСК «Изумруд» отсутствуют встречные обязательства по соглашению от 16.09.2015 г.

Доводы истца, изложенные в письменных пояснениях и поддержанные в судебном заседании, суд считает настоятельными по изложенным выше основаниям.

В связи с чем, исковые требования ФИО1 подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к жилищно-строительному кооперативу «Изумруд» о взыскании денежных средств по Соглашению от 16.09.2015 г., оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Саратовской областной суд через Ленинский районный суд г.Саратова в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 22.06.2020 г.

Судья: