Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании неустойки по договору купли-продажи недвижимости, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании неустойки по договору купли-продажи недвижимости, обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование исковых требований указано, что 10.12.2019 ФИО1 и ФИО2 заключили договор купли продажи, в соответствии с которым истец передал в собственность ответчику следующее имущество: объект индивидуального жилищного строительства, назначение: <данные изъяты> При этом в соответствии с п.5.3. Договора купли-продажи за нарушение покупателем обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.1.-2.2.5. Договора, продавец также вправе потребовать уплаты неустойки в размере 0,1 % от неуплаченной в срок суммы по Договору за каждый день просрочки, за просрочку исполнения обязательств с ответчика в пользу истца за период по 16.09.2021 взыскана неустойка. Между тем, апелляционным определением Алтайского краевого суда от 14.12.2021 ответчику была предоставлена отсрочка реализации заложенного имущества сроком на 1 год с даты вступления в силу решения суда. В настоящее время на сумму задолженности истцом начислена неустойка за период с 17.09.2021 до даты фактического исполнения решения по возврату суммы задолженности в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки исполнения обязательства, то есть по 17 000 руб. за каждый день, в связи с чем, за период с 17.09.2021 по 20.01.2021 сумма задолженности составила 2__. Кроме того, после вступления решения суда и апелляционного определения в законную силу начислению подлежит также неустойка из расчета 17000 руб. за каждый день до даты фактического исполнения обязательств ответчиком по договору купли-продажи. Пунктом 2.4. Договора стороны согласовали, что до момента полной оплаты покупателем стоимости недвижимого имущества, указанное имущество будет находиться в залоге у продавца. Ипотека в силу закона зарегистрирована 18.12.2019. Таким образом, учитывая, что обязательства ответчика по оплате имущества по договору купли-продажи перед истцом не выполнены, истец полагает возможным обратить взыскание на предмет залога, начальная продажная стоимость которого определена решением Немецкого национального районного суда Алтайского края от 16.09.2021 вступившим в законную силу.

На основании изложенного истец просит суд взыскать в ее пользу с ФИО2 неустойку по договору купли-продажи от 10.12.2019 в размере 2__. за период с 17.09.2021 по 20.01.2022 и по 17000 руб. за каждый день просрочки исполнения обязательств до даты фактического исполнения обязательств по договору купли-продажи; обратить взыскание на заложенное имущество: жилой дом, общей площадью 292, 2 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты> (начальная продажная стоимость жилого дома в размере 25 655 000 руб. и начальная продажная стоимость земельного участка в размере 4 086 000 руб.)

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя ФИО3, которая в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, просила удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя ФИО4, который в судебном заседании представил письменный отзыв на исковое заявление (л.д.31-34), пояснил, что ответчик не отрицает наличия задолженности перед истцом по оплате договора от 10.12.2019 в сумме 1__. Вместе с тем, считает, что размер истребуемой истцом неустойки явно несоразмерен существу нарушения и последствиям. Так, истцом в иске не приведено доводов и доказательств возникновения у нее столь значительного ущерба, вызванного нарушением договора или предоставленной судом отсрочки в исполнении решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество. Между тем, ответчик находится в исключительно сложных финансовых обстоятельствах, не позволяющих ему нести столь значительное бремя неустойки по требованию истца: имеет на иждивении двух малолетних детей; в настоящее время не трудоустроен и не имеет стабильного и гарантированного заработка; не состоит в браке и не может рассчитывать на финансовую помощь другого супруга. Таким образом, ответчик полагает, что за период с 17.09.2021 по 20.01.2022 справедливым размером неустойки будет являться сумма в размере 441 767 руб., а неустойка на будущие периоды должна взыскиваться в размере ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды. Кроме того, апелляционным определением Алтайского краевого суда от 14.12.2021 ответчику была предоставлена отсрочка реализации заложенного имущества на 1 год с момента вступления решения в законную силу, в связи с чем, требование об обращении взыскания на заложенное имущество может быть рассмотрено только с учетом предоставленной ранее отсрочки.

Суд, заслушав объяснения представителей сторон, изучив письменные материалы гражданского дела, находит исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные законом и не противоречащие ему.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судом установлено, что 10.12.2019 между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество: <данные изъяты> Государственная регистрация права собственности по договору купли-продажи произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 18.12.2019 (л.д.7-9).

В связи с неисполнением покупателем условий вышеуказанного договора, ФИО1 обратилась в Немецкий национальный районный суд Алтайского края с иском к ФИО2 о взыскании задолженности, неустойки и обращении взыскания на земельный участок и жилой дом.

16.09.2021 решением районного суда Немецкого национального района Алтайского края исковые требования ФИО1 удовлетворены частично, с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана задолженность по договору купли-продажи от 10.12.2019 в размере 17 000 000 руб., из которой задолженность по оплате за жилой дом составляет 12 142 700 руб., задолженность по оплате за земельный участок 4 857 300 руб., неустойка за период с 14.07.2020 по 16.09.2021 в размере 2 583 333 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 900 руб., а всего 19 587 233 руб. Обращено взыскание на объект индивидуального жилищного строительства жилой дом, общей площадью 292,2 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты> в виде продажи с публичных торгов. Начальная продажная стоимость объекта установлена в размере 2__. Обращено взыскание на земельный участок, площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты> в виде продажи с публичных торгов. Начальная продажная стоимость объекта установлена в размере 4 086 000 руб. Сумма, подлежащая уплате ФИО1, определена из стоимости заложенного жилого дома и земельного участка в размере 19 587 233 руб. В удовлетворении остальной части требований – отказано. ФИО2 также было отказано в удовлетворении заявления об отсрочке обращения взыскания на заложенное имущество (л.д.10-12).

14.12.2021 апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда вышеуказанное решение районного суда Немецкого национального района Алтайского края от 16.09.2021 было изменено в части размера взысканной неустойки; абзацы 2 и 7 резолютивной части решения изложены в новой редакции, с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана задолженность по договору купли-продажи от 10.12.2019 в размере 17 000 000 руб., из которой задолженность по оплате за жилой дом – 12 142 700 руб., задолженность по оплате за земельный участок – 4__., неустойка за период с 14.07.2020 по 16.09.2021 – 896 000 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины – 3 900 руб., а всего взыскано 17 899 900 руб. Сумма, подлежащая уплате ФИО1, определена из стоимости заложенного жилого дома и земельного участка в размере 17 899 900 руб. Решение суда в части отказа в предоставлении отсрочки реализации заложенного имущества отменено, ФИО2 предоставлена отсрочка реализации заложенного имущества: жилого дома по адресу: Новосибирская область, <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> на 1 год с момента вступления решения суда в законную силу. В остальной части решение суда оставлено без изменения (л.д.40-53).

Таким образом, решение районного суда Немецкого национального района Алтайского края от 16.09.2021 вступило в законную силу 14.12.2021.

В силу ч.2 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из данной нормы процессуального закона следует, что преюдициальное значение при рассмотрении дела имеют факты и обстоятельства, которые установлены вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, учитывая, что субъективный состав лиц, участвовавших в ранее рассмотренном и в данном деле, не изменился, то обстоятельства, установленные решением районного суда Немецкого национального района Алтайского края от 16.09.2021 (в редакции Апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 14.12.2021), не доказываются вновь, не подлежат оспариванию и обязательны для суда.

Так, разрешая спор, и удовлетворяя требования о взыскании задолженности по договору купли-продажи от 10.12.2019 в размере 17 000 000 руб., суд исходил из того, что ответчик приняла на себя обязательство оплатить покупку жилого дома и земельного участка окончательно в срок не позднее 01.10.2020, но не исполнила указанное обязательство. Частично удовлетворяя требование о взыскании неустойки, суд пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения ее размера за период с 14.07.2020 по 16.09.2021 до 896 000 руб. Также, поскольку период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составлял более трех месяцев, за весь период нарушения договорных обязательств невыплаченная сумма составила 17 000 000 руб., что больше 5 % от стоимости жилого дома и земельного участка, требование об обращении взыскания на земельный участок и расположенный на нем жилой дом также было удовлетворено судом. Кроме того, учитывая то, что залогодателем является физическое лицо, жилой дом, являющийся предметом залога, является единственным жильем семьи ответчика, наличие малолетних детей у ответчика, заложенное имущество не используется для предпринимательской деятельности, а также то, что размер обязательств к моменту окончания отсрочки не превысит стоимость заложенного имущества и предоставление отсрочки не повлечет существенное ухудшение финансового положения залогодержателя, ответчику была предоставлена отсрочка реализации спорных жилого дома и земельного участка сроком на один год - до 14.12.2022.

Пунктом 5.3 договора купли-продажи от 10.12.2019 предусмотрено, что за нарушение покупателем обязательств, предусмотренных п.п. 2.2.1-2.2.5 договора, продавец вправе потребовать уплаты неустойки в размере 0,1% от неуплаченной в срок суммы по договору за каждый день просрочки.

Таким образом, поскольку решение районного суда Немецкого национального района Алтайского края от 16.09.2021 вступило в законную силу 14.12.2021, а денежные средства ФИО1 не возвращены до настоящего времени, что стороной ответчика не оспаривается, требование истца о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств является обоснованным.

Так, решением районного суда Немецкого национального района Алтайского края от 16.09.2021 неустойка за просрочку исполнения обязательств взыскана с ответчика в пользу истца по 16.09.2021. Апелляционным определением Алтайского краевого суда от 14.12.2021 ответчику была предоставлена отсрочка реализации заложенного имущества сроком на 1 год с даты вступления в силу решения суда.

В настоящее время, истец просит взыскать неустойку с ответчика с 17.09.2021 по дату вынесения судебного решения 30.03.2022 в размере 3 315 000 руб. из расчета 17 000 руб. за каждый день просрочки (17 000 руб. х 195 дней), а также взыскать неустойку из расчета 17 000 руб. за каждый день просрочки с 31.03.2022 по день фактического исполнения обязательств по договору купли-продажи от 10.12.2019.

Представитель ответчика в судебном заседании просил снизить размер неустойки, ссылаясь на то, что ориентиром для определения нижней границы снижения неустойки должна служить норма п. 6 ст. 395 ГК РФ, согласно которой суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в п.1 ст.395 ГК РФ.

Производя собственный расчет неустойки, ответчик приходит к выводу, что ее размер за период с 17.09.2021 по 30.03.2022 в результате уменьшения на основании ст.ст. 333 и 395 ГК РФ должен составлять 887 493,15 руб.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что п. 1 ст. 333 ГК РФ, закрепляющий право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Степень несоразмерности штрафных санкций последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

В п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 __ «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» изложена правовая позиция, согласно которой при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

При таких обстоятельствах, при рассмотрении вопроса о применении ст. 333 ГК РФ и уменьшении подлежащей уплате неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств по договору купли-продажи от 10.12.2019, исходя из анализа всех обстоятельств дела и оценки соразмерности заявленных сумм, из возможных финансовых последствий для каждой из сторон, суд приходит к выводу о том, что установленный в кредитном договоре размер неустойки - 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки превышает средневзвешенные ставки процентов и штрафных санкций по коммерческим кредитам и гражданско-правовым обязательствам. Сумма заявленной неустойки в общем размере 3 315 000 руб. вследствие установления в договоре ее высокого размера явно завышена и несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

Таким образом, суд полагает возможным снизить размер неустойки до 1 657 500 руб. (0,05 % в день, то есть 18,25% годовых, что на день вынесения решения ниже учетной ставки), а также взыскать с ответчика в пользу истца неустойку по договору купли-продажи от 10.12.2019 в размере 0,1 % от суммы задолженности по погашению основного долга за каждый календарный день просрочки, начиная с 31.03.2022 по день фактического исполнения обязательств по договору купли-продажи от 10.12.2019, поскольку размер присужденной неустойки на будущее время не может быть снижен по правилам статьи 333 ГК.

Требования истца об обращении взыскания на жилой дом и земельный участок также подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктами 1 и 2 ст. 348 ГК РФ предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Аналогичные положения предусмотрены в п. 1 ст. 54.1 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Поскольку обязательства ответчика были обеспечены залогом недвижимого имущества, ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи, повлекшее возникновение задолженности, в силу названных выше норм материального права является правовым основанием к удовлетворению требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество.

Судом установлено, что, на момент рассмотрения дела сумма неисполненного обязательства по уплате неустойки, определенной судом в размере 1 657 500 рублей, составляет больше 5 % от стоимости жилого дома и земельного участка по договору (28 000 000 х 5% = 1 400 000), в период нахождения дела в производстве суда ответчиком обязательство не исполнено, просрочка платежей составила более трех месяцев, следовательно, правовых оснований для отказа в обращении взыскания на спорное недвижимое имущество не имеется.

Вступившим в законную силу решением районного суда Немецкого национального района Алтайского края от 16.09.2021 установлено, что согласно заключению эксперта от 21.07.2021 __ рыночная стоимость земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ... 741 000 руб., в том числе, жилой __ 655 000 руб., земельный участок 4 086 000 руб., в связи с чем, суд полагает возможным взять за основу стоимость, установленную экспертом, и определить начальную продажную стоимость жилого дома в 25 655 000 руб., земельного участка в 4 086 000 руб.

Порядок реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, с публичных торгов на основании решения суда определен ст. 350.2 ГК РФ и предусматривает действия судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с ч.1 ст.85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

При этом, поскольку жилой дом и земельный участок относится к недвижимым вещам, то положения ст. 350.2 ГК РФ и ч.1 ст.85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» при разрешении настоящего спора применению не подлежат.

Представитель ответчика также просил учесть, что в случае обращения взыскания на заложенное имущество следует принять во внимание предоставление отсрочки исполнения решения в данной части, предоставленной на основании Апелляционного определения Алтайского краевого суда от 14.12.2021.

Пунктами 3, 4 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.

Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает, в том числе, то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.

Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если: она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя; в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

Учитывая, что отсрочка реализации недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, уже предоставлена, а также то, что залогодателем является физическое лицо, жилой дом, являющийся предметом залога, является единственным жильем семьи ответчика, наличие малолетних детей у ответчика, заложенное имущество не используется для предпринимательской деятельности, а также то, что размер обязательств к моменту окончания отсрочки не превысит стоимость заложенного имущества и предоставление отсрочки не повлечет существенное ухудшение финансового положения залогодержателя, суд полагает возможным предоставить отсрочку реализации спорных жилого дома и земельного участка на срок, определенный предыдущим судебным актом, то есть до 14.12.2022.

При этом суд обращает внимание истца, что в силу п. 3 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца следует взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 210 руб. (300 руб. за требование об обращении взыскания на заложенное имущество и 18 910 руб. за требование о взыскании неустойки) (л.д.17).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 неустойку по договору купли-продажи от 10.12.2019 за период с 17.09.2021 по 30.03.2022 в размере 1 657 500 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 210 руб., всего 1 676 710 (один миллион шестьсот семьдесят шесть тысяч семьсот десять) руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 неустойку по договору купли-продажи от 10.12.2019 в размере 0,1 % от суммы задолженности по погашению основного долга за каждый календарный день просрочки, начиная с 31.03.2022 по день фактического исполнения обязательств по договору купли-продажи от 10.12.2019.

Обратить взыскание на заложенное имущество:

<данные изъяты>

Предоставить ответчику ФИО2 отсрочку реализации заложенного имущества на срок до 14.12.2022.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Заельцовский районный суд г. Новосибирска.

Мотивированное решение изготовлено 06.04.2022.

Судья Т.Б. Кудина