Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 и ФИО4 об обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о признании недействительным договора залога

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась к ФИО3 и ФИО4 с вышеуказанным иском, указав в обоснование, что ... между истцом и ответчиками был заключен нотариально заверенный договор залога с целью обеспечения договора займа от ..., по которому ответчики передали истцу принадлежащий им по ? доли земельный участок с кадастровым номером ... и размещенный на нем жилой дом с кадастровым номером ..., расположенные по адресу: РТ, ..., участок .... Стороны оценили земельный участок и жилой дом в 3 000 000 руб. Решением Набережночелнинского городского суда от ... с ФИО3 в пользу истца взыскано в общей сумме 4 864 789,04 руб. Решение вступило в законную силу .... До настоящего времени решение суда от ... ответчиками не исполнено, задолженность не погашена. ... произведена государственная регистрация ипотеки. Просит обратить взыскание на предмет залога по договору залога от ....

Кроме того, ФИО3 обратилась в суд со встречными требованиями к ФИО1 о признании недействительным договора залога, указав в обоснование, что ... между ФИО3, ФИО4 и ФИО1 был заключен нотариально заверенный договор залога с целью обеспечения договора займа от ..., по которому ФИО3 и ФИО4 передали ФИО1 принадлежащий им по ? доли земельный участок с кадастровым номером ... и размещенный на нем жилой дом с кадастровым номером ..., расположенные по адресу: РТ, ..., участок .... В конце октября 2016 года ФИО3 узнала, что договор залога от ... зарегистрирован ... в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Супруг ФИО3 – ФИО10 не является стороной договора займа от ... на сумму 3 000 000 руб., а также не является стороной договора залога от ..., несмотря на то, что ? доли в праве общей долевой собственности приобретена ими в период брака. Кроме того, доля в праве собственности на земельный участок в силу закона не может являться предметом залога. Просит признать договора залога от ... недействительным.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена, ее представитель ФИО7 иск поддержал в полном объеме, просил удовлетворить, со встречным иском не согласился.

Ответчики ФИО3 и ФИО4 на судебное заседание не явились, извещены, представитель ФИО3, ФИО8 с первоначальным иском не согласилась, встречный иск поддержала в полном объеме. ФИО4 в письменном обращении к суду просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Третье лицо ФИО10 в судебное заседании не явился, извещен. Представил отзыв, согласно которому с требованиями не согласен, просит производство прекратить, поскольку данные требования были рассмотрены в 2014 году.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ)

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В силу статьи 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как видно по делу ... между истцом и ответчиками был заключен нотариально заверенный договор залога с целью обеспечения договора займа от ... (л.д. 4-6, 7).

ФИО2 Набережночелнинского ФИО2 суда от ... взыскан с ФИО3 в пользу ФИО1 основной долг в размере 4 000 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 833 589, 04 руб., судебные расходы в размере 3 000 руб., в возврат госпошлины 28 200 руб. Взыскана с ФИО3 госпошлина в доход муниципального образования ... в размере 4168 руб. ФИО2 вступило в законную силу ....

С целью обеспечения договора займа от ..., заключенного между ФИО1 и ФИО3 на сумму 3 000 000 руб. сроком по ... с погашением суммы займа, ФИО3 и ФИО4 передали в залог ФИО1 принадлежащий им земельный участок площадью 796 кв.м., с кадастровым номером ... и размещенный на нем жилой дом с кадастровым номером ..., расположенные по адресу: РТ, ..., участок ..., который зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по .......

Согласно пункту 2 договора залога от ... стороны оценили закладываемые земельный участок и жилой дом в 3 000 000 руб. Иные доказательства в подтверждение рыночной стоимости предмета ипотеки суду не представлены.

... возбуждено исполнительное производство ...-ИП на взыскание задолженности в размере 4 864 789,04 руб. По состоянию на ... задолженность ответчиков не погашена.

Исходя из общей суммы задолженности, подлежащей взысканию по обязательствам ответчиков, стоимости заложенного имущества, суд находит обоснованными требования иска об обращения взыскания на заложенное имущество, так как, считает, что допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства значительно для истца. Оснований для отказа в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предусмотренных статьей 54.1 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не усматривается. О применении судом положений пункта 3 статьи 54 данного федерального закона ответчиками не заявлено.

Суд считает возможным определить начальную продажную цену в размере, определенном сторонами при заключении соглашения, то есть стоимость земельного участка и расположенного на нем жилого дома в размере 3 000 000 руб. путем продажи с публичных торгов, поскольку в судебном заседании со стороны ответчиков каких-либо ходатайств о проведении оценки на момент судебного разбирательства не заявлялось, соглашение сторон по оценке имущества в установленном порядке не оспаривалось, что не лишает возможности изменения ее в рамках исполнительного производства непосредственно на момент реализации.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 года порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в статьях 56 и 58. Указанные нормы регулируют в том числе ситуацию, когда установленная начальная продажная цена заложенного имущества существенно отличается от его рыночной стоимости на момент реализации. В силу приведенных статей после объявления публичных торгов по продаже недвижимого имущества несостоявшимися залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации.

Правовые нормы, регулирующие порядок реализации заложенного имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, основаны в том числе на том, что установленная решением суда начальная продажная цена заложенного имущества, существенно отличающаяся от его рыночной стоимости на момент реализации, впоследствии может привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Что касается встречных исковых требований, то суд исходит из следующего.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора залога, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Представитель истца по первоначальному иску ФИО7, просил применить срок исковой давности, указывая на то, что срок для оспаривания оспоримой сделки пропущен.

Принимая во внимание, что оспариваемый договор залога заключен ..., при разрешении встречных требований подлежит применению закон, действующий на момент заключения оспариваемого договора залога, а именно сделка противная закону является по общему правилу ничтожной, а не оспоримой.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации в предыдущей редакции (Федеральный закон от 21.07.2005 N 109-ФЗ) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Приведенный выше пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает, что начало течения срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а соответственно и по требованиям о признании ее недействительной, обусловлено не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения такой сделки.

Согласно пунктов 1,2 статьи 10, пункта 3 статьи 11 Закона об ипотеке ( в редакции на момент заключения договора залога) договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

В пункте 7.1. договора залога стороны также указали, что данный договор залога вступает в силу с момента государственной регистрации и действует до полного выполнения сторонами принятых на себя обязательств.

Таким образом, договор залога считается заключенным с ....

Поскольку закон в ранее действующей редакции устанавливал, что начало течения срока давности для оспаривания ничтожной сделки начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, то начало течения срока давности для признания договора залога от ... недействительным началось с .... Таким образом, на момент обращения в суд со встречным иском, ..., срок исковой давности не пропущен.

ФИО3 обращаясь в суд со встречными требованиями, указывает, что ... между ФИО3, ФИО4 и ФИО1 был заключен договор залога, по которому ФИО3 и ФИО4 передали ФИО1 принадлежащий им по ? доли земельный участок с кадастровым номером ... и размещенный на нем жилой дом с кадастровым номером ..., расположенные по адресу: РТ, ..., участок ... доля в праве каждого из них составляет по1/2. Данный договор был удостоверен нотариусом.

Согласно пункту 7.1 договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Как указывает ФИО3 о государственной регистрации договора залога ей стало известно в конце октября 2016 года. Супруг ФИО3, ФИО10, стороной договора займа от ... на сумму 3 000 000 руб. не являлся, как и не являлся стороной по договору залога от ....

Встречный иск основан на возражениях о том, что доли земельного участка не могли быть заложены в силу требований закона, заложен может быть только земельный участок в натуре, причем в данном случае должно было быть три самостоятельных земельных участка.

Разрешая требования встречного иска по существу, суд исходит из следующего.

Действительно, на основании пункта 2 статьи 62 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

В силу пункту 1 статьи 34 Семейного Кодекса Российской Федерации Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Земельный участок и жилой дом принадлежат на праве собственности по ? доли ФИО4 и ФИО3

При этом как следует из материалов дела, ФИО10 дал нотариальное согласие от ... своей супруге ФИО3 заключить и подписать договор займа, а также договор залога (ипотеки) в любой форме на ее условиях и по ее усмотрению, за цену на ее усмотрение, нажитого ими в браке имущества, состоящего из ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящихся по адресу: РТ, ..., ... а также на регистрацию вышеуказанного договора залога (ипотеки).

Как договор займа, так и договор залога (ипотеки), и согласие ФИО10 были нотариально удостоверены, что подтверждается материалами дела.

Обращаясь в суд со встречным исковым заявлением, представитель ФИО8 указала, что в договоре залога от ... указано на принадлежность ФИО3 ? доли в праве долевой собственности на основании договора купли – продажи от .... Заключение, регистрация договора ипотеки от ... без выделения доли ФИО3 в натуре в праве совместной собственности на земельный участок, приобретенный в период брака, не соответствует требованиям действующего законодательства, а потому данный договор является ничтожным.

Однако, суд с данные доводами ФИО3 согласиться не может.

Норма пункта 2 статьи 62 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" применима только к незастроенным земельным участкам. Часть жилого дома или доля в праве собственности на жилой дом и доля в праве собственности на земельный участок, предоставленный собственникам объекта недвижимости для его функционального обеспечения, должны стать единым предметом ипотеки в силу установленного Земельным кодексом РФ принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости.

В пункте 2 статьи 7 Закона об ипотеке не содержится запрета на залог доли в праве собственности на недвижимое имущество. При этом в статье 7 Закона об ипотеке не имеется указаний "если иное не установлено законом". А это значит, что доля в праве собственности, в том числе на земельный участок, может быть предметом ипотеки.

В соответствии со статьей 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В данном случае ответчики являются сособственниками по 1/2 доли в праве собственности на дом.

А ипотека недвижимого имущества в виде жилого дома допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот объект недвижимости.

Пункт 2 статьи 62 Закона об ипотеке применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, что в данном случае отсутствует.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 Решения Городского Совета муниципального образования "ГОРОД НАБЕРЕЖНЫЕ ЧЕЛНЫ" Республики Татарстан от 19.10. 2006 г. N 15/7 «О нормах предоставления земельных участков в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства, действовавшего на момент заключения договора залога и утратившего силу в связи с изданием решения Горсовета муниципального образования "г. Набережные Челны" от 15.12.2011 N 15/11, минимальный размер земельного участка, предоставляемого гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель, для индивидуального жилищного строительства составлял 400 кв. м.

Спорный участок составляет 796 кв.м, под жилую застройку индивидуальную. Таким образом, спорный земельный участок не может быть поделен в натуре на два или три.

В силу пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Материалами дела подтверждается и судом установлено, что такое согласие при заключении договора залога получено.

Как следует из текста согласия, то его текст свидетельствует именно о том, что согласие было дано супругом ответчика именно по договору залога от ...: « даю согласие заключить и подписать договор займа, а также договор залога (ипотеки)», согласие дано также ... у того же нотариуса. Указание в тексте согласия имеется именно на договор займа, а не на кредитный договор, в частности с ЗАО ГКБ «Автоградбанк», как указывается стороной ответчика.

Помимо этого, непосредственно ФИО10 данное согласие не оспаривал, каких-либо исковых требований с его стороны заявлено не было. Таким образом, субъективного права действия у ФИО3 от имени ФИО10 не имеется.

В настоящее время, в связи с окончание ипотеки в пользу ЗАО ГКБ «Автоградбанк» и отменой арестов на указанное имущество в рамках дела о банкротстве ФИО3, ... договор залога надлежащим образом зарегистрирован в Управлении Росреестра по ... в пользу истца по делу. Таким образом, право залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть с ....

При вышеуказанных обстоятельствах в совокупности суд оставляет встречное исковое заявление ФИО3 без удовлетворения.

Что касается доводов ответчиков о прекращении производства по делу, поскольку имеется вступившее в законную силу решения суда, в удовлетворении требований которым было отказано, то данное ходатайство судом отклоняется, при этом суд исходит из следующего.

На основании статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд прекращает производство по делу в случае, если: имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения.

Решением суда от ... в удовлетворении исковых требованиях ФИО1 к ФИО3 и ФИО4 об обращении взыскания на заложенное имущество отказано ввиду отсутствия регистрации договоров.

В обоснование требования иска об обращении взыскания на предмет залога с целью обеспечения договора займа между сторонами положен соответствующий договор залога.

Согласно п. 7.1 договора залога от ..., заключенного между сторонами по делу, договор вступает в законную силу с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... и действует до полного выполнения сторонами принятых на себя обязательств или возникновения оснований для прекращения залога.

Представленный в материалах договор залога от ... в отношении недвижимого имущества (дома и земельного участка) в Управлении Росреестра по ... на дату судебного заседания от ... не был зарегистрирован.

Таким образом, ссылка на договор залога, не имеющий юридической силы, поскольку он не был зарегистрирован в установленном законом порядке, как на основание иска, являлась необоснованной.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности.

Таким образом, право собственности было зарегистрировано только в 2015 году. Соответственно, настоящий иск заявлен по иным основанием, в связи с регистрацией права собственности на объект недвижимости и регистрацией залога. Первый иск заявлен по основаниям не вступившего в законную силу договора, а второй иск заявлен в отношении вступившего в законную силу договора.

Ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу определения суда по заявлению ФИО3 о пересмотре ФИО2 суда от ... по вновь открывшимся обстоятельствам, также не подлежит удовлетворению, поскольку в удовлетворении заявления о пересмотре ФИО2 суда от ... по вновь открывшимся обстоятельствам было отказано, сама задолженность по договору займа от ... в размере 3 000 000 руб. ответчика перед истцом имеет место быть, данная задолженность не погашена до настоящего времени, что было подтверждено в судебном заседании представителем ответчика,

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Обратить взыскание на земельный участок с кадастровым номером ... и размещенный на нем жилой дом с кадастровым номером ..., расположенные по адресу: РТ, ..., участок ... принадлежащие ФИО3 и ФИО4 по ? доле каждому, заложенные по договору ипотеки от ... в счет исполнения обязательств по договору займа от ..., заключенного между ФИО1 и ФИО3 путем продажи с публичных торгов, установив первоначальную продажную стоимость в размере 3 000 000 руб.

Встречные исковые требования ФИО3 о признании договора залога от ... недействительным оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Набережночелнинский городской суд.

Судья: подпись.Копия верна.

Решение в окончательной форме принято 12.12.2016.

Судья Д.С. Ушпаева

Секретарь суда

Решение вступило в законную силу ___ __________________201__ года

Судья Д.С. Ушпаева