Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ООО "2 ВД" к ФИО3 об обязании возвратить отделимые улучшения арендованного имущества,

установил:

ООО "2 ВД" обратилось в суд с иском к ФИО3 об обязании возвратить отделимые улучшения арендованного имущества, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "2 ВД" (арендатором) и ФИО3 (арендодателем) заключен договор аренды нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 53,1 кв. м, номера на поэтажном плане: комнаты №,2,3-7,6,6а, этаж №. Арендованное помещение предназначено для размещения кафе.

Решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды был расторгнут досрочно.

В период аренды помещения истцом за свой были проведены работы по проектированию и монтажу систем автоматической пожарной сигнализации, оповещения и управления эвакуацией при пожаре, установке противопожарных преград - металлический дверей, были приобретены огнетушители, поскольку требование об обеспечении пожарной безопасности предприятий предусмотрено ст. 37 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ№ "О пожарной безопасности", ст. 88 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", а п. 4.3 договора аренды установлено, что арендатор обязан соблюдать правила противопожарной безопасности.

В силу условия п. 4.8 договора аренды, отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора.

На проведение работ и приобретение материалов истец потратил 90 000 рублей, подтверждающие чеки имеются на 58 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию с просьбой перечислить на расчетный счет истца денежные средства в размере 90 000 рублей и оставить себе имущество истца либо в десятидневный срок обеспечить доступ в помещение ля проведения демонтажа установленных противопожарных дверей и систем автоматической пожарной сигнализации, оповещения и управления эвакуацией при пожаре, однако ответчик просьбу истца не исполнил, отделимые улучшения арендованного помещения, принадлежащие истцу, до настоящего времени находятся у ответчика.

Ссылаясь на нормы ст.ст. 301, 606, 623 Гражданского кодекса РФ, истец просит суд обязать ФИО3 возвратить ООО "2 ВД" отделимые улучшения арендованного имущества: систему автоматической пожарной сигнализации, оповещения и управления эвакуацией при пожаре и ограждающие конструкции с пределами огнестойкости и классами конструктивной пожарной опасности или противопожарными преградами (2 металлические двери), обеспечив истцу доступ в ранее арендованное нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, для проведения работ по демонтажу отделимых от имущества улучшений.

В судебном заседании представитель истца ООО "2 ВД" Е.В., полномочия которой удостоверены доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, дала суду пояснения, аналогичные изложенным в обоснование иска.

Ответчик ФИО3 представил в суд письменные возражения на исковое заявление, в которых выразил несогласие с исковыми требованиями, мотивируя тем, что на дату передачи арендованного помещения по договору аренды - ДД.ММ.ГГГГ - у арендатора не было претензий к техническому состоянию помещений, что отражено в акте приема-передачи; договор аренды был расторгнут в судебном порядке, решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, однако арендатор занимал помещение до ДД.ММ.ГГГГ, директор истца отказалась подписать акт возврата помещения, в котором было указано, что в передаваемом помещении полностью выведен из работы входной блок, сорваны натяжные потолки, разбита барная стойка, акт был подписан в присутствии свидетелей ФИО8 и ФИО6 (барменов) и управляющего жилищного комитета здания по <адрес>, ФИО7; до момента заключения договора аренды директором и учредителем истца являлся ответчик, переданное помещение использовалось под кафе с 2013 года, при передаче в аренду было оснащено всем необходимым оборудованием, включая систему автоматической пожарной сигнализации, представленные в материалы дела документы - справка о стоимости выполненных работ и затрат от ДД.ММ.ГГГГ, контракт от ДД.ММ.ГГГГ, акт № от ДД.ММ.ГГГГ, счет на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ, товарный чек от ДД.ММ.ГГГГ - не являются достаточными доказательствами для обоснования исковых требований; ответчик как арендодатель не давал согласия на работы по внутренней перепланировке помещений, и в материалы дела не представлено доказательств согласия ответчика на установку дополнительных ограждающих конструкций; в акте проверки № от ДД.ММ.ГГГГ, выданном МЧС России, нарушений требований пожарной безопасности не выявлено, предписаний на установку металлических дверей нет; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в силу требований п. 3 ст. 623 ГК РФ может быть истребована арендатором только в случае, если арендодатель давал согласие на производство таких улучшений; ответчик просит отказать в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании ответчик ФИО3 и представитель ответчика Т.П., действующая на основании доверенности <адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования не признали, просили отказать в удовлетворении иска, дали суду пояснения, аналогичные изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, дополнительно пояснили суду, что произведенные улучшения являются неотделимыми и поэтому переходят в собственность ответчика; ответчик оплачивал двери, сумма передавалась наличными; пожарная сигнализация на момент передачи помещения в аренду была установлена, потому что ее наличие требовалось для получения лицензии на алкоголь, однако все документы, связанные с деятельностью ООО "2 ВД", были переданы ответчиком новому учредителю, арендатор сам привел в непригодное состояние сигнализацию, огнетушители, двери.

Выслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "2 ВД" (арендатором) и ФИО3 (арендодателем) заключен договор аренды нежилого помещения № (л.д. 14-16), в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору в аренду нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 53,1 кв. м, номера на поэтажном плане: комнаты №,2,3-7,6,6а, этаж № (п. 1.1 договора аренды). Помещение предоставлено в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата составляет 15 000 рублей (п. 5.1, 10.2 договора аренды).

Согласно договору аренды, арендатор, в числе прочего, обязан: нести возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией арендованного помещения расходы, в том числе, на оплату текущего ремонта, а также поддерживать помещение в исправном состоянии; соблюдать правила противопожарной безопасности, требования Госсанэпиднадзора (п.п. 4.2, 4.2 договора аренды).

ДД.ММ.ГГГГ помещение передано арендодателем и принято арендатором по акту приема-передачи (л.д. 18), в котором указано, что претензий у арендатора по техническому состоянию передаваемого помещения не имеется.

Решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО3 к ООО "2 ВД" о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут. Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

В материалы дела представлен акт возврата нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный ответчиком и свидетелями ФИО8, ФИО6, ФИО7, в котором зафиксированы: нерабочее состояние металлопластиковой двери тамбура, наличие сорванных натяжных потолков, разбитая барная стойка.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу требований п. 1 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст. 37 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ№ "О пожарной безопасности", руководители организации обязаны, в числе прочего, соблюдать требования пожарной безопасности, а также выполнять предписания, постановления и иные законные требования должностных лиц пожарной охраны; разрабатывать и осуществлять меры пожарной безопасности; содержать в исправном состоянии системы и средства противопожарной защиты, включая первичные средства тушения пожаров, не допускать их использования не по назначению.

В силу требований п. 1 ст. 88 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", Части зданий, сооружений, пожарных отсеков, а также помещения различных классов функциональной пожарной опасности должны быть разделены между собой ограждающими конструкциями с нормируемыми пределами огнестойкости и классами конструктивной пожарной опасности или противопожарными преградами. Требования к таким ограждающим конструкциям и типам противопожарных преград устанавливаются с учетом классов функциональной пожарной опасности помещений, величины пожарной нагрузки, степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности здания, сооружения, пожарного отсека.

В соответствии с п.п. 1, 2, 3 ст. 623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Принимая во внимание предмет настоящего спора, обстоятельствами, имеющими значение для правильного рассмотрения и разрешения настоящего дела, являются: установление факта наличия или отсутствия улучшений арендованного имущества в период действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ; установление стороны договора аренды, которая выполнила улучшения (понесла расходы на улучшения); квалификация произведенных улучшений как отделимых либо неотделимых.

Как следует из представленных в материалы дела документов, ДД.ММ.ГГГГ истцом были приняты выполненные ООО "Доминант" работы по проектированию систем автоматической пожарной сигнализации, оповещения и управления эвакуацией при пожаре в помещении бара ООО "2 ВД" по адресу: <адрес>, и работы по монтажу указанных систем. Общая стоимость работ составила 28 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истцом у ООО "ПожСервис" были приобретены двери ДПМ-60 в количестве 2 шт. с оказанием услуг по их установке.

Вышеназванные обстоятельства подтверждаются справкой о стоимости выполненных работ и затрат КС-3 № от ДД.ММ.ГГГГ.(л.д. 19), актом сдачи-приемки работ от ДД.ММ.ГГГГ, ведомостью смонтированных приборов и оборудования, письмом ООО "Доминант" от ДД.ММ.ГГГГ, товарным чеком от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20).

В материалы дела представлено дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому из полученной истцом арендной платы подлежат выделению ответчику 40 000 рублей для установки двух дополнительных дверей по предписанию пожарных, отделяющих жилое помещение от коммерческого. Однако, как пояснил представитель истца и подтвердил ответчик, денежные средства из арендной платы за установку дверей не удерживались, арендная плата поступала в данный период в полном объеме. В обоснование заявления ответчика о передаче наличных денежных средств доказательства не представлены.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Доминант" (исполнителем) и ООО "2 ВД" (заказчиком) был заключен контракт по обслуживанию технических средств пожарной сигнализации и системы оповещения о пожаре, в соответствии с которым исполнитель оказывает заказчику услуги по обслуживанию технических средств пожарной сигнализации и системы оповещения о пожаре, установленных в здании заказчика по адресу: <адрес>. Стоимость услуг ООО "Доминант" составила 1 000 рублей в месяц, услуги оказывались в период с апреля 2019 года по март 2020 года.

Вышеназванные обстоятельства подтверждаются контрактом от ДД.ММ.ГГГГ по обслуживанию технических средств пожарной сигнализации и системы оповещения о пожаре (л.д. 35-38), актом сверки взаимных расчетов ООО "2 ВД" и ООО "Доминант" (л.д. 25), актами об оказанных услугах по техническому обслуживанию технических средств пожарной сигнализации и системы оповещения о пожаре, подписанными ООО "Доминант" и ООО "2 ВД", счетами на оплату услуг ООО "Доминант" (л.д. 26-28), платежными поручениями об оплате ООО "2 ВД" услуг, оказанных ООО "Доминант".

Допрошенная в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ свидетель ФИО8 пояснила, что в период ее работы в ООО "2 ВД", с 1997 года по 2017 год, присутствовала при проведении работ по установке пожарной сигнализации, когда директором предприятия ООО "2 ВД" являлся ФИО3, при нем же устанавливалась металлическая входная дверь со двора взамен прежней деревянной; при директоре ФИО10 были проведены работы по благоустройству помещения - устройство пола и потолка; за тот год, который свидетель работала у ответчика при новом руководстве, никаких нареканий к помещению не было; при приеме-передаче помещения его состояние было следующим: сорван натяжной потолок, торчали провода, поврежденная барная стойка, дверь в не очень хорошем состоянии; журналы, связанные с техникой безопасности при пожаре, на предприятии отсутствовали, в помещениях кафе было два огнетушителя.

Допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ свидетель ФИО7 пояснил, что является председателем собрания собственников помещений в доме по <адрес>, с 2017 года несколько раз заходил в арендованное помещение, однако не может пояснить, была ли в кафе установлена пожарная сигнализация и имелись ли огнетушители; свидетель подтвердил факт своего присутствия при составлении акта возврата нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Допрошенная в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ свидетель ФИО9 пояснила, что как старшая по дому летом 2018 года спускалась в кафе, выясняла у директора ответчика ФИО10, есть ли у них все по пожарной безопасности, ФИО10 сказала, что сигнализации нет, но она ее поставит; по поводу отсутствия сигнализации свидетель написала в прокуратуру, потом через какое-то время ее позвала ФИО10 и сказала, что сигнализация установлена, показала свидетелю установленные железные двери; с предыдущим директором на тему пожарной безопасности свидетель также разговаривала, но результатов разговоров не помнит; до установки сигнализации ФИО10 жильцы дома подвали много заявлений, документов, но никакой реакции не было, были отписки.

14 и ДД.ММ.ГГГГ Государственным инспектором <адрес> по пожарному надзору - инспектором Ленинского отделения НД и ПР отдела НД и ПР по <адрес> УНД и ПР ГУ МЧС России по <адрес> старшим лейтенантом внутренней службы ФИО11 была проведена проверки ООО "2 ВД" в отношении нежилого помещения по адресу: <адрес> на предмет обнаружения нарушений требований пожарной безопасности. Основанием проверки послужило заявление (обращение), поступившее в адрес ОНД и ПР по <адрес> о нарушении требований пожарной безопасности, зарегистрированное за входящим номером Г-147 от ДД.ММ.ГГГГ Согласно информации, предоставленной ОНД и ПР по <адрес> ГУ МЧС России по <адрес> по запросу суда, за входящим номером Г-147 от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано обращение гражданина ФИО3 В своем заявлении ФИО3 выражает обеспокоенность состоянием своего помещения, расположенного по адресу: <адрес>, связанного с деятельностью ООО "2 ВД", сообщает о грубых нарушениях пожарной безопасности: отсутствии пожарной сигнализации, системы оповещения о пожаре, отсутствии договора на обслуживание противопожарной системы, наличии на потолках и стенах горючих материалов, отсутствии огнетушителей, необученности персонала требованиям пожарной безопасности, отсутствии документов, определяющих противопожарный режим, нарушении требований устройства электропроводки, отсутствии плана эвакуации и знаков пожарной безопасности, - и просит провести проверку. В ходе проведения проверки нарушений, указанных в заявлении ФИО3, установлено не было.

Указанные выше обстоятельства подтверждаются актом проверки органом государственного контроля (надзора), органом муниципального контроля юридического лица, индивидуального предпринимателя № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 33-34), письмом ОНД и ПР по <адрес> ГУ МЧС России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№, копией заявления ФИО3 вх. № Г-147 от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании установленных судом обстоятельств суд приходит к выводу, что истцом в период аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, номера на поэтажном плане: комнаты №,2,3-7,6,6а, этаж №, за свой счет были произведены улучшения арендованного имущества, а именно: установлены система автоматической пожарной сигнализации, оповещения и управления эвакуацией при пожаре и ограждающие конструкции с пределами огнестойкости и классами конструктивной пожарной опасности или противопожарными преградами - 2 металлические двери.

Обстоятельства, на которые ссылается ответчик в обоснование возражений на исковые требования - оснащенность помещения на момент передачи в аренду всем необходимым оборудованием, включая систему автоматической пожарной сигнализации, - не подтверждены доказательствами. Акт приема-передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГ не может рассматриваться судом в качестве доказательства наличия противопожарных сигнализаций и систем в спорном помещении, так как в акте отсутствует упоминание о данном оборудовании. Доказательства, из содержания которых суд мог бы установить, что ответчик до передачи истцу помещения по договору аренды устанавливал систему автоматической пожарной сигнализации, оповещения и управления эвакуацией при пожаре и противопожарные металлические двери, в материалы дела не представлены. Показания свидетеля ФИО8 о выполнении работ по устройству пожарной сигнализации ответчиком опровергаются показаниями свидетеля ФИО9, а также заявлением ответчика ФИО3 о проведении проверки соблюдения требований пожарной безопасности от ДД.ММ.ГГГГ вх. № Г-147, в котором ответчик указывает на отсутствие в арендуемом истцом помещении пожарной сигнализации, системы оповещения о пожаре, огнетушителей.

Доводы ответчика о том, что он как арендодатель не давал согласия на работы по внутренней перепланировке помещений, и в материалы дела не представлено доказательств согласия ответчика на установку дополнительных ограждающих конструкций, суд отклоняет, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства производства истцом перепланировки помещений. При этом посредством подписания дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, предполагающего частичную компенсацию расходов истца на установку дополнительных дверей по предписанию пожарных, ответчик выразил согласие на установку указанных дверей.

Доводы ответчика о том, что при возврате помещения ДД.ММ.ГГГГ внутренняя отделка помещения, входной блок и барная стойка были повреждены, не имеют отношения к рассматриваемому спору, поскольку соответствующие требования о защите нарушенного права ответчиком в рамках настоящего спора заявлены не были.

Произведенные истцом улучшения арендованного помещения являются отделимыми, так как их демонтаж возможен без ущерба для принадлежащего ответчику помещения, и в силу требований ст. 623 ГК РФ принадлежат на праве собственности истцу.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика обращение с просьбой перечислить на расчетный счет истца денежные средства в размере 90 000 рублей, которые являются расходами истца на установку систем оповещения по пожаре и металлических дверей, и оставить себе имущество истца либо в десятидневный срок обеспечить доступ в помещение ля проведения демонтажа установленных противопожарных дверей и систем автоматической пожарной сигнализации, оповещения и управления эвакуацией при пожаре (л.д. 22-23).

Письмо истца получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ (отчет об отслеживании, л.д. 24).

Доказательства исполнения ответчиком требований истца в материалы дела не представлены.

Принимая во внимание установленные судом обстоятельства, приведенные выше нормы Гражданского кодекса РФ, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194–199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ООО «2 ВД» к ФИО3 об обязании возвратить отделимые улучшения арендованного имущества - удовлетворить.

Обязать ФИО3 возвратить ООО «2 ВД» отделимые улучшения арендованного имущества: систему автоматической пожарной сигнализации, оповещения и управления эвакуацией при пожаре и ограждающие конструкции с нормируемыми пределами огнестойкости и классами конструктивной пожарной опасности или противопожарными преградами (две металлические двери), обеспечив представителю ООО «2ВД» доступ в помещение по адресу: <адрес>, в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу, для проведения работ по демонтажу отделимых улучшений.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение суда в окончательной форме принято 10.08.2022 г.