Гражданский кодекс часть 1

В обоснование иска указано, что <дата> между ответчиками заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, который ФИО7 считает ничтожной сделкой, поскольку действия ответчиков по заключению договора купли-продажи она расценивает как злоупотребление правом: кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества составляет 7 227 448,80 руб., а сумма договора составила 2 000 000 руб., то есть, занижена почти в четыре раза; продавец АО «ОТП Банк» владел недвижимостью менее года - с <дата> по <дата>, следовательно, льгот при продаже недвижимости не имеет, заниженная в 4 раза цена сделки предпринята с противоправной целью уменьшения налоговой базы при продаже недвижимого имущества; в пункте 1.5 договора указано, что дом поврежден в результате пожара, абзаце третьем пункта 2.1 дом оценен продавцом в 1 руб., в то время как Пушкинский городской суд определением от <дата> по делу №2-317/2010 уменьшил на 423 409,03 руб. определенную <дата> начальную продажную цену жилого дома, и указал ее в размере 5 800 500,97 руб.; пункт 3.1.4 договора гарантирует продажу недвижимости свободной от прав и претензий третьих лиц, однако в выписке из ЕГРН на дом указаны два хозяйственных строения лит.Г2,ГЗ, возведенные истцом на основании договора с ФИо4 и используемые для предпринимательской деятельности без образования юридического лица; пункт 2.3 договора предусматривает оплату недвижимости аккредитивом в пользу АО «ОТП Банк» по неизвестной причине открытым в ПАО «Сбербанк России», а не непосредственно в банке продавца, что очень подозрительно и подлежит подтверждению путем соответствующего судебного запроса, поскольку это явный вывод денежных средств из-под финансового и налогового контроля; право собственности на хозяйственные строения лит.Г2, лит.ГЗ у АО «ОТП Банк», и соответственно у ФИО8 не имеется, следовательно, не имеется права распоряжения ими. Истец считает, что в нарушение ст. 554 ГК РФ в спорном договоре указаны ложные данные, не позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору: а именно, документы государственного федеральною реестра содержат стоимость и описание иного имущества, чем указано в договоре. Кроме того, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами (статья 60 ГПК РФ), соответственно, аккредитив в пользу АО «ОТП Банк» должен быть предъявлен суду в подтверждение исполнения договора.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИо1 иск поддержала, просила удовлетворить, пояснила, что на вышеуказанном земельном участке истец по договоренности с ФИо4 возвела жилой дом, но он в техническом паспорте значится как хозблок, строительство она начала в 2006г.

В судебном заседании ответчик ФИО8 и ее представитель ФИО2 иск не признали, просили в удовлетворении заявленных требований отказать, пояснили, что приобрели спорное имущество у банка.

Представитель ответчика АО «ОТП Банк» ФИО3 в судебном заседании иск не признал, просил в удовлетворении заявленных требований отказать, пояснил, что спорный дом с земельным участком были проданы банком по заниженной цене, поскольку это неликвидное имущество. Право собственности перешло к ФИО8 Из иска не следует, что права истца нарушены.

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Правоотношения, возникшие между сторонами, регулируются нормами Гражданского кодекса РФ.

В ходе рассмотрения дела судом установлены следующие имеющие значение для дела обстоятельства.

Определением Пушкинского городского суда МО от <дата> по гражданскому делу № 2-3170/2010 по иску ОАО «ОТП Банк» к ФИо4 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество утверждено мировое соглашение (л.д.93-96), из которого следует, что Ответчик полностью признает перед Истцом сумму задолженности по кредитному договору №№ от <дата>, которая по состоянию на <дата> равна 6 661 613,22 рублей и обязуется погашать сумму задолженности ежемесячными платежами до полного исполнения обязательств по кредитному договору, исходя из графика платежей, а в случае неисполнения Ответчиком мирового соглашения Истец вправе обратиться в Пушкинский городской суд <адрес> с ходатайством о выдаче исполнительных листов о взыскании суммы задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке жилого дома с земельным участком № №и от <дата> недвижимое имущество: земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1396 кв.м, принадлежащий на праве собственности гр. ФИо4, находящийся на земельном участке жилой дом общей площадью 245,6 кв.м, инв. №, лит. А-А1-А2-а-а1, Г-Г1, Г5, начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества при его реализации с публичных торгов составит 9 184 000, при этом начальная продажная цена земельного участка составит 2 960 000 рублей; начальная продажная цена жилого дома составит 6 224 000 рублей.

Определением Пушкинского городского суда МО от <дата> изменен порядок исполнения вышеуказанного определения суда, из заложенного имущества, на которое обращено взыскание, исключен жилой дом по адресу: <адрес>, уменьшена начальная продажная стоимость имущества, на которое обращено взыскание на 5 800 500,97 руб., в удовлетворении требования об обязании УФРС по МО внести изменения в ЕГРП отказано (л.д.97-98).

Судом при рассмотрении заявления установлено, что:

-жилой дом по адресу: <адрес> выгорел изнутри и обгорел снаружи по всей площади <дата>,

-рыночная стоимость годных остатков жилого дома составляет 423 409,03 руб.,

-установленная определением суда от <дата> начальная продажная цена жилого <адрес> 224 000 руб. подлежит уменьшению в связи с повреждением жилого дома вследствие пожара на рыночную стоимость годных остатков жилого <адрес> 409,03 руб., и составит 6 224 000 руб. - 423 409,03 руб. = 5 800 500,97 руб.

Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

<дата> между АО «ОТП Банк» - продавцом и ФИО8 -покупателем заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 245,6 кв.м, и земельного участка при нем площадью 1 396 кв.м по адресу: <адрес> (л.д.6-7).

Также между сторонами подписан передаточный акт (л.д.39).

П.1.3 договора сторонами определено, что указанное недвижимое имущество покупатель покупает за счет собственных денежных средств в размере 2 000 000 руб.

В п.1.5 договора покупатель подтверждает, что ему известно, что дом поврежден в результате пожара, а также, что в доме зарегистрированы: ФИо4, ФИо5, ФИО6 и соглашается с этим, иных лиц, обладающих правом пользования домом, в том числе согласно ст.292 ГК РФ, не имеется.

В абз.3 п.2.1 недвижимое имущество оценено в размере 2000000 руб., в том числе стоимость земельного участка 1999999 руб., стоимость земельного участка 1,00 руб.

В п.3.1.4 стороны договорились, что продавец обязуется передать покупателю недвижимое имущество свободным от прав и притязаний третьих лиц.

П. 2.3 предусматривает оплату недвижимости аккредитивом, получатель - АО «ОТП Банк», банком-эмитентом и исполняющим банком является ПАО «Сбербанк России».

Обязательства по указанному договору исполнены его сторонами в полном объеме (л.д.74-77).

Как следует из выписки из ЕГРН, право собственности ответчика ФИО8 на спорные объекты зарегистрировано в установленном законом порядке, никем не оспорено, сведения о каких-либо обременениях отсутствуют (л.д.9-14).

Из технического паспорта ГУП МО «МОБТИ» по состоянию на <дата> следует, что по данному адресу имеются незарегистрированные строения: лит.Г2-хозблок (возведен в 2000г.), лит.Г3-гараж, лит.Г4-беседка, кроме того лит.Г летняя кухня общей площадью 15,4 кв.м (л.д.83-92).

Согласно ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п.1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статья 432 ГК РФ предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что что в нарушение ст. 554 ГК РФ в спорном договоре указаны ложные данные, не позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору: а именно, документы государственного федеральною реестра содержат стоимость и описание иного имущества, чем указано в договоре.

Однако как установлено, ФИО8 приобрела право собственности на спорный земельный участок и дом на законных основаниях, на момент совершения оспариваемой сделки АО «ОТП Банк» являлось титульным собственником и имело право распоряжаться им по своему усмотрению.

Материалы дела не свидетельствуют о том, что продажа недвижимого имущества должника по оспариваемому договору имела цель причинить вред имущественным правам истца. Довод о совершении сделки купли-продажи спорного имущества по существенно заниженной цене не нарушает имущественных прав истца, поскольку право собственности истца на какие-либо строения, находящиеся в пределах границ проданного участка, не оформлено, доказательств наличия договора между должником по кредитному договору – ФИо4 и истцом ФИО7 на строительство объектов недвижимости на данном земельном участке не представлено, поэтому заключение договора по цене, указанной в нем (2000000 руб.), не свидетельствует ни о злоупотреблении правом со стороны продавца и покупателя, ни о наличии предусмотренных законом оснований для признания сделки ничтожной на момент ее заключения.

В нарушение ст.56 ГПК РФ, иных доказательств, которые могли бы повлиять на выводы суда, ФИО7 не представлены.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО7 к ФИО8, АО «ОТП Банк» о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня изготовления судом мотивированного решения – <дата>.

Судья: