Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
№ 2-1599/18 по иску Гусаровой Е.В. к ООО «А 101»
о понуждении заключения договора долевого участия и взыскании неустойки, компенсации морального вреда,

у с т а н о в и л :

Гусарова Е.В. первоначально обратилась в суд с иском к ООО «А 101» о понуждении заключения договора долевого участия и взыскании неустойки, компенсации морального вреда, в котором просила обязать ООО «А 101» заключить с Гусаровой Е.В. договоры долевого участия в отношении жилых объектов: – двухкомнатной квартиры, проектная площадь 60,8 кв.м., расположенной на 5 этаже по адресу: Жилой Комплекс «Скандинавия», <адрес>, многоквартирный <адрес>, корпус №.2, секция №; – однокомнатной квартиры, проектная площадь 33,60 кв.м., расположенной на 15 этаже по адресу: Жилой Комплекс «Скандинавия», <адрес>, многоквартирный <адрес>, корпус №,2, секция №, в редакции данных договоров, изложенных в Приложении №№ к настоящему исковому заявлению. Обязать ООО «А 101» вернуть Гусаровой Е.В. оригинальный экземпляр Соглашения об опционе по 1-но комнатной квартире. Вследствие обмана потребителя и незаконного отказа от заключения договоров участия в долевом строительстве, взыскать с ООО «А 101» в пользу Гусаровой Е.В. компенсацию морального вреда в размере 100000, 00 рублей. Взыскать с ООО «А 101» в пользу Гусаровой Е.В. связанные с необходимостью заверения у нотариуса электронной переписки - убытки в размере 21 300, 00 рублей. Взыскать с ООО «А 101» в пользу Гусаровой Е.В. неустойки, а именно: с 1 дня вступления решения суда в законную силу по 5 день включительно - неустойку за непредставление оригинала подписанного соглашения об опционе по 1-но комнатной квартире в размере 10000, 00 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда, неустойку за не подписание договоров долевого участия по обеим квартирам по 1 и 2 – комнатным квартирам в размере 100 000, 00 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда, отдельно по каждой квартире; с 6-го дня вступления решения суда в законную силу по 10 день включительно - неустойку за непредставление оригинала подписанного соглашения об опционе по 1-но комнатной квартире в размере 15 000, 00 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда, неустойку за не подписание договоров долевого участия по обеим квартирам по 1 и 2 – комнатным квартирам в размере 200 000, 00 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда, отдельно по каждой квартире; с 11 дня вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения решения суда, включительно - неустойку за непредставление оригинала подписанного соглашения об опционе по 1-но комнатной квартире в размере 20 000, 00 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда, неустойку за не подписание договоров долевого участия по обеим квартирам по 1 и 2 – комнатным квартирам в размере 500 000, 00 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда, отдельно по каждой квартире;

В обосновании исковых требований в иске указано, что истец Гусарова Е.В. имея намерение приобрести жилые помещения (для себя и своего сына) для удовлетворения своих домашних нужд
(не связанных с предпринимательской деятельностью), обратилась в компанию ГК «А101» (далее ответчик). Выбор компании ответчика был результатом предварительного ознакомления Гусаровой Е.В. с информацией на сайте ГК «А101». Гусарову Е.В., как потребителя, удовлетворили предложенные ответчиком варианты планировок квартир, вариант расположения ЖК «Скандинавия», стоимость предлагаемого к реализации жилья, особенно в совокупности с наличием скидок, предоставляемых ответчиком, различные варианты ипотечного кредитования со стороны кредитующего (данный проект) банка, в т.ч. и предоставление «ипотечных каникул» (возможность погашать ипотечный кредит с 13-го месяца его предоставления), а так же имела значение информация на сайте ответчика о продолжительном опыте строительства жилья. Для оформления необходимых документов Гусарова Е.В. обратилась в офис продаж ответчика с двумя заявками на 2-х комнатную и l-но комнатную квартиры. Информация от ипотечного брокера ответчика Фоминой Е. об одобрении заявок Гусаровой Е.В. поступили в следующие даты: - 20.07.2018г. - в отношении 2-х комнатной квартиры; - 25.07.2018г. - в отношении l-но комнатной квартиры. В конечном варианте заявки были одобрены на следующих условиях: – двухкомнатная квартира, проектная площадь 60,8 кв.м., расположенной на 5 этаже по адресу: Жилой Комплекс «Скандинавия», <адрес>, стоимостью 5942473, 60 рублей, сумма скидки – 184 406, 24 рублей, сумма первоначального взноса 891473, 60 рублей, сумма ипотечного кредита 5051 000, 00 рублей, ипотечные каникулы на 12 месяцев; – однокомнатной квартиры, проектная площадь 33,60 кв.м., расположенной на 15 этаже по адресу: <адрес>, стоимостью 3906275, 58 рублей, сумма скидки – 121431, 01 рублей, сумма первоначального взноса 586 000, 60 рублей, сумма ипотечного кредита 3320 275, 58 рублей, ипотечные каникулы на 12 месяцев. Об этом Гусаровой Е.В. сообщил ведущий специалист кредитующего Банка- партнера ответчика ФИО7, приглашая ее для оформление сделки на вышеуказанных условиях. Между Гусаровой Е.В. и банком партнера ответчика АО «Россельхозбанка» на вышеуказанных условиях были заключены кредитные договора от <дата>№ и от <дата>№. <дата> ответчиком был направлен Гусаровой Е.В. проект договора долевого участия ДИ 17К-18.2-376 по 2-х комнатной квартире. До заключения договоров долевого участия между ответчиком и Гусаровой Е.В. были подписаны Соглашения об опционе по
указанным квартирам. Экземпляр Соглашения об опционе по l-но комнатной квартире ответчик, по непонятным для Гусаровой Е.В. причинам, не отдал, но фактом, подтверждающим исполнение Гусаровой Е.В. обязанности по оплате Соглашения об опционе по l-но комнатной квартире является соответствующий платежный документ.Ответчик не отрицает факта наличия подписанных Соглашений об опционе и по 2-х комнатной и по l-но комнатной квартирам в своем ответе на претензию от 03.08.2018 г. После того, как весь объемный пакет документов был оформлен, подошло время непосредственно подписывать договора долевого участия, со стороны ответчика был осуществлен немотивированный отказ от подписания договоров долевого участия, а именно: - 27.07.2018 г. в офисе продаж менеджер ответчика Гаранцева Е., которая непосредственно ранее сама же направляла Гусарову Е.В. все согласования по ее заявкам, сообщила о том, что ответчикне намерен подписывать договора долевого участия, т.к. со стороны ответчика условия, которые сами же ответчик и кредитующий банк- партнер ранее согласовали Гусаровой Е.В. без малейших возражений, а именно: - скидка от общей стоимости каждой квартиры, предоставленная со стороныответчика и «ипотечные каникулы», предоставленные со стороны кредитующего банка – партнера, рассматриваются ответчиком как «двойная скидка» и на таких условиях они договора долевого участия не заключают. Вместе с тем, ни действующее гражданское законодательство ни условия Соглашения об опционе, ни проект договора долевого участия предоставленный ответчиком, не позволяют ответчику в одностороннем порядке изменить ранее им же самим согласованные условия договоров долевого участия и отказаться в одностороннем порядке от их подписания. Отсрочка платежа по кредитному договору на 12 месяцев, в рекламных целях для привлечения покупателей, названная ответчиком «ипотечные каникулы» - не предоставляет материальной выгоды потребителю и по своей правовой природе не является скидкой. Возложение обязанности о стороны ответчика доплатить при подписании договоров долевого участия предоставленную им ранее скидку, является явным обманом потребителей. Истец Гусарова Е.В. руководствуясь ст. ст. 1, 10, 151, 310, 426, 429,2 450, 450.1 ГК РФ нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Закона РФ «О защите прав потребителей», обзорами судебной практики, обратилась в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

В судебном заседании истец Гусарова Е.В. исковые требования уточнила, в части исключения из просительной части указания условий кредитных договоров, т.к. кредитные договора являются действующими по состоянию на <дата> Пункт 1 просительной части изложила в следующей редакции: Обязать ООО «А 101» заключить с Гусаровой Е.В. договоры долевого участия в отношении жилых объектов: – двухкомнатной квартиры, проектная площадь 60,8 кв.м., расположенной на 5 этаже по адресу: Жилой Комплекс «Скандинавия», г. Москва, п. Сосенское, пос. Коммунарка, многоквартирный дом № 18, корпус № 18.2, секция № 8; – однокомнатной квартиры, проектная площадь 33,60 кв.м., расположенной на 15 этаже по адресу: Жилой Комплекс «Скандинавия», г Москва, <адрес>, в редакции данных договоров, изложенных в Приложении №№ к настоящему исковому заявлению, которые полностью соответствуют редакции договоров, направленных ответчиком Гусаровой Е.В. для подписания на условиях, ранее согласованных со стороны ответчика: двухкомнатная квартира, проектная площадь 60,8 кв.м., стоимостью 5942473, 60 рублей, сумма скидки – 184 406, 24 рублей; однокомнатной квартиры, проектная площадь 33,60 кв.м., стоимостью 3906275, 58 рублей, сумма скидки – 121431, 01 рублей. При вынесении решения по иску Гусаровой Е.В. указать в резолютивной части решения, что регистрацию договоров долевого участия на вышеуказанных условиях произвести территориальному органу Росреестра по месту нахождения спорных объектов недвижимости, в соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ без соответствующего заявления ООО «А 101». Доводы изложенные в исковом заявлении и представленных в письменном виде возражениях поддержала, просила исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика Дорошин Е.М., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал по доводам изложенным в представленных в письменном виде возражениях на заявленные исковые требования. Пояснив, что в нарушение согласованного п. 2.2.7 Соглашений об опционах, истец предлагает в одностороннем порядке изменить условия двух соглашений об опционах, выбрав для себя исключительно выгодный вариант: и Ипотечные каникулы и скидку по договорам долевого участия (специальные цены). Возникновение дополнительных расходов, связанных с оплатой процентов за истца банку является существенным изменением условий договора, поименованных в ст. 451 ГК РФ и п. 2.2.7 Соглашений об опционах, которые влекут изменение условий договора и в результате которых истец не вправе требовать заключение договора долевого участия на прежних условиях. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица – АО «Россельхозбанк» в судебное заседание не явился, о дате судебного разбирательства извещались надлежащим образом, в суд представили правовую позицию на заявленные исковые требования, согласно которой просили принять во внимание факт отсутствия между истцом Гусаровой Е.В. и банком правоотношений, вытекающих из кредитных договоров.

Представитель третьего лица – Управление Росреестра по
г. Москве (Отдел регистрации прав на недвижимость по Новомосковскому АО (Росреестр) в судебное заседание не явился, о дате судебного разбирательства извещались надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в соответствии
со ст.167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав доводы участников процесса, суд считает иск не обоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения и путем признания права.

Нормы части второй Гражданского кодекса РФ, определяющие содержание договоров отдельных видов, применяются к договорам, заключенным после введения ее в действие.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Способы выражения воли исчерпывающим образом закреплены в положениях статьи 158 ГК РФ, согласно которым, сделки могут совершаться устно или письменно – в простой или нотариально удостоверенной форме.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность получателя это недвижимое имущество (в данном случае квартиру). Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК). Данная норма не предусматривает обязательного нотариального удостоверения сделки.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, и не оспаривается сторонами процесса:

13 июля 2018 года между застройщиком ООО «А 101» и Гусаровой Е.В. было заключено Соглашение об опционе № СО17К- 18.2-376 (далее - Соглашение 1).

24 июля 2018 года между застройщиком ООО «А 101» и Гусаровой Е.В. было заключено Соглашение об опционе № C017K-9.2-141 (Соглашение 2).

В соответствии с условиями Соглашения-l и Соглашения-2, застройщик предоставил участнику право заключения с ним договоров участия в долевом строительстве в отношении объектов, указанных в Приложении № 1 к названным Соглашениям на специальных условиях, касающихся цены договоров долевого участия.

В силу п. 2.2.7 вышеуказанных Соглашений, стороны согласовали, что для оплаты цены договора участник вправе использовать заемные средства (ипотека). Участник уведомлен и согласен с тем, что если для оплаты цены договора участнику будет одобрено предоставление заемных средств банка:

- АО «Россельхозбанк» по ипотечному кредиту, к процентной ставке в рамках которого применена субсидируемая застройщиком на основании договора с банком скидка (дисконт);

- ПАО «Сбербанк» по ипотечному кредиту, к процентной ставке в рамках которого применена субсидируемая застройщиком на основании договора с банком скидка (дисконт).

Участник не вправе требовать заключения Договора в рамках настоящего Соглашения без изменения Цены Договора (стоимости одного квадратного метра); новая Цена Договора определяется в таком случае на усмотрение Застройщика. Если Стороны не придут к соглашению об изменении Цены Договора, Участник на условиях настоящего подпункта имеет право отказаться от исполнения настоящего Соглашения, после чего Договор Сторонами не заключается, а Плата подлежит возврату Участнику на основании его заявления, которое должно поступить в адрес Застройщика до истечения Срока Опциона, в противном случае Плата не возвращается. В случае возврата Платы проценты за пользование денежными средствами, а также убытки и/или какое-либо иное возмещение не начисляются и оплате Участнику не подлежат».

Данным пунктом соглашения также предусмотрено, что для подтверждения наличия договора с банком, в соответствии с которым участнику было одобрено предоставление заемных средств по ипотечному кредиту, к процентной ставке в рамках которого применена субсидируемая застройщиком скидка (дисконт), достаточно соответствующей справки застройщика, которая выдается в ответ на обращение участника, при этом иных доказательств данного факта не требуется.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Судом установлено, и не оспаривается участниками процесса, что с целью заключения договоров участия в долевом строительстве истец Гусарова Е.В. обратились в АО «Росселъхозбанк», где ей было одобрено предоставление заемных (кредитных) средств по двум договорам - Кредитный договор от 27.07.2018 г. № 1863301/0158 и кредитный договор от 27.07.2018 г. № 1863301/059, составлены АО «Росселъхозбанк» с учетом применения кредитного продукта «Ипотечные каникулы», а именно: погашение платежей в рамках ипотечного кредита осуществляется начиная с 13-го процентного периода.

Гусарова Е.В. зная о специальных условиях, предусмотренных п. 2.2.7 Соглашения об опционе, выбрала программу «Ипотечных каникул» субсидируемых ответчиком.

08 августа 2018 года застройщиком ООО «А 101» было направлено Гусаровой Е.В. письмо- справка от 03.08.2018 г. за № 98, в котором указано, что в соответствии с п. 2.2.7 Соглашений субсидирует указанный кредитный продукт (процентную ставку) и в его отношении у застройщика имеется соответствующий договор с АО «Россельхозбанк». Предоставление «Ипотечных каникул» (отсрочки оплаты первого платежа по кредитному договору на 12 месяцев) не является стандартным предложением указанного банка.

Также в указанном письме-справке от 03.08.2018 г. застройщик обозначил цены договоров участия в долевом строительстве в соответствии с условиями Опционов при применении специальных условий по кредитным программам с Банком-партнером, а именно:

- в рамках Соглашения 1 – по цене 6 126879, 84 рублей, т.е. 100 771, 05 рублей за квадратный метр;

- в рамках Соглашения 2 – по цене 4 027 706, 59 рублей, т.е. 119 872, 22 рублей за квадратный метр.

На письмо-справку от 03.08.2018 г. истец Гусарова Е.В. в своем письме от 14.08.2018 г. вход № 1128 ответила отказом, в связи с чем ООО «А 101» применило условия соглашений об опционах, указанных в п. 2.2.7 и отказало в удовлетворении требований Гусаровой Е.В. в полном объеме, поскольку при заключении вышеуказанных Соглашений сторонами соглашения был согласован пункт 2.2.7, устанавливающий особые условия заключения договоров участия в долевом строительстве при наступлении определенных в указанном пункте обстоятельств. Кроме того, указанным пунктом предусмотрено, что для подтверждения наличия соответствующих обстоятельств достаточно соответствующей справки застройщика, которая выдается в ответ на обращение участника, при этом иных доказательств данного факта не требуется.

Судом установлено, что АО «Россельхозбанк» отказался от исполнения кредитных договоров, которые истец полагает действующими, и вернул денежные средства внесенные в счет оплаты первоначального взноса и комиссии за открытие аккредитива. Таким образом действие кредитных договоров прекращено, доказательств возможности оплаты по предполагаемым сделкам истцом не предоставлено.

Анализируя представленные участниками процесса доказательства в их совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца в части возложения на ответчика обязанности заключения с истцом договоров участия в долевом строительстве, поскольку сторонами спорных правоотношений были согласованы особые условия заключения договоров участия в долевом строительстве при наступлении определенных в указанном пункте 2.2.7 вышеуказанных Соглашений, обстоятельств. Соглашения об опционе представлены истцу ответчиком в полном объеме.

Исковые требования о взыскании неустоек, компенсации морального вреда, убытков как производные от первоначального требования, удовлетворению также не подлежат.

Оснований для удовлетворения требований истца в полном объеме, судом не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Гусаровой Е.В. к ООО «А 101» о понуждении заключения договора долевого участия и взыскании неустойки, компенсации морального вреда, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд в месячный срок со дня его изготовления в окончательной форме с подачей жалобы через Куйбышевский районный суд г. Самары.

Решение в окончательной форме изготовлено 24.12.2018 года, включительно.

Судья Р.Р. Гараева