Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ» в лице Смоленского отделения филиала по Центральному федеральному округу о внесении изменений в технический паспорт жилого помещения, выдаче нового технического паспорта и взыскании расходов,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФГУП «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ» о внесении изменений в технический паспорта жилого помещения – <адрес>, приобретенной ею по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ договору уступки прав на квартиру по договору об участии в долевом строительстве, выдаче нового технического паспорта жилого помещения и взыскании расходов по составлению технического паспорта в сумме 750 руб. В обоснование требований указала, что в ходе контрольного обмера площади квартиры разница составила 1,6 кв.м., допущенные нарушения в определении площадей помещений влекут нарушение ее прав, как потребителя, и лишают права на перерачет стоимости в отношении построенного объекта, отличного по размерам, предусмотренным договором о долевом участи и в строительстве. (л.д. 3-4).

Определением суда была произведена замена ответчика с ФГУП «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ» на его правопреемника АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».

Впоследствии истицей представлено уточненное исковое заявление: просит возложить обязанность на АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» внести изменения в технический паспорт <адрес> в раздел II «Экспликация площади квартиры» с учетом сведений согласно заключению экспертизы:

-в графе 6 «Квартиры» в строке «Итого» вместо величины «60,0» указать «59,8»,

-в графе 7 «Жилая» в строке «Итого» вместо величины «32,1» указать «32,0»,

-в графе 8 «Подсобная» в строке «Итого» вместо величины «27,9» указать «27,8»,

-в графе 9 «Лоджий, балконов, террас, веранд (с коэф.)», пункта 7 «номер по плану здания, комнат, кухни, коридор и пр.» вместо величины «4,5» указать «1,4»,

-в графе 5 «Общая площадь квартиры», пункта 7 «номер по плану здания, комнат, кухни, коридор и пр.» вместо величины «4,5» указать «1,4»,

-в графе 5 «Общая площадь квартиры», в строке «Всего:» вместо величины «64,5» указать «61,2»;

-изготовить новый технический паспорт <адрес> с учетом внесенных изменений и направить данные сведения в филиал ФГУП «ФКП Росреестра» по Смоленской области;

- взыскать понесенные расходы по изготовлению технического паспорта в сумме 750 руб.;

- взыскать представительские расходы в сумме 16 000 руб.,

-взыскать понесенные ею расходы по судебной экспертизе и расходы по госпошлине. (л.д. 124).

По делу в качестве третьего лица привлечен филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Смоленской области.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части требований о возложении обязанности по изготовлению нового технического паспорта <адрес> с учетом внесенных изменений и направить данные сведения в филиал ФГУП «ФКП Росреестра» по Смоленской области в связи с отказом истца от рассмотрения требования прекращено.

Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании требования поддержал по основаниям, указанным в иске. Указал, что проведенная в ходе рассмотрения гражданского дела экспертиза подтвердила неправильность произведенных ответчиком замеров помещений квартиры.

Представитель ответчика АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в лице в лице Смоленского отделения филиала по Центральному федеральному округу ФИО3 исковые требования не признала, поддержала представленные возражения. (л.д. 146149).

Представитель третьего лица ООО ФСК «Веж» ФИО4 иск не признал ввиду его необоснованности.

Третье лицо филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направило. Просило дело рассмотреть в отсутствие его представителя. (л.д. 133).

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, показания эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. (п.4 ст. 4 ФЗ).

Согласно ст. 5 вышеназванного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В силу положений п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 37, ч.11 ст. 41 Федерального закона ДД.ММ.ГГГГ № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. на момент проведения работ) результатом кадастровых работ является технический план многоквартирного дом, который а содержит информацию, необходимую для осуществления кадастрового учета помещений, расположенных в таком многоквартирном доме. Данный документ содержит уникальные сведения об объекте недвижимости, которые включаются в единый государственный кадастр недвижимости, отражаются в кадастровом паспорте объекта, в результате чего вновь созданный объект идентифицируется в качестве объекта недвижимости. Такая идентификация объекта необходима правообладателям при регистрации прав на принадлежащие им объекты недвижимости.

Согласно п.4.1 ст. 25 вышеназванного Федерального закона орган кадастрового учета при постановке на учет многоквартирного дома осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме).

Судом установлено, что по договору долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Стройинвестпроект» и ООО «ФСК «Веж», последнее приняло на себя обязательства по строительству, обеспечению ввода в эксплуатацию 1-ой блок секции <адрес> и передаче квартир в количестве <адрес>, проектной площадью 62,36 кв.м., общей площадью 60,96 кв.м., жилой площадью 32,85 кв.м., площадь лоджии (балкона) 4,67 кв.м.) в названном доме в четвертом квартале 2014 года, а ООО «Стройинвестпроект» – осуществить финансирование строительства в сумме 1 995 520 руб. в части <адрес>. (л.д. 6-7).

По условиям договора (п.1) в площадь квартиры, подлежащей оплате, включена площадь лоджии с коэффициентом 0,5 (в однокомнатных и трехкомнатных квартирах), балкона с коэффициентом 0,3 (в двух – и трехкомнатных квартирах).

Окончательно площадь квартир определяется после завершения общестроительных работ и проведения обмеров Смоленским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация».

Пунктом 2.5 договора предусмотрено изменение (перерасчет) денежных средств за объект, исходя из реальной площади квартиры, которая будет установлена Смоленским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» в результате технической инвентаризации.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Стройинвестпроект» и ФИО1 был заключено соглашение об уступки права требования, по которому последней перешли права требования на объект недвижимости - квартиру под №, проектной площадью 62,36 кв.м., общей площадью 60,96 кв.м., жилой площадью 32,85 кв.м., площадь лоджии (балкона) 4,67 кв.м. по договору долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.5).

Как следует из пояснений истца и третьего лица по условиям договора квартира подлежала передаче в «черновой отделке».

На основании договора подряда от ДД.ММ.ГГГГ Смоленским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ» были проведены кадастровые работы в отношении 1-й блок-секции возведенного жилого 10-ти этажного дома, результаты которых отражены в Техническом паспорте здания. (л.д.34-45).

Согласно данным Технического паспорта <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ общая площадь жилого помещения составляет 64,5 кв.м., которая складывается из площади: коридора – 12,5 кв.м., туалета – 2,1 кв.м., ванной 3,4 кв.м., жилых комнат – 13,7 кв.м. и 18,4 кв.м., кухни – 9,9 кв.м., балкона - 4,5 кв.м.; без учета балкона общая площадь квартиры составляет 60,0 кв.м. (л.д. 15-16, 35-45).

В соответствии с кадастровым паспортом на спорную <адрес> ее площадь составила 60,0 кв.м.; в графе «особые отметки» - площадь квартиры с балконом составляет 64,5 кв.м. (л.д. 76-78).

ДД.ММ.ГГГГ завершенная строительством <адрес> площадь. 64,5 кв.м., общей площадью 60,0 кв.м. по акту приема-передачи передана истцу. (л.д. 47).

По результатам контрольного обмера, проведенного ДД.ММ.ГГГГ экспертами Союза «Смоленская ТПП» общая площадь квартиры (без учета балкона) составила 59,34 кв.м. (л.д.9-10).

В судебном заседании истица поясняла, что на момент проведения контрольного обмера какие-либо работы в помещении квартиры не производились. В настоящее время в квартире произведен ремонт, а именно: стены ванной и туалета облицованы плиткой, в комнатах стены выровнены, оштукатурены и оклеены обоями, утеплен пол.

Согласно ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В силу ч. 10 ст. 41 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" требования к определению площади здания или помещения устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Во исполнение указанной нормы Минэкономразвития Российской Федерации приказом от 30 сентября 2011 года N 531 утвердило Требования к определению площади здания, помещения. (с 01.01.2017 года Приказом от 01.03.2016 года № 90 введены новые Требования).

В соответствии с п. 6 названных Требований к определению площади здания, помещения, общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Пунктами 1,2 и 6 Требований определено, что измерение расстояний, применяемых для определения общей площади жилого помещения, жилого дома, производится по всему периметру стен на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола.

Площадь и общая площадь здания, помещения определяются как площадь простейшей геометрической фигуры (прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник и т.п.) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур. Значение площади и общей площади здания, помещения определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей, - метрах с округлением до 0,01 метра.

Пунктом 3.33 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37, определено, что подсчет площадей помещений производится в экспликации. При подсчетах следует пользоваться величинами, взятыми непосредственно при измерениях. Подсчеты производятся с точностью до одного десятичного знака.

В соответствии с п. 3.37 Инструкции… общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Однако расчет общей площади в соответствии с данным пунктом Инструкции осуществлялся до введения в действие ЖК РФ, а соответственно после его введения названный пункт утратил силу; в настоящее время указанная Инструкция действует только в части, не противоречащей ЖК РФ.

Кроме того, вышеназванная Инструкция в силу положений ч. 8 ст. 47 Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости» и непосредственно указанию в ней подлежит применению в целях учета жилищного фонда.

Учет жилищного фонда в Российской Федерации представляет собой получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.

Таким образом, учет жилищного фонда в Российской Федерации является специальной сферой деятельности организации технической инвентаризации, не связанной с целями кадастрового учета объектов недвижимого имущества.

При заполнении технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства соответствующий орган руководствуется Порядком оформления технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 17.08.2006 № 244 «Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества».

Согласно п. 8 Порядка в экспликации к поэтажному плану жилого дома производится описание помещений, комнат и расчет площадей.

В строки экспликации вносятся все комнаты и помещения вспомогательного использования жилого дома.

Комнаты и помещения вспомогательного использования указываются в следующей последовательности: упорядочивание по литере (в алфавитном порядке), возрастанию этажа, номера помещения, номера комнаты.

При заполнении экспликации площади квартиры соответствующие графы заполнены следующим образом: графа 1 - указывается литера объекта индивидуального жилищного строительства, этаж; графа 2 - указывается номер помещения по поэтажному плану; графа 3 - указывается назначение частей помещения; графа 4 - указывается формула подсчета площадей части помещений; графа 5 - указывается общая площадь квартиры; графа 6 - указывается площадь квартиры; графа 7 - указывается площадь жилая площадь квартиры; графа 8 - указывается подсобная площадь квартиры; графа 9 - указывается площадь лоджий, балконов, террас, веранд; графа 10 - указывается высота помещений по внутреннему обмеру.

Таким образом, указанный Порядок при заполнении графы 9, а равно графы 5, в которых указывается или учитывается площадь помещений вспомогательного использования, не включенных в общую площадь жилого помещения (балконов, лоджий, террас, веранд), не регламентирует обязательное указание в экспликации на применение понижающего коэффициента. Следовательно, требования истца о внесении изменений в технический паспорт на квартиру в части указания площади балкона и квартиры с применением понижающего коэффициента не основано на нормах права.

По ходатайству истца судом по делу была назначена судебная экспертиза для определения фактической площади жилого помещения.

Согласно экспертному заключению ОО «Бином» от ДД.ММ.ГГГГ по результатам обмера общая площадь квартиры (без учета балкона) составила 59,8 кв.м., включает: коридор – 12,4 кв.м. (3,48 х 1,1 + 2,86 х 2,92 + 0,42 х 0,61), туалет - 2,1 кв.м. (1,22 х1,7), ванная – 3,4 кв.м. (2,02 х 1,69), жилая комната – 13,7 кв.м. (5,06 х 2,71), кухня – 9,9 кв.м. (2,71 х 3,93 -1,37 х 0,61), жилая комната – 18,3 кв.м. (3,Э50 х 5,23). Площадь балкона с учетом коэффициента 0,3 составила 1,4 кв.м. ((1,58 х 2,01-1,31 х 0,42 + (0,90 + 2,01) : 2 х 1,11 +2: 3 х 1,60 х 0,27) х0,3). Обмер помещений производился в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказом № от ДД.ММ.ГГГГ; подсчет помещений – в соответствии с Требованиями к определению площадей здания, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ№. (л.д. 91-103).

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО5 пояснила, что при выезде на замеры остальных участников по делу она не уведомляла; замеры производила электронной рулеткой, при применении которой погрешности исключаются, на высоте 1,3 м от пола. В экспертном заключении указаны замеры площадей с учетом произведенного ремонта, а не по «черновой отделки», которой в настоящее время там нет. Отверстия для определения слоя штукатурки и отделочного материала она не сверлила. Площади уточнялись по всем помещениям, но расхождения были только в коридоре и жилой комнате. При даче заключения применяемые кадастровыми инженерами размеры замеров допускают округление до десятых. (л.д. 151об.-152).

По правилам ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений

В соответствии сост. 67, ч. 3 ст. 86, ч. 2 ст.187 ГПК РФ заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами.

Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ (п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 года № 23 «О судебном решении»).

При исследовании заключения эксперта суд обязан проверить его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нём выводов (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2008 года № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции»).

В соответствии с ч.1 ст.85 ГПК РФ эксперт обязан, в частности, провести полное исследование представленных материалов и документов, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. (ч.2 ст. 86 ГПК РФ).

Из анализа экспертного заключения следует, что исследовательские действия (в данном случае замеры) экспертом проведены и выводы даны не в соответствии с вопросами, поставленными судом перед экспертом, т.к. судом было предложено произвести расчет площадей квартиры, исходя из состояния помещения на момент передачи готового объекта ФИО1 без учета произведенных ею улучшений. Экспертом же расчет помещений произведен с учетом произведенных ремонтных работ в квартире. При этом меры к замерам штукатурного слоя, обоев не предпринимались. Замеры произведены без извещения участвующих в деле лиц, что не позволило представителям последних участвовать в осмотре и убедиться в правильности выполняемых действий.

При таких обстоятельствах экспертное заключение не отвечают требованиям статей 85, 86 ГПК РФ и, следовательно, сделанные экспертом выводы не могут быть приняты судом в качестве доказательства.

Сторона истца выводы эксперта считает обоснованными, экспертное заключение не оспаривает, на проведение повторных замеров с выполнением необходимых мероприятий для дачи объективного заключения по поставленным судом вопросам не согласна.

Другие допустимые доказательства, объективно подтверждающие размеры площадей <адрес>, отличных от содержащихся в Техническом паспорте, составленном Смоленским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ», в деле отсутствуют, стороной истца по правилам ст. 56 ГПК РФ не предоставлены.

Утверждение стороны истца о том, что установление меньших параметров размера помещений, в частности, коридора и жилой комнаты, после проведения ремонта свидетельствует о неправильности произведенных замеров и внесенных на их основании данных в Технический паспорт (в данном случае в сторону увеличения), судом во внимание не принимается, поскольку является лишь предположением стороны истца, объективно ничем не подтвержденным.

Данные обмера проведенной в досудебном порядке экспертного заключения № Союз «Смоленская торгово-промышленная палата» в обоснование заявленных исковых требований о внесении изменений в Технический паспорт на квартиру судом также не принимаются, поскольку выводы эксперта и специалиста-оценщика не основаны на нормативных актах, которые регулируют данные вопросы.

Таким образом, доказательств того, что площадь принадлежащей в настоящее время ФИО1 квартиры ответчиком определена с нарушением Требований…, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 года № 531, также иных норм действующего законодательства судом в ходе судебного разбирательства не установлено.

В связи с приведенным исковые требования ФИО1 о внесении изменений в технический паспорт в части указания иных уникальных характеристик объекта недвижимости в Техническом паспорте, а также производные им требования о взыскании понесенных по делу судебных издержек (расходов по проведению экспертизы и представительских расходов), расходов по госпошлине, а также требования о взыскании расходов за изготовление технического паспорта, который был ею получен по личной инициативе и для личного потребления, удовлетворению не подлежат ввиду их необоснованности.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к АО «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ» в лице Смоленского отделения филиала по Центральному федеральному округу о внесении изменений в технический паспорт жилого помещения, выдаче нового технического паспорта и взыскании расходов оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий О.В. Космачева

Мотивированное решение изготовлено 26.06.2017.