Гражданский кодекс часть 1

№ (2)1">рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Григорян <данные изъяты> к СПК <данные изъяты> о расторжении договора аренды,

№ (2)1">УСТАНОВИЛ:

№ (2)1">Григорян С.М. обратился в суд с иском к СПК <данные изъяты> о расторжении договора аренды, указав в исковом заявлении, что ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельного участка, площадью <данные изъяты>, расположенного на территории <данные изъяты> сельского поселения в границах СПК <данные изъяты>, в лице представителя ФИО4, действующей на основании доверенностей от собственников данного участка, и СПК <данные изъяты> в лице председателя ФИО5, был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя. Согласно данному договору в аренду СПК <данные изъяты> были переданы земельные доли, принадлежащие арендодателям на праве долевой собственности. ФИО6 и ФИО7 также были переданы принадлежащие им земельные доли. ДД.ММ.ГГГГФИО6 и ФИО7 выделили из земельного участка площадью <данные изъяты> земельный участок в счет своих долей, в связи с чем, было произведено образование нового земельного участка площадью <данные изъяты>, была проведена государственная регистрация вновь образованного земельного участка с индивидуальным кадастровым номером № и определенными границами на кадастровом поле №,№,№. Впоследствии согласно договора дарения от ДД.ММ.ГГГГФИО6, ФИО7 подарили земельный участок площадью <данные изъяты> Григоряну С.М. Договор дарения был зарегистрирован в Регистрационной службе ДД.ММ.ГГГГ. В свидетельстве о государственной регистрации указано, что существуют ограничения права, а именно имеется отметка об обременении земельных участков правами аренды. Поскольку произошло прекращение обязательств ответчика по договору аренды, так как изначально по договору было утрачено право общей долевой собственности, из состава стороны арендодателя был исключен ответчик, площадь земельного участка, являющегося предметом договора аренды изменена на <данные изъяты>, которые составляют площадь образованного земельного участка. Таким образом, право долевой собственности ответчика прекращается с момента регистрации его права на образованный земельный участок, а соответственно право аренды ответчика в отношении земельных долей истца в земельном участке площадью <данные изъяты>, являющимся предметом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с вновь образованным земельным участком площадью <данные изъяты> право собственности на который приобрел ответчик из земельного участка площадью <данные изъяты>, являющегося предметом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении истца указанный договор аренды прекратил свое действие и у ответчика не возникло в связи с этим преимущественного права на заключение договора аренды образованного земельного участка. Ответчик указанным правом не воспользовался, хотя согласно абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ именно арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора аренды. Арендное обязательство истца в отношении вновь образованного земельного участка площадью <данные изъяты> было прекращено, и нового обязательства не возникло. Кроме того, он не получал в должном объеме арендную плату, которая должна была производиться арендатором, согласно договору аренды, а если арендные выплаты и производились, то вопреки исполнению обязательства по договору они изменялись в одностороннем порядке. Помимо этого, договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено предоставление услуг: оплаты по льготным ценам водоснабжения, услуги пекарни, услуги автогаража, услуги по обеспечению баллонным газом по льготной цене, но, не смотря на условия договора, некоторые услуги ответчик в одностороннем порядке исключил из договора, на остальные услуги оплата по льготным ценам не распространяется. Просил расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с СПК <данные изъяты>.

№ (2)1">В судебном заседании истец Григорян С.М. исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с СПК <данные изъяты>, пояснил, что в связи с образованием земельного участка площадью <данные изъяты> из земельного участка площадью <данные изъяты>, являющегося предметом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, указанный договор прекратил свое действие в отношении него, у ответчика возникло в связи с этим преимущественное право на заключение договора аренды образованного земельного участка площадью <данные изъяты>. Однако ответчик указанным правом не воспользовался, хотя именно арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. То есть, обязанность уведомления о желании заключить договор возлагается на арендатора. Ответчик сам должен был поставить его в известность о своем желании заключить договор аренды на пользование образованного участка. Поскольку арендное обязательство в отношении ответчика в связи с образованием нового земельного участка площадью <данные изъяты> было прекращено в силу закона, то нового обязательства относительно образованного земельного участка не возникло. Кроме того, он не получал в должном объеме арендной платы, которая должна, согласно договора аренды производиться в натуральном выражении, т.е. продукцией и оказанием услуг.

№ (2)1">В судебном заседании представитель ответчика СПК <данные изъяты> - ФИО8, действующая на основании доверенности, с исковыми требованиями истца была не согласна, просила в их удовлетворении отказать, поскольку преимущественное право, которым обладает арендатор не обязывает его инициировать процесс перезаключения договора аренды земельного участка, так как любое изменение договора основано на взаимном согласии сторон. Кроме того, утверждение истца о том, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> в силу трансформации объекта сделки не обоснованы, так как в ст. 11.8 ЗК РФ не регулирует вопрос прекращения существующего договора аренды земельного участка, из которого произошло выделение нового, поскольку такой договор будет находиться в юридической силе, пока стороны договора аренды не заключат новые договора, либо не внесут изменения в ранее заключенный договор. Арендная плата по договору аренды выплачивалась истцу в полном объеме и в сроки определенные договором.

№ (2)1">В судебном заседании свидетель ФИО10 пояснила, что она работает в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ в Регистрационной службе был зарегистрирован договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендатора, заключенный между СПК <данные изъяты> и собственниками земельных участков. ДД.ММ.ГГГГ собственниками земельных участком и арендатором было принято соглашение о внесении изменений в договор аренды по поводу арендной платы. Данное соглашение поступило к ним на регистрацию. Сотрудниками Регистрационной службы собственникам земельных участков были направлены уведомления, о проведении регистрационных действий в отношении соглашения к договору аренды. Уведомление также было направлено Григорян С.М. Никаких возражений со стороны Григорян С.М. по поводу регистрации соглашения не поступало.

№ (2)1">В судебном заседании свидетель ФИО12 пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между СПК <данные изъяты> и собственниками земельных участков был заключен договор аренды при множественности лиц на стороне арендатора. Арендная плата по договору аренды производится не в полном объеме. О том, получает ли истец арендную плату в полном объеме или нет, пояснить не может.

№ (2)1">В судебном заседании свидетель ФИО11 пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельных участков и СПК <данные изъяты> был заключен договор аренды при множественности лиц. Арендная плата по договору аренды производится не в полном объеме.

Заслушав истца, представителя ответчика, свидетелей, изучив материалы дела, суд полагает исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

№ (2)1">В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в СПК <данные изъяты> состоялось общее собрание собственников долей, на котором присутствовало <данные изъяты> человек из <данные изъяты> человек, что составляет 43,5 % от общего количества, одним из вопросов повестки собрания являлось - заключение договора аренды на земельные участки при множественности лиц на стороне арендодателя с СПК <данные изъяты>. Собранием принято решение оформить договор аренды земельного участка с СПК <данные изъяты> сроком на 10 лет и избрать представителя от сособственников ФИО4 для заключения договора аренды, его регистрации в учреждении юстиции по <данные изъяты>. Из п. 2 повестки дня собрания усматривается, что на повестке дня стоял вопрос о заключении договора аренды на земельные участки при множественности лиц на стороне арендодателя, т. е. из текста протокола усматривается волеизъявление сособственников земельных участков на заключение договора аренды земельного участка с СПК <данные изъяты> В соответствии с п. 3 повестки дня, слушался вопрос о включении в общий массив земельного участка в размере 331,2 га принадлежащего гражданам по решению суда и 101,2 га выделенного из фонда района о включении указанного земельного участка в общий список массива земельного участка (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ между СПК <данные изъяты> и ФИО4, которая действовала на основании доверенностей, выданных ей собственниками земельных долей, был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя. Согласно п.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью <данные изъяты> согласно плану земель, расположенных на территории <данные изъяты> сельской администрации на границах СПК <данные изъяты>, в п. 10-11 договора указано, что земельный участок ни кому не продан, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом и запрещении не состоит, что подтверждается данными Комитета по земельным ресурсам, а также, что земельный участок передается по акту приема-передач от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№).

Согласно акта приема - передачи земельного участка по договору аренды при множественности лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, арендодатель, в лице ФИО4, действующей на основании доверенностей, передала земельный участок общей площадью <данные изъяты>, а СПК <данные изъяты> принял вышеуказанный земельный участок (л.д. №).

В соответствии с положениями ст.ст. 606-607 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные образования.

В договоре аренды должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условия об объекте, подлежащим передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не заключенным.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Из договора аренды земельного участка при множественности лиц со стороны арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ следует, что арендатором по данному договору является СПК <данные изъяты><адрес>, арендодателем, собственником земельных долей согласно списку являющемуся приложением к договору. Предметом договора является земельный участок общей площадью <данные изъяты>, находящийся на территории <данные изъяты> сельской администрации на границах СПК <данные изъяты>. Указанный договор прошел регистрацию в ГУ ФРС по РО ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, судом достоверно установлено, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключен в надлежащей форме с соблюдением установленных правил и требований о государственной регистрации, что подтверждается в совокупности вышеуказанных письменных доказательств по делу.

Судом установлено, что ФИО6 и ФИО7 в аренду были переданы принадлежащие им земельные доли. ДД.ММ.ГГГГФИО6 и ФИО7 выделили из земельного участка площадью <данные изъяты> земельный участок в счет своих долей, в связи с чем, было произведено образование нового земельного участка площадью <данные изъяты>, была проведена государственная регистрация вновь образованного земельного участка с индивидуальным кадастровым номером № и определенными границами на кадастровом поле №,№,№.

ФИО6, ФИО7, являясь собственниками земельного участка площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенного <адрес>, на кадастровом поле №, №, №, <адрес> безвозмездно, на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, передали в собственность вышеуказанный земельный участок Григорян С.М., а Григорян С.М. принял его в дар (л.д. №).

Согласно п. 8 вышеуказанного договора отчуждаемая недвижимость обременена договором аренды, что подтверждает тот факт, что истец изначально знал об обременении земельного участка договором аренды, но никаких претензий им не заявлялось.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП было зарегистрировано право собственности за Григорян С.М. на земельный участок площадью <данные изъяты>, кадастровый номер №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д. №).

Указанное свидетельство содержит запись о существовании в ЕГРП записи об ограничении (обременении) права собственности арендой.

Полагая, что в соответствии с требованиями ст. 11.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> прекратил свое действие, истец обратился с настоящим иском в суд.

Статья 11.8 ЗК РФ регулирует вопросы приобретения и сохранения соответствующих прав на земельные участки, которые были образованы или изменены. Данная статья закрепляет общее правило о том, что в отношении вновь образованных земельных участков собственники прежних земельных участков приобретают право собственности, а пользователи или владельцы прежних земельных участков - право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования на образованные земельные участки.

Законоположения, содержащиеся в ст. 11.8 ЗК РФ, наделяют арендатора, ответчика по делу правом либо в преимущественном порядке заключить с ним договор аренды образуемых и измененных земельных участков, если иное не установлено соглашением сторон, либо внести соответствующие изменения в ранее заключенный договор аренды земельного участка.

Указанная норма ЗК РФ не содержит категоричного предписания о том, что нереализация арендатором предусмотренных правомочий влечет за собой прекращение договора аренды земельного участка, существующего до выдела из него нового участка.

Только соглашением арендодателя и арендатора может быть определена правовая судьба существующего договора аренды земельного участка.

В ЕГРП вносится запись о сохранении ограничения (обременения) права собственности арендодателя арендой, то того момента, пока стороны договора аренды либо не заключают новый договор аренды в отношении образуемого и измененного земельного участка либо не внесут соответствующие изменения в праве заключенный договор аренды земельного участка, либо не заключат иное соглашение.

Соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ заключено ДД.ММ.ГГГГ, то есть после того, как за истцом Григорян С.М. было зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью <данные изъяты>.

Согласно уведомления о государственной регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. <данные изъяты>) истец знал о том, что имеется соглашение о внесении изменений в договор аренды при множественности лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ. Подписывая указанное уведомление, истец согласился с арендными отношениями с СПК <данные изъяты> на измененных условиях.

Утверждение истца о том, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие в силу трансформации объекта сделки не обоснован на нормах материального права, а именно Гражданского кодекса РФ.

Статья 11.8 ЗК РФ не регулирует вопрос прекращения существующего договора аренды земельного участка, из которого произошло выделение нового, поскольку такой договор будет находиться в юридической силе, пока стороны договора аренды не заключат новые договора, либо не внесут изменения в ранее заключенный договор.

Преимущественное право, коим обладает арендатор, не обязывает его инициировать процесс перезаключения договора аренды земельного участка, поскольку изменение договора основано на взаимном согласии сторон.

Кроме того, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ).

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежей не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании истец Григорян С.М. пояснял, что арендатором нарушены условия, сроки внесения арендной платы, определенной договором, а именно: арендная плата арендатором производится не в полном объеме, услуги, определенные договором аренды по предоставлению льгот на водоснабжение, обеспечению баллонным газ вообще не выполняются.

Согласно ведомостей на получение арендной платы за 2009-2010 годы, истец Григорян С.М. является получателем арендной платы.

В судебном заседании установлено, что ответчик производил оплату арендной платы истцу в установленные договором сроки, но не в полном объеме.

Однако, доказательств того, что арендатор, пользуясь арендованным имуществом, не производил истцу выплату арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, а также то, что имеются иные существенные нарушения условий договора аренды истцом суду не представлено.

Кроме того, договор аренды в случаях не внесения арендатором арендной платы, может быть расторгнут судом, только после получения отказа арендатора от исполнения предложения арендодателя о необходимости исполнить обязательство по выплате арендной платы в разумный срок.

Однако, истцом, являющимся заинтересованной стороной в расторжении договора аренды, доказательств того, что он обращался к арендатору с требованием о необходимости исполнения им обязательства по выплате арендной платы в разумный срок, и тот в свою очередь отказался произвести выплату арендной платы не представлено, хотя именно от данного обстоятельства зависит решение вопроса о расторжении договора аренды в судебном порядке.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Таким образом, требование Григорян С.М. о расторжении договора аренды не является правомерным, так как договор аренды был заключен на определенный срок - 10 лет, в силу чего, истец не имеет права отказаться от договора в любое время, закрепленное вышеуказанной нормой права (ст. 610 ГК РФ) и распространяющиеся только на правоотношения из договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Учитывая, что трансформация объекта сделки не прекращает действия договора аренды, который заключен на определенный срок, истцом не представлено доказательств о наличии существенных нарушений арендатором условий договора аренды, суд полагает необходимым в удовлетворении заявленных требований истцу Григорян С.М. о расторжении договора аренды отказать.

№ (2)1">

№ (2)1">Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

№ (2)1">РЕШИЛ:

№ (2)1">В удовлетворении исковых требований Григорян <данные изъяты> к СПК <данные изъяты> о расторжении договора аренды отказать.

№ (2)1">Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд Целинский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.

№ (2)1">Мотивированное решение изготовлено 11 апреля 2011 года.

№ (2)1">Судья: