Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело ДД.ММ.ГГГГ по иску Управления муниципальной собственности гор. Владивостока к ФИО5 о взыскании задолженности по договору аренды,

установил:

истец обратился с данным иском указав, что между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Авистэра» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды № № земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для использования в целях – строительства многофункционального здания для осуществления предпринимательской деятельности. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Приморскому краю. По договору уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ №№ права и обязанности по договору аренды земельного участка переданы ФИО6.. Согласно п. 2.1 договора арендная плата установлена в размере 61 021,54 рублей в месяц. По указанному договору произведен перерасчет арендной платы, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендная плата составила 32 544,82 рублей в месяц, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендная плата составила 292 903,38 рублей в месяц, с ДД.ММ.ГГГГ арендная плата составила 132000 рублей в месяц. В результате невнесения арендных платежей, у ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в сумме 4 494 955,16 рублей, в том числе задолженность по арендным платежам в сумме 4 028 158,04 рублей, пени 466 797,12 рублей, о чем указано арендатору письмом департамента от ДД.ММ.ГГГГ Указанную задолженность ответчик до настоящего времени не оплатил. По этим основаниям просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате и начисленной неустойке по договору аренды ДД.ММ.ГГГГ № № в сумме 4494955,16 рублей, в том числе по арендной плате 4 028 158,04 рублей, пени 466797,12 рублей.

На основании определений Первореченского районного суда гор. Владивостока от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ произведена замена истца.

Впоследствии истец исковые требования уточнил, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 2369129 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размер 468166,41 рублей.

В судебное заседание представитель истца заявленные требования поддержала по основаниям и доводам, изложенным в иске, уточнениях и пояснениях к нему, просила их удовлетворить. Пояснила, что спор, в том числе во Фрунзенском суде по иску ФИО7 заключался в части применения коэффициента, истец в уточнениях иска применил тот, который просил учесть ответчик.

Представитель ответчика в судебном заседании требования иска не признала. Пояснила, что срок договора аренды истек в ДД.ММ.ГГГГ года, между тем, истец заявляет период за пределами договора до ДД.ММ.ГГГГ года. Ответчик неоднократно обращался к истцу с заявлениями, в том числе и о возврате земельного участка, однако в принятии было отказано по причине с наличием задолженности. В случае удовлетворения иска просили о применении положений ст. 333 ГК РФ. К представленному истцом расчету претензий не имеют.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, давая оценку всем доказательствам в их совокупности, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

На основании п. 8 ст. 7 закона Приморского края от 29.12.2003 № 90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае», п.п. 1.1.1 Положения о Департаменте земельных и имущественных отношений Приморского края, утвержденного постановлением Администрации Приморского края от 05.12.2012 № 374-ПА, Департамент является уполномоченным органом по управлению и распоряжению земельными ресурсами, находящимися в собственности и ведении Приморского края.

Законом Приморского края от 18.11.2014 N 497-КЗ (ред. от 04.12.2019) «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» полномочия департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019, согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц (15.04.2019), переходят к администрации гор. Владивостока.

В соответствии с п.2 ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в действующей редакции) предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

На основании Постановления от 25.04.2019 №1667 администрации гор. Владивостока «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», органом по распоряжению земельными участками, находящихся на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена является Управление муниципальной собственности гор. Владивостока.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли является платным, формами оплаты являются земельный налог и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьями 606, 610, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 10 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» распоряжение земельными участками, указанными в ст. 3.1 данного Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если федеральным законом не предусмотрено иное.

В силу п. 1 ст. 28, п. 6 ст. 34 ЗК РФ при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должен быть заключен соответствующий договор.

Поскольку арендная плата за спорный земельный является регулируемой, стороны договора аренды обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным в принятом уполномоченным на то органом государственной власти нормативном правовом акте, и не вправе применять другой размер. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ, сформулированными в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснениями о применении норм Гражданского кодекса о договоре аренды.

Правовым актом города Владивостока от 10.08.2015 года № 208-МПА «Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов» коэффициент функционального использования устанавливается Думой города Владивостока по предложению главы города Владивостока в зависимости от основного вида использования земельного участка.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Авистэра» заключен договор № № аренды земельного участка, с кадастровым номером № площадью 2200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1051 м от ориентира по направлению на северо-восток), для использования в целях строительства многофункционального здания для осуществления предпринимательской деятельности.. Данный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи земельного участка.

Срок аренды участка установлен пять лет с момента государственной регистрации договора в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (п.1.3 договора).

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Приморскому краю ДД.ММ.ГГГГ № №.

Пунктом 2.1 договора арендная плата установлена в размере 61 021,54 рублей в месяц.

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период, только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

Пунктом п. 2.6 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения действующего законодательства путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору, либо направления арендатору дополнительного соглашения заказным письмом с уведомлением. Которое арендатор обязан в течение семи дней с даты его получения, рассмотреть и подписать (заверить печатью) и возвратить в адрес арендодателя.

На основании пункта 4.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательств.

На основании договора уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №, права и обязанности арендатора по договору от ДД.ММ.ГГГГ № № аренды земельного участка с кадастровым номером № переданы ФИО8 Данный договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Приморскому краю ДД.ММ.ГГГГ за № №.

По указанному договору произведен перерасчет арендной платы, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендная плата составила 32 544,82 рублей в месяц, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендная плата составила 292 903,38 рублей в месяц, с ДД.ММ.ГГГГ арендная плата составила 132000 рублей в месяц.

Из материалов дела следует, что ФИО1 не исполнял свои обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем, по состоянию на 02.08.2018 образовалась задолженность.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ исх. № № департамент земельных и имущественных отношений Приморского края уведомил ответчика об образовавшейся задолженности

Ответчиком в Департамент подано заявление о перерасчете арендной платы, в котором он просит применить коэффициент функционального использования – 4 как для земельных участков нежилого фонда (административные здания, нежилые помещения, офисы) этажностью не более одного этажа.

Актом осмотра недвижимого имущества – земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № проведенного КГКУ «Управление землями и имуществом на территории Приморского края», следует, что в результате выезда инженерно-геодезической бригады на земельный участок установлено, что восточная часть земельного участка покрыта луговой растительностью, западная часть представляет собой спланированную территорию. В границах земельного участка расположен объект, доступ к земельному участку осуществляется с земель общего пользования, функциональное назначение объекта не установлено.

Истцом произведен перерасчет арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края», арендная плата составила за указанный период 32 544,82 рубля в месяц.

Задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ рассчитана на основании постановления Администрации Приморского края от 30.12.2010 № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края», постановления администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-ПА «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Приморского края», решения Думы города Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке», решения Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке». Арендная плата составила 61 021,54 рублей в месяц.

Период задолженности с 29.07.2016 рассчитан на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.07.2016 №RU25304000-58/2016, постановления Администрации Приморского края от 30.12.2010 №» 437-па, постановление администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па, решения Думы города Владивостока от 28.10.2005 № 108, решения Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505. Арендная плата составила 97 634,46 рублей ежемесячно.

Задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ рассчитана на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, решения комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № № по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, разъяснений, содержащихся в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», постановления Администрации Приморского края от ДД.ММ.ГГГГ № №, решения Думы города Владивостока от 28.10.2005 № 108 (ред. от 31.10.2018), решения Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505. Арендная плата составила 44000 рублей ежемесячно.

Принимая во внимание, что истцом требования иска уточнены, что связано с применением коэффициент функционального использования – 4, о чем просил в своем обращении ответчик, а также обращался в суд с требованием о понуждении истца применить таковой, то учитывая перерасчет, представленный истцом задолженность по договору аренды ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 2369129 рублей.

Расчет задолженности, представленный стороной истца, суд признает математически верным, основанным на условиях договора и положениях Закона. Ответчиком правильность данного расчета не оспорена, иной расчет не предоставлен, а потому суд соглашается с ним и принимает его за основу.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку договором предусмотрено взыскание неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств, это требование заявлено обоснованно, между тем ответчиком заявлено ходатайство о применении ст. 333 ГКРФ к размеру пени, которое подлежит удовлетворению в силу следующего.

В силу п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Дня снижения в силу ст. 333 ГК РФ размера неустойки, не имеет значения, является ли неустойка законной или договорной.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм, следует, что наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

В силу диспозиции статьи 333 ГК РФ основанием для ее применения может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Оценивая степень соразмерности неустойки при разрешении споров, необходимо исходить из действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате нарушения ответчиком (должником) взятых на себя обязательств.

Учитывая продолжительность неисполнения обязательств, оценивая соразмерности заявленных сумм, из возможных финансовых последствий для каждой из сторон, суд пришел к выводу о том, что сумма заявленной истцом неустойки, завышена и несоразмерна последствиям нарушения обязательств и подлежит снижению до 280 000 рублей, что не ниже предела, установленного п. 1 ст. 395 ГК РФ.

Данный размер неустойки, по мнению суда, в наибольшей степени обеспечат баланс прав и законных интересов истца с одной стороны и ответчика, на которого должно быть возложено бремя оплаты неустойки за нарушение принятого на себя обязательства по договору.

Довод ответчика о необоснованном требовании истца о взыскании арендной платы за пределами действия договора с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ том, суд находит несостоятельным, поскольку с момента окончания срока договора и вплоть до ДД.ММ.ГГГГ ответчик фактически использует арендуемый земельный участок. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

С заявлением о возврате спорного земельного участка ответчик в адрес истца обратился только ДД.ММ.ГГГГ то есть за пределами периода требований иска.

Ссылка ответчика на необходимость применения Распоряжения Правительства Приморского края от 01.04.2020 № 106-рп (ред. от 07.05.2020) «Об обеспечении предоставления дополнительных мер поддержки по договорам аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности Приморского края» основана на неверном толковании положений приведенного акта, которые на ответчика не распространяется, в том числе и в связи с тем, что задолженность у него образовалась за период задолго до ДД.ММ.ГГГГ

На основании изложенного с ответчика в пользу истца подлежат взысканию арендная плата в размере 2369 129 рублей и пени в сумме 280 000 рублей.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ, ст. ст. 98, 103 ГПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию с ответчика в размере 22386 рублей. Взысканная судом с ответчика в государственная пошлина уменьшению не подлежат, поскольку снижение размера неустойки связано с инициативой суда.

Руководствуясь ст. ст. 13, 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Управления муниципальной собственности гор. Владивостока – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО9 в пользу Управления муниципальной собственности гор. Владивостока задолженность по арендной плате по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № № в размере 2369 129 рублей, пени в сумме 280 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ФИО10 госпошлину в доход местного бюджета в размере 22386 рублей.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Первореченский районный суд гор. Владивостока.

Председательствующий: