Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Еврохлеб» к ФИО1 о взыскании стоимости неотделимых без вреда улучшений,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Еврохлеб» (далее по тексту- ООО «Еврохлеб») обратилось в суд с иском к ФИО1 и просит взыскать, с учетом уточнения исковых требований от 19.04.2018 года, стоимость неотделимых без вреда улучшений от следующего имущества: 2-этажного нежилого здания пекарни, площадью <...> кв.м. находящегося по адресу: <...> кадастровый <...>, земельного участка площадью <...> кв.м.., кадастровым номером <...>, предоставленный для строительства и эксплуатации пекарни (земли поселений), находящийся по тому же адресу; земельного участка площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...>, предоставленный под обслуживание и эксплуатацию пекарни (земли поселений), находящийся по тому же адресу, в размере 7 314 905,90 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что ООО «Еврохлеб» было учреждено в августе 2004 года учредителями ФИО1, ФИО2 и гражданином Германии К.Г. с целью организовать производство хлебобулочных изделий и выпечку хлеба. Для организации производственной деятельности необходимо было производственное помещение. Такое помещение было предоставлено одним из участников общества - ФИО1 Ранее помещение и находящиеся под ним земельные участки принадлежали ФИО2, который был их первым собственником. По договору купли-продажи и с учетом дальнейшего использования для производства хлебобулочных изделий ФИО2 продал их ФИО1ФИО1 передала в пользование ООО «Еврохлеб» следующее имущество находящееся по адресу: <...>, а именно: земельный участок площадью <...> кв.м., предоставленный для строительства и эксплуатации пекарни (земли поселений); земельный участок площадью <...> кв.м., предоставленный под обслуживание и эксплуатацию пекарни (земли поселений); двухэтажное нежилое здание пекарни, площадью <...> кв.м. До настоящего времени ООО «Еврохлеб» использует имущество без перерывов, без расторжения отношений, без изменения состава имущества, без изменения целей пользования имуществом - для производства хлебобулочных изделий, без изменения возмездного характера пользования имуществом на протяжении всего срока, с 01.01.2005 года по настоящее время.

С начала использования помещения, по настоящее время, ФИО1 постоянно проживала и проживает в Кемеровской области, а для организации деятельности пекарни необходимо было постоянно взаимодействовать с различными муниципальными и государственными органами: получать разрешения, сертификаты, проходить проверки, совершать иные действия, которые могли быть совершены только от имени собственника имущества. В связи с этим, ФИО1 03.08.2006 года выдала нотариальную доверенность на имя ФИО2 - участника Общества, который проживал в г. Калининграде, являлся директором Общества и мог разрешать все вопросы пользования имуществом на месте, в Калининградской области. До выдачи указанной доверенности было решено легализовать отношения между ФИО1 и ООО «Еврохлеб» по поводу использования имущества, но с наименьшими затратами для ООО «Еврохлеб», поскольку производственная деятельность только налаживалась и требовала больших вложений. Поэтому, 10.08.2006 года между ООО «Еврохлеб» и ФИО1, в лице ее представителя ФИО2, действующего на основании доверенности заверенной нотариусом <...>Л.Г.А. 03.08.2006 года был заключен договор безвозмездного пользования земельными участками для эксплуатации здания пекарни. Также был составлен и подписан акт передачи имущества от 10.08.2006 года. По условиям договора безвозмездного пользования ссудодатель - ФИО1, обязалась передать в безвозмездное временное пользование ссудополучателю - ООО «Еврохлеб», два земельных участка площадью <...> кв.м. и <...> кв. м., находящиеся по адресу: <...> для эксплуатации здания пекарни.

Поскольку к моменту заключения договора безвозмездного пользования ООО «Еврохлеб» произвело большое количество неотделимых улучшений земельных участков, то в договоре было предусмотрено (п. 3.1.), что он вступает в силу с момента его подписания, действует до 10.08.2011 года и распространяется на отношения сторон с момента фактического безвозмездного временного пользования ссудополучателем имуществом, т.е. с 01.01.2005 года. Произведенные ссудополучателем с 01.01.2005 года неотделимые без вреда от имущества улучшения были произведены с ведома и с согласия ссудодателя, их стоимость подлежит оплате при подтверждении документами бухгалтерского учета ссудополучателя, в случае прекращения использования имущества, а также в случае требования ссудополучателя об оплате указанных улучшений, в том числе - в судебном порядке. Существующее в 2004 году состояние земельных участков не позволяло подъезжать транспорту с сырьем и готовой продукцией, что было необходимо для нормального функционирования предприятия. Однако, на тот момент ООО «Еврохлеб» не могло осуществить вложения в неотделимые улучшения земельных участков в связи с нехваткой материальных ресурсов. Для производства данных работ ООО «Еврохлеб» 10.01.2005 года заключило с ФИО2 договор поручения заключить договор на выполнение строительных работ, по условиям которого (п. 1.1.) ООО «Еврохлеб» (доверитель) поручило, а ФИО2 (поверенный) принял на себя обязательство с целью улучшения арендованного ООО «Еврохлеб» имущества - земельных участков, принадлежащих ФИО1, как арендодателю. В свою очередь ФИО2, подобрал подходящую подрядную организацию и 30.03.2005 года заключил с ООО «Центурион Транс» договор подряда. Общая стоимость работ по договору (п. 4.1.) составила 2 730 000 рублей. Работы по улучшению земельных участков производились с 30.03.2005 года по 20.12.2006 года. Работы по договору подряда были переданы подрядчиком заказчику по акту <...> о приемке выполненных работ 20.12.2006 года. Поверенный - ФИО2, составил отчет о выполнении договора поручения заключить договор на выполнение строительных работ и представил его ООО «Еврохлеб» 26.12.2006 года. Произведенные ООО «Еврохлеб» улучшения земельных участков включили в себя: отсыпку неплодородного грунта в объеме не менее <...> кубических метров, их вертикальную планировку, трамбовку, создание выравнивающего слоя песка под заливку бетоном, бетонирование клетками арматуры сечением 6-10 мм. Собственником всех улучшений стала ФИО1

Улучшения используемого имущества позволили увеличить производственную деятельность ООО «Еврохлеб» в 2008 и в 2009 годах, в результате чего, участники общества приняли решение о том, что собственнику имущества -ФИО1 необходимо уплачивать посильную арендную плату за пользование зданием пекарни и двух земельных участков, хотя сама ФИО1 настаивала на более высокой арендной плате. Итогом стало заключение между ООО «Еврохлеб» и ФИО1 15.12.2010 года трех договоров аренды недвижимого имущества, находящегося по адресу:<...>: договора аренды здания, площадью <...> кв. м.,; договора аренды земли (земельного участка площадью <...> кв.м.); договора аренды земли (земельного участка площадью <...> кв.м.). По условиям всех трех договоров аренды Арендодатель предоставлял Арендатору во временное пользование здание и два земельных участка, на которых оно находится, а Арендатор обязался выплачивать арендную плату. Общая стоимость аренды здания и двух земельных участков составила 40 000 руб. Договоры были заключены сроком на 10 месяцев, с момента подписания договоров. По окончании срока действия договоров они не были пролонгированы, но фактические арендные правоотношения сохранились.

В период времени с 2009 по 2013 год ООО «Еврохлеб» производило неотделимые без вреда улучшения арендованных земельных участков и расположенного на них двухэтажного здания пекарни. Производимые работы выполнялись с привлечением сторонней подрядной организации и своими силами (хозспособом). Произведенные истцом затраты отражались в бухгалтерском учете ООО «Еврохлеб» в качестве затрат на производство неотделимых улучшений земельных участков и здания пекарни. В 2011 году ФИО1 поручила представлять ее интересы ФИО3, который получил полномочия от нее по доверенностям. ФИО3, от имени ФИО1, признал использование имущества ООО «Еврохлеб» как правомерное, расторгать отношения с ООО «Еврохлеб» не предлагал, а также признал факт сохранения арендных отношений с 01.01.2005 года. 01.04.2013 года между ООО «Еврохлеб» и ФИО1, в лице представителя ФИО3, действующего на основании доверенностей от 19.12.2011 года, договора поручения по подготовке к продаже, был заключен договор аренды <...> нежилого здания и двух земельных участков.

По условиям договора арендодатель обязался предоставить во временное пользование, а арендатор принять в аренду: двухэтажное нежилое здание пекарни, площадью <...> кв.м., земельный участок площадью <...> кв.м., предоставленный для строительства и эксплуатации пекарни (земли поселений), земельный участок площадью <...> кв.м., предоставленный под обслуживание и эксплуатацию пекарни (земли поселений), находящиеся по адресу: <...>. Срок действия договора был установлен с 01.04.2013 года по 01.04.2023 года, договор зарегистрирован в установленном законом порядке службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 17.01. 2014 года. Ежемесячная стоимость арендной платы по договору за здание пекарни и два земельных участка составила 230 000 рублей.

Согласно п. 3.4.5. договора арендатор вправе с согласия арендодателя производить неотделимые улучшения помещения. После прекращения договора арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений. 02.03.2013 года представитель ФИО1, ФИО3, действующий на основании вышеперечисленных доверенностей, принял по акту произведенные ООО «Еврохлеб» улучшения арендованного имущества на общую сумму 7 351 854, 37 рублей, за период с 01.01.2005 года по 02.03.2013 года. Поверенным были проверены документы бухгалтерского учета и фактическое наличие произведенных улучшений.

Указанные договоры, заключенные между сторонами в 2006, 2010, 2013 годах предусматривали право ООО «Еврохлеб» на получение возмещения стоимости неотделимых без вреда улучшений арендуемого имущества. В переписке сторон, в письмах от имени ФИО1 за период с 2005 года по настоящее время не имеется отказов от оплаты стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества. Кроме того, уполномоченный ФИО1, по доверенностям ФИО3, в 2013 году принял по акту все произведенные ООО «Еврохлеб» улучшения, подтвердил обязательство ФИО1 по оплате их стоимости. ООО «Еврохлеб» в период с 2006 года неоднократно обращалось к ФИО1 с просьбой возместить стоимость неотделимых улучшений, ФИО1 не отказывалась оплачивать стоимость улучшений, ссылалась на необходимость увеличения арендной платы, а также на необходимость развития производства. ООО «Еврохлеб» не знало и не могло знать, что его права нарушены ФИО1 в период до 2015 года.

В судебном заседании представитель истца ООО «Еврохлеб» - ФИО4, действующий на основании ордера и доверенности, уточненные исковые требования поддержал по основаниям изложенным в нем и пояснил, что в материалах дела имеются бухгалтерские документы, документы налоговой отчетности, заключения специалистов и экспертов, документы согласования между сторонами, решения судов, которые показывают, как развивались отношения между сторонами по использованию здания пекарни, сложившиеся в 2005 году. Заключением экспертизы подтверждается факт существования арендного имущества, произведение его улучшений, характер улучшений, стоимость этих улучшений. К предмету доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся обстоятельства, подтверждающие: наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, условия договора, иного соглашения сторон, согласно которым стоимость может быть взыскана до расторжения договора аренды решением суда, установление фактического наличия неотделимых улучшений - объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, стоимость улучшений. Согласно акту приемки улучшений арендного имущества от 02.03.2013 года ФИО3 принимаются улучшения арендного имущества, стоимость этого улучшения. Данный акт приемки ответчиком не оспорен, доверенности на ФИО3 от ФИО1, прекратили свое действие уже после подписания акта приемки улучшений от 02.03.2013 года. ФИО1 знала об увеличении стоимости арендной платы в связи с улучшением арендного имущества до 230 000 рублей. Выводы судебно-бухгалтерской экспертизы по делу не оспорены ответчиком, как и не представлены доказательства, опровергающие существование улучшений, их неотделимости без вреда от арендованного имущества и их стоимости. В экспертном заключении <...> от 13.12.2017 года и в экспертном заключении <...> от 31.01.2018 года экспертами установлены факты улучшения имущества, их неотделимости без вреда для арендованного имущества, установлена как фактическая, так и сметная стоимость улучшений.

В судебном заседании ответчик ФИО1 пояснила, что их отношения с ФИО2 были хорошими, они финансировали стройку, но в 2009 году их отношения испортились, поэтому она отозвала доверенности, выданные на его имя. В 2009 году она, её муж и ФИО5 были на месте арендного имущества, но не видели, чтобы бетонировалась площадка. Считает, что строительная экспертиза этот факт не выяснила. В 2010 году она не требовала ни дивидендов, ни арендной платы. В 2010 году она заключила договор аренды с арендной платой в размере 40 000 рублей в месяц. ФИО2 не передал ей подписанный им ее экземпляр договора, подал в суд иск о признании недействительным договора купли-продажи, в удовлетворении которого ему было отказано. В 2012 году она поставила ФИО2 в известность о том, что приняла решение о продаже пекарни, попросила его освободить помещение. Она неоднократно просила ФИО2 направить ей годовые бухгалтерские отчеты, но этого так и не было сделано. В ноябре 2013 года ФИО2 и ФИО3 привезли какие-то материалы, заключили договор аренды и зарегистрировали его. Только в 2014 году ответчик узнала об этом и стала обжаловать договор аренды. Они с супругом длительное время помогали ФИО2, незаконным считает взыскание с нее суммы свыше 7 000 000 рублей, которая ничем не подтверждается. Акт приемки улучшений она не подписывала, сведения о стоимости расходов ей не известны. Она не давала согласие на строительство улучшений, кроме того, разрешения администрации на строительство не было получено истцом, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1- ФИО6, действующий на основании доверенности, пояснил, что исковые требования не подлежат удовлетворению, так как не представлено ни одного доказательства их обоснованности. Никогда и ни в каком виде ФИО1 не давала согласия, разрешения, одобрения и поручения кому –либо, не лично, ни через представителя ни на какие улучшения – реконструкцию своего имущества. ФИО1 разрешала ФИО2 только управлять имуществом. ФИО2 изменил площадь здания, внес конструктивные изменения в здание и пытается фактически завладеть имуществом истца, сделать отделимые улучшения - неотделимыми. В одном из доказательств, которые сторона истца представила в суд, написано, что все то, что там построено, за исключением бетонированной площадки, является сборно-разборной конструкцией. Факультативные сборно-разборные правоотношения истец пытается выдать за основные, для того, чтобы присвоить себе право получать прибыль от чужой собственности, при этом, собственник ни чего не получает. Сама по себе собственность истца, не является собственностью ООО «Еврохлеб», а только эксплуатируется им. Представитель истца не смог ответить на вопрос об амортизации реконструкционных помещений, этого ответа нет и в бухгалтерской экспертизе. Однако, ООО «Еврохлеб» включил стоимость строительных работ в стоимость производимой им продукции, т.е. затраты на неотделимые улучшения уже окупились. Таким образом, ООО «Еврохлеб» желает повторно получить денежные средства, потраченные на якобы неотделимые улучшения, т.е. незаконно обогатиться. Считает, что судебные экспертизы не отвечают требованиям закона и не могут быть приняты судом как допустимые доказательства.

Третье лицо ФИО2 в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Третье лицо ФИО3 в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил в материалы дела свои письменные пояснения относительно исковых требований, согласно которым считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Выслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, изучив возражения и материалы гражданского дела, исследовав представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что ФИО1 является собственником двухэтажного здания пекарни общей площадью <...> кв.м., собственником земельного участка для строительства и эксплуатации здания пекарни площадью <...> кв.м. и собственником земельного участка под обслуживание и эксплуатацию пекарни площадью <...> кв.м. на основании договоров купли-продажи от 18.11.2004 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т.1 л.д.37-39).

Из сведений ЕГРЮЛ, о юридическом лице ООО «Еврохлеб» на 24.08.2015 года видно, что директором является ФИО2, учредителями являются К.Г. и ФИО2 с 27.10.2014 года. Основным видом деятельности ООО «Еврохлеб» -производство хлеба и мучных кондитерских изделий недлительного хранения (т.1 л.д.46-53).

Договором безвозмездного пользования земельными участками от 10.08.2006 года заключенного между ФИО2, именуемым «Ссудодатель», действующим от имени ФИО1 по нотариальной доверенности (т.1 л.д.24) и ООО «Еврохлеб», в лице директора ФИО2, именуемым «Ссудополучатель», заключили договор о том, что Ссудодатель обязуется передать в безвозмездное пользование Ссудополучателю два земельных участка площадью <...> кв.м. и <...> кв.м., находящихся по адресу: <...> для эксплуатации здания пекарни.

В п.2.2. договора указано, что Ссудополучатель обязуется использовать земельные участки в соответствии с настоящим договором и назначением земельных участков и осуществлять улучшения полученных по настоящему договору земельных участков, в целях приспособления их под производственное назначением имущества- производство хлебобулочных изделий. Стоимость улучшений, произведенных Ссудополучателем и подтвержденных документами возмещается Ссудодателем (т.1 л.д.71).

В акте передаче имущества к договору безвозмездного пользования имущества от 10.08.2006 года указано, что земельные участки передаются для организации хлебопекарного производства ООО «Еврохлеб» (т.1 л.д.72).

Согласно договоров аренды земли от 15.12.2010 года и договора аренды здания от 15.12.2010 года ФИО1 (Арендодатель) предоставила земельные участки площадью <...> кв.м. и <...> кв.м., а также во временное пользование здание, расположенные по адресу: <...> - ООО «Еврохлеб» (Арендатор). Размер арендной платы составил 40 000 рублей, срок аренды составил 10 месяцев (т.1 л.д.73-75).

19.12.2011 года ФИО1 выдала три доверенности сроком на 3 года, заверенные нотариусом Прокопьевского нотариального округа Кемеровской области К.Г.Е., на имя ФИО3, где уполномочила его управлять и пользоваться по своему усмотрению принадлежащим ей на праве собственности земельным участком площадью <...> кв.м., земельным участком площадью <...> кв.м., нежилым двухэтажным зданием пекарни, находящимися по адресу: <...>.

18.06.2012 года ФИО1 выдала одну общую доверенность сроком на 3 года, заверенную нотариусом Прокопьевского нотариального округа Кемеровской области ФИО7, на имя ФИО3, с теми же полномочиями и на те же объекты (т.1 л.д.40).

Гражданский кодекс РФ предусматривает ряд механизмов инвестирования в арендованное имущество: проведение текущего ремонта; проведение капитального ремонта; производство отделимых и неотделимых улучшений.

Производство неотделимых улучшений (реконструкция, модернизация) - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей объекта или его назначения.

Под неотделимыми улучшениями следует понимать любые преобразования имущества, которые нельзя отнести ни к текущему, ни к капитальному ремонту. Данная точка зрения подтверждается нормами Гражданского кодекса (ремонт арендованного помещения регулируется ст. 616 ГК РФ, а улучшения арендованного имущества регулируются ст. 623 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.

Однако, если при проведении капитального ремонта создание неотделимых улучшений является необходимым, то согласие арендодателя на проведение ремонта автоматически является и согласием на возмещение стоимости неотделимых улучшений, которые будут созданы в ходе этого ремонта.

В связи с замечаниями, выявленными в ходе проводимых проверок ООО «Еврохлеб» органами МЧС, Администрации Гурьевского района, СЭС, Инспекции технического надзора, организациями ЖКХ и необходимостью их устранения и привидения в соответствие с действующими нормами и правилами ДД.ММ.ГГГГ директор ООО «Еврохлеб» ФИО2 вынес приказ <...> о создании комиссии для проведения обследования здания пекарни, двух земельных участков (т.5 л.д.1).

На основании акта обследования здания пекарни, земельных участков, используемых ООО «Еврохлеб» для производства хлебобулочных и кондитерских изделий от 10.02.2015 года в составе комиссии Л.Г.А. (инженера-технолога хлебобулочных и кондитерских изделий), ФИО8 (техника-строителя), директора ООО «Еврохлеб» ФИО2 установлено, что на момент обследования здание пекарни и земельные участки (объекты) не соответствуют требованиям, предъявляемым к организации производства хлебобулочных и кондитерских изделий, здание пекарни должно быть реконструировано с целью увеличения площади пекарни и размещения оборудования и рабочих мест, согласно технологии хлебобулочного и кондитерского производства.

ООО «Еврохлеб» ДД.ММ.ГГГГ заключило с ФИО2 договор поручения, согласно которому последнему поручено заключить договор на выполнение строительных работ, по условиям которого (п. 1.1.) ООО «Еврохлеб» (Доверитель) поручило, а ФИО2 (Поверенный) принял на себя обязательство с целью улучшения арендованного ООО «Еврохлеб» имущества - земельных участков, принадлежащих ФИО1, как арендодателю, совершить от имени и за счет Доверителя следующие действия: силами сторонней подрядной организации, за свой счет и под свою ответственность осуществить строительство бетонированной площадки площадью <...> га, располагающейся по адресу: <...>, на которой располагается двухэтажное здание пекарни площадью <...> кв.м. для чего заключить с подрядной организацией договор на производство строительных работ включающих доставку грунта, планирование участка, бетонирование участка с армированием, обнесение земли забором по периметру; Оплатить подрядной организации выполненные работы после подписания Акта выполненных работ за счет собственных средств (т.3 л.д.240-241).

30.03.2005 года ФИО2 заключил с ООО «Центурион Транс» договор подряда, по условиям которого Подрядчик (ООО «Центурион Транс») обязалось в срок до 25.12.2006 года осуществить работы по доставке, отсыпке неплодородного грунта в объеме не менее <...> кубических метров, их вертикальную планировку, трамбовку, создание выравнивающего слоя песка под заливку бетоном, бетонирование клетками арматуры сечением 6-10 мм; работы произвести на земельном участке площадью <...> га, располагающегося по адресу: <...> (далее - Объект), а Заказчик (ФИО2) обязался принять выполненные работы и уплатить обусловленную Договором цену. Общая стоимость работ по Договору (п. 4.1.) составила 2 730 000 рублей (т.3 л.д.243-244).

По заказу ООО «Еврохлеб» была составлена проектная документация в ООО «Ар-Деко» <...> по реконструкции здания пекарни по адресу: <...>, куда входит: схема планировочной организации земельного участка, архитектурные решения, сводный план инженерных сетей, проект организации строительства, перечень мероприятий по охране окружающей среды, мероприятия по обеспечению пожарной безопасности, мероприятия по обеспечению доступа <...> (т.4 л.д.139-221).

В соответствии с актом приемки улучшений арендованного имущества, неотделимых без вреда для имущества от 02.03.2013 года ФИО1, в лице ФИО3, действующего на основании трех доверенностей от 19.12.2011 года и доверенности от 18.06.2012 года, приняла неотделимые улучшения арендованного имущества находящегося по адресу: <...> на сумму 7 351 854,37 рублей, где также указано, что Арендодатель выражает согласие на оплату стоимости неотделимых без вреда улучшений в вышеуказанной сумме (т.1 л.д.34-35).

01.04.2013 года между ФИО1, в лице ФИО3, действующего на основании доверенностей от 19.12.2011 года и договора поручения по подготовке к продаже, был заключен договор <...> аренды нежилого здания и двух земельных участков, согласно которого ответчик предоставила во временное пользование ООО «Еврохлеб» двухэтажное нежилое здание пекарни, площадью <...> кв.м., земельный участок площадью <...> кв.м., предоставленный для строительства и эксплуатации пекарни, земельный участок площадью <...> кв.м., предоставленный под обслуживание и эксплуатацию пекарни находящиеся по адресу: <...> (т.1 л.д.76-80). Согласно приложения <...> к договору <...> от 01.04.2013 года арендная плата за здание и два земельных участка составляет 230 000 рублей в месяц (т.1 л.д.81).

В соответствии с п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как установлено судом и не оспаривается ответчиком, ФИО1 обращалась в Гурьевский районный суд Калининградской области с исковым заявлением к ООО «Еврохлеб» о признании незаключенным договора <...> аренды нежилого здания и земельных участков от 01.04.2013 года, об исключении из ЕГРП записи о регистрации договора аренды. Решением от 14.08.2015 года Гурьевский районный суд Калининградской области в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказал в полном объеме (т.4 л.д.128-129). ФИО1 данное решение было обжаловано и апелляционным определением от 25.11.2015 года судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 14.08.2015 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения (т.4 л.д.131-134).

В силу ст. 55, 56 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По смыслу приведенных норм, в гражданском процессе действует презумпция, согласно которой на ответчика не может быть возложена ответственность, если истец не доказал обстоятельства, подтверждающие его требования.

Определением Рудничного районного суда города Прокопьевска Кемеровской области от 03.11.2016 года по ходатайству представителя ответчика ФИО1 - ФИО9 были назначены судебная строительно-техническая и бухгалтерская экспертизы с целью разрешения вопроса о соответствии проведенной реконструкции здания пекарни нормативным актам и требованиям законодательства, решения вопросов о ведении бухгалтерского баланса и отражении в бухгалтерской отчетности затрат на проведение неотделимых улучшений в арендуемом помещении и земельных участках.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ч. 2 ст. 187 ГПК РФ заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.

Согласно заключения судебной строительно-технической экспертизы ФБУ Калининградской лаборатории судебной экспертизы <...> от 13.12.2017 года были получены следующие ответы: неотделимыми улучшениями (согласно методике по производству судебных строительно-технических экспертиз Минюста РФ - М. 2012) являются улучшения, которые невозможно отделить от имущества без нанесения ему вреда. К неотделимым улучшениям можно отнести работы капитального характера изменяющие технические характеристики объекта и увеличивающие стоимость объекта.

Неотделимые улучшения применительно к изделиям (деталям), использованным при производстве работ, не должны обладать двумя признаками: 1) технологически предусмотренная возможность демонтажа изделий и деталей, что позволяет осуществить их демонтаж без нанесения им вреда; 2) принадлежность рассматриваемых изделий (деталей) к множеству изготовленных серийно, что обеспечивает возможность их повторного использования в силу их типовых (не уникальных) технических характеристик. В соответствии с письмом Минфина СССР от 29 мая 1984 г. <...> «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий» к реконструкции относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного оборудования новым более производительным, а также по совершенствованию общезаводского хозяйства и вспомогательных служб.

Таким образом, к неотделимым улучшениям можно отнести лишь работы, изменяющие технико-экономические показатели объекта исследования (площадь, объем, тип конструкций и т.п.). В рамках проведенного исследования по первому вопросу заключения, экспертом установлен перечень улучшений, произведенных на земельном участке. Неотделимость установленных улучшений определена на основании наличия возможности демонтажа улучшений с повторным их использованием без вреда строениям. Выполненные улучшения на земельных участках площадью <...> кв.м. и <...> кв.м. расположенных по адресу: <...>, а именно, устройство экспедиторской, мини пекарни, склада муки, помещения закваски, холодильника, гаража, навеса и бетонного покрытия являются неотделимыми улучшениями, демонтаж которых без вреда для указанных здания пекарни и земельных участков не представляется возможным.

В материалах гражданского дела проектная и рабочая документация представлена не в полном объеме. Экспертом произведен анализ соответствия возведенных строений требованиям представленной части проектной документации разработанной ООО «Ар-Деко» и рабочей документацией, разработанной ООО «Российский проект», которыми предусмотрены решения по устройству фундаментов мини пекарни, конструктивные решения по устройству металлического каркаса мини пекарни, устройство элементов покрытия, а также разработаны узлы конструктивных элементов. Обследованием здания мини пекарни и внутренних помещений установлено, что каркас пристройки мини пекарни в осях А-Б, 2-4, выполнен в соответствии с принятыми конструктивными решениями рабочей документации, узлы строительных конструкций фактически возведенного строения пекарни выполнены в соответствии с принятыми проектными решениями. Соответствие возведенного строения принятым проектным решениям по устройству фундамента проверить не представляется возможным, т.к. фундаменты строений не доступны для осмотра.

По результатам исследования и анализа представленных документов экспертом определено, что фундаменты, колонны и перекрытия объекта исследования выполнены в соответствии с требованиями СНиП ДД.ММ.ГГГГ-84* «Бетонные и железобетонные конструкции», СП 20.13330.2011 «СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85* Нагрузки и воздействия», СП 22.13330.2011 «Основания зданий и сооружений, Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-83*», СП 28.13330.2012 «Защита строительных конструкций от коррозии. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85», СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87 «Несущие и ограждающие конструкции». Инженерные сети объекта исследования смонтированы в полном объеме.

В выводах эксперта указано, что на объектах недвижимости: здании пекарни, земельного участка площадью <...> кв.м., земельного участка площадью <...> кв.м., расположенных по адресу: <...> за период с 2005 года по 2014 год произведены изменения, отраженные в таблице <...> заключения. Изменения по видам работ, объемам работ и сметной стоимости работ отражены в расчетах стоимости строительно-монтажных работ с указанием объемов, видов и сметной стоимости данных работ на общую сумму 8 428 389 рублей, в том числе: строительство помещения экспедиторской на общую сумму 1 111 408 рублей, в том числе НДС 18% 169 537 рублей; пристройка мини пекарни на общую сумму 2 216 085 рублей, в том числе НДС 18% 338 047 рублей; строительство склада муки на общую сумму 1 805 404 рубля, в том числе НДС 18% 275 401 рубль; строительство помещения закваски на общую сумму 492 413 рублей, в том числе НДС 18% 75 114 рублей; строительство помещения холодильника на общую сумму 230 295 рублей, в том числе НДС 18% 35 130 рублей; строительство гаража на общую сумму 766 798 рублей, в том числе НДС 116 969 рублей; устройство навеса на общую сумму 192 799 рублей, в том числе НДС 18% 29 410 рублей; устройство бетонированной площадки на общую сумму 1 613 187 рублей, в том числе НДС 18% 246 079 рублей.

Выполненные улучшения на земельных участках площадью <...> кв.м. и <...> кв.м., расположенных по адресу: <...>, а именно: устройство экспедиторской, мини пекарни, склада муки, помещения закваски, холодильника, гаража, навеса и бетонного покрытая являются неотделимыми улучшениями, демонтаж которых без вреда для данных здания пекарни и земельных участков не представляется возможным. Пристроенные и вновь возведенные строения на земельных участкахплощадью <...> кв.м. и <...> кв.м., расположенных по адресу: Калининградскаяобласть, <...>, указанные в таблице настоящего заключения выполнены в соответствии с требованиями действующих нормативных документов, регламентирующих технические обоснования для строительной продукции. Помещение закваски/техническое помещение площадью <...> кв.м. выполнено с отступлениями от принятых проектных решений - дверной проем внешней ограждающей конструкции в осях 2-3, на оси «Г» не устроен (т.7 л.д.121-215).

Согласно выводов заключения судебной бухгалтерской экспертизы ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы <...> от 31.01.2018 года указано, что расходы, понесенные ООО «Еврохлеб» при проведении улучшений, неотделимых без вреда для здания пекарни, земельного участка площадью <...> кв.м., земельного участка площадью <...> кв.м., расположенных по адресу: <...>, составили 7 314 905, 90 рублей (т.8 л.д.4-69).

Не доверять заключениям экспертизы у суда оснований не имеется, поскольку данные документы соответствует требованиям гражданско-процессуального законодательства, выполнены специалистами, квалификация которых у суда не вызывает сомнений. Заключения оформлены надлежащим образом, научно обоснованны, в них приведены соответствующие расчеты, противоречий не имеется, выводы каждого из экспертов предоставляются ясными и понятными. Выводы эксперта не противоречат материалам и согласуются с материалами гражданского дела. Оснований для исключения экспертизы из числа доказательств по делу суд не усматривает.

На основании изложенного, исследовав в совокупности представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ООО «Еврохлеб», взысканию в ответчика в его пользу стоимости неотделимых улучшений в сумме 7 314 905,90 рублей, поскольку данные работы были выполнены и приобретены за счет средств истца, работы стороной ответчика приняты по акту, на основании договора, в настоящее время указанный договор аренды не расторгнут.

Обстоятельств, при которых расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества не подлежат возмещению арендатору, по данному делу судом не установлено. Данных обстоятельств не следует и из существа сделки, заключенной между сторонами.

При этом суд считает, что в силу условий договора аренды, которые ранее были ответчиком оспорены, но оставлены без удовлетворения, согласие ФИО1 было получено, прямо выражено, нашло отражение в акте приемки улучшений арендованного имущества, неотделимых без вреда для имущества от 02.03.2013 года, до настоящего времени в установленном законом порядке указанный акт не оспорен, не признан судом недействительным, полномочия ФИО3 были прекращены позже указанной даты, таким образом, доводы ответчика об отсутствии согласования произведенных улучшений опровергаются письменными материалами дела.

Суд считает, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, в условиях состязательности процесса, истец доказал обоснованность заявленных исковых требований.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ ГК граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Суд принимает во внимание, что представителем ответчика в судебном заседании было заявлено о применении срока исковой давности. В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Согласно ст. 196 ГКРФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года. Течение срока исковой давности в соответствии с правилами, закрепленными в п. 1 ст. 200 ГК РФ, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как видно из материалов дела, протокола внеочередного общего собрания участников ООО «Еврохлеб» от 25.08.2014 года, участники ООО «Еврохлеб» решили одобрить сделку о проведении арендатором улучшений неотделимых от арендованного имущества, решено обратиться к ответчику с предложением о зачете стоимости улучшений в счет арендных платежей. Как следует из пояснений ФИО3, ФИО1 отказалась производить какой-либо зачёт стоимости улучшений и какую-либо их оплату. Характер ее переписки с ФИО2 также свидетельствует об отсутствии намерения оплаты стоимости улучшений. Таким образом, суд считает, что истцу о нарушении своего права стало известно не ранее августа 2014 года. В Рудничный районный суд г. Прокопьевска с настоящими исковыми требованиями ООО «Еврохлеб» обратилось в пределах срока исковой давности – 01.09.2015 года, следовательно, заявление о применении последствий пропуска срока исковой давности удовлетворению не подлежит.

Предоставленная стороной ответчика суду рецензия специалиста К.М.А.. на заключение судебно-строительной экспертизы <...> от 13.12.2017 года, на заключение <...> от 31.01.2018 года в качестве доказательства принята быть не может поскольку проведение таких рецензий законом не предусмотрено и стороны не лишены возможности иным, предусмотренным законом способом, получать и представлять доказательства своих доводов.

Заявленное представителем ФИО1, ФИО6, ходатайство о признании реконструкции самовольной постройкой, на основании ст. 222 ГК РФ, разрешению не подлежит, поскольку является предметом самостоятельных исковых требований. В материалы дела ответчиком не представлено доказательств ее обращения в суд с исковым заявлением о признании неотделимых без вреда улучшений арендованного имущества (пекарни) самовольной постройкой, произведенных улучшений, реконструкции незаконными.

По ходатайству ответчика по делу назначались судебная строительно-техническая и бухгалтерская экспертизы, порученные ФБУ Калининградской лаборатории судебной экспертизы. Из счета на оплату представленного ФБУ Калининградской лаборатории судебной экспертизы следует, что стоимость судебной строительно-технической экспертизы составляет 111 523, 55 рубля, стоимость судебной бухгалтерской экспертизы составляет 55 276, 89 рублей, расходы по оплате экспертизы возложены на ФИО1, доказательств оплаты проведенных экспертиз ответчиком не представлено. Следовательно, со ФИО1 подлежит взыскать в пользу ФБУ Калининградской лаборатории судебной экспертизы 166 800, 44 рублей.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Еврохлеб» к ФИО1 о взыскании стоимости неотделимых без вреда улучшений удовлетворить.

Взыскать со ФИО1 в пользу общества ограниченной ответственностью «Еврохлеб» стоимость неотделимых без вреда улучшений от следующего имущества: 2-этажного нежилого здания пекарни, находящегося по адресу: <...>, кадастровый <...>, земельного участка площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <...>, предоставленный для строительства и эксплуатации пекарни (земли поселений), находящийся по адресу: <...>; земельного участка площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <...>, предоставленный под обслуживание и эксплуатацию пекарни (земли поселений), находящийся по адресу: <...>, в сумме 7 314 905, 90 рублей.

Взыскать со ФИО1 пользу ФБУ Калининградской ЛСЭ Минюста России стоимость работ по производству судебной строительно-технической экспертизы в размере 111 523, 55 рубля, стоимость работ по производству судебной бухгалтерской экспертизы в размере 55 276, 89 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Кемеровский областной суд через суд, принявший решение.

Судья О.А. Полюцкая

<...>