Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации МО «Кирово-Чепецкий муниципальный район Кировской области» к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и встречному исковому заявлению ФИО1 к администрации МО «Кирово-Чепецкий муниципальный район» о признании договора аренды земельного участка № ХХХХ, заключенного 31.01.2017 г. между ФИО1 и администрацией МО «Кирово-Чепецкий муниципальный район» недействительной сделкой,

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО «Кирово-Чепецкий муниципальный район Кировской области» обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате. В обоснование заявленных требований ссылается на то, что между сторонами 31.01.2017 года заключен договор № ХХХХ аренды земельного участка с кадастровым номером ХХХХ, расположенного по адресу: ХХХХ кв.м., категория земель (целевое назначение) – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – общественное управление, сроком на 10 лет согласно пункту 4.1 договора аренды.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Кировской области 03.03.2017 г., о чём в ЕГРПН сделана запись регистрации ХХХХ.

Истец исполнил надлежащим образом своё обязательство по данному договору – передал ответчику в аренду спорный земельный участок.

Согласно пункту 2.1 договора арендная плата за предоставляемый земельный участок Арендатор уплачивает в сумме, установленной в ходе проведения аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков на территории Кирово-Чепецкого района ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала.

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата исчисляется и вносится с момента подписания сторонами договора аренды земельного участка. Неиспользование земельного участка по вине ответчика не является основанием освобождения его от внесения арендной платы.

Согласно расчётам арендная плата за спорный земельный участок составляет 24957,24 руб.

ФИО1 свои обязательства по договору надлежащим образом не исполняет, с 15.06.2017 г. по 04.09.2019 г. арендная плата им не вносилась, в связи с чем образовалась задолженность в размере 60043,16 руб.

Договором аренды (п.8.1) предусмотрено разрешение всех споров и разногласий в претензионном порядке. Претензия направляется контрагенту по договору с приложением документов, подтверждающих заявленные требования и должна быть рассмотрена в течение 14 календарных дней с даты её получения. Если в ходе претензионного урегулирования споров стороны не придут к соглашению, они вправе обратиться в суд.

Истцом была направлена претензия в адрес ответчика о погашении задолженности, но задолженность не погашена в добровольном порядке.

Сумма пени за период просрочки по арендной плате, а именно с 16.06.2017 г. по 04.09.2019 г. составила 24941,11 руб.

По уточненным исковым требованиям просят расторгнуть договор аренды земельного участка № ХХХХ от 31.01.2017 г.

ФИО1 обратился в суд с встречным исковым заявлением к администрации МО «Кирово-Чепецкий муниципальный район Кировской области» о признании договора аренды земельного участка № ХХХХ, заключенного 31.01.2017 г. между сторонами недействительной сделкой.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что договор аренды земельного участка ему был предоставлен для строительства административного здания (пункт 1.3. Договора). Согласно п.1.4. Договора границы земельного участка, обременения и ограничения представлены в кадастровом паспорте земельного участка, который не содержит сведений о каких-либо обременениях и ограничениях использования арендуемого земельного участка.

Между тем, как выяснилось впоследствии арендуемый им земельный участок находится в рекреационной зоне, в которой запрещено строительство. При заключении договора аренды ответчик о наличии данных обстоятельств умолчал, существующие обременения участка в сведениях о земельном участке не отражены. Существенным условием договора было то, что земельный участок предоставляется для строительства административного здания и не обременен правами третьих лиц.

Таким образом, фактически он лишился возможности использовать земельный участок в целях, которые были согласованы с арендодателем при заключении договора аренды на момент заключения договора.

Если бы ему было изначально известно о том, что участок находится в рекреационной зоне, в которой запрещено строительство, договор не был бы заключён.

В результате нарушения ответчиком условий договора он лишился того, на что рассчитывал при его заключении. Ответчиком не была до него доведена информация о наличии ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

Таким образом, сделка совершена под влиянием заблуждения в отношении качества предмета сделки.

По договору аренды им уплачено: задаток в сумме 4708,91 руб. при заключении договора аренды, арендная плата в сумме 84984,27 руб., что подтверждается квитанцией от 20.01.2020 г.

Со ссылками на ст.167 ГК РФ и уточнениями исковых требований, просит признать договор аренды земельного участка № ХХХХ, заключенный 31.01.207 года между ФИО1 и администрацией МО «Кирово-Чепецкий муниципальный район Кировской области» недействительной сделкой.

Применить последствия недействительности, взыскать с администрации муниципального образования Кирово-Чепецкий муниципальный район Кировской области в пользу ФИО1 уплаченную по договору сумму в размере 89693,18 руб.

В судебное заседание представитель администрации МО «Кирово-Чепецкий муниципальный район Кировской области» не явился, просит рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчик в судебное заседание не явился, его интересы по доверенности представляет ФИО2

При наличии данных обстоятельств, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 заявленные администрацией Кирово-Чепецкого района требования не признал, встречные исковые требования поддержал по основаниям, указанным в иске и уточнениях к иску. Суду пояснил, что при заключения договора аренды, администрация ввела ФИО1 в заблуждение, скрыв от него что земельный участок находится в рекреационной зоне, где строительство административного здания – здания администрации Чепецкого сельского поселения невозможно. Представитель администрации в ответе ФИО1 говорит о том, что возможно строительство административного здания, согласно градостроительного плана – строительство административных зданий возможно как вспомогательные к основным видам разрешенного использования.

В отзыве на встречное исковое заявление (л.д.94), представитель администрации Кирово-Чепецкого района ссылается на то, что земельный участок с кадастровым номером ХХХХ расположен в зоне ОД-1. В дополнительных пояснениях (л.д.97) указывает на то, что данный земельный участок находится в зоне Р-2 зона объектов лечебно-оздоровительного назначения, отдыха, туризма и спорта, на которой разрешена постройка административных зданий.

Просит уточненные исковые требования администрации удовлетворить, отказать в удовлетворении встречных исковых требований.

Выслушав представителя ответчика по доверенности ФИО2, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.ч.1 и 2 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с ч.7 ст.1 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно ч.1 ст.65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу ч.4 ст.22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В судебном заседании установлено, что 31.01.2017 года между администрацией Кирово-Чепецкого района, действующей от имени и в интересах МО «Кирово-Чепецкий муниципальный район Кировской области» (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) был заключен договор № ХХХХ аренды земельного участка с кадастровым номером ХХХХ кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: общественное управление, участок предоставлен под строительство административного здания.

Пунктом 2.1. данного договора предусмотрено, что арендную плату за предоставляемый участок Арендатор уплачивает в сумме, установленной в ходе проведения аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков на территории Кирово-Чепецкого района ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала.

Не использование земельного участка по вине Арендатора не является основанием освобождения его от внесения арендной платы (п.2.4 договора).

Арендодатель обязан сообщить арендатору о решениях органов государственной власти и местного самоуправления, действующих на дату заключения договора и регулирующих условия содержания и эксплуатации объектов, границы их охранных зон (п.3.2.2. договора).

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером ХХХХ заключен сроком на десять лет (п.4.1 договора).

В предыдущих судебных заседания ФИО1 суду пояснил, что право на заключение договора аренды данного земельного участка он выиграл на аукционе в 2017 году. В апреле 2018 г. пришел к архитектору писать заявление на градостроительный план, тогда узнал, что участок находится в рекреационной зоне, где строить административное здание администрации нельзя. Архитектор ему подсказала написать на имя главы района заявление о смене зоны разрешенного использования земельного участка, что он и сделал 23.04.2018 г. Данное заявление он передал архитектору, которая обещала сходить к главе и решить данный вопрос. Но как выяснилось, архитектор в скором времени уволилась и вопрос не был решён. Он сам неоднократно устно при встречах обращался к прежнему главе поселения, который обещал помочь в решении данного вопроса.

Из представленной суду копии заявления на имя главы Кирово-Чепецкого района усматривается, что ФИО1 23.04.2018 года обратился с письменным заявлением о смене зоны разрешенного использования на участке с кадастровым номером ХХХХ с Р-2 зона объектов лечебно-оздоровительного назначения, отдыха, туризма и спорта на ОД-1 обеспечение строительства и реконструкции объектов капитального строительства с широким спектром видов их использования. Данное заявление получено 23.04.2018 г. архитектором района ХХХХ для передачи его главе района (л.д.44).

Суду представителем администрации не представлено результатов положительного рассмотрения данного заявления, как не представлено и иного ответа с указанием даты.

Таким образом, ФИО1 администрация Кирово-Чепецкого района была поставлена в известность о невозможности использования земельного участка с кадастровым номером ХХХХ для строительства здания администрации поселения 23.04.2018 года.

Согласно справки, выданной администрацией Чепецкого сельского поселения № ХХХХ от 13.02.2020 г. вышеуказанный земельный участок входит в территориальную зону Р-2 зона объектов лечебно-оздоровительного назначения, отдыха, туризма и спорта в ХХХХ (л.д.101).

В силу ч.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан передать предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Судом не принимаются доводы представителя администрации о том, что в зоне Р-2 где располагается земельный участок с кадастровым номером ХХХХ, строительство административного здания администрации Чепецкого сельского поселения возможно, в силу следующего.

Согласно ст.37 Градостроительного кодекса разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

Согласно Правил землепользования и застройки Чепецкого сельского поселения Кирово-Чепецкого района Кировской области в зона Р-2 - зона объектов лечебно-оздоровительного назначения, отдыха, туризма и спорта является рекреационной зоной. Виды разрешенного использования земельных участков в данной зоне – спорт, туристическое обслуживание, природно-познавательный туризм. Условно разрешенные виды разрешенного использования не установлены, вспомогательные виды разрешенного использования установлены, в том числе указаны – административные здания. То есть исходя из смысла ч.1 пп.3 ст.37 Градостроительного кодекса – это здания, которые необходимы для осуществления основных видов разрешенного использования, например: административные здания спортивно-оздоровительного центра, административные здания пионерских лагерей, административное здание спортивной базы/клуба и т.д., но не административного здания администрации сельского поселения.

То, что земельный участок с кадастровым номеров ХХХХ находится в рекреационной зоне подтверждается и градостроительным планом земельного участка (л.д.102об.-107).

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что ФИО1 при заключении договора аренды № ХХХХ от 31.01.2017 года администрацией Кирово-Чепецкого района был введен в заблуждение относительно предмета договора, ему был передан в аренду земельный участок, на котором административное здание сельской администрации построено не может быть без изменения вида разрешенного использования.

Согласно ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу ч.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно п.8.1 Договора аренды претензия должна быть рассмотрена в течение 14 календарных дней с даты её получения.

Суду представлена копия претензии от 09.09.2019 г., направленная в адрес ответчика, из которой следует, что ФИО1 предложено оплатить задолженность по арендной плате, а в случае неоплаты администрация будет вынуждена обратиться в суд с иском о взыскании суммы задолженности. Если земельный участок не используется им по целевому назначению, в порядке ст.619 ГК РФ предлагают данный договор расторгнуть (л.д.16).

В подтверждение направления ФИО1 претензии от 09.09.2019г. представлен почтовый чек от 10.09.19 г.(л.д.17). При этом суду не представлено доказательств получения ФИО1 данной претензии, либо отказа от получения данной претензии, как не представлено и отказа от расторжения договора.

Таким образом, администрация Кирово-Чепецкого района вышла в суд с требованием о расторжении договора без соблюдения досудебного порядка, не получив от ФИО1 отказа либо согласия на расторжение договора.

Согласно ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с чч.1 и 2 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом установлено, что при заключении договора аренды, администрация Кирово-Чепецкого района Кировской области, зная о том, что земельный участок с кадастровым номером находится в рекреационной зоне Р-2, где строительство административного здания сельского поселения невозможно, не поставила об этом в известность ФИО1, заключив с ним договор.

После принятия ФИО1 мер по изменению вида использования земельного участка, не предприняла мер о выделении ему иного земельного участка, либо по расторжению заключенного договора аренды.

ФИО1 не мог использовать предоставленный ему по договору аренды земельный участок по назначению по независящим от него причинам.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор аренды земельного участка, заключенный 31.01.2017 года между администрацией Кирово-Чепецкого района и ФИО1 является недействительной сделкой с момента заключения.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление администрации МО «Кирово-Чепецкий муниципальный район Кировской области» к ФИО1 о расторжении договора аренды оставить без удовлетворения.

Признать договор аренды земельного участка № ХХХХ, заключенный 31.01.2017 года между ФИО1 и администрацией МО «Кирово-Чепецкий муниципальный район Кировской области» недействительной сделкой.

Взыскать с администрации МО «Кирово-Чепецкий муниципальный район Кировской области» в пользу ФИО1 уплаченную по договору сумму в размере 89693,18 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кировский областной суд через Юрьянский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения.

Судья Шишкина Н.И.