Гражданский кодекс часть 1

Железнодорожный районный суд г.Улан-Удэ в составе судьи Калмыковой С.С., при секретаре Ширипнимбуевой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "БурГраджданСтрой" о взыскании денежных средств, процентов, компенсации морального вреда, штрафа, встречному исковому заявлению ООО "БурГраджданСтрой" к ФИО1 о признании одностороннего отказа от исполнения договора недействительным, взыскании задолженности, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, ФИО1 просит взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные истцом по договору участия в долевом строительстве от 05.07.2017г. г. №4-29/2016-(-1) в размере 8 680 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, начисленные со дня их внесения до дня возврата, взыскать компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., штраф в размере 50% от взысканной судом суммы.

Иск мотивирован тем, что 05.07.2017г. между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №4-29/2016-(-1) по адресу: <адрес> По условиям Договора ответчик обязан был построить многоквартирный 18-ти этажный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность истца нежилое помещение, расположенное в Многоквартирном доме, в 1 подъезде, на цокольном этаже, состоящее из 1 комнаты, строительным номером 4, проектной общей площадью 110,1 кв.м., согласно описанию объекта долевого строительства и его размещению на поэтажном плане этажа многоквартирного дома. Объект долевого строительства определен в соответствии с проектной документацией, действующей на дату заключения настоящего договора (п.1.2 договора). Стоимость нежилого помещения согласно п.3.1. Договора составляет 9 000 000,00 руб. истец оплатила в пользу ответчика 8 650 000 руб., что подтверждается квитанциями к приходно-кассовым ордерам. 29.07.2019г. истцом были обнаружены недостатки объекта долевого строительства, а именно - в нарушение СНИП под потолком ответчик разместил трубы канализации многоквартирного дома. На требования об устранении нарушения, претензии ответчика не реагирует.

Определением суда от 21.10.2021г. к участию в дело в качестве третьего лица привлечена Республиканская служба государственного строительного и жилищного надзора, Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ.

Определением суда от 21.10.2021г. по делу назначена строительно-техническая экспертиза.

Определением суда от 13.01.2022г. производство по делу возобновлено.

В ходе рассмотрения дела, представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования дважды уточнял в части процентов за пользование денежными средствами, в окончательном варианте просил взыскать проценты за период со дня их внесения до 16.02.2022г. в размере 6 377 994 руб., с 17.02.2022г. до дня возврата в размере, определенном судебным приставом-исполнителем.

Не согласившись с исковыми требованиями, ответчиком, в лице представителей по доверенностям ФИО3 подано встречное исковое заявление в котором ООО "БурГраджданСтрой" указало, что ФИО1 не отказалась от исполнения договора, напротив предприняла все действия, свидетельствующие о фактическом приемке нежилого помещения, узнала о недостатках 29.07.2019г., заявила от отказа от исполнения договора только 25.05.2021г., чем утратила право требования о расторжении договора по своему усмотрению. Ответчик не исполнила надлежащим образом свои обязанности по принятию объекта долевого строительства и уплате обусловленной договором цены. Задолженность по договору составляет 350 000 руб. В связи с нарушением условий договора, просят взыскать также штрафную неустойку в размере 900 000 руб., всего 1 250 000 руб.

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 уточненные исковые требования поддержал в полном объеме. Возражал против удовлетворения встречного иска указав в своих возражениях на встречный иск на то, что все действия ФИО1 являлись обязательной предпосылкой (основой) для последующего отказа от договора, в то время как ответчик все действия дольщика игнорировал. Исковая давность по требованию о доплате суммы по договору участия в долевом строительстве пропущена.

Представители ООО "БурГраджданСтрой" по доверенностям ФИО3, ФИО4, ФИО5 исковые требования не признали, поддержав встречные исковые требования.

ФИО1 на судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрении дела извещена надлежащим образом, имеется ходатайство о рассмотрении дела без ее участия.

Представитель Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора ФИО6 на судебное заседание не явился, ранее принимая участие в деле пояснил, что надзор осуществлялся на всем этапе строительства дома, согласно проектной документации помещение является нежилым. Расположение трубы канализации под потолком является выбором проектировщика, если это не противоречит законодательству. Внесенные изменения в проектную документацию не нарушает права дольщиков, изменения прошли проверку и соответствует всем требованиям.

Представитель Комитета по строительству Администрации г. Улан-Удэ по доверенности ФИО7 на судебное заседание не явился, ранее принимая участие в деле пояснил, с иском ФИО1 не согласен, внесенные изменения в проектную документацию не противоречат требованиям законодательства. Пояснил, что эксперт при даче заключения, вышла за пределы своих полномочий.

Выслушав стороны, изучив представленные доказательства, опросив эксперта ФИО8, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, 05.07.2017г. между ФИО1 и ООО «БурГражданСтрой» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №4-29/2016 (-1).

В соответствии с п. 1.1., 1.2 вышеуказанного договора, объектом долевого строительства является нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, «Жилая застройка» по <адрес>. Блок «В», 1 этап строительства, 18-ти этажный многоквартирный дом, расположенный по строительному адресу: <адрес>, в 1 подъезде, на цокольном этаже, состоящее из 1 комнаты, со строительным номером 4, проектной площадью 110,1 кв.м.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – в срок до 31.07.2019г. (п.2.3.1 договора).

Пунктом 3.1 договора предусмотрена цена договора, которая составляет 9 000 000 руб.

Сложившиеся между дольщиком и застройщиком отношения регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г.).

Согласно ст. 1 указанного Федерального закона, настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии со ст. 4 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г., по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 7 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г., застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Основанием подачи иска в суд ФИО1 послужило выявление в нежилом помещении трубы канализации многоквартирного дома, проходящей под потолком данного помещения, о чем было составлено заявление 29.07.2019г. и вручено ответчику (л.д.17).

Заявление застройщиком не было рассмотрено, ответ дольщику не направлялся.

08.11.2019г. ФИО1 подготовлена претензия с просьбой о необходимости устранения возникшей ситуации, с приложением ответа генерального директора ООО «Антарктида проектирование» о технической возможности переноса общедомовых канализационных коммуникаций с помещений цокольного этажа. Претензия ответчиком получена 08.11.2019г. (л.д.18).

Претензия застройщиком не была рассмотрена, ответ дольщику не направлялся, предложенные варианты не приняты.

25.05.2021г. в адрес ответчика заказным письмом истцом направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и расторжении договора долевого участия.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве).

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 данной статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве).

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 подтвердил, что указанные документы ими были получены, ответы не направлялись, предположительно общество посчитало заявления, претензию и уведомления безосновательными.

Согласно условиям договора участия в долевом строительстве, заключенного между сторонами, объект долевого строительства определен в соответствии с проектной документацией, действующей на дату заключения настоящего договора (п.1.2 договора).

Участник долевого строительства дает свое согласие застройщику вносить изменения в проект строительства многоквартирного дома, при условии, что объект долевого строительства сохраняет свои характеристики (п.5.2.7 договора).

Согласно п.6.1.1. договора, застройщик вправе вносить изменения в проект строительства многоквартирного дома, при условии, что объект долевого строительства сохраняет свои характеристики.

В судебном заседании были изучены проекты строительства многоквартирного дома от 2016г., от 2019г.

Установлено и подтверждено ответчиками, что в проекте строительства многоквартирного дома от 2016г., в частности нежилого помещения истца, канализационная труба, проходящая горизонтально под потолком не была предусмотрена.

В 2019г. в проектную документацию были внесены изменения, согласно которых через нежилое помещение истца под потолком открытой прокладкой проходит канализационная труба многоквартирного дома.

В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из содержания ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В ч. 1 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Из анализа приведенных выше правовых норм следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае нежилого помещения), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, нежилого помещения (в том числе в случае изменения проектной документации относительно объекта строительства с дольщиком), которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

Согласно п.8.3.11 СП 30.13330.2016 Свод правил. Внутренний водопровод и канализация зданий СНиП 2.04.01-85 открытая и скрытая прокладка внутренних канализационных сетей не допускается: под потолком, в стенах и в полу: жилых комнат, кухонь, спальных помещений детских учреждений, гостиниц, больничных палат, лечебных кабинетов, обеденных залов, рабочих и офисных комнат зданий административных и общественного назначения, залов заседаний, зрительных залов, библиотек, учебных аудиторий, помещений электрощитовых и трансформаторных, пультов управления автоматики, помещений для приточного вентиляционного оборудования, производственных помещений, требующих особого санитарного режима.

Под потолком: помещений предприятий общественного питания, торговых залов, складов пищевых продуктов и ценных товаров, вестибюлей, помещений, имеющих ценное художественное оформление, производственных помещений в местах установки производственного оборудования, на которое не допускается попадание влаги, помещений, где производятся ценные товары и материалы, качество которых снижается от попадания на них влаги.

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных ФИО1 исковых требованиях, поскольку на заявления, претензии, уведомления дольщика застройщик не реагировал, заявления не рассмотрены, ответы в установленные сроки не направлялись. Полная, достоверная информация об объекте строительства, а именно уведомлений об изменении проекта строительства многоквартирного дома, в том числе путем внесения изменений относительно объекта строительства истца, существенно меняющего назначение нежилого помещения, ограничивающего цель использования - не предоставлялась. Указанные обстоятельства стороной ответчика не оспаривались. В связи с чем, с ООО «БурГражданСтрой» в пользу ФИО1 подлежит взысканию внесенная денежная сумма в размере 8 680 000 руб.

Встречные исковые требования подлежат отклонению.

Указание во встречном иске о том, что ответчик не отказалась от исполнения договора, а напротив предприняла действия по фактической приемке нежилого помещения, такие как: осмотр нежилого помещения, заявила о недостатках, направляла претензии по устранению недостатков свидетельствуют о добросовестном поведении дольщика по исполнению договора участия долевого строительства, в то время как застройщик свои обязательства по договору и Закону об участии в долевом строительстве не исполнил: акт осмотра помещения не составлен, на заявления, претензии не ответил, оплаченную и требуемую сумму по договору не вернул, односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства в случае отказа дольщика от его подписания не составлялся (п.8.6 договора).

Согласно раздела 4 договора предусмотрен порядок расчетов. Цена договора составляет 9 000 000 руб., из них 2 000 000 руб. оплачивается в день подписания договора, оставшаяся часть суммы 7 000 000 руб. оплачивается равными долями ежемесячно до 25.06.2018г.

Установлено, что ФИО1 во исполнение условий договора внесена сумма в размере 8 680 000 руб.

Обращаясь со встречным иском, ООО «БурГражданСтрой» просит взыскать оставшуюся часть денежной суммы в размер 350 000 руб.

Положениями ст. 196 ГК РФ, установлено, что общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу п. 1 ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

25.06.2018г. застройщик узнал о невнесении оставшейся денежной суммы, с требованием о взыскание в судебном порядке суммы по договору обратился 01.02.2022г., то есть с нарушением срока.

Общество просит взыскать с ФИО1 штрафную неустойку в размере 900 000 руб., предусмотренную п.7.4. договора за непринятие или отказ от принятия объекта долевого строительства.

Между тем доказательств направления дольщику уведомлений о составлении акта приема-передачи, отказ ответчика от его подписания не представлено.

Кроме того, ч.7 ст.9 Закона об участии в долевом строительстве при возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований ООО «БурГражданСтрой».

Истец ФИО1 просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за период со дня их внесения до 16.02.2022г. в размере 6 377 994 руб., с 17.02.2022г. до дня возврата в размере, определенном судебным приставом-исполнителем.

В пункте 33 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.) (ред. от 4 марта 2015 г.), разъяснено, что в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным частями 1 и 1.1 названной статьи, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами (зачислить денежные средства и проценты в депозит нотариуса). Размер процентов за пользование денежными средствами участника долевого строительства может быть уменьшен судом на основании статьи 333 ГК РФ.

Ответчики ходатайствовали о применении ст.333 ГК РФ, указав на несоразмерность требуемой суммы неустойки в размере последствиям нарушения обязательства.

Разрешая требование истца и ходатайство ответчика, судом учитываются правовые позиции, изложенные в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 г. N 263-О и от 24 января 2006 г. N 9-О, из которых следует, что право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной; в пункте 1 статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В связи с чем, суд считает возможным снизить требуемую сумму неустойки до 2 500 000 руб. Указанная сумма будет соответствовать принципу соразмерности.

Требование истца о взыскании неустойки за период с 17.02.2022г. до дня возврата в размере, определенном судебным приставом-исполнителем суд отклоняет, поскольку сумма неустойки не определена, судебный пристав-исполнитель не обладает полномочиями на рассмотрение заявления о снижении рассчитанной им суммы.

ФИО1 просит взыскать с ответчика штраф в размере 50% от присужденной судом денежной суммы и компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб., ссылаясь на Закон о защите прав потребителей.

Согласно п.1 Закона о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми ГК РФ, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Федеральным законом.

Поскольку объектом спора является нежилое (коммерческое) помещение, эксплуатация которого предполагает извлечение прибыли, данный факт кроме того подтверждается ссылками на п.8.3.11 СП 30.13330.2016 Свод правил. Внутренний водопровод и канализация зданий СНиП 2.04.01-85 ограничивающий цель использования коммерческого помещения, суд приходит к выводу, что договор заключался в целях предпринимательской деятельности, в связи с чем Закон о защите прав потребителей в рассматриваемом споре не применим, оснований для взыскания штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя, компенсации морального вреда не имеется.

Судом не принимается во внимание заключение строительно-технической экспертизы ... от 28.12.2021г. сделавшей вывод о том, что нежилое помещение, возведенное застройщиком фактически является техническим, в связи с чем не соответствует условиям заключенного между сторонами договора от 05.07.2017г., поскольку в рассматриваемом споре как таковой факт наличия канализационной трубы, проходящей горизонтально под потолком нежилого помещения сторонами не оспаривался.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО "БурГраджданСтрой" о взыскании денежных средств, процентов, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "БурГраджданСтрой" в пользу ФИО1 денежные средства в размере 8 680 000,00 руб., проценты в размере 2 500 000, 00 руб., всего 11 180 000,00 руб.

В удовлетворении требований о взыскании с ООО "БурГраджданСтрой" полной суммы процентов, процентов до исполнения денежного обязательства, компенсации морального вреда, штрафа отказать.

Встречные исковые требования ООО "БурГраджданСтрой" к ФИО1 о признании одностороннего отказа от исполнения договора недействительным, взыскании задолженности и неустойки оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Бурятия через Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 18.02.2022г.

Судья: С.С. Калмыкова