Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации города Магнитогорска к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании сделок недействительными в части, применении последствий недействительности ничтожных сделок, встречному иску ФИО3 к администрации г.Магнитогорска о признании права собственности, сохранении объекта недвижимости в реконструированном виде

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г.Магнитогорска обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании сделок недействительными в части, применении последствий недействительности ничтожных сделок, указав в обоснование иска, апелляционным определением Челябинского областного суда от 29 октября 2019 г. были удовлетворены исковые требования администрации г.Магнитогорска к ФИО1 о сносе самовольной постройки - гаража, площадью 192 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, право собственности ФИО1 на данный объект недвижимости было признано отсутствующим. После принятия указанного решения 11 июня 2020 г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на участке жилого дома и спорного гаража, 26 января 2021 г. был заключен договор купли-продажи земельного участка, жилого дома и гаража между ФИО2 и ФИО3 Истец считает, что данные сделки являются ничтожными в части купли-продажи гаража, признанного самовольной постройкой, просит применить последствия недействительности ничтожной сделки путем признания отсутствующим права собственности ФИО3 на гараж площадью 192 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

ФИО3 предъявил в суд встречные исковые требования к администрации г.Магнитогорска о признании права собственности на жилой дом, созданный в результате объединения принадлежащего ему жилого дома с кадастровым номером № и гаража с кадастровым номером №, просит сохранить вновь созданный объект недвижимости в реконструированном виде. В обоснование иска ФИО3 указывает, что приобрел гараж и жилой дом по договору купли-продажи. Удостоверенному нотариально, на момент заключения договора отсутствовали ограничения, наложенные на объект недвижимости, после приобретения произвел реконструкцию жилого дома и гаража, объединив их в один объект – жилой дом, площадью 291 кв.м., не имеет возможности произвести государственную регистрацию права собственности в связи наложенным судом арестом. В соответствии с уточненными исковыми требованиями (л.д.49 т.2) просит сохранить объект недвижимости в реконструированном виде, признать за ним право собственности на жилой дом, площадью 291 кв.м, созданный в результате объединения жилого дома и гаража, прекратить право собственности на жилой дом и гараж, как на отдельные объекты недвижимости.

Представитель истца администрации г.Магнитогорска ФИО4, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные исковые требования, встречные исковые требования не признала, поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве (л.д.46 т.2), суду пояснила, что договору купли-продажи были совершены в отношении объекта недвижимости, признанного самовольной постройкой, являются ничтожными, право собственности ФИО3 на гараж подлежит прекращению, на основании решения суда на ФИО3 как на правопреемника ФИО1 возложена обязанность по сносу самовольной постройки. Считает, что встречные исковые требования ФИО3 не подлежат удовлетворению, так как реконструкция произведена в отношении самовольной постройки, у ответчика не возникло право собственности на спорный гараж, ФИО3 не приняты меры, направленные на легализацию реконструкции, считает, что ответчик действовал недобросовестно, в его действиях имеются признаки злоупотребления правом.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании при надлежащем извещении участия не принимал, просил рассмотреть дело в его отсутствие, направил для участия в деле представителя.

Представитель ответчика ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал встречные исковые требования, суду пояснил, ФИО3 после приобретения земельного участка с расположенным на земельном участке жилым домом и гаражом произвел реконструкцию путем объединения дома и гаража, 2 августа 2021 г. изготовил технический план на жилой дом, подал заявление о регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости, единственным препятствием для регистрации объекта недвижимости являлись принятые судом обеспечительные меры. Считает, что при реконструкции объектов не нарушены права и интересы администрации г.Магнитогорска или иных лиц, в результате реконструкции фактически ликвидируется объект недвижимости, признанный самовольной постройкой, вновь созданный объект соответствует требованиям обязательных норм и правил. Просил в удовлетворении исковых требований администрации г.Магнитогорска отказать, удовлетворить исковые требования ФИО3

Ответчики ФИО1, ФИО2, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом путем направления судебного извещения заказной почтовой корреспонденцией по адресу проживания ответчиков, извещения возвращены в суд с отметкой «истек срок хранения». Таким образом, ФИО1, ФИО2 уклоняются от получения судебных извещений, в связи с чем суд счел ответчиков надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в соответствии со ст.ст.117,167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков ФИО1, ФИО2

Третье лицо – нотариус ФИО6 в судебном заседании при надлежащем извещении участия не принимал, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в письменном отзыве (л.д. 82 т.1) указал, что на момент удостоверения договора купли-продажи от 26 января 2021 г. сведения об ограничениях и обременениях отсутствовали, воля сторон была установлена и соответствовала сделке.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Челябинской области, третьи лица ФИО7, ФИО8 в судебном заседании при надлежащем извещении участия не принимали.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, заслушав пояснения эксперта ФИО9, суд приходит к выводу, что исковые требования администрации г.Магнитогорска подлежат удовлетворению, встречный иск ФИО3 удовлетворению не подлежит.

При рассмотрении дела судом установлено, что решением Ленинского районного суда г. Магнитогорска от 28 августа 2019 года в удовлетворении исковых требований администрации г.Магнитогорска к ФИО1 о признании права отсутствующим, признании постройки самовольной и сносе самовольной постройки отказано. Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 28 октября 2019 года решение отменено вынесено новое решение. На ФИО1 возложена обязанность снести самовольную постройку нежилое здание - гараж, площадью 195 кв.м., с КН №, расположенный по адресу: <адрес>, в течение шести месяцев с момента вынесения настоящего апелляционного определения. Признано отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 на нежилое здание - гараж, площадью 195 кв.м., с №, расположенное по адресу: <адрес>. Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 09 ноября 2021 г. произведена замена должника ФИО1 по исполнительному производству о сносе самовольной постройке, возбужденному на основании исполнительного листа, выданного Ленинским районным судом г.Магнитогорска по делу №2-733/2019, на ФИО3

Требования исполнительного документа в настоящее время не исполнены, гараж, площадью 195 кв.м., с КН 74:33:0126010:645, не снесен.

11 июня 2020 г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого ФИО2 приобрел земельный участок, площадью 725 кв.м, с кадастровым №, жилой дом, общей площадью 79,5 кв.м, с кадастровым номером №, гараж, площадью 195 кв.м, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> ( л.д.249 т.1). Согласно условиям договора земельный участок, жилой дом и гараж оценены сторонами и проданы за 1301000 рублей, из которых стоимость гаража составляет 1000 рублей.

26 января 2021 г. между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом нотариального округа Магнитогорского городского округа ФИО6 согласно условиям которого ФИО3 приобрел земельный участок, площадью 725 кв.м, с кадастровым №, жилой дом, общей площадью 79,5 кв.м, с кадастровым номером 74:33:0126010:644, гараж, площадью 195 кв.м, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> (л.д.105 т.1). Согласно условиям договора земельный участок, жилой дом и гараж оценены сторонами и проданы за 1301000 рублей, из которых стоимость гаража составляет 400000 рублей. Управлением Росреестра по Челябинской области на основании указанного договора произведена регистрация права собственности ФИО3 на указанные объекты недвижимости (л.д.27-37 т.1).

2 августа 2021 г. ФИО3 обратился с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества, представив технический план подготовленный в связи с созданием здания в результате объединения жилого дома с кадастровым номером № и гаража с кадастровым номером №, подготовленный 24 июня 2021 г. (л.д.89-90 т.1). В связи с наличием запрете на совершение регистрационных действий, наложенного определением Ленинского районного суда г.Магнитогорска от 28 июля 2021 г., в отношении объекта надвижимости государственный кадастровый учет не был осуществлен.

Истец администрация г.Магнитогорска по настоящему делу заявляет требования о признании договоров купли-продажи недействительными в части сделок купли-продажи гаража с кадастровым номером №, ссылаясь на то, что применение последствий недействительности ничтожных частей сделок необходимо в целях прекращения права собственности ФИО3 на самовольную постройку, ФИО3 предъявляет встречные исковые требования о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости.

При разрешении исковых требований сторон, суд исходит из следующего:

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Как следует из положений пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

При рассмотрении дела установлено, что спорный объект недвижимости – гараж, площадью 195 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, решением суда, вступившим в законную силу 29 октября 2019 г., признан самовольной постройкой с признанием отсутствующим зарегистрированного права ответчика ФИО10 на нежилое здание. Таким образом, распоряжение ответчиком ФИО10 спорным гаражом, на который у неё не возникло право собственности, совершено с нарушением требований закона, в частности положений ст.222 ГК РФ, следовательно договор купли-продажи от 11 июня 2020 г., заключенный между ФИО1 и ФИО2, а также последующий договор купли-продажи от 26 января 2021 г., заключенный между ФИО2 и ФИО3, являются ничтожными сделками в части купли-продажи гаража с кадастровым номером №. При этом суд считает, что основания признании недействительными данных договоров купли-продажи в части перехода права собственности на жилой дом и земельный участок отсутствуют, учитывая, что жилой дом и земельный участок по спорным договорам определены в качестве отдельных предметов сделки с самостоятельной стоимостью, прекращение права собственности на гараж не влияет на право собственности ответчиков на другие объекты недвижимости.

Таким образом, суд считает, что требования администрации г.Магнитогорска о применении последствий недействительности ничтожных в части сделок, подлежат удовлетворению, в свою очередь отсутствуют основания для удовлетворения встречного иска ФИО3 о сохранении объекта недвижимости в реконструированном виде.

При этом суд учитывает, что в силу признания объекта недвижимости самовольной постройкой и признании отсутствующим зарегистрированного на спорный объект права собственности, ответчик ФИО3 не имел оснований совершать с объектом недвижимости какие-либо действия, в том числе реконструкцию гаража, поскольку реконструкция объекта возможна только в отношении недвижимого имущества, принадлежащего гражданину на праве собственности.

Суд не может принять во внимание доводы ответчика ФИО3 о том, что заключением эксперта ФИО9 установлено отсутствие нарушений объекта в реконструированном виде градостроительных, строительных, противопожарных, санитарных и других обязательных норм и правил.

Действительно в хода рассмотрения дела судом по ходатайству истца назначено проведение строительно-технической экспертизы, проведение которой поручено эксперту ФИО9 Согласно заключению эксперта от 17 декабря 2021 г. (л.д. 244-248 т.1) в результате реконструкции объектов недвижимости образован единый объект – жилой дом с пристроенным помещением для хранения и (или) парковки автомобилей, общей площадью 291 кв.м, степенью готовности 80,5%. Также экспертом установлено, что в исследуемом объекте соблюдены требования строительных, санитарно-эпидемиологических, градостроителдьных норм и правил, за исключением требований к максимальному проценту застройки земельного участка, а также соответствует требованиям пожарной безопасности, в частности СП 413130.2013 «Ограничение распространения пожара на объектах защиты».

При опросе в судебном заседании эксперт ФИО9 пояснила суду, что поскольку реконструированный объект является жилым домом с пристроенным помещением, в отношении данного объекта применяются только требования пожарной безопасности в части расстояния с другими объектами, которые соблюдены.

Суд считает, что само по себе указанное заключение экспертизы не является основанием для удовлетворения требований ФИО3 о сохранении объекта недвижимости в реконструированном виде, учитывая, что реконструированный ответчиком гараж признан самовольной постройкой решением суда, а также учитывая то обстоятельство, что проведенная истцом реконструкция фактически заключается в выполнении дверного проема и небольшого коридора между строениями, существенных изменений архитектурно-планировочных решений ответчиком выполнено не было. Данное обстоятельство подтверждается представленными в дело фотоматериалами.

Как установлено при рассмотрении дела по иску администрации г.Магнитогорска о сносе самовольной постройки – гаража с кадастровым номером, при строительстве нежилого здания не соблюдены градостроительные нормы и противопожарные нормы в части требований разделов 5 и 4 свода правил СП 4.13130.2013, что явилось основанием для удовлетворения исковых требований администрации г.Магнитогорска.

При таких обстоятельствах суд считает, что ответчиком ФИО3 в судебное заседание не представлены доказательства того, что в настоящее время устранены нарушения противопожарных норм и правил, а также охраняемые законом права и интересы неопределенного круга лиц, установленные вступившим в законную силу решением суда, по делу, где в настоящее время произведена замена стороны по исполнительному производству на ФИО3

Также суд принимает во внимание доводы представителя истца о том, что со стороны ответчика ФИО3 имело место недобросовестное поведение.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Абзацами 4 и 5 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено при рассмотрении дела ответчик ФИО3 узнал о принятом решении о сносе самовольной постройки в срок не позднее 23 июля 2021 г. при участии в судебном заседании о замене стороны в исполнительном производстве, при этом 2 августа 2021 г. им было подано заявление о регистрации вновь созданного объекта недвижимости, до подачи заявления не были выполнены требования ст.51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации о предоставлении в орган местного самоуправления уведомления о планируемом строительстве, требования ч.16 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации о предоставлении об окончании реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства. Также судом достоверно установлено, что при обращении 2 августа 2021 г. за регистрацией права собственности на реконструированный объект ответчик ФИО3 в полном объеме реконструкцию не осуществил, так как в и настоящее время объект имеет степень готовности 80%. Кроме того, при проведении экспертизы установлено, что технический план, представленный на регистрацию права собственности, не соответствует фактическим характеристикам объекта недвижимости, что подтверждено экспертом в судебном заседании, подтверждено актом координирования (л.д.14-15 т.2).

Учитывая все указанные обстоятельства, суд считает обоснованным доводы представителя администрации г.Магнитогорска о том, что действия ФИО3 по реконструкции объектов недвижимости имели своей целью избежать исполнения вступившего в законную силу решения суда, носили недобросовестный характер, что также является основанием для отказа в удовлетворении встречных исковых требований.

Суд считает необходимым исковые требования администрации г.Магнитогорска о признании недействительным договоров купли-продажи от 11 июня 2020 г. и 26 января 2021 г. в части купли-продажи гаража, площадью 195 кв.м, - удовлетворить, применить последствия недействительности ничтожных сделок в части, а именно прекратить право собственности ФИО3 на гараж, площадью 195 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Кроме того, в соответствии с положениями ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению последствия недействительности сделок о возврате сторон в первоначальное положение, в связи с чем подлежат взысканию с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства уплаченные ФИО2 по договору купли-продажи от 11 июня 2020 г. за приобретение спорного гаража в сумме 1000 рублей; подлежат взысканию с ФИО2 в пользу ФИО3 денежные средства уплаченные по договору купли-продажи от 26 января 2021 г. за приобретение гаража в сумме 400000 рублей.

В силу положений ст.98 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчиков ФИО1, ФИО2, ФИО3 в равных долях государственная пошлина в сумме 6000 рублей, от уплаты которой истец освобожден при подаче иска, а именно по 2000 рублей с каждого из ответчиков.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования администрации города Магнитогорска к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании сделок недействительными в части, применении последствий недействительности ничтожных сделок – удовлетворить.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к администрации г.Магнитогорска о признании права собственности, сохранении объекта недвижимости в реконструированном виде - отказать.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 11 июня 2020 г., заключенный между ФИО1 и ФИО2 в части купли-продажи гаража, площадью 195 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Признать недействительным договор купли-продажи от 26 января 2021 г., заключенный между ФИО2 и ФИО3, удостоверенный нотариусом нотариального округа Магнитогорского городского округа ФИО6, в части купли-продажи гаража, площадью 195 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Применить последствия недействительности ничтожной сделки: прекратить право собственности ФИО3 на гараж, площадью 195 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в сумме 1000 рублей. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 400000 рублей.

Взыскать с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в доход местного бюджета в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по 2000 рублей с каждого.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме, путем подачи жалобы через Ленинский районный суд г.Магнитогорска.

Председательствующий:

Мотивированное решение составлено 26 января 2022 года.