Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале Лаишевского районного суда Республики Татарстан гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 об устранении препятствий в пользовании собственностью и снятии с регистрационного учета,

по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и понуждении заключить основной договор купли-продажи квартиры,

по встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО1, ФИО5 о признании недействительными договора купли-продажи квартиры и записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о переходе прав собственности на данную квартиру,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, в котором просил устранить препятствия в пользовании квартирой , сняв ответчиков с регистрационного учета.

Свои требования ФИО1 мотивировал тем, что он является собственником названного жилого помещения, а регистрация ответчиков по указанному адресу лишает его права распоряжения собственным имуществом.

В последующим ФИО1 дополнил основания своих исковых требований, указав, что он не был извещен прежним собственником жилого помещения о регистрации в квартире третьих лиц. Напротив, заключенный им договор купли-продажи названного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ содержит положения и гарантии, из которых следует, что квартира отчуждается свободной от проживания третьих лиц, никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц.

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и понуждении заключить основной договор купли-продажи квартиры.

В обоснование своих требований ФИО2 указала, что между ней и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи, по которому ФИО4 получил от ФИО2 задаток в размере рублей. На момент заключения предварительного договора названная квартира была обременена ипотекой по договору купли-продажи квартиры, заключенному между ФИО4 и ООО «Ак-Барс Ипотека» с рассрочкой платежа.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 получил от ФИО2 оставшиеся рублей в счет исполнения ею своих обязательств по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года.

По утверждению истицы, ФИО4 приобретал квартиру в ипотеку для ФИО2, так как всей суммы в размере рублей сразу не было, а ФИО2 не подходила по возрасту для кредита.

С согласия ФИО4, ФИО2 и ФИО3 были зарегистрированы по вышеуказанному адресу, а ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 был заключен договор найма данного жилого помещения сроком на лет.

В ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 узнала, что занимаемая ею и оплаченная по предварительному договору купли-продажи квартира продана ФИО1, который обратился в суд с иском о ее выселении.

Ссылаясь на установленную статьей 429 ГК РФ обязанность стороны по предварительному договору заключить основной договор, ФИО2 просила признать договор купли-продажи квартиры , заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1, недействительным как ничтожную сделку, и обязать ФИО4 заключить с ней договор купли-продажи указанной квартиры.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ с согласия лиц, участвующих в деле, гражданские дела по данным искам объединены в одно производство.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ с согласия лиц, участвующих в деле, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО5

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратился в суд со встречным иском к ФИО1, ФИО5 о признании недействительными договора купли-продажи квартиры и записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о переходе прав собственности на данную квартиру, мотивировав свои требования следующим.

Как указывается в иске, ФИО4, имея перед ФИО5 долг в сумме рублей, ДД.ММ.ГГГГ выдал последнему в качестве гарантии возврата суммы долга доверенность на продажу принадлежащей ему квартиры .

По утверждению истца по встречному иску, намерение продать указанную квартиру он никогда не имел, квартиру ФИО5 не показывал, ключей от квартиры ему не передавал. Также указывается, что истец предупредил ФИО5 о том, что в квартире зарегистрированы и проживают ФИО2 и ФИО3, для которых квартира является единственным жильем, а сама ФИО2 уже передала ФИО4 рублей в виде задатка за покупку данной квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 для возврата долга продал указанную квартиру ФИО1, который жилое помещение также не осматривал, не оговаривал с ФИО4 цену и условия сделки купли-продажи, денег ФИО4 не передавал.

Ссылаясь на то, что при совершении сделки ФИО1 не выяснил правомочия ФИО5 на совершение от имени ФИО4 сделки купли-продажи спорной квартиры, в силу чего ФИО1 не может быть признан добросовестным приобретателем названного жилого помещения, ФИО4 просил признать оспариваемую сделку от ДД.ММ.ГГГГ недействительной как ничтожную сделку. Также ФИО4 просил признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности на указанную квартиру к ФИО1

В судебном заседании ФИО1 и его представитель ФИО6 заявленные им требования поддержали, в удовлетворении требований ФИО2 и ФИО4 просили отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях, текст которых приобщен к материалам гражданского дела. Указанные в них доводы сводятся к тому, что спорная квартира на момент заключения между ФИО4 и ФИО2 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ являлась залоговым имуществом ОАО «Ак Барс» Банк, при этом предварительный договор нотариально не удостоверен, договор найма указанного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО2 сроком на лет, является фиктивным, так как не прошел государственную регистрацию. Также в возражениях указывается, что ФИО1 является добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку полномочия ФИО5 на продажу квартиры были оговорен в выданной ему ФИО4 доверенности и ФИО1 проверены, расчет между сторонами сделки купли-продажи полностью произведен.

Представитель ФИО2 и ФИО4 - ФИО7 требования своих доверителей поддержала в полном объеме, в удовлетворении требований ФИО1 просила отказать. Представитель пояснила, что ФИО4 не имел намерения продавать спорную квартиру ФИО1, поскольку уже получил за нее деньги от ФИО8 Также она просила учесть, что ФИО2 другого жилья не имеет.

Ответчик ФИО5 в удовлетворении требований ФИО2 и ФИО4 просил отказать, требования ФИО1 поддержал по основаниям, указанным в письменных возражениях, которые аналогичны доводам ФИО1

Ответчик ФИО3, будучи надлежаще уведомленным о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явился.

Представитель третьего лица Лаишевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ в суд не явился. Руководитель отдела ФИО9 просил дело рассмотреть в отсутствие их представителя.

Представитель третьего лица УФМС Лаишевского района РТ в суд не явился, надлежаще уведомлены о времени и месте проведения судебного заседания.

Выслушав пояснения, исследовав материалы дела, оценив их в совокупности с собранными по делу доказательствами, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено следующее:

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Ак Барс» Банк (кредитор) и ФИО4 (заемщик) был заключен кредитный договор №, по условиям которого кредитор обязался предоставить заемщику кредит в размере рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ под % годовых.

Согласно договору заемщик взял на себя обязательство использовать кредит исключительно на цели по осуществлению очередных платежей по договору купли-продажи квартиры, заключенной заемщиком с ООО «Ак Барс Ипотека» либо осуществлению платежей по иным договорам, заключенным с указанным юридическим лицом и направленным на приобретение квартиры (пункт 2.2.1 кредитного договора)

В обеспечение исполнения обязательств по вышеуказанному кредитному договору между его сторонами в тот же день был заключен договор залога №, по которому ФИО4 передал банку в залог право требования получения суммы средств на счете, открытом на основании договора банковского счета № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами. По соглашению сторон оценка предмета залога составила рублей (пункт 2.1 договора залога).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ак Барс Ипотека» (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, по которому продавец обязался передать в собственность, а покупатель обязался принять и оплатить квартиру, находящуюся по адресу: .

Согласно договору квартира была продана за рублей с рассрочкой платежа до ДД.ММ.ГГГГ (пункты 4, и 5.1 названного договора).

Пунктом 9 того же договора устанавливалось, что покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после полной оплаты квартиры и последующей государственной регистрации перехода права собственности.

При этом, в период действия договора покупатель обязался указанную квартиру никому не передавать, третьих лиц, не являющихся постоянно проживающих с ним членами семьи покупателя в квартиру не вселять (пункт 18 того же договора).

ДД.ММ.ГГГГ названный договор и право собственности ФИО4 на указанную в нем квартиру с учетом ее обременения в виде ипотеки зарегистрированы в ГУ УФРС по РТ.

Тогда же, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 и ФИО2 заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, право собственности продавца на которую еще не оформлено, согласно условиям которого стороны пришли к соглашению подготовить и заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , общей площадью кв.м., по которому ФИО4 будет выступать продавцом, а ФИО2 - покупателем помещения.

Согласно пункту 1.2 названного предварительного договора право собственности на продаваемую квартиру ФИО4 приобретет в течение лет.

В пунктах 2.1 и 2.2. того же договора определено, что стоимость квартиры составляет рублей и подлежит предварительной % оплате.

По условиям договора ФИО4 обязался приобрести право собственности на продаваемую квартиру в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, он взял на себя обязательство не совершать до ДД.ММ.ГГГГ с другими партнерами сделок в отношении названной квартиры (пункты 3.1.1 и 4.2 предварительного договора).

Приведенные выше положения предварительного договора указывают на то, что он содержит все условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Согласно распискам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 оплатила полную стоимость квартиры, указанную в предварительном договоре.

Согласно штампу в паспорте названная квартира является постоянным местом жительства ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ. По тому же адресу зарегистрирован ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 выдал на имя ФИО5 доверенность, в которой уполномочил последнего продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему квартиру, находящуюся по адресу: , для чего, в том числе, предоставил ФИО5 право подписывать договор купли-продажи и передаточный акт, получить следуемые ему деньги, зарегистрировать договор и переход права собственности в УФРС по РТ, с правом получения свидетельства о государственной регистрации права и всех необходимых зарегистрированных документов.

Данная доверенность зачитана ФИО4 вслух и лично им подписана в присутствии и.о. нотариуса города Казани ФИО10, удостоверившей доверенность.

Помимо этого ФИО4 передал ФИО5 нотариально удостоверенное заявление от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указал, что супруги, имеющей право на отчуждаемое имущество, состоящее из принадлежащей ему квартиры, он не имеет, в зарегистрированном браке не состоит.

Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ак Барс Ипотека» передало, а ФИО4 принял квартиру, находящуюся по адресу: . Из акта следует, что деньги в сумме рублей переданы полностью, претензий у сторон не имеется.

ДД.ММ.ГГГГ ипотека названной квартиры была прекращена, о чем ФИО4 было выдано повторное свидетельство о государственной регистрации его права собственности на квартиру.

На следующий день, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 заключил с ФИО2 договор найма этой квартиры сроком на лет. Ежегодная плата за пользование квартирой согласно договору составила рублей в год и была внесена ФИО2 вперед за весь период.

В то же время, ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, действуя от имени ФИО4 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, продал названную квартиру ФИО1 за рублей. Согласно договору расчет между сторонами произведен полностью до его подписания.

В соответствии с пунктами 7 и 10 указанного договора купли-продажи квартиры ФИО4, от имени которого действовал ФИО5, гарантировал, что заключил договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и договор не является для него кабальной сделкой. Также гарантировалось, что до подписания договора продаваемая квартира не обременена правами третьих лиц.

Прием - передача квартиры произведена сторонами договора на основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО1 на приобретенное им по сделке купли-продажи недвижимое имущество.

В судебном заседании установлено, что ФИО4, будучи собственником квартиры, обремененной ипотекой, заключил с ФИО2 предварительный договор купли-продажи указанной квартиры, по которому обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ приобрести право собственности на данную квартиру и не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить с ФИО2 основной договор купли-продажи квартиры. При этом, ФИО4 взял на себя обязательства в период действия предварительного договора не совершать с другими партнерами сделок в отношении указанного жилого помещения.

ФИО2 принятые на себя обязательства по предварительному договору исполнила, оплатив ФИО4 % стоимости квартиры.

ФИО4 свои обязательства не выполнил, выдав ФИО5 доверенность на продажу указанной квартиры. Последний после прекращения ипотеки продал квартиру ФИО1

В силу положений статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку ФИО4 принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры на оговоренных в предварительном договоре условиях, у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить с ФИО2 договор купли-продажи названной квартиры.

ФИО4 от заключения основного договора уклонился и реализовал принадлежащую ему квартиру до окончания срока предварительного договора ФИО1 через выданную на имя ФИО5 доверенность на право продажи квартиры.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что заключенный между ФИО4 и ФИО2 предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ не прекращен, не расторгнут, в установленном порядке не оспорен, требования ФИО2 о восстановлении ее нарушенного права путем признания недействительной договора купли-продажи указанной квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11, действующим от имени ФИО4, и ФИО1, а также о понуждении ФИО4 заключить с ней основной договор являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Учитывая, что первое требование встречного иска ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным созвучно с требованием иска ФИО2, тогда как второе требование его же иска о признании недействительной записи в Едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности на квартиру к ФИО1 вытекает из первого, встречный иск ФИО4 также подлежит удовлетворению.

Доводы ФИО1 и ФИО5 о том, что спорная квартира на момент заключения предварительного договора была обременена ипотекой, на вывод суда об удовлетворении исков ФИО2 и ФИО4 не влияют, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. То есть, заключение предварительного договора не влечет обременение залогового недвижимого имущества правами третьих лиц. Кроме того, при заключении предварительного договора его стороны оговорили, что основной договор будет заключен после приобретения ФИО4 права собственности на квартиру.

Их довод о том, что предварительный договор нотариально не удостоверен, несостоятелен, поскольку требований по нотариальному удостоверению таких договоров в законодательстве не содержится.

Утверждение о том, что ФИО1 является добросовестным приобретателем спорной квартиры, основано на неверном толковании закона.

По смыслу статьи 302 ГК РФ добросовестное приобретение имущества предполагает приобретение имущества не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество.

Судом установлено, что оспариваемая сделка совершена по доверенности, выданной ФИО4 ФИО5 с правом продажи недвижимого имущества и получения денег по сделке.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 пояснил, что выдал названную доверенность ФИО5 добровольно в качестве гарантии возврата долга, текст доверенности был прочитан нотариусом и ему понятен. Каких-либо мер по отмене доверенности он не предпринимал. Как указал ФИО4, ФИО5 предупредил его о намерении продать квартиру, а после сообщил о ее продаже.

Таким образом, заключая с ФИО1 договор купли-продажи спорной квартиры, ФИО12 действовал в пределах предоставленных ему полномочий, то есть он имел право на отчуждение имущества ФИО4

Суд отмечает, что ФИО4, выдавая ФИО5 доверенность на продажу квартиры, не мог не понимать значение своих действий, природу и последствия совершения сделки по отчуждению принадлежащей ему квартиры на основании выданной им доверенности.

Суд считает, что совершение оспариваемой сделки явилось следствием злоупотребления ФИО4 своим правом по распоряжению принадлежащим ему имуществом, в отношении которого он ранее уже принял на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи с ФИО2

Довод ФИО4 о том, что ни ФИО11, ни ФИО1 ключи от квартиры не имели, жилое помещение до заключения сделки не осматривали, не может служить подтверждением то, что ФИО4 не имел намерения продать принадлежащую ему квартиру, и на вышеизложенный вывод суда не влияет.

В силу изложенного, доводы встречного иска ФИО4 несостоятельны и отвергаются судом.

Учитывая, что сделка купли-продажи, на основании которой ФИО1 приобрел право собственности на квартиру , а также запись в Едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе к ФИО1 права собственности на указанное жилое помещение признаны судом недействительными, оснований для удовлетворения его требований об устранении препятствий в пользовании названным имуществом и снятии ФИО2 и ФИО3 с регистрационного учета по данному адресу не имеется. В иске ФИО1 должно быть отказано.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иски ФИО2, ФИО4 удовлетворить.

Признать договор купли - продажи квартиры , заключенный ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО5, действующим от имени ФИО4, и ФИО1, недействительным как ничтожную сделку.

Признать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности на квартиру , на имя ФИО1 недействительной.

Обязать ФИО4 заключить договор купли-продажи квартиры , с ФИО2,.

В удовлетворении иска ФИО1 об устранении препятствии в пользовании квартирой , и снятии ФИО2 и ФИО3 с регистрационного учета по данному адресу отказать.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан в течение 10 дней с момента составления мотивированного решения.

Судья Губаева Д.Ф.