Гражданский кодекс часть 1

Председательствующего - судьи Слоновой Н.Б., при секретаре Басалаевой А.В., с участием истца ФИО1, представителя истца и третьего лица - адвоката Затонской Е.А., действующей на основании доверенностей, представителей ответчика ФИО2 – ФИО3, действующей на основании доверенности и адвоката Носовой А.В., действующей на основании Ордера № от <дата> третьего лица – нотариуса ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Соликамского городского суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя по возмездной сделке,

У с т а н о в и л :

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя по возмездной сделке, в обоснование иска указывает, что на праве собственности ему принадлежит <данные изъяты> доли в праве не нежилое помещение площадью 1161, 6 кв.м. с кадастровым № и <данные изъяты> доли в праве на земельный участок площадью 2077 кв.м. с кадастровым №, расположенные по адресу <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Третьему лицу ФИО6 принадлежит <данные изъяты> доли в праве собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

<данные изъяты> доли в праве на указанные объекты недвижимого имущества принадлежали ответчику ФИО2, который, имея обязательства по возврату долга по договору займа ответчику ФИО5, прекратил эти обязательства предоставлением отступного – передачей ФИО5 имущества в виде <данные изъяты> доли в праве собственности на нежилое здание и земельный участок, расположенные по адресу <...>.

Право собственности на долю в размере <данные изъяты> в указанном имуществе <дата> было зарегистрировано за ответчиком ФИО5 на основании соглашения об отступном, нотариально удостоверенного нотариусом ФИО4

Указывает, что ответчик ФИО2, как участник долей собственности, при возмездном отчуждении долевой собственности, нарушил требования ст. ст. 246, 250 ГК РФ. Другие участники долевой собственности – истец ФИО1, третье лицо ФИО6 не были извещены о намерении ФИО2 произвести возмездное отчуждение своей доли в недвижимости постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых отчуждает.

Истец, как участник долевой собственности, при получении извещения, имел право преимущественной покупки. Несоблюдение ФИО2 указанных требований закона, право преимущественной покупки истца, истец желает приобрести долю недвижимости принадлежащей Бураковскому, в свою собственность на тех же условиях и по той же цене, по которой он передал ее в собственность ответчику ФИО5

Согласно ст. 409 ГК РФ, по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

В случае отступного первоначальное обязательство прекращается уплатой денежных средств или передачей имущества, при этом первоначальное обязательство прекращается в момент предоставления отступного.

По условиям Соглашения об отступном, заключенного <дата> между ответчиком ФИО2 и ФИО5, прекращаются обязательства должника ФИО2 перед кредитором ФИО5 по договору процентного займа на сумму 2 000 000 руб., проценты за пользование займом в размере 32 500 руб., пени за просрочку исполнения обязательства в размере 60 000 руб., всего на сумму 2 092 500 руб. ( п. 1.2).

Обязательства прекращаются путем предоставления отступного в виде передачи должником ФИО2 кредитору ФИО5 следующего имущества: <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание общей площадью 1 161, 6 кв.м. и <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 2077 кв.м., расположенные по адресу <...>.

Стороны соглашения определили, что стоимость передаваемого отступного (<данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание общей площадью 1 161, 6 кв.м. и <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 2077 кв.м.) составляет 2 400 000 руб. (п. 2.4 Соглашения), т.к. размер обязательств, взамен которого предоставляется отступное, определен сторонами в 2 092 500 руб., сумма 307 500 руб. подлежит передаче должнику ФИО2, и получена им при подписании соглашения.

Стороны так же договорились, что после регистрации права общей долевой собственности кредитора ФИО5 на <данные изъяты> доли в праве на нежилое помещение и <данные изъяты> доли в праве на земельный участок в ЕГРН, обязательства должника ФИО2, указанные в п. 1.2 Соглашения, прекращаются в полном объеме.

Передача имущества ФИО5 по Соглашению от отступном в обмен на ранее полученные денежные средства по договору займа, доплата денежных средств, произведенная ФИО5ФИО2 В.В. за отчуждаемое имущество по установленной сторонами цене, является распоряжением имущества в виде его возмездного отчуждения, следовательно, требует оповещения других участников долевой собственности, имеющих право преимущественной покупки.

С учетом положений ст. 246 ГК РФ, правила ст. 250 ГК РФ, подлежат применению при любом возмездном отчуждении доли в праве общей собственности, а не только при купле-продажи.

При таких обстоятельствах перевод на истца прав и обязанностей приобретателя доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание и земельный участок соответствует требованиям закона и обеспечивает баланс интересов всех участников возникших правоотношений.

Истец желает приобрести по установленной ответчиком цене в размере 2 400 000 руб., передав эту сумму приобретателю ФИО5

Просит перевести на него, ФИО1, права и обязанности приобретателя недвижимого имущества <данные изъяты> доли в праве на нежилое здание, площадью 1161, 6 кв.м. с кадастровым № и <данные изъяты> доли в праве на земельный участок площадью 2077 кв.м. с кадастровым №, расположенные по адресу <...>, по соглашению об отступном, заключенному <дата> между ответчиками ФИО2 и ФИО5

Прекратить право собственности ответчика ФИО5 на <данные изъяты> доли в праве на нежилое здание, площадью 1161, 6 кв.м. с кадастровым № и <данные изъяты> доли в праве на земельный участок площадью 2077 кв.м. с кадастровым №, расположенные по адресу <...>, запись о государственной регистрации права собственности аннулировать.

Взыскать с истца ФИО1 в пользу ФИО5 денежные средства в размере 2 400 000 руб.

Считать решение суда по настоящему делу основанием для регистрации за истцом право собственности на <данные изъяты> доли в праве на нежилое здание, площадью 1161, 6 кв.м. с кадастровым № и <данные изъяты> доли в праве на земельный участок площадью 2077 кв.м. с кадастровым №, расположенные по адресу <...>.

Взыскать с ответчика ФИО2 и ФИО5 расходы по оплате госпошлины в сумме 20 200 руб.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель адвокат Затонская Е.А. на иске настаивают по доводам искового заявления.

ФИО1 суду пояснил, <данные изъяты> О том, что договор займа был с залогом имущества, не знал. ФИО5 на его звонки не отвечал пока не зарегистрировал право на спорную долю в праве. Сейчас ФИО5, как новый собственник, пытается диктовать свои условия, считает, полагает, что ФИО5 намерен захватить их бизнес. ФИО5 интересовал не возврат долга, а конкретный объект недвижимого имущества.

Представитель истца ФИО1 – адвокат Затонская Е.А. суду пояснила, что договор займа, залога, соглашение об отступном не оспаривают. Однако, считают, что в результате заключения соглашения об отступном, нарушено преимущественное право покупки ФИО1, предусмотренное ст. 250 ГК РФ. Соглашение об отступном не содержит условий о внесудебном исполнении договора займа, нет указаний на наличие заложенного имущества. Полагает, что соглашение об отступном не связано с договор займа и залога, которые истец не оспаривает. Соглашение об отступном – самостоятельный документ. У Залогодержателя имеется преимущественное право перед другими кредиторами, а не сособственниками. При отступном во внесудебном порядке должна быть определена начальная цена имущества. Считает, что в данном случае произведено возмездное отчуждение имущества, передача залога произведена путем покупки.

Представитель третьего лица ФИО6 - Затонская Е.А суду пояснила, <данные изъяты>

ФИО2 суду пояснил, <данные изъяты> Обратился к ФИО5, тот предложил ему заем под 19 % на срок 1 год с залогом имущества. Предметом залога была его доля в праве в торговом центре «Панорама». В <дата> пришло время возвращать заем ФИО5, тот просил вернуть долг или передать залоговое имущество. Он опять обратился за деньгами в банки, а так же к своим компаньонам, но они отказали, только после этого было принято решение о погашении долга путем составления соглашения об отступном. Нотариус проверил все документы и пояснил, что сделка закона. <данные изъяты>

<данные изъяты>

Представитель ФИО2 ФИО3 <данные изъяты> Подтверждает пояснения ФИО2 в полном объеме. <данные изъяты>

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен, ранее в судебных заседаниях пояснял, что ФИО2 не справился с обязательствами по погашению кредита, ему срочно были нужны деньги, он предоставил ему заем под проценты выше ключевой ставки под залог имущества. Ему известно, что к нему ФИО2 обратился после того, как ему отказались дать взаймы ФИО1. ФИО2 обращался к ФИО1, денег ему тот не дал, а мог бы воспользоваться своим правом и заключить договор займа с залогом. Стоимость доли в праве ТЦ «Панорама» в <дата> составляла 2 400 000 руб., на сегодняшний день стоимость выросла, полагает, что обращаясь в суд с данным иском, ФИО1 желает приобрести долю в праве по более выгодным условиям.

Третье лицо нотариус ФИО4 в судебном заседании выразила сове несогласие с иском по доводам письменных возражений (л.д. 67-68, 155-157), дополнений к возражениям от <дата>

<данные изъяты>

Выслушав стороны, свидетелей, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд пришел к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит <данные изъяты> доли в праве не нежилое помещение площадью 1161, 6 кв.м. с кадастровым № и <данные изъяты> доли в праве на земельный участок площадью 2077 кв.м. с кадастровым №, расположенные по адресу <...>.

Третьему лицу ФИО6 принадлежит <данные изъяты> доли в праве собственности на указанные объекты недвижимого имущества,

<данные изъяты> доли в праве на указанные объекты недвижимого имущества принадлежали ответчику ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН ( л.д. 88-97).

<дата> между ФИО5 и ФИО2 заключен договор займа, по условиям которого ФИО5 (займодавец) предоставил ФИО2 заем в сумме 2 000 000 руб., а ФИО2 (заемщик) обязался возвратить полученную сумму не позднее <дата>.

Заем по настоящему договору обеспечивается залогом недвижимого имущества, сумма займа передается после государственной регистрации залога доли нежилого здания и земельного участка от <дата> по адресу <...> в соответствии с договором залога нежилого здания и земельного участка от <дата> между ФИО2 и ФИО5

На сумму займа начисляются проценты по ставке 19,45 % в год. Проценты выплачиваются не позднее 20-го числа каждого месяца. Возврат процентов производится равными платежами согласно утвержденного сторонами графика возврата процентов, являющимся приложением к настоящему договору ( л.д. 81-82).

Условиями договора залога нежилого здания и земельного участка, заключенного <дата> между ФИО5 (залогодержатель) и ФИО2 (залогодатель), предусмотрено, что в обеспечение займа, указанного в п. 2 настоящего договора, залогодатель передает залогодержателю следующее недвижимое имущество: <данные изъяты><данные изъяты> доли в праве в общей долевой собственности на нежилое здание и земельный участок, назначение: нежилое, общей площадью 1161, 6 кв.м. п адресу <...>, принадлежащею ФИО2 на праве собственности на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от <дата> ; договора купли-продажи долей в праве собственности на нежилое здание и земельный участок от <дата>.

Кроме обеспечения залогом суммы займа, залогом так же обеспечиваются требования Залогодержателя по получению процентов по договору займа, а в случае просрочки по договору займа - так же требования и по пени (л.д. 83-84).

<дата> в связи с невозвратом долга <дата> в сумме 2 000 000 руб. по договору процентного займа от <дата>, ФИО5 вручено ФИО2 «Уведомление залогодержателя об исполнении обязательства», которым ФИО2 уведомлен о выполнении обязательства во внесудебном порядке путем оформления у нотариуса соглашения об отступном. В противном случае залогодержатель вынужден обратиться в суд с требованием об обращении взыскания на предмет залога, со взысканием пени и штрафов, судебных издержек за счет залогодателя.

<дата> между ФИО5 (кредитором) и ФИО2 (должником) заключено Соглашение об отступном по условиям которого обязательства должника, возникшие на основании договора процентного займа от <дата>, перед кредитором прекращаются путем предоставления взамен исполнения отступного в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим соглашением.

Соглашением об отступном ( л.д. 7-11, 78-80) предусмотрено, что обязательство, взамен которого предоставляется отступное, помимо суммы основного дола 2 000 000 руб., включает в себя обязательство по уплате процентов по договору займа по ставке 19, 45 % годовых и составляющих на дата подписания Соглашения 32 500 руб., а так же ответственность за просрочку исполнения обязательств на дату подписания настоящего Соглашения: по ставке 0,1 % от суммы займа и процентов за каждый день просрочки, составляющей 60 000 руб. Проценты по договору и пени рассчитаны за период <дата>

С момента предоставления отступного, обязательство должника по договору процентного займа от <дата> прекращаются полностью, включая пени, проценты за пользование чужими денежными средствами ( ст. 395 ГК РФ).

Соглашением предусмотрено, что в качестве отступного должник передает кредитору <данные изъяты> доли в праве на нежилое здание, площадью 1161, 6 кв.м. с кадастровым № и <данные изъяты> доли в праве на земельный участок площадью 2077 кв.м. с кадастровым №, расположенные по адресу <...><...>

Право общей долевой собственности на указанное имущество на основании Соглашения об отступном зарегистрировано за ФИО5<дата> (л.д. 12-18, 54-63).

<дата> между ФИО5 (сторона-1) и ФИО2 (сторона-2) заключено соглашение по условиям которого Сторонами 1 и 2 с целью исправления технической ошибки вносят изменения в п. 2. 4 Соглашения об отступном: стороны определили, что стоимость передаваемого отступного составляет 2 400 000 руб. Размер обязательств с основным долгом и процентами, рассчитанными в пункте 1.2 настоящего соглашения, взамен которого предоставляется отступное, составляет 2 092 500 руб. Стоимость оставляемого за Кредитором отступного превышает размер неисполненного обязательства на сумму 307 500 руб. указанная сумма выплачивается кредитором должнику полностью при подписании настоящего соглашения (л.д. 103).

Договор займа и договор залога от <дата>, Соглашение об отступном от <дата> истцом не оспариваются.

Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

По смыслу ст. 250 ГК РФ, правило преимущественной покупки применяется только к договору купли-продажи, за исключением продажи с публичных торгов, к договору мены, то есть преимущественное право применяется в случаях прямо указанных в законе.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Вместе с тем в силу ст. 1 ГК РФ, гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Действующее законодательство не устанавливает ограничений в отношении всех возмездных сделок в отношении долевой собственности (ст. 2050 ГК РФ).

Разрешая спор о переводе на ФИО1 прав и обязанностей приобретателя спорного недвижимого имущества, юридически значимым является вопрос, применяется ли к спорным правоотношениям положения ст. 250 ГК РФ, имеется ли у ФИО1 право преимущественной покупки, а если имеется, то ответчику надлежит доказать, что истец отказался от своего преимущественного права.

Как установлено, ФИО2 уступил свое право собственности на спорные объекты недвижимого имущества ФИО5 на основании Соглашения об отступном в счет исполнения обязательств по договору займа, исполнение обязательств по которому были обеспечены договором залога спорного имущества. Передача права собственности в счет исполнения обязательств по своей правовой природе отличается от договора купли-продажи, договора мены, поскольку в первом случае действия участников правоотношений направлены на надлежащее исполнение обязательств по договору займа, а не на изменение собственника объекта недвижимого имущества во исполнение воли договаривающихся сторон.

Вопреки доводам истца, Соглашение об отступном суд рассматривает в совокупности с ранее заключенной сделкой - договором займа, обеспеченного залогом, Соглашение об отступном заключено в целях исполнения обязательств по договору займа.

Согласно ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В рассматриваемых спорных правоотношениях стороны, заключив Соглашение об отступном, избрали отступное, в качестве способа прекращения обязательств по договору займа, что не противоречит действующему законодательству.

Соглашение об отступном удостоверено нотариально, соответствует требованиям ст. 409 ГК РФ, согласно которой по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

Таким образом, Соглашение об отступном заключено в связи с неисполнением ФИО2 договора займа, обеспеченного залогом, в данном случае способ исполнения обязательства по договору займа путем перевода прав собственности на предмет залога кредитору, не менялся, элементов и признаков сделки купли-продажи, мены в данной ситуации судом не усматривается.

В данной ситуации приобретение ФИО5 права собственности не является целью кредитора, а является способом получить причитающееся по ранее заключенной сделке в соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ. В связи с чем на Соглашение об отступном не распространяются ограничения, предусмотренные ст. 250 ГК РФ.

При таком положении правовых оснований для удовлетворения заявленных требований суд не усматривает.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

Р е ш и л :

ФИО1 в удовлетворении иска к ФИО2 и ФИО5 о переводе прав и обязанностей приобретателя недвижимого имущества по соглашению об отступном отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Соликамский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, с <дата>.

Судья Н.Б. Слонова