Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, признании договора расторгнутым, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной, признании договора расторгнутым, применения последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований с учетом уточнений указал, что 23 сентября 2014 г. между ООО «Ветеран НСК» и ответчиком ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ООО «Ветеран НСК» передало в собственность ФИО2 земельный участок с кадастровым номером №..., земельный участок с кадастровым номером №..., земельный участок с кадастровым номером №..., расположенные по адресу: <адрес> указанные земельные участки объединены в единый земельный участок, которому присвоен кадастровый №....

Согласно п. 2.5 вышеуказанного договора купли-продажи, земельные участки будут находиться в залоге у ООО «Ветеран НСК» до момента полной оплаты ФИО2 цены земельных участков.

24 июня 2015 г. между ООО «Ветеран НСК» и истцом заключено соглашение об уступке прав по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Впоследствии истцу стало известно, что на основании соглашения о предоставлении отступного от 05.08.2016г. и дополнительного соглашения к нему от 28.09.2016г. право собственности на земельный участок зарегистрировано за ФИО3 в размере 9/10 доли, за ФИО2 - 1/10 доли. При этом согласие на совершении указанной сделки между ФИО3 и ФИО2 истец не выдавал.

В дополнении к исковому заявлению истец указал, что имеющееся в материалах дела заявление о согласии на отчуждение залогодателем имущества от ДД.ММ.ГГГГ истцом не подписывалось, подпись ФИО1 подделана.

Просит признать недействительным соглашение о предоставлении отступного №... от 05.08.2016г., заключенное между ФИО3 и ФИО2 о передаче в собственность ФИО3 9/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <адрес>, применить последствия недействительности сделки, а именно аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись государственной регистрации права собственности ФИО3 на 9/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <адрес> просит признать договор купли-продажи земельных участков от 23.09.2014г., заключенный между истцом и ФИО2 расторгнутым, возвратить спорный земельный участок истцу, прекратить право собственности ФИО2 на спорный земельный участок, признать право собственности ФИО1 на спорный земельный участок.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании заявленные требования с учетом уточнений поддержал, просил об их удовлетворении.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных истцом требований. Суду пояснил, что он, как покупатель земельных участков по спорному договору купли-продажи вправе не исполнять обязательства перед новым продавцом (ФИО1), т.к. ему не предоставлено соответствующих доказательств уступки прав требования по договору купли-продажи земельных участков, он не ознакомлен с оригиналом данного договора. Кроме того, соглашение об уступке прав требования от 24.06.2015г. заключено в период, когда договор купли-продажи земельных участков прекратил свое действие в соответствии с п.2.6. договора.

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в судебное заседание не направили представителя, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 23 сентября 2014 года между ООО «Ветеран НСК» и ФИО2 заключен договор купли продажи земельных участков с кадастровыми номерами №... (далее земельный участок), расположенных по адресу: <адрес> участок передан покупателю по акту приема-передачи.

Согласно п. 2.5. указанного договора стороны договорились, что отчуждаемый земельный участок будет находиться в залоге у ООО «Ветеран НСК» до момента полной оплаты Покупателем (ФИО2) цены земельного участка. Общая стоимость земельного участка составляет 4 894 500,00 рублей (п. 2.1. договора купли-продажи земельного участка).

Государственная регистрация права собственности ФИО2 на земельный участок и ипотека в силу закона осуществлена ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии три указанных земельных участков объединены в единый земельный участок, которому присвоен кадастровый №....

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ветеран НСК» и ФИО1 заключено соглашение об уступке прав по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.09.2014г., согласно которому ООО «Ветеран НСК» переуступило свои права по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.09.2014г. ФИО1 Соответствующие изменения о смене залогодержателя своевременно внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п.п.1,2 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику ФИО2 направлено уведомление от имени ООО «Ветеран НСК» о заключенном соглашении об уступке прав по договору купли-продажи, о замене залогодержателя земельного участка. В ходе судебного разбирательства ответчик ФИО2 не оспаривал, что данное уведомление от первоначального кредитора ООО «Ветеран НСК» им получено, о чем собственноручно поставлена ознакомительная подпись.

Довод ответчика ФИО2 о том, что он вправе не исполнять обязательство новому кредитору ФИО1 в связи с тем, что ему в порядке ст. 385 ГК РФ не предоставлена копия соглашения об уступке прав требования и оригинал указанного соглашения для ознакомления суд полагает необоснованным по следующему основанию.

В соответствии со п. 1 ст. 385 ГК РФ уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.

Учитывая, что ФИО2 получено уведомление о состоявшейся уступке прав требований по договору купли-продажи недвижимого имущества от первоначального кредитора (ООО «Ветеран НСК»), не предоставление копии указанного соглашения уступки прав требования ФИО2 не является основанием для неисполнения ответчиком обязательств перед новым кредитором – ФИО1

Из регистрационного дела в отношении земельного участка с кадастровым номером №... судом установлено, что 05.08.2016г. между ФИО3 и ФИО2 заключено соглашение №... о предоставлении отступного, дополнительное соглашение к нему от 28.09.2016г., согласно которым ФИО2 взамен исполнения обязательств по возврату денежных средств в сумме 11 000 000 руб. по заключенному договору займа с ФИО3, предоставил отступное и обязуется передать в собственность ФИО3 9/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.... Стороны пришли к соглашению, что стоимость 9/10 долей указанного земельного участка составляет 5 000 000 рублей. Управлением Росреестра по Новосибирской области осуществлена государственная регистрация права собственности на 1/10 долю в праве общей долевой собственности за ФИО2 и 9/10 долей в праве общей долевой собственности за ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №...

В силу п.2 ст.346 ГК РФ и ст.37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя.

Как пояснил истец, согласия на отчуждение предмета залога он не оформлял, при этом в материалах регистрационного дела находится заявление Залогодержателя ФИО1 и Залогодателя ФИО2 о согласии на отчуждение залогодателем 9/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №... в пользу ФИО3

В целях установления подлинности подписи ФИО1 на указанном заявлении о согласии на отчуждение залогодателем имущества, по ходатайству представителя истца судом назначена судебная почерковедческая экспертиза.

Из заключения эксперта ФБУ Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации №... от 20.09.2017г. следует, что подпись от имени ФИО1 в заявлении о согласии на отчуждение залогодателем имущества, заложенного по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ, расположенная в графе «Залогодержатель» в строке «ФИО1», выполнена не ФИО1, а другим лицом с подражанием подписи ФИО1

В силу ст. 39 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. Статья 167 ГК РФ закрепляет положения, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке.

В соответствии с п.8 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015г. №... «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ.

Согласно п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, учитывая, что ФИО1 такого согласия на отчуждение предмета залога – земельного участка с кадастровым номером №... не предоставлял, суд приходит к выводу, что соглашение №... от 05.08.2016г. о предоставлении отступного, заключенное между ФИО3 и ФИО2 о передаче в собственность ФИО3 9/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №... является недействительным. В силу ст.167 ГК РФ подлежат применению последствия недействительности сделки, а именно аннулирование записи о государственной регистрации права собственности ФИО3 на 9/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №....

Истцом также заявлены требования о признании договора купли-продажи недвижимого имущества (земельных участков) от 23.09.2014г. расторгнутым и возврате истцу спорного земельного участка.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. Требование о расторжении договора может быть заявлено только стороной, которая добросовестно исполняла свои обязательства по договору, если имеет место нарушение договора другой стороной.

Из ч. 2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ следует, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 2 ст.450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

ДД.ММ.ГГГГг. истец в адрес ответчика ФИО2 направил заказным письмом уведомление о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.09.2014г. (земельных участков).

Согласно п.п.2.2. Договора купли-продажи земельного участка от 23.09.2014г. стороны договорились о том, что продавец предоставляет покупателю отсрочку платежа на 8 календарных месяцев, исчисляемую с даты подписания настоящего договора.

Пунктом 2.6. указанного договор установлено, что в случае если по истечении 8 календарных месяцев, исчисляемых с даты подписания настоящего договора, покупатель полностью не исполнит своих обязательств по оплате стоимости земельного участка с учетом начисленных процентов, то настоящий договор будет считаться расторгнутым во внесудебном порядке без составления отдельного документа (соглашения) о расторжении. Таким образом, стороны договора предусмотрели односторонний порядок расторжения договора во внесудебном порядке.

Дополнительным соглашением от 10.08.2015г. к договору купли-продажи земельного участка от 23.09.2014г., заключенным между ФИО1 и ФИО2, определено, что продавец (ФИО1) предоставляет отсрочку платежа до 01.10.2015г.

Судом установлено, что истец, являясь новым кредитором, т.е. продавцом, земельного участка, свои обязательства перед ответчиком ФИО2 исполнил в полном объеме, при этом ответчик ФИО2 обязательства по оплате земельного участка по истечении предоставленного срока отсрочки не выполнил. Факт неисполнения своих обязательств по договору купли-продажи земельного участка ответчик ФИО2 в ходе судебного разбирательства не оспаривал, доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение обязательства ФИО2 по спорному договору купли-продажи, суду не представлено.

Таким образом, поскольку условиями договора купли-продажи земельного участка от 23.09.2014г. предусмотрено прекращение договорных обязательств в случае неоплаты покупателем стоимости земельного участка, и указанные обстоятельства в суде установлены, суд приходит к выводу, что договорные отношения между сторонами прекращены, в связи с чем исковые требования о признании договора купли-продажи земельного участка от 23.09.2014г. расторгнутым подлежат удовлетворению.

В совместном Постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации №... и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №... от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Согласно п.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Истцом заявлено требование о прекращении права собственности ФИО2 на спорный земельный участок и о признании права собственности на указанный земельный участок за собой.

Учитывая прекращение действия договора купли-продажи земельного участка от 23.09.2014г. и положения закона о возврате имущества при расторжении договора, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца, в связи с чем у ФИО2 право собственности на спорный земельный участок подлежит прекращению, а за истцом право собственности на спорный земельный участок должно быть признано.

Пунктами 52,53,54 в Постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП).

Таким образом, решение суда является основанием для аннулирования записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права собственности ФИО2 на спорный земельный участок и внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок за ФИО1

Судом установлено, что спорный земельный участок находится в фактическом пользовании у ФИО3 и ФИО2 На спорном земельном участке расположен индивидуальный жилой дом, право собственности на который оформлено за ФИО2 и ФИО3 По указанному объекту исковых требований не заявлено, в связи с чем суд не разрешает юридическую судьбу указанного жилого дома.

При этом истцом заявлено требование о возврате спорного земельного участка. Учитывая, что договор купли-продажи земельного участка от 23.09.2014г. расторгнут, право собственности ФИО3 и ФИО2 на земельный участок прекращено, данное имущество подлежит возврату продавцу.

Таким образом, исковые требования о возврате истцу спорного земельного участка подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 – удовлетворить.

Признать недействительным соглашение о предоставлении отступного №... от 05.08.2016г., заключенное между ФИО3 и ФИО2 о передаче в собственность ФИО3 9/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <адрес>

Применить последствия недействительности сделки – аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности ФИО3 на 9/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <адрес>.

Признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2 расторгнутым, возвратив ФИО1 земельный участок площадью 3 765 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок площадью 3 765 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <адрес>

Решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок площадью ...м. с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок площадью .... с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <адрес>

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок площадью .... с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца с момента изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский областной суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 21 декабря 2017 г.

Судья Зверинская А.К.