Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Камалова И. И. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Амаль», Обществу с ограниченной ответственностью «Торговая фирма «Амаль», Обществу с ограниченной ответственностью «Торговая фирма «Керамика» о признании отсутствующим залога, признании действий незаконными,

у с т а н о в и л :

В Приволжский районный суд г.Казани поступило исковое заявление Камалова И. И. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании отсутствующим залога на земельный участок кадастровым номером №, расположенного по адресу – <адрес>.

Как указано в исковом заявлении, 6 февраля 2007 года с истцом заключен договор аренды названного земельного участка сроком до 5 февраля 2056 г.

24 августа 2015 года истец заключил с Ермохиной А.И. договор субаренды в отношении земельного участка, 4 марта 2019 года договор субаренды расторгнут.

Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан от 4 апреля 2019 года, государственная регистрация соглашения о расторжении договор субаренды приостановлена в связи с наличием записей о регистрации ипотек в пользу залогодержателей – ООО «ТД «Амаль» и ООО «ТФ «Амаль».

Истец указывает о незаконности регистрации залога на земельный участок в отсутствие договора залога, в материалах регистрационного дела договор залога отсутствуют.

Ссылаясь на изложенное, указывая, что имеется спор о праве залога на земельный участок, истец просит признать отсутствующим залог на земельный участок кадастровым номером №, расположенного по адресу – <адрес>, в пользу залогодержателей – ООО «ТД «Амаль» и ООО «ТФ «Амаль».

Определением Приволжского районного суда г.Казани от 27 сентября 2019 года исковое заявление возвращено истцу.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 9 января 2020 года определение Приволжского районного суда г.Казани от 27 сентября 2019 года отменено с разрешением вопроса по существу – исковое заявление направлено в Приволжский районный суд г.Казани для рассмотрения вопроса о принятии его к производству суда в установленном законом порядке, поскольку, истцом не заявлены требования негаторного либо виндикационного характера, права на земельный участок не оспариваются.

В порядке подготовки к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «ТД «Амаль» и ООО «ТФ «Амаль».

В ходе рассмотрения дела ООО «ТД «Амаль», ООО «ТФ «Амаль», Ермохина А.И. привлечены к участию в деле в качестве соответчиков.

Впоследствии истец увеличил исковые требования - просил также признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан по регистрации залога права аренды земельного участка в пользу залогодержателей - ООО «ТД «Амаль» и ООО «ТФ «Амаль».

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные исковые требования по указанным основаниям.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан иск не признала, указав в обоснование возражений, что Управление является ненадлежащим ответчиком, оспариваемая регистрация осуществлена на основании заявления правообладателей, кроме того, при регистрации залога недвижимости залог на землю, на котором эта недвижимость расположена, возникает в силу закона.

Представитель ООО «ТД «Амаль» и ООО «ТФ «Амаль» иск также не признал, указывая в обоснование возражений, что права арендатора по существу не нарушены.

Определением от 9 февраля 2021 г. производство по иску прекращено в части исковых требований к Ермохиной А.И.

Предпринятыми судом мерами примирить стороны не удалось

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Как установлено судом, 6 февраля 2007 года Палата имущественных и земельных отношений Кукморского муниципального района Республики Татарстан заключила с истцом Договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 41600 кв.м., расположенного по адресу – <адрес>, сроком до 5 февраля 2056 г., разрешенное использование земельного участка – размещение производственной базы.

Согласно п.1.2. Договора аренды, арендатор имеет на праве собственности находящиеся на земельном участке административное здание со встроенной столовой, здание теплогенераторной и сушильного здания, задние формовочного отделения с глинозапасником, механической мастерской и узлом отощающих добавок, здание гаража, приводная станция, здание ГРП, цех по производству жидкого стекла (далее- объект недвижимости).

Права на объект недвижимости зарегистрированы 27 января 2007 года.

24 августа 2015 года истец заключил с Ермохиной А.И. Договор субаренды указанного земельного участка площадью 41600 кв.м.

Согласно п.1.1. Договора субаренды, субарендатор имеет на праве собственности находящиеся на земельном участке административное здание со встроенной столовой, здание теплогенераторной и сушильного здания, задние формовочного отделения с глинозапасником, механической мастерской и узлом отощающих добавок, здание гаража, приводная станция, здание ГРП, цех по производству жидкого стекла (далее- объект недвижимости).

Права на объект недвижимости зарегистрированы 11 июня 2014 года.

13 января 2017 года ООО «Торговый дом «Амаль» ( Залогодерджатель) и Ермохина А.И. (залогодатель) заключили Договор о залоге недвижимого имущества (об ипотеке).

Согласно пунктам 1.1, 1.2 Договора залога, Залогодержатель заключил с Должником – ООО «Керамика», Договор купли-продажи на сумму 4 944 373 руб. 64 коп..

Согласно п. 2.1. Договора залога, в обеспечение надлежащего исполнения Должником обязательств по Договору купли-продажи, Залогодатель предоставляет залогодержателю в залог следующее недвижимое имущество (далее- предмет залога):

цех по производству жидкого стекла,

административное здание со встроенной столовой,

здание гаража.

Данные нежилые здания принадлежат залогодателю на основании Договора купли продажи от 29 мая 2014 года, права зарегистрированы 11 июня 2014 года

Помещения расположены на земельном участке с кадастровым номером № площадью 41600 кв.м., расположенном по адресу – <адрес>.

Земельный участок принадлежит Залогодателю на праве субаренды, на основании Договора субаренды от 24 августа 2015 года.

4 марта 2019 года истец заключил с Ермохиной А.И. Соглашение о расторжении договора субаренды от 24 августа 2015 г.

По акту приема передачи от 4 марта 2015 года Ермохина А.И. возвратила истцу земельный участок.

Из исследованных судом при рассмотрении дела фактов и обстоятельств установлено, что истец не является собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, так как права на это имущество перешли к Ермохиной А.И. на основании Договора купли продажи от 29 мая 2014 года.

Данное обстоятельство представителем истца не оспаривается.

В то же время, заключенный с истцом Договор аренды земельного участка от 6 февраля 2007 года не расторгнут.

В обоснование исковых требований представитель истца указывает, что право аренды земельного участка предметом залога не является, однако, государственная регистрация соглашения о расторжении договор субаренды была приостановлена, а затем, в регистрации отказано в связи с наличием записей о регистрации ипотек в пользу залогодержателей – ООО «ТД «Амаль» и ООО «ТФ «Амаль».

Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан от 4 апреля 2019 года, государственная регистрация соглашения о расторжении договор субаренды была приостановлена, так как, согласно сведениям в Едином государственном реестре недвижимости, на указанный земельный участок имеется запись о регистрации ипотек в пользу залогодержателей ООО «ТД «Амаль» и ООО «ТФ «Амаль», для внесения записи о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка необходимо внести запись в Единый государственный реестр недвижимости о погашении записи об ипотеках.

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан от 9 июля 2019 года в государственной регистрации отказано.

Ипотека в части объектов недвижимости истцом, не являющимся собственником этой недвижимости, не оспаривается, исковые требования основаны на предполагаемой истцом незаконности регистрации залога права аренды земельного участка.

В силу ч.1 ст. 336 Гражданского кодекса РФ, предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Действительно, в Договоре о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) от 13 января 2017 года в качестве предмета залога право аренды земельного участка отдельно не оговорено.

Согласно ч.1 ст. 334.1 Гражданского кодекса РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно ст.69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее - предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

Приведенными нормами прямо установлено, что одновременно с ипотекой здания возникает и ипотека земельного участка, на котором оно расположено (права аренды этого земельного участка).

Ни Гражданским кодексом РФ, ни земельным кодексом РФ, ни Законом «Об ипотеке» не предусмотрено включение в договор ипотеки недвижимого имущества специального условия (оговорки) об ипотеке права аренды земельного участка.

В рассматриваемом случае, ипотека вторичного объекта прав при ипотеке (права аренды земельного участка) возникла в силу закона – в связи с чем, отсутствие указаний на залог права аренды в договоре ипотеки, на что истец ссылается в обоснование иска, не свидетельствует об отсутствии такого залога.

При таком положении, права залогодержателя по Договору об ипотеке распространяются, как на указанные в нем объекты недвижимости, так и на право аренды земельного участка, на котором они находятся.

Учитывая изложенное, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований о признании отсутствующим залога.

Учитывая, что требования о признании незаконными действий в регистрации оспариваемого залога производны от требований о признании залога отсутствующим, оснований для удовлетворения иска в этой части также не имеется, ответчиком осуществлена регистрация залога, возникшего в силу прямого указания в законе, на основании заявления о регистрации залога, поданного сторонами сделки.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 56, 193-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Иск Камалова И. И. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Амаль», Обществу с ограниченной ответственностью «Торговая фирма «Амаль», Обществу с ограниченной ответственностью «Торговая фирма «Керамика» о признании отсутствующим залога, признании действий незаконными оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан через Приволжский районный суд г.Казани в течение одного месяца после изготовления мотивированного решения

Мотивированное решение изготовлено 15 февраля 2021 года.

Судья подпись И.А. Кулиев

Копия верна.

Судья И.А. Кулиев