Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1607/11 по иску Макаровой О.Е. к Закрытому акционерному обществу «Первая Ипотечная Компания-Регион» о признании недействительными условий соглашений, признании права собственности на квартиры,

У С Т А Н О В И Л:

Макарова О.Е. обратилась в суд с иском к ЗАО «ПИК-Регион» о признании права собственности на однокомнатную , общей площадью 45,2 кв.м. по адресу: на двухкомнатную , общей площадью 60,4 кв.м., по адресу: .

В обоснование своих требований истица указала, что ДД.ММ.ГГГГ она (Долевой инвестор) заключила с КТ «Социальная инициатива и компания» (Инвестор-Застройщик) два договора о долевом участии в инвестировании строительства жилья № и № целью которых было приобретение ею в собственность двух спорных квартир.

В апреле 2006 г. к ЗАО «ПИК-Регион» перешли права и обязанности от КТ «Социальная инициатива и компания».

Свои обязательства по оплате квартир она выполнила полностью, однако ответчик отказывается передать ей жилье в собственность, требуя доплату по установленной им цене.

Ранее в признании права собственности на квартиры ей было отказано на основании судебного решения. Настоящие же требования она предъявляет по иным основаниям, поскольку ранее при рассмотрении спора судом не исследовался Акт сверки расчетов, подписанный ДД.ММ.ГГГГ между нею и ООО «Совинтех Холдинг», действующим по доверенности от имени ЗАО «ПИК-Регион», согласно которого, стороны согласовали размер доплаты по договорам долевого участия ( л.д. 4-7).

В ходе рассмотрения дела Макарова О.Е. предъявила дополнительные требования о признании недействительными п.4 Соглашения № о переводе прав и обязанностей по Инвестиционно- залоговому договору № от ДД.ММ.ГГГГ, и Договору о долевом участии в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между нею, Коммандитным товариществом «Социальная инициатива и Компания» и ЗАО «ПИК-Регион», и п.4 Соглашения № о переводе прав и обязанностей по Инвестиционно- залоговому договору № от ДД.ММ.ГГГГ, и Договору о долевом участии в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между нею, Коммандитным товариществом “Социальная инициатива и Компания” и ЗАО “ПИК-Регион”. В обоснование дополнительных требований истица указала, что данные пункты трехсторонних соглашений не соответствуют требованиям закона ( л.д. 92-95).

Впоследствии Макарова О.Е. в порядке ст.39 ГПК РФ уточнила свои требования, указав, что пункты 4 указанных трехсторонних Соглашений, обязывающие истицу произвести доплату по цене, установленной обществом, являются не заключенными в силу положений ст.432 ГК РФ и ч.5 ст.4 ФЗ РФ №214-ФЗ от 30.12.2004 г. “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ”, поскольку в соглашениях конкретный размер доплат сторонами не определен.

На основании изложенного истица просила суд признать пункты указанных соглашений не заключенными, а также просила признать за ней право собственности на спорные квартиры ( л.д. 101-104).

В судебном заседании представитель истицы по доверенности Петров М.В. поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, просил суд их удовлетворить по изложенным в них основаниям ( л.д. ).

Представитель ответчика - ЗАО «ПИК-Регион» по доверенности Щербаков Д.М. просил в удовлетворении заявленных требований отказать и пояснил, что трехсторонние Соглашения № и № не являются самостоятельными договорами долевого участия в инвестиционной деятельности, а являются лишь дополнительными соглашениями к ранее заключенным договорам, которые были заключены между истицей и КТ “Социальная инициатива и Компания”. Ввиду этого не могут применяться положения ГК РФ о порядке заключения договоров. Также не подлежат применению положения ФЗ РФ №214-ФЗ от 30.12.2004 г. “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ”, поскольку отношения по инвестированию строительства возникли до вступления в силу указанного закона. Представитель ответчика указал также, что п.п.4 трехсторонних Соглашений являются законными, основанными на взаимном волеизъявлении сторон. Поскольку истица не производит оплату жилья в оставшейся части по цене, установленной ответчиком, оснований для признания за ней права собственности на квартиры не имеется.

Кроме того, представитель ответчика указал, что истица не произвела 100 % оплату долевого участия в строительстве квартир, что установлено вступившим в законную силу решением Мытищинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. ).

Представитель третьего лица - ООО «Совинтех- Холдинг» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Ранее третье лицо указывало, что в 2006 году ЗАО «ПИК-Регион» привлекло ООО “Совинтех- Холдинг” для оказания помощи в определении численности соинвесторов, составления их списков, сверки наличия у соинвесторов документов, подтверждающих характер их отношений с ЗАО “Социальная инициатива и Компания” по строительству . Полномочиями на определение и согласование размера доплат третье лицо не наделялось ( л.д. 90).

Представитель третьего лица- Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в судебное заседание также не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между Макаровой О.Е. и КТ “Социальная инициатива и компания” заключен инвестиционно- залоговый договор №, по условиям которого Инвестор-застройщик предоставляет заемщику- соинвестору ипотечно- строительный кредит для строительства двух квартир в жилом доме по строительному адресу: проектной площадью 56,69 кв.м. и 43,97 кв.м. в размере 47310 долларов США, обеспеченный залогом квартиры, находящейся в собственности истицы Макаровой О.Е. по адресу: , оценочной стоимостью 23655 Долларов США ( л.д. 18-20).

Затем, ДД.ММ.ГГГГ между Макаровой О.Е. (Долевой инвестор) и КТ “Социальная инициатива и компания” (Инвестор-Застройщик) заключены два договора о долевом участии в инвестировании строительства жилья под № № и 2378 ( л.д. 8-17).

Результатом деятельности по указанным договорам являлось получение в собственность истицы (долевого инвестора) отдельной однокомнатной квартиры, расположенной на седьмом этаже в доме по адресу: , (по договору № от ДД.ММ.ГГГГ) и отдельной двухкомнатной квартиры №, расположенной по тому же адресу (по договору № от ДД.ММ.ГГГГ).

В связи с присвоением адреса объекту недвижимости и изменением площади квартир по обмерам БТИ, однокомнатной квартире присвоен номер 190, ее площадь составляет 45,2 кв.м., двухкомнатной квартире присвоен номер 191, площадь квартиры – 60,4 кв.м.

Дому присвоен адрес: вместо строительного адреса:

Согласно указанным договорам, КТ “Социальная инициатива и Компания” приняло на себя обязательство по строительству для истицы указанных жилых помещений, а истица обязалась оплатить их стоимость, вступить в права собственности по окончании строительства.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Мытищинского муниципального района, ЗАО “ПИК-Регион” и Коммандитным товариществом “Социальная инициатива и Компания” состоялось соглашение об уступке прав и переводе обязанностей по инвестиционному контракту № от ДД.ММ.ГГГГ Соглашением предусмотрено, что ЗАО “ПИК-Регион” принимает на себя обязанности по инвестиционному контракту, признавая, что на момент заключения соглашения, существуют обременения в виде имущественных прав третьих лиц (л.д. 72-81).

Решением Мытищинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ на ответчика возложена обязанность заключения трехстороннего соглашения между истицей, Коммандитным товариществом “Социальная инициатива и Компания” и ЗАО “ПИК-Регион” ( л.д. 27-30).

Указанные трехсторонние Соглашения были заключены, что подтверждается постановлениями об окончании исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 45-46).

В пунктах 4 трехсторонних Соглашений указано, что не оплаченную часть долевого строительства Дольщик оплачивает по цене, установленной Обществом (ЗАО “ПИК-Регион”(л.д. 43-44).

Изучив трехсторонние соглашения, и оценив их пункты 4 на предмет соответствия их требованиям закона, суд приходит к выводу о том, что пункты 4 указанных трехсторонних Соглашений являются незаключенными.

Из материалов дела усматривается, что договорами о долевом участии в инвестировании строительства жилья № и № (л.д. 8-17), заключенными ДД.ММ.ГГГГ между истицей и КТ “Социальная инициатива и Компания” (п.4) установлен общий объем инвестиционных средств на оплату жилья.

По однокомнатной квартире – 21526 долларов США, по двухкомнатной квартире – 28.670 долларов США, исходя из стоимости одного квадратного метра в 470 долларов США.

Согласно п.4.4. указанных договоров, общий объем инвестиционных средств является окончательным и изменению не подлежит, за исключением случаев, предусмотренных п.п. 2.2 настоящего договора (в случае изменения площади квартир по обмерам БТИ).

При этом п.6.2 договоров предусмотрено, что они могут быть изменены или расторгнуты по соглашению сторон и все изменения оформляются письменно в виде дополнительных соглашений, являющихся неотъемлемой частью договоров.

При заключении трехсторонних соглашений стороны в п.п.4 указали, что неоплаченный размер долевого участия в строительстве квартир оплачивается Дольщиком по цене, установленной обществом на день заключения договора.

Несмотря на то, что пункты 4 названных Соглашений хотя и предусматривают возможность изменения цены договоров долевого участия, однако, в них не указана конкретная (измененная) цена договора, сроки и порядок ее уплаты, а также условия изменения цены ( л.д. 43-44), что, по мнению суда, не только нарушает требования закона, но и прямо противоречит п.п. 4.4 договоров о долевом участии в инвестировании строительства жилья № и № (л.д. 8-17), заключенных ДД.ММ.ГГГГ между истицей и КТ “Социальная инициатива и Компания” (п.4), а также нарушает права истицы.

На момент заключения трехсторонних соглашений вступил в действие ФЗ РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, в силу ч.4 ст.4 которого, договор участия в долевом строительстве должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данный закон безусловно подлежит применению при разрешении настоящего спора.

Положения ч.5 ст.4 ФЗ РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ прямо указывают на то, что при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается не заключенным.

Также при разрешении спора суд руководствуется ст. 432 ГК РФ, в силу которой договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, оспариваемые истицей пункты 4 трехсторонних Соглашений являются незаключенными, в связи с чем должны применяться первоначальные положения о цене договора, установленные пунктами 4 договоров долевого участия.

В силу изложенных обстоятельств суд считает несостоятельными возражения ответчика о том, что к спорным правоотношениям не могут применяться положения ГК РФ о порядке заключения договоров и положения ФЗ РФ №214-ФЗ от 30.12.2004 г. “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ”.

Из объяснений сторон, пунктов 3 трехсторонних соглашений и акта сверки взаимных расчетов усматривается, что истицей на момент перехода прав и обязанностей от КТ “Социальная инициатива и Компания” к ЗАО “ПИК-Регион” за однокомнатную квартиру было оплачено 308601 рублей 95 коп, что составляет 9828 долларов США, за двухкомнатную квартиру – 308949 руб., что соответствует 10000 долларов США.

Следовательно за однокомнатную квартиру истица обязана была доплатить денежную сумму, эквивалентную 11690 долларов США, за двухкомнатную – 18670 долларов США.

ДД.ММ.ГГГГ истица произвела доплату по вышеуказанным договорам долевого участия в строительстве и перечислила ответчику денежные средства в общей сумме 802032 рубля, что подтверждается платежными квитанциями на сумму 494804 рубля и 307228 рублей. Данные денежные средства были приняты ответчиком ( л.д. 21- 2647-55, 119-120).

Таким образом, истица свои обязательства по передаче денежных средств на строительство квартир выполнила полностью.

Отказ ответчика передать истице пакет документов, необходимый для государственной регистрации права собственности на квартиры, является незаконным.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

П.1 ст.8 ГК РФ устанавливает, что гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что истица не произвела полную оплату долевого участия в строительстве квартир, что подтверждается вступившим в законную силу решением Мытищинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и определением судебной коллегии по гражданским дела Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, которые, по мнению ответчика, должны иметь преюдициальное значение при разрешении настоящего спора. На момент принятия указанных судебных постановлений требования о признании не заключенными пунктов 4 трехсторонних Соглашений Макарова О.Е. не заявляла и судом такие требования по существу не разрешались.

При таких обстоятельствах суд считает возможным признать за истицей право собственности на спорные жилые помещения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Макаровой О.Е. к ЗАО “Первая Ипотечная Компания - Регион” о признании незаключенными пунктов 4 трехсторонних соглашений, признании права собственности на квартиры - удовлетворить.

Признать незаключенным п.4 Соглашения № о переводе прав и обязанностей по Инвестиционно-залоговому договору № от ДД.ММ.ГГГГ, и Договору о долевом участии в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Макаровой О.Е., Коммандитным товариществом “Социальная инициатива и Компания” и ЗАО “ПИК-Регион”.

Признать за Макаровой О.Е. право собственности на однокомнатную , общей площадью 45,2 кв.м., расположенную по адресу: .

Признать за Макаровой О.Е. право собственности на двухкомнатную , общей площадью 60,4 кв.м., расположенную по адресу: .

Решение суда может быть обжаловано в течение 10-и дней в Московский областной суд через Мытищинский городской суд.

Судья