Гражданский кодекс часть 1

Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Самсоновой Е.Б., при секретаре Харченко Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Попова ФИО7 к ООО «Пальмира» о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Попов С.Ф. обратился в суд с иском к ООО «Пальмира» о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости ссылаясь на то, что 31 января 2015 года между Истцом и Ответчиком был заключен Предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости №б/н, в соответствии с которым (п.1.1, 1.2 Предварительного договора) стороны приняли на себя обязательства заключить в бесспорном порядке в будущем, но не позднее 30 мая 2016 года, договор купли-продажи объектов недвижимости (Основной договор), согласно которого Продавец (Ответчик) обязуется передать, а Покупатель (Истец) обязуется принять и оплатить следующие объекты недвижимости:

производственное помещение площадью №,3кв.м. расположенное по адресу: <адрес> Корпус №, литера <адрес> этаж <адрес>, помещение <адрес> (кадастровый №);

производственное помещение площадью №,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Корпус №, литера «<адрес>», этаж <адрес>,помещение <адрес>. (кадастровый №);

производственное помещение площадью №,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, Корпус №, литера «<адрес>», этаж <адрес>,помещение <адрес> (кадастровый №);

производственное помещение, площадью №,6 м.кв., расположенное по адресу: <адрес>, лит. <адрес>, пом., <адрес> (кадастровый №);

производственное помещение, площадью №,9 м.кв., расположенное по адресу: <адрес>, лит. <адрес>, пом., <адрес> (кадастровый №);

производственное помещение, площадью №,3 м.кв., расположенное по адресу: <адрес>, лит. <адрес>, пом., <адрес> (кадастровый №);

производственное помещение, площадью №,3 м.кв., расположенное по адресу: <адрес>, лит. <адрес>, пом., <адрес> (кадастровый №).

В предварительном договоре сторонами были согласованы все существенные условия Основного договора купли-продажи вышеперечисленных объектов недвижимости.

Согласно п.2.1, стоимость передаваемых Покупателю по Основному договору купли-продажи Объектов недвижимости составляет 195 000 000 (Сто девяносто пять миллионов) рублей 00 копеек без НДС.

Оплата Покупателем стоимости передаваемых по Основному Договору Объектов осуществляется не позднее 10 (десяти) календарных дней с момента подписания Основного договора, любыми, не противоречащими действующему законодательству Российской Федерации способами (п.2.2. Предварительного договора).

10 мая 2015 года Истец обратился к Ответчику с предложением заключить Основной Договора купли-продажи. Письмо получено Ответчиком 10 мая 2015 года. В установленный Договором и направленным предложением Основной договор купли-продажи объектов недвижимости заключен не был. Ответчик требования Истца оставил без ответа, от заключения Основного договора уклоняется.

Истец просит обязать Общество с ограниченной ответственностью «Пальмира», ИНН №, с заключить Договор купли-продажи объектов недвижимости на условиях, согласованных в Предварительном договоре купли- продажи объектов недвижимости №б/н от 31 января 2015 года.

Истец Попов С.Ф. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания посредством телеграмм, ходатайства о рассмотрении дела в свое отсутствие не представил.

Представитель ответчика ООО «Пальмира» в лице конкурсного управляющего ООО «Пальмира» Монова А.Е. в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, ходатайств и заявлений об отложении судебного заседания, либо о рассмотрении дела в свое отсутствии не представил, причина неявки суду не известна.

Представитель третьего лица Шугалей Н.В. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных истцом требований.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Как следует из пунктов 1.3.2 и 3.1 предварительного договора купли- продажи от 31.01.2015, заключенного между ООО «Пальмира» и Поповым С.Ф., ответчик гарантировал, что на момент подписания основного договора обременения в пользу Банка будут устранены, для чего ответчик обязался предпринять все зависящие от него действия и формальности.

Следовательно, освобождение спорного имущества от обременений являлось существенным условием для заключения сторонами основного договора купли-продажи.

Между тем условие об отсутствии обременений не соблюдено и в настоящий момент не может быть исполнено ввиду следующего.

Согласно пункту 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), залогодатель не вправе отчуждал предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Пунктом 4.1.2 договора ипотеки №-И от 07.12.2011 и I пунктом 4.1.2 договора ипотеки №-И от 16.05.2012 установлен запрет залогодателю без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в т.ч., но не исключительно: отчуждать передавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление до полного выполнения заёмщиком обязательств по кредитным договорам.

Заёмщиком обязательства по кредитным договорам № от 07.12.2011 и № от 16.05.2012 до настоящего момента не исполнены. Требования Банка к заёмщику подтверждаются вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № о несостоятельности ООО «Пальмира». Расчёты с кредиторами должника не осуществлялись, дело о банкротстве не завершено.

Поскольку кредитная задолженность заёмщиком не погашена, залог на недвижимость сохраняется, и Банк не давал ООО «Пальмира» письменное согласие распоряжаться предметом залога, стороны не вправе заключать договор купли-продажи спорных объектов недвижимости.

Спорное имущество подлежит реализации по правилам, установленным Законом о банкротстве.

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в отношении ООО «Пальмира» введена процедура банкротства — наблюдение.

Решением арбитражного суда от 21.12.2015 ООО «Пальмира» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждён А.Е. Монов.

Спорные объекты недвижимости включены в конкурсную массу ООО «Пальмира». Данное обстоятельство подтверждается вышеназванным; определением арбитражного суда от 25.05.2015, которым требования Банка к должнику признаны обеспеченными залогом данной недвижимости, а также Положением о реализации указанных объектов на торгах и Соответствующими публикациями в ЕФРСБ.

Как указано в пункте 1 статьи 126 Федерального закона о несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), с принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII названного Закона.

Из материалов дела следует, что ООО «Пальмира» признано банкротом и в отношении нее введено конкурсное производство. Следовательно, реализация какого-либо имущества должника возможна только с учетом норм законодательства о банкротстве.

В соответствии со статьей 131 Закона о банкротстве все имущество С должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производствам выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18.1 Закона о банкротстве должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога.

Учитывая положения вышеприведённой статьи, помимо общих ограничений на реализацию имущества должника, составляющей конкурсную массу, Законом о банкротстве установлены дополнительные специальные ограничения на распоряжение имуществом, находящимся в залоге у кредитора.

Таким образом, имущество, которое включено в конкурсную массу должника-банкрота, может быть отчуждено исключительно по правилам Закона о банкротстве.

При этом Попов С.Ф. не лишён возможности принять участие в торгах и приобрести спорные объекты недвижимости в рамках конкурсного производства.

В связи с вышеуказанным суд приходит к выводу о том, что спорное имущество обременено залогом в пользу ПАО Сбербанк, в связи с чем не может быть предметом купли-продажи, а значит в иске Попову С.Ф. к ООО «Пальмира» следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В исковых требованиях Попову ФИО7 к ООО «Пальмира» о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца.

Судья Е.Б. Самсонова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.