Гражданский кодекс часть 1

Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Темникова В.Ю., при секретаре ФИО2, с участием истца ФИО1, ее представителя ФИО3, представителя ответчика ООО «Сторинг» ФИО5, представителя ответчика ЗАО «Делтабокс СПб» ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации <адрес>, ООО «Сторинг», ЗАО «Делтабокс СПб» о признании недействительными договора аренды земельного участка, а также дополнительных соглашений к нему,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в Октябрьский районный суд <адрес> с вышеназванным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований указала, что между Администрацией <адрес> (арендодателем) и ООО «Сторинг» (арендатором) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка № ******, по условиям которого последнему передан в аренду земельный участок с КН № ****** площадью 2707 кв.м. для строительства и дальнейшей эксплуатации здания бизнес – центра (1ая очередь). Срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с возможностью последующей его пролонгации (п.6.1 договора). Согласно п. 2.4 данного договора ООО «Сторинг» обязуется использовать предоставленный ему в аренду земельный участок в соответствии с условиями его предоставления, в том числе, снести жилой дом, в котором проживает истец, расположенный по адресу: <адрес>, пер. Базовый, 4, до ввода в эксплуатацию первой очереди здания бизнес – центра. В дальнейшем, между ООО «Сторинг» и ООО «База-С» ДД.ММ.ГГГГ, а после этого ДД.ММ.ГГГГ уже между последним и ЗАО «Дельтабокс СПб» заключены соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ****** от ДД.ММ.ГГГГ. Министерством строительства и развития инфраструктуры <адрес>ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Делтабокс СПб» выдано разрешение на строительство здания учебного бизнес – центра на земельном участке с КН № ******, в котором на застройщика не возложено никаких обязанностей по соблюдению прав жителей подлежащего сносу дома.

С учетом окончательно уточненных исковых требований истец просит признать недействительными как договор аренды земельного участка № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, а также заключенные в последствии соглашения о передаче прав и обязанностей по данной сделке.

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО4 в судебном заседании поддержали требования по доводам и основаниям иска, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Сторинг» ФИО5 возражала против иска по доводам и основаниям отзыва. Указала, что после заключенного с Администрацией <адрес> оспариваемого договора ООО «Сторинг» отказалось от реализации проекта строительства бизнес – центра, в связи с чем и было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору с ООО «База-С». При этом, по условиям данного соглашения обязательства, указанные в п. 2 абз. 2 п. 2.4 договора аренды, предусматривающие обязанность по сносу дома истца, ООО «База-С» не передавались, поскольку они неразрывно связаны с бывшим арендатором, так как оговаривались изначально под определенный проект. Кроме того, указанное обязательство было включено в оспариваемый договор на основании постановления главы <адрес>№ ****** от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с тем, что на данном земельном участке ООО «Сторинг» не осуществило строительство запланированного бизнес-центра, то необходимость в сносе жилого дома по адресу: <адрес>, пер. Базовый, <адрес>, отсутствует и данное обязательство никак не нарушено, равно как и не имеется в данном случае нарушений прав жителей указанного дома. Представитель ответчика также полагает пропущенным срок давности для признания сделок недействительными.

Представитель ответчика ЗАО «Делтабокс СПб» ФИО6 полагала иск не подлежащим удовлетворению по доводам отзыва. В заключенном между ООО «Сторинг» и ООО «База-С» соглашении от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, было предусмотрено, что обязательства по сносу жилого дома истца не передаются новому арендатору ООО «База-С», поскольку они неразрывно связаны с бывшим арендатором ООО «Сторинг». ДД.ММ.ГГГГ между ООО «База-С» и ЗАО «Делтабокс СПб» заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ****** от ДД.ММ.ГГГГ и договору передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчик получил права и обязанности по договору аренды с учетом договора о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, т.е., в том объеме, который имелся у ООО «База-С». Соответственно, у ЗАО «Делтабокс СПб» отсутствует обязанность снести жилой дом по адресу: <адрес>, пер. Базовый, 4, до ввода в эксплуатацию первой очереди здания бизнес – центра. В соответствии с имеющимся разрешением на строительство ЗАО «Делтабокс СПб» возвело на арендуемом земельном участке здание учебного бизнес – центра общей площадью 275,51 кв.м., введенное в настоящее время в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, которое сдано в ГБУ СО «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» для государственной регистрации прав на данное недвижимое имущество. Снос дома, в котором проживает истец, ЗАО «Делтабокс СПб» не планировался и производится не будет. Помимо этого, ссылка истца на положения ст. 30.1 Земельного кодекса РФ как на основания своих исковых требований является необоснованной, поскольку ответчик не осуществляет жилищное строительство, кроме того, данная норма утратила свою силу.

Представитель ответчика Администрации <адрес>ФИО7 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В отзыве на иск указал, что Администрация <адрес> не согласна с исковым заявлением. Пункт 2.4. спорного договора установлен на основании условий предоставления земельного участка под строительство, изложенного в постановлении главы Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ№ ******. Без оспаривания правоустанавливающего документа, являющегося основанием заключения спорного договора не может быть признан незаконным договор аренды в данной части. Указанное условие подразумевает выкуп жилых помещений в жилом доме по пер. Базовый, 4 застройщиком. После выкупа всех жилых помещений объект должен быть снесен. До тех пор пока квартиры не выкуплены, застройщик не имеет права сносить жилой объект по указанному адресу. Фактически спорный договор аренды земельного участка права истца не затрагивает. Неудобства, которые несет истец в связи со строительством объекта на соседнем земельном участке, не могут быть связаны с доводами о недействительности спорного договора аренды земельного участка как полностью, так и в части п. 2.4 данного договора.

Извещенные должным образом представители третьих лиц ООО «База-С», Министерства строительства и развития инфраструктуры <адрес>, Министерства по управления государственным имуществом <адрес> в судебное заседание не явились, ходатайств о рассмотрении дела в свое отсутствие не заявляли, возражений относительно предмета иска не предоставили.

Суд, заслушав стороны, исследовав письменные доказательства, считает, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела на основании постановления главы <адрес>№ ****** от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении ООО «Сторинг» земельного участка по Сибирскому тракту – пер. Базовому для строительства здания бизнес – центра (1 очередь)» ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> и ООО «Сторинг» заключен договор аренды № ******, по условиям которого последнему во временное владение и пользование сроком на шесть лет за плату предоставлен земельный участок с КН № ****** общей площадью 2707 кв.м. для строительства и дальнейшей эксплуатации здания бизнес – центра (1-я очередь).

В соответствии с п. 2.4 данного договора на арендатора возложена обязанность по сносу жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Базовый, 4 до ввода в эксплуатацию первой очереди здания бизнес - центра.

Как следует из условий коммерческого предложения ООО «Сторинг» и не оспаривается сторонами, последним на арендуемом участке было запланировано строительство бизнес – центра «Линза» в две очереди: в 1-ю очередь строительства предусматривалось возведение самого бизнес – центра на арендуемом участке, а во 2-ю очередь – обустройство парковки на земельном участке, где расположен жилой <адрес> по пер. Базовый. Однако, к реализации указанного проекта ООО «Сторинг» так и не приступило.

После чего, ООО «Сторинг» на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ передало свои права и обязанности по договору аренды земельного участка № ****** от ДД.ММ.ГГГГ новому арендатору ООО «База-С», за исключением обязательств, указанных в п. 2 абз. 2 п. 2.4 договора аренды, поскольку они неразрывно связаны с бывшим арендатором (п. 1.6 оспариваемого соглашения от ДД.ММ.ГГГГ).

В дальнейшем, между ООО «База-С» и ЗАО «Делтабокс СПб» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ****** от ДД.ММ.ГГГГ и договору о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, ЗАО «Делтабокс СПб» приобрело права и обязанности арендатора земельного участка № ****** в том объеме, который был у предыдущего арендатора ООО «База-С».

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что на основании выданного Министерством строительства и развития инфраструктуры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № RU № ****** в соответствии с разработанной ООО «»Центрстроймонтаж» проектной документацией, получившей согласование ДД.ММ.ГГГГ с Комитетом благоустройства и ДД.ММ.ГГГГ – с Комитетом по транспорту, организации дорожного движения и развитию улично – дорожной сети Администрации <адрес> ЗАО «Делтабокс СПб» на арендованном земельном участке с КН № ****** возведено здание учебного центра площадью 275,51 кв.м. На момент рассмотрения дела его строительство завершено, здание введено в эксплуатацию, что сторонами не оспаривается. Снос жилого <адрес> по пер. Базовый проектной документацией не предусмотрен и ЗАО «Делтабокс СПб» не планируется.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Заявляя требования о признании недействительными договора аренды земельного участка с заключенными в последствии между ответчиками соглашениями о передаче прав и обязанностей, истец, не являясь стороной сделки, ссылается на нарушение ее прав как собственника и жильца квартиры жилого дома, предусмотренного по условиям договора к сносу, а также требований земельного законодательства при предоставлении вышеуказанного земельного участка в аренду без проведения торгов.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Как установлено судом ЗАО «Делтабокс СПб» на арендованном земельном участке

в настоящее время на основании выданного разрешения реализован согласованный, в том числе с Администрацией <адрес>, проект строительства здания учебного центра, которое введено в эксплуатацию. Ссылка истца на нарушения п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ при заключении оспариваемого договора является необоснованной, поскольку ранее действовавшая норма права в этой части предусматривала особенности заключения договоров аренды с соблюдением процедуры торгов для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в то время как возведенное ЗАО «Делтабокс СПб» здание учебного центра к жилым помещениям не относится. Иных доводов стороной истца о нарушении требований земельного законодательства не приведено, права истца, не являющейся стороной сделки, в связи с этим не нарушаются.

Вместе с тем, оспариваемый договор аренды в настоящее время не прекратил свое действие, как следует из пояснений представителя ЗАО «Делтабокс СПб» при наличии финансовой возможности на арендованном участке не исключена вероятность реализации иных проектов. Таким образом, наличие условия в договоре аренды, предусматривающего необходимость сноса жилого дома истца до ввода в эксплуатацию первой очереди здания бизнес – центра, без конкретной индивидуализации и без привязки в договоре к конкретному проектному решению строительства определенного индивидуальными признакам здания, потенциально создает угрозу нарушения прав жителей <адрес> пер. Базовый. При том, что доказательств наличия оснований и соблюдения установленного порядка для изъятия земельного участка, который в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ является общедолевым имуществом всех собственников <адрес> по пер. Базовый, а также жилых помещений собственников данного дома для муниципальных нужд суду представлено не было.

В связи с чем, суд признает недействительным договор аренды земельного участка только в этой части. Оснований для признания всего договора аренды и заключенных в последствии соглашений о передачи прав и обязанностей не имеется, поскольку их условиями права истца, не являющего стороной сделок, не нарушаются. Доводы же истца, связанные с неудобствами из – за строительства объекта, не могут являться основанием для признания сделок недействительным.

При этом, суд не усматривает оснований для применения сроков исковой давности для признании сделки недействительной в соответствии со ст. 181 ГК РФ, поскольку о нарушенном праве истец, которая не является стороной сделки, в связи с чем не могла знать о факте ее заключении ранее, узнала только осенью 2018 года, когда застройщик приступил к выполнению строительных работ. Иного суду представлено не было.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление истца ФИО1 к Администрации <адрес>, ООО «Сторинг», ЗАО «Делтабокс СПб» удовлетворить частично.

Признать недействительным условие договора аренды земельного участка № ******, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> и ООО «Сторинг», в части возложения обязанности по сносу жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Базовый, 4 до ввода в эксплуатацию первой очереди здания бизнес - центра.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в мотивированном виде путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Судья В.Ю. Темников