Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда в г.Пензе гражданское дело по исковому заявлению Борисовой Марины Владимировны к Управлению муниципального имущества администрации г. Пензы о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения,

у с т а н о в и л:

Борисова М.В. обратилась в суд с исковым заявлением к Управлению муниципального имущества администрации г. Пензы о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения, указывая, что 03 декабря 2019 года между истцом и ответчиком был подписан договор аренды № 106/2018 нежилого помещения площадью 22,7 кв.м., находящегося по адресу: г. Пенза, ул. Попова, 18. В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое здание (часть здания): встроенные нежилые помещения, расположенные в пятиэтажном жилом кирпичном доме (инвентарный номер 22533), на 1 этаже, общей площадью 22,7 кв.м., согласно данным технического паспорта, изготовленного МУП «БТИ» г. Пензы от 16.11.2000 (литер А, 1 этаж, номера помещений на поэтажном плане: 1,39,40), находящиеся по адресу: г. Пенза, ул. Попова, 18. Далее в пункте 1.1 договора указано: описание конструктивных элементов здания, в котором находится объект согласно данным технического паспорта: фундамент - железобетонные блоки; стены - железобетонные панели; кровля - совмещенная рулонная; водоснабжение, канализация, электричество. Год постройки 1988 год, техническое состояние удовлетворительное. Согласно пункту 1.3 Договора договор заключен на срок 30 дней с 01 декабря 2018 года по 30 декабря 2018 года. Согласно п. 3.1 договора на основании отчета об оценке № 24-8/18 от 16.11.2018, выполненного МУП «ОГСАГиТИ», арендная плата за пользование объектом составляет за объект 6810 рублей, без учета НДС. Согласно пункту 3.3 договора арендная плата за пользование объектом в сумме не менее месячного арендного платежа вносится арендатором единовременным платежом ежемесячно авансом за текущий месяц не позднее 10 числа. Вместе с тем, в нарушение пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче ответчику в качестве объекта аренды. В частности не указаны: кадастровый номер помещения, к договору не приложен поэтажный план здания, с обозначением на нем сдаваемой в аренду площади, указан год постройки здания, не соответствующий фактическому году постройки. Так, в пункте 1.1 договора не указан кадастровый номер помещения, что свидетельствует о том, что данное помещение не было поставлено на кадастровый учет, в связи с чем невозможно получить достоверные данные о его собственнике, обременениях и другие необходимые сведения. Кроме того, к договору приложена выкопировка из технического паспорта объекта (приложение № 2 к договору аренды). Однако в данном приложении не указан адрес объекта, к которому оформлена данная выкопировка, а также на схеме не отмечено местонахождение помещения, сдаваемого ей в аренду. Кроме того, в пункте 1.1 договора указано, что год постройки - 1988. Однако согласно открытых данных с сайта Росреестра, годом постройки дома № 18 по ул. Попова в г. Пензе, следовательно, и сдаваемого в аренду встроенного помещения, является 1961 год. Кроме того, в п. 1.1 договора приводятся характеристики здания, в котором находится сдаваемое в аренду помещение, а не самого помещения. В частности, в пункте 1.1 договора указано наличие водоснабжения и канализации, тогда как в сдаваемом в аренду помещении водоснабжение и канализация отсутствуют. В соответствии с пунктом 6.7 договора в соответствии со ст. 432 ГК РФ стороны договорились считать все условия, указанные в настоящем договоре существенными. Таким образом, в договоре отсутствуют характеристики качества объекта, не указано его конкретное местоположение и иные признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние, на основании чего спорный договор не может быть признан заключенным. Кроме того, в нарушение пункта 1 статьи 654 ГК РФ в договоре аренды нежилого помещения не указан размер арендной платы, позволяющий однозначно определить период, за который данная арендная плата определена. Так, в соответствии с пунктом 3.1 договора на основании отчета об оценке № 24-8/18 от 16.11.2018, выполненного МУП «ОГСАГиТИ», арендная плата за пользование объектом составляет за объект 6810 рублей без учета НДС. Данный пункт не содержит сведений о том, за какой период определен данный размер арендной платы, а именно является ли данная сумма месячной арендной платой, либо это размер арендной платы за год, либо за иной период. Указанный пункт не содержит никаких отсылок к другим пунктам договора, позволяющим определить данный период: например, к пункту 1.3 договора, в котором говорится о том, что договор заключен на срок 30 дней с 01 декабря 2018 года по 30 декабря 2018 года, при наличии отсылки к которому можно было бы сделать вывод о том, что арендная плата определена именно за этот период. Согласно пункту 3.3 арендная плата за пользование объектом в сумме не менее месячного арендного платежа вносится арендодателем единовременным платежом ежемесячно авансом за текущий месяц не позднее 10 числа. Из указанного пункта можно сделать вывод о том, что данный договор заключен на неопределенный срок, либо предполагает возможность пролонгации. Однако указанный пункт также не содержит уточнений о том, какой именно размер арендной платы в данном пункте понимается под «месячным арендным платежом». Подписывая спорный договор, истец исходила из того, что в пункте 3.1 договора аренды указан размер арендной платы за год, поскольку ранее на консультации у специалистов ответчика по размеру арендных платежей ей была дана информация, что в месяц арендная плата составит порядка 500-600 рублей, то есть порядка 6000-7000 рублей в год. Учитывая, что оценка помещения проводилась без ее участия, а также то, что с отчетом эксперта об оценке она не была ознакомлена до подписания договора, при подписании Договора она полагала, что в пункте 3.1 договора указан годовой размер арендной платы. Кроме того, считает, что арендная плата, указанная в отчете об оценке № 24-8/18 определена оценщиком с нарушением требований действующего законодательства. Как следует из отчета об оценке, объектом оценки являлось нежилое помещение общей площадью 22,7 кв.м. по ул. Попова, 18 в г. Пензе, однако к отчету не приобщены фотографии данного помещения. На стр. 8 отчета имеются фотографии, которые не имеют никакого отношения к объекту оценки, что свидетельствует о том, что оценщик не осматривал помещение внутри. Кроме того, при определении стоимости арендной платы, оценщиком не было учтено: год постройки здания, в котором находится сдаваемое в аренду помещение - 1961 год, отсутствие в помещении водопровода и канализации; отсутствие ремонта в помещении в течение 18 лет, отсутствие стекла в одном из окон помещения (вместо стекла имеется пленка), отсутствие капитального ремонта здания с момента постройки. Таким образом, определение стоимости арендной платы произведено оценщиком без осмотра помещения и без учета существенных факторов, влияющих на размер арендной платы. Кроме того, все помещения. С которыми оценщиком сравнивалось в отчете сдаваемое в аренду помещение, не могут быть отнесены к сопоставимым по характеристикам с объектом оценки, поскольку практически все указанные в таблице 1.3 отчета об оценке помещения с хорошим ремонтом и коммуникациями. Считает, что оценщиком была проведена работа по оценке какого-то иного помещения, а не объекта аренды, либо оценка была проведена формально, и определенная им стоимость аренды определялась без учета существенных факторов, влияющих на стоимость арендной платы. В отчете об оценке не указан год постройки здания, а в договоре аренды указан год постройки - 1988 год вместо 1961. Считает, что между ней и ответчиком не были согласованы существенный условия договора, а имен: объект аренды и размер арендной платы, в связи с чем, договор является незаключенным (ничтожным).

Просит признать договор аренды нежилого здания (части здания) № 106/2018 от 03 декабря 2018 года между истцом и ответчиком незаключенным, в связи с отсутствием согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы и отсутствии данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В судебном заседании истец Борисова М.В. исковое заявление поддержала, просила иск удовлетворить. Дополнительно пояснила, что ранее помещение было арендовано общественной организацией «Костер», руководителем которого была Мартыненко Т.Т., которая умерла 2 года назад. Данное помещение было предоставлено Мартыненко для осуществления туристической деятельности. Арендовалось последней на протяжении 20 лет. Истец была членом данной организации и была вхожа в данное помещение более 10 лет. Мартыненко являлась ветераном ВОВ и не платила арендную плату. В выписке из ЕГРН собственник здания не значится. В дальнейшем составили договор аренды нежилого помещения с УМИ администрации г. Пензы. О техническом состоянии помещения перед подписанием договора истцу было известно. При подписании договора, Борисова М.В. была ознакомлена с его условиями, но посчитала, что цена аренды в размере 6800 рублей указана за год, а не за месяц.

Представитель истца Курочкина М.В., действующая на основании доверенности от 12.08.2019, исковое заявление и доводы, изложенные в нем, поддержала, просила заявленные исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании представители ответчика Управления муниципального имущества администрации г. Пензы Мельникова Н.В., действующая на основании доверенности №6/4330 от 01.08.2019, и Козлова С.С., действующая на основании доверенности № 3204 от 10.06.2019, исковые требования не признали, пояснив, что истец Борисова М.В. была ознакомлена с условиями договора аренды и была с ними согласна, лично подписала акт приема-передачи. При этом протокол разногласий не составлялся. Договор аренды заключался конкретно с Борисовой М.В., а не с общественной организацией. Что собой представляет помещение Борисовой было известно, договор заключался на 30 дней, при заключении договора у Борисовой не возникало вопросов о том, какое помещение она получает. Адрес, инвентарный номер и площадь указаны в договоре. Поскольку договор типовой, то в договоре указано, что арендная плата за пользование объектом вносится ежемесячно авансом не позднее 10 числа каждого месяца. Исходя из буквального толкования договора, его срок определен в 30 дней, определена его цена и срок внесения платежа по договору. Учитывая, что договор заключен на 30 дней, то имеется только одно 10-е число. Просит суд в удовлетворении заявленных требований отказать.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, изучив материалы дела, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

По смыслу ч.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу положений ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании п. 1.1 договора аренды нежилого здания № 106/2018 от 03.12.2018, заключенного между Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы и Борисовой М.В., арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое здание (часть здания): встроенные нежилые помещения, расположенные в пятиэтажном жилом кирпичном доме (инвентарный номер 22533), на 1 этаже, общей площадью 22,7 кв.м., согласно данным технического паспорта, изготовленного МУП «БТИ» г. Пензы от 16.11.2000 (литер А, 1 этаж, номера помещений на поэтажном плане: 1,39,40), находящиеся по адресу: г. Пенза, ул. Попова, 18. Описание конструктивных элементов здания, в котором находится объект согласно данным технического паспорта: фундамент - железобетонные блоки; стены - железобетонные панели; кровля - совмещенная рулонная; водоснабжение, канализация, электричество. Год постройки 1988 год, техническое состояние удовлетворительное.

Согласно пункту 1.3 договора договор заключен на срок 30 дней с 01 декабря 2018 года по 30 декабря 2018 года.

Из п. 3.1 договора следует, что на основании отчета об оценке № 24-8/18 от 16.11.2018, выполненного МУП «ОГСАГиТИ», арендная плата за пользование объектом составляет за объект 6810 рублей, без учета НДС. Согласно пункту 3.3 договора арендная плата за пользование объектом в сумме не менее месячного арендного платежа вносится арендатором единовременным платежом ежемесячно авансом за текущий месяц не позднее 10 числа.

Согласно передаточному акту, подписанному сторонами 03.12.2018 и являющегося приложением № 1 к указанному выше договору, подтверждается фактическая передача объекта арендодателем в аренду арендатору. Претензий по техническому состоянию конструкций и внешнему виду отделки арендатор к арендодателю не имеет.

Из представленного суду отчета об оценке № 24-8/18 от 16.11.2018, составленного МУП «ОГСАГиТИ» в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Попова,18, следует, что итоговая рыночная стоимость арендной платы за объект оценки в месяц (не включая НДС и ЭР) составляет 6811 рублей.

24 декабря 2018 года Борисова М.В. обратилась в Управление муниципального имущества администрации г. Пензы с претензией, в которой просит устранить несоответствия по поводу арендной платы нежилого помещения, а также указала на то, что передаточный акт к договору не подписан надлежащим образом, не имеет печати, фактическая передача объекта арендатору не производилась.

Решением и.о. мирового судьи судебного участка № 7 Ленинского района г. Пензы от 27 мая 2019 года с Борисовой М.В. в бюджет Муниципального образования г. Пензы взыскана задолженность по арендной плате за период с декабря 2018 года по февраль 2019 года в размере 20 430 рублей, пени за период с 11.12.2018 по 04.02.2019 в размере 551,61 руб.

В соответствии с ч.1 ст. 432 договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч.3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу положений ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Как установлено в ходе судебного заседания и не оспаривается сторонами, между сторонами был заключен договор аренды нежилого здания № 106/2018 от 03.12.2018, предметом которого является нежилое здание (часть здания): встроенные нежилые помещения, расположенные в пятиэтажном жилом кирпичном доме (инвентарный номер 22533), на 1 этаже, общей площадью 22,7 кв.м., согласно данным технического паспорта, изготовленного МУП «БТИ» г. Пензы от 16.11.2000 (литер А, 1 этаж, номера помещений на поэтажном плане: 1,39,40), находящиеся по адресу: г. Пенза, ул. Попова, 18. Описание конструктивных элементов здания, в котором находится объект согласно данным технического паспорта: фундамент - железобетонные блоки; стены - железобетонные панели; кровля - совмещенная рулонная; водоснабжение, канализация, электричество. Год постройки 1988 год, техническое состояние удовлетворительное.

В соответствии с требованиями гражданского законодательства, договор аренды недвижимости может быть признан незаключенным в случае если в договоре отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Данные обстоятельства при рассмотрении спора не установлены. В названном выше договоре аренды нежилого помещения четко прописан объект аренды (п. 1.1 договора). Довод истца о неверном указании в договоре аренды года застройки 1988 год вместо1961 суд не принимает во внимание, поскольку не является юридически значимым обстоятельством по делу.

Не может являться основанием для удовлетворения иска также ссылки истца на то, что в приложении к договору не указан адрес объекта, а также на схеме не отмечено местонахождение помещения, сдаваемого в аренду, в договоре отсутствуют характеристики качества объекта, поскольку названные условия не являются существенными условиями договора аренды.

Суд не принимает во внимание также довод истца о том, что внарушение положений ст. 654 ГК РФ в договоре аренды не указан размер арендной платы, позволяющий однозначно определить период платежа, поскольку из п. 3.1 договора следует, что на основании отчета об оценке № 24-8/18 от 16.11.2018, выполненного МУП «ОГСАГиТИ», арендная плата за пользование объектом составляет за объект 6810 рублей, без учета НДС. Пунктом 3.3 договора установлено, что арендная плата за пользование объектом в сумме не менее месячного арендного платежа вносится арендатором единовременным платежом ежемесячно авансом за текущий месяц не позднее 10 числа. Кроме того, в договоре аренды имеется ссылка, что арендная плата за пользование объектом недвижимости рассчитана на основании отчета об оценке № 24-8/18 от 16.11.2018, составленного МУП «ОГСАГиТИ» в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Попова,18, согласно которому итоговая рыночная стоимость арендной платы за объект оценки в месяц (не включая НДС и ЭР) составляет 6811 рублей.

Ссылка истца на то, что она полагала сумму в размере 6810 руб., подлежащую уплате за год, а не за месяц, является надуманной и не освобождает истца от выполнения своих обязанностей по договору аренды № 106/2018 от 03.12.2018. Более того, как пояснила в судебном заседании истец Борисова М.В., с условиями договора аренды № 106/2018 от 03.12.2018 она была ознакомлена до его подписания.

Суд не принимает во внимание показания свидетеля Корнева Е.А. о том, что до заключения договора аренды представитель УМИ г. Пензы в его присутствии истице устно сообщила, что стоимость аренды данного помещения будет составлять 300 рублей за квадратный метр в год, поскольку они противоречат установленным по делу обстоятельствам. Истица в судебном заседании пояснила, что до подписания договора аренды она была лично ознакомлена с условиями договора, договор ею был прочитан и подписан, подпись в договоре не оспаривает. Кроме того, данный свидетель является заинтересованным лицом в исходе данного дела, поскольку является супругом истца.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что основания для признания оспариваемого договора незаключенным отсутствуют. Предмет сделки предельно конкретно указан в тексте договора. Требование об определенности предмета договора аренды недвижимости означает, что сдаваемая в аренду недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически). С учетом данного требования был составлен оспариваемый договор.

Таким образом, доводы искового заявления о признании договора аренды нежилого помещения незаключенным не нашли своего подтверждения в ходе судебного заседания. Иных оснований, свидетельствующих об обоснованности заявленного иска, судом не установлено. При таких обстоятельствах исковое требование удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования Борисовой Марины Владимировны к Управлению муниципального имущества администрации г. Пензы о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд г.Пензы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16 сентября 2019 года.

Судья - Л.А. Тарасова