Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании убытков, взыскании судебных расходов

У С Т А Н О В И Л :

Александров А.Ю. обратился в суд с указанным иском к ИП Борисовой М.А. просил суд:

расторгнуть договор купли-продажи земельного участка № ДКП/З/ТЗ/2020/12/10/10 от ДД.ММ.ГГГГ года

взыскать с ответчика в пользу истца возмещение причиненных убытков в сумме 739 150 руб., в т.ч. в виде стоимости земельного участка в сумме 422 400 руб., убытков в размере изменения рыночной стоимости земельного участка в сумме 246 400 руб., расходов по оплате подготовительных работ для строительства жилого дома в сумме 70 000 руб., расходов по оплате госпошлины за регистрацию права собственности на земельный участок в сумме 350 руб.

взыскать с ответчика в пользу истца расходы на уплату государственной пошлины в размере 10 592 руб.

Исковые требования мотивированы следующим.

Обязательства по договору покупателем выполнены в полном объеме, а именно, цена земельного участка в сумме 422 400 руб. оплачена в полном объеме, что подтверждается чеками и квитанциями к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, а также справкой об отсутствии задолженности.

Согласно уведомлению № от ДД.ММ.ГГГГ полученной истцом от <адрес>, размещение объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером № недопустимо. Согласно которого земельный участок отнесен к зоне планируемого размещения объектов комплексной общественно-деловой застройки (административные и офисные застройки). Ввиду изложенного строительство жилого дома не представляется возможным.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию с предложением произвести замену приобретенного земельного участка, однако претензия оставлена ответчиком без ответа.

Таким образом, спорный земельный участок не может быть использован в соответствии с видом разрешенного использования, который указан в договоре купли-продажи и строительство жилого дома на нем невозможно.

В ходе судебного рассмотрения к участию в деле в качестве 3 лица привлечены Администрация МО «<адрес> Удмуртской Республики».

В судебное заседание не явились ответчик, 3 лицо надлежащим образом были извещены о дне рассмотрения дела.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие 3 лица.

В судебном заседании истец ФИО1 А.Ю., его представитель ФИО5 заявленные требования поддержали, просили удовлетворить.

В судебном заседании представители ответчика ИП ФИО2- ФИО6, ФИО7 возражали по заявленным требованиям, дополнительно суду пояснили, что при заключении договора купли-продажи земельного участка истец не был лишен возможности дополнительно проверить информацию о характеристиках земельного участка. Все необходимые документы, содержащие в себе сведения об участке находятся в общем доступе. В частности Правила землепользования застройки муниципального образования «Пироговское»

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Сторонами был заключен договор купли-продажи № ДКП/З/ТЗ/2020/12/10/10 от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, со следующими характеристиками: категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуальной жилой застройки, кадастровый №, ограничения, обременения, отсутствуют, расположен по адресу: УР, Завьяловский муниципальный район, сельское поселение <адрес><адрес>, уч.18 площадью 704 кв.м,. Вся информация, отражённая сторонами в договоре купли-продажи земельного участка, соответствует данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН)

Переход права собственности на земельный участок истцу зарегистрирован 26.12.2020г.

Согласно уведомлению № от ДД.ММ.ГГГГ полученной истцом от <адрес>, размещение объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером 18:08:016002:55077 недопустимо. Согласно которого земельный участок отнесен к зоне планируемого размещения объектов комплексной общественно-деловой застройки (административные и офисные застройки).

Истец ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес ответчика письмо о расторжении договора купли-продажи.

Оценивая приведенные сторонами объяснения и представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

На основании ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Таким образом, защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца. При этом, при формулировании требования основания иска должны соответствовать его предмету.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5).

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абз. 3).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Пунктом 1 ст. 451 ГК РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, также является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 указанной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Исходя из изложенного, отсутствие или недоказанность хотя бы одного из перечисленных условий, не позволяет расторгнуть или изменить заключенный договор.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст. 452 ГК РФ).

Действующее гражданское законодательство исходит из обязательности исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору (ст. ст. 309, 310 ГК РФ). В целях регулирования гражданского оборота возможность изменить договор в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, законодатель связывает со строго определенными случаями, прямо указанными в ст. 451 ГК РФ.

В силу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Данные положения в полной мере распространяются как на Продавцов, так и на Покупателей земельных участков с учетом того, что при должной степени заботливости и осмотрительности Истец мог получить информацию о действующей градостроительной документации.

Кроме того, актуальные сведения о виде разрешенного использования спорного земельного участка не были внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Вместе с тем в соответствии с п. 2 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ№ ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и является единственным достоверным и официальным источником представления сведений об объектах недвижимости.

Ответчик не несет ответственность за содержание в ЕГРН информации, противоречащей градостроительным документам, утверждённым муниципальным органов. Обязанность по передаче информации об утверждении правил землепользования и застройки либо о внесении изменений в правила землепользования и застройки, если такими изменениями предусмотрено установление или изменение градостроительного регламента, установление или изменение границ территориальных зон отнесена к уполномоченному муниципальному органу (п. 3 ч. 1 ст. 32 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

До настоящего времени, согласно сведений публично кадастровой карты, разрешенное использование спорного земельного участка: для индивидуальной жилой застройки.

В договоре купли-продажи истец и ответчик предусмотрели, что разрешенное использование спорного земельного участка: для индивидуальной жилой застройки. Договор заключен при соблюдении положений п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 554, п. 1 ст. 460 ГК РФ, п. 1 ст. 37 ЗК РФ. Доказательств, что на момент заключения договора купли-продажи ответчик располагал или должен был располагать сведениями об ином разрешенном использовании, не представлено. Также истец мог обратиться в орган местного самоуправления и получить информацию об имеющихся обременениях участка. Кроме того, истцом не доказана невозможность использования земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования - для индивидуальной жилой застройки, в связи с чем суд находит также необоснованным довод истца о том, что существенным основанием для расторжения договора является невозможность возведения строения на участке. С учетом изложенного, суд находит, что истцом не доказано наличие со стороны ответчика нарушения, повлекшего для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, Постановлением Правительства Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ№ были внесены изменения в Генеральный план муниципального образования «Пироговское». В новой редакции Генерального плана Земельный участок относится к территории кварталов жилой застройки.

Частью 3 статьи 9, частями 9, 10 статьи 31, пунктом 1 части 2 статьи 33, пунктом 2 части 1 статьи 34, частью 15 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования.

В условиях изменения Генерального плана муниципального образования «Пироговское», должны быть актуализированы Правила землепользования и застройки муниципального образования «Пироговское».

Таким образом, правовых оснований для расторжения договора купли-продажи Земельного участка, взыскания уплаченной суммы по договору купли-продажи Земельного участка, не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

При этом согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

Вместе с тем Истец не приводит обоснование возникновения убытков на его стороне по причине увеличения рыночной стоимости Земельного участка, причинно-следственной связи между возникновением у него убытков и ненадлежащим исполнением Ответчиком своих обязательств.

Таким образом, оснований взыскания убытков не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка № ДКП/З/ТЗ/2020/12/10/10 от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком, о взыскании возмещения причиненных убытков в сумме 739 150 руб., в т.ч. в виде стоимости земельного участка в сумме 422 400 руб., убытков в размере изменения рыночной стоимости земельного участка в сумме 246 400 руб., расходов по оплате подготовительных работ для строительства жилого дома в сумме 70 000 руб., расходов по оплате госпошлины за регистрацию права собственности на земельный участок в сумме 350 руб, расходов на уплату государственной пошлины в размере 10 592 руб. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики через суд, вынесший решение, в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Д.В. Орлов