Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Смоленска о признании договора аренды незаключенным, соглашений об изменении условий действия договора аренды недействительными, исключении из реестра записи о регистрации соглашений, взыскании неосновательного обогащения,

у с т а н о в и л:

ФИО1 (с учетом уточнения) обратился в суд с указанным выше иском, сославшись на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Администрацией города Смоленска (далее администрация) заключен договор аренды нежилых помещений № площадью 45,5 кв.м сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ названный договор был подписан сторонами на основании Постановления Главы города Смоленска от 10.11.2006 № 3514 «О ставке арендной платы на недвижимое имущество на 2007 год». ДД.ММ.ГГГГ года и ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком заключены соглашения об изменении условий договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ. Названные соглашения заключались на основании Постановлений Главы города Смоленска от 21.11.2007 № 565 и от 25.11.2008 № 587, которыми были установлены ставки арендной платы на 2008 и 2009 годы. Решениями Ленинского районного суда г. Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанные постановления признаны недействующими со дня их принятия. На основании изложенного в иске поставлен вопрос о признании незаключенным договора № от ДД.ММ.ГГГГ об исключении записи о государственной регистрации названного договора, применении последствий недействительности сделки в отношении соглашений от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, об исключении записи о государственной регистрации названных соглашений и взыскании неосновательного обогащения и пени в размере 597 375 руб. 24 коп..

ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании иск поддержали, указав, что в момент подписания спорного договора аренды, размер арендной платы остался неурегулированным между сторонами, в связи с тем, что его базой являлась ставка арендной платы, которая в надлежащем порядке утверждена не была, что влечет за собой несогласованность размера арендной платы, являющейся существенным условием договора аренды, в связи с чем, договор аренды, заключенные дополнительные соглашения к нему являются незаключенным в силу закона, в связи с чем уплаченные суммы в счет аренды подлежат взысканию как неосновательное обогащение, в остальном поддержав доводы приведенные в иске, так же указав, что срок обращения в суд по заявленным им требованиям, принимая во внимание вступившие в законную силу судебные акты, которыми ставки арендной платы в соответствующие годы признаны недействительными, им не пропущен.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании иск не признала, сослалась на доводы, изложенные в письменном отзыве, дополнительно указала на то, что арендная плата по договору № от ДД.ММ.ГГГГ не относится к числу регулируемых, в связи, с чем условия о размере арендной платы, достигнутые между ФИО1 и Администрацией в упомянутом договоре и соглашениях от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ являются приоритетными. Так же заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

Представитель Управления Росреестра по Смоленской области в суд не явился в письменном ходатайстве просил о рассмотрении дела без его участия, указав на отсутствие заинтересованности Управления в рассматриваемом споре.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из содержания п. 2 ст. 614 ГК РФ следует, что арендная плата может быть согласована сторонами в договоре путем указания на размер арендной платы, а также путем указания на порядок ее определения.

Пунктом 1 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), установленные или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).

По делу установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией города Смоленска и ИП ФИО1 заключен договор аренды № нежилого помещения площадью 45,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для использования под продовольственный магазин. Срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16-18), который впоследствии был продлен с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ соглашением об изменении условий договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 31-32).

Согласно условий договора размер арендной платы устанавливается в соответствии с порядком, определенным органом местного самоуправления г. Смоленска; сумма арендной платы за нежилое помещение устанавливается на срок не более чем год; размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке; предусмотрено изменение условий в частности изменение арендной платы без соглашения сторон.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписано соглашение об изменении условий договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение площадью 63,4 кв.м. (№ 7 – 13,9 кв.м., № 8 – 23,6 кв.м., № 10 – 7,7 кв.м., № 11 – 18,2 кв.м.) являющиеся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: <...> для использование под магазин «Продукты» - 23,6 кв.м. (№ 8), магазин «Одежда» (№11) – 18,2 кв.м. и комнаты № 7 – 13,9 кв.м. и № 10 – 7,7 кв.м. под складские помещения. Сумма арендной платы за нежилое помещение устанавливается с 01.01.2008 и составляет 110 230 руб. 25 коп. в год; арендатор ежемесячно за аренду нежилого помещения перечисляет предоплатой до 5-го числа текущего месяца 9 185 руб. 85 коп. на счет (том 1 л.д. 19).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписано соглашение об изменении условий договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым размер арендной платы за нежилое помещение устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ и составляет 122 541 руб. 68 коп. в год (том 1 л.д. 20).

ФИО4 заявляя исковые требования о признании незаключенным договора аренды и признании недействительными соглашений к данному договору, ссылается на то, что в соответствии с конституционными положениями суд не вправе основывать свое мнение на неопубликованных нормативных актах, затрагивающих права, свободы, обязанности человека и гражданина. Кроме того, ссылается на то, что в спорном договоре аренды и соглашениях к нему отсутствует размер арендной платы, в связи с чем, они являются незаключенными в силу закона.

Согласно ч. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Часть 1 ст. 652 ГК РФ предусматривает, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Судом отмечается, что в случае несогласия с размером арендной платы истец вправе был не подписывать оспариваемые договор и соглашения к нему, мог выйти в суд за разрешением разногласий по договору аренды.

При этом несоответствие размера арендной платы положениям соответствующих нормативно-правовых актов является основанием для изменения договора, а не признания его недействительным и/или не заключенным.

С учетом, анализа представленных спорных договора аренды и дополнительных соглашений к нему, поведение участников сделки, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, договор аренды соответствует требованиям, предъявляемым действующим законодательством к договорам аренды зданий, в частности в нем сторонами согласованы объект аренды, срок действия договора и условие об арендной плате, арендатором имущество принято во владение и пользование, оплата за принятое по акту-приема в аренду имущество произведена, в связи с чем, отсутствуют основания к признанию спорного договора незаключенным, а дополнительных соглашений к данному договору недействительными.

Между тем, по правилам п. 3 ч. 1 ст. 16, п. 5 ч. 10 ст. 35, п. 1 ст. 51 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» решение таких вопросов местного значения, как владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности относится к ведению органов местного самоуправлении, которые в том числе, определяют порядок управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 25 Устава города Смоленска, принятого решением Смоленского городского Совета от 28.10.2005 № 164, определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности, относится к исключительной компетенции Смоленского городского Совета, который в процессе своей деятельности по решению вопросов местного значения вправе издавать нормативные и иные правовые акты (п. 3 ч. 3 ст. 3 Устава города Смоленска).

Согласно п. 9.14 Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности г. Смоленска, утв. решением Смоленского городского Совета от 26.04.2002 № 312 (в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого постановления), арендная плата по договорам аренды устанавливается на один год пользования имуществом и подлежит изменению на основании постановления главы администрации города путем перерасчета в соответствии с методикой расчета на основании изменения стоимости помещения либо роста индекса потребительских цен, характеризующих уровень инфляции либо по другим основаниям.

Размер годовой арендной платы в ДД.ММ.ГГГГ определялся по формуле в соответствии с Порядком определения арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, утв. решением Смоленского городского Совета от 27.02.2004 № 806; базовой составляющей этой формулы являлась ежегодно утверждаемая постановлением Главы города Смоленска ставка арендной платы за один квадратный метр на основании сведений о стоимости строительства 1 кв. м жилья.

Из материалов дела усматривается, что договор аренды в части установления размера арендной платы на 2007 год за арендуемое истцом нежилое помещение был заключен на основании постановления Главы города Смоленска от 10.11.2006 № 3514 «О ставке арендной платы на недвижимое имущество на 2007 год», которым Управлению муниципального имущества Администрации города Смоленска для расчета арендной платы на 2007 год при оформлении новых договоров и внесении изменений в действующие договоры аренды на нежилые помещения, являющиеся муниципальной собственностью города Смоленска, ставку арендной платы на недвижимое имущество на 2007 год постановлено считать равной 15 860 руб. за 1 кв.м.

Соглашения об изменении условий действия договора аренды муниципального имущества № от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ в части установления размера арендной платы на 2008 и за 2009 годы за арендуемое истцом нежилое помещение были заключен на основании постановления Главы города Смоленска от 21.11.2007 № 565 «О ставке арендной платы на недвижимое имущество на 2008 год» и постановления Главы города Смоленска от 25.11.2008 № 587 «О ставке арендной платы на недвижимое имущество на 2009 год», которыми Управлению муниципального имущества Администрации города Смоленска для расчета арендной платы на 2008 год при оформлении новых договоров и внесении изменений в действующие договоры аренды на нежилые помещения, являющиеся муниципальной собственностью города Смоленска, ставку арендной платы на недвижимое имущество на 2008 год постановлено считать равной 19 250 руб. за 1 кв.м, соответственно на 2009 год постановлено считать равной 21 400 руб..

Из расчета размера годовой арендной платы за нежилое помещения, находящиеся в муниципальной собственности за 2007, 2008, 2009 годы, не оспоренного сторонами, следует:

-за 2007 год годовая арендная плата за использование помещения по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 48 183 руб. 18 коп. (ставка арендной платы – 15 860 руб. (Постановление Главы города Смоленска от 10.11.2006 № 3514) х площадь помещения – 45,5 кв.м. х коэффициент износа – 0,46 х коэффициент размещения помещения – 1,2 х коэффициент технического обустройства – 0,8 х коэффициент вида деятельности – 1,2 х корректирующий коэффициент – 0,05;

-за 2008 год годовая арендная плата за использование помещения по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с соглашением об изменении условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, составляет 110 230 руб. 25 коп. = (ставка арендной платы – 19 250 (Постановление Главы города Смоленска от 21.11.2007 № 565) х площадь помещения – 41,8 кв.м (магазин) х коэффициент износа – 0, 6 х коэффициент размещения помещения – 1,2 х коэффициент зоны градостроительной ценности – 2,52 х коэффициент технического обустройства – 1 х коэффициент вида деятельности – 1,2 х корректирующий коэффициент – 0,05 + ставка арендной платы – 19 250 (Постановление Главы города Смоленска от 21.11.2007 № 565) х площадь помещения – 21,6 кв.м (склад) х коэффициент износа – 0, 6 х коэффициент размещения помещения – 1,2 х коэффициент зоны градостроительной ценности – 2,52 х коэффициент технического обустройства – 1 х коэффициент вида деятельности – 0,6 х корректирующий коэффициент – 0,05;

- за 2009 год годовая арендная плата за использование помещения по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с соглашением об изменении условий договора аренды от 29.01.2009, составляет 122 541 руб. 68 коп. = (ставка арендной платы – 21 400 руб. (Постановление Главы города Смоленска от 25.11.2008 № 587) х площадь помещения – 41,8 кв.м (магазин) х коэффициент износа – 0, 6 х коэффициент размещения помещения – 1,2 х коэффициент зоны градостроительной ценности – 2,52 х коэффициент технического обустройства – 1 х коэффициент вида деятельности – 1,2 х корректирующий коэффициент – 0,05 + ставка арендной платы – 21 400 руб. (Постановление Главы города Смоленска от 25.11.2008 № 587) х площадь помещения – 21,6 кв.м (склад) х коэффициент износа – 0, 6 х коэффициент размещения помещения – 1,2 х коэффициент зоны градостроительной ценности – 2,52 х коэффициент технического обустройства – 1 х коэффициент вида деятельности – 0,6 х корректирующий коэффициент – 0,05.

Из предоставленного реестра платежей ФИО1 за аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> следует, что им по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ за 2007 год (с августа по декабрь 2007) оплачено 20 076 руб. 30 коп.; за 2008 год (с января по декабрь 2008) оплачено 110 230 руб. 20 коп.; за 2009 год (с января 2009 по декабрь 2009) оплачено 122 541 руб. 68 коп..

Из представленных материалов дела следует, что решением Ленинского районного суда г. Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ признаны недействующими со дня принятия постановление Главы г. Смоленска от 21.11.2007 № 565 «О ставке арендной платы на недвижимое имущество на 2008 год» и постановление Главы города Смоленска от 25.11.2008 № 587 «О ставке арендной платы на недвижимое имущество на 2009 год». Постановлением Президиума Смоленского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ названное решение оставлено в силе; решением Ленинского районного суда г. Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ признанно недействующим со дня принятия постановление Главы города Смоленска от 10.11.2006 № 3514 «О ставке арендной платы на недвижимое имущество на 2007 год».

Таким образом, Администрация произвела расчет арендной платы за период с августа 2007 по декабрь 2009 годы по ставкам согласно постановлениям, признанным судом недействующим и не подлежащим применению.

В данном случае имеется нормативный акт, которым определялись ставки арендной платы за использование нежилого помещения до принятия признанных недействующими постановлений. В частности, таким актом является постановление Главы города Смоленска от 05.12.2005 № 3399 «О ставке арендной платы на недвижимое имущество на 2006 год».

Согласно абз. 2 ст. 13 ГК РФ в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными ст. 12 названного Кодекса.

В соответствии со ст.ст. 195 и 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно п. 2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку оспариваемые истцом договор аренды, соглашения об изменении размера арендной платы были заключены сторонами в 2007, 2008 и 2009, а нормативные акты органа местного самоуправления о размере арендной платы признаны недействительными дня их принятия, судебными решением вступившим в законную силу 08.08.2017, то истцом срок обращения в суд по заявленным требованиям нельзя признать пропущенным.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного Кодекса.

По смыслу указанной нормы обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий: факт приобретения или сбережения имущества, приобретение или сбережение имущества за счет другого лица и отсутствие правовых оснований неосновательного обогащения (не основано ни на законе, ни на сделке).

Правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 ГК РФ).

Таким образом, обогащение одного лица за счет другого подразумевает увеличение имущества (или сохранение имущества, когда таковое должно было уменьшиться) у одного лица, влекущее соответствующее уменьшение имущества у другого лица, то есть обязательство направлено на восстановление нарушенной имущественной сферы потерпевшего. Лицо является потерпевшим в смысле указанных норм права в том случае, если сбережение имущества приобретателем произведено за его счет.

Согласно расчета суммы годовой арендной платы за нежилое помещение по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом применения ставки арендной платы утвержденной действующим постановлением Главы города Смоленска от 05.12.2005 № 3399 «О ставке арендной платы на недвижимое имущество на 2006 год» в размере 12 430 руб..

Арендная плата за использование помещения по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ за 2007 год (с августа по декабрь 2007) составила 15 734 руб. 47 коп. = (ставка арендной платы – 12 430 руб. (Постановление Главы города Смоленска от 05.12.2005 № 3399) х площадь помещения – 45,5 кв.м. х коэффициент износа – 0,46 х коэффициент размещения помещения – 1,2 х коэффициент технического обустройства – 0,8 х коэффициент вида деятельности – 1,2 х корректирующий коэффициент – 0,05;

-за 2008 год годовая арендная плата за использование помещения по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с соглашением об изменении условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, составляет 70 661 руб. 88 коп. = (ставка арендной платы – 12 430 руб. (Постановление Главы города Смоленска от 05.12.2005 № 3399) х площадь помещения – 41,8 кв.м (магазин) х коэффициент износа – 0, 6 х коэффициент размещения помещения – 1,2 х коэффициент зоны градостроительной ценности – 2,52 х коэффициент технического обустройства – 1 х коэффициент вида деятельности – 1,2 х корректирующий коэффициент – 0,05 + ставка арендной платы – 12 430 руб. (Постановление Главы города Смоленска от 05.12.2005 № 3399) х площадь помещения – 21,6 кв.м (склад) х коэффициент износа – 0, 6 х коэффициент размещения помещения – 1,2 х коэффициент зоны градостроительной ценности – 2,52 х коэффициент технического обустройства – 1 х коэффициент вида деятельности – 0,6 х корректирующий коэффициент – 0,05;

-за 2009 год годовая арендная плата за использование помещения по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с соглашением об изменении условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, составляет 70 661 руб. 88 коп. = (ставка арендной платы – 12 430 руб. (Постановление Главы города Смоленска от 05.12.2005 № 3399) х площадь помещения – 41,8 кв.м (магазин) х коэффициент износа – 0, 6 х коэффициент размещения помещения – 1,2 х коэффициент зоны градостроительной ценности – 2,52 х коэффициент технического обустройства – 1 х коэффициент вида деятельности – 1,2 х корректирующий коэффициент – 0,05 + ставка арендной платы – 12 430 руб. (Постановление Главы города Смоленска от 05.12.2005 № 3399) х площадь помещения – 21,6 кв.м (склад) х коэффициент износа – 0, 6 х коэффициент размещения помещения – 1,2 х коэффициент зоны градостроительной ценности – 2,52 х коэффициент технического обустройства – 1 х коэффициент вида деятельности – 0,6 х корректирующий коэффициент – 0,05.

С учетом приведенных выше норм права и установленных по делу обстоятельств, ФИО1 должен был оплатить арендные платежи по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ годы в размере 157 058 руб. 23 коп., им оплачено 252 848 руб. 18 коп..

Таким образом, с Администрации города Смоленска подлежит взысканию неосновательное обогащение за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 95 789 руб. 95 коп. = (252 848 руб. 18 коп. (оплаченная истцом сумма в счет арендных платежей) - 157 058 руб. 23 коп. (сумма подлежащая к оплате).

Довод иска об отсутствии у ответчика при заключении спорного договора аренды, помещения площадью 45,5 кв.м, подлежащего передаче ФИО1 в ходе рассмотрения дела не подтвержден.

С учетом приведенных выше нормы права и установленных по делу обстоятельств, суд находит требования ФИО1 подлежащими частичному удовлетворению.

В силу ст. 98 ГПК РФ в пользу истца так же подлежит взысканию уплаченная при подаче иска госпошлина пропорциональной удовлетворенной части требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации города Смоленска в пользу ФИО1 в счет неосновательного обогащения денежные средства, уплаченные по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГ в размере 95 789 руб. 95 коп., в возврат госпошлины 3 073 руб. 70 коп..

В остальной части заявленных требований ФИО1 отказать.

На решение в течение одного месяца может быть подана апелляционная жалоба в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска.

Председательствующий Малиновская И.Э.

М.р.и.21.03.2018